COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 07 MAI 2025

N° 2025/268

Rôle N° RG 24/06481 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNBYT

[O] [U]

C/

Etablissement Public OPH DU VAR – VAR HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Léa BACHELET

M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de Toulon en date du 12 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02149.

APPELANT

Monsieur [O] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005071 du 21/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 01 Janvier 1980 à [Localité 3] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Léa BACHELET de la SELARL BOYARD ET BACHELET, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR – VAR HABITAT, dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Séverine MOGILKA, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Séverine MOGILKA, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025,

Signé par M^me Séverine MOGILKA, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE:

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2021, la société Var Habitat, office public de l’habitat du Var, a donné à bail d’habitation à monsieur [O] [U] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 323,33 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2022, la société Var Habitat a fait délivrer à M. [U] un commandement de payer la somme de 979,60 euros, en principal, au titre d’un arriéré locatif, et d’avoir à fournir les justificatifs d’assurance, commandement visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la société bailleresse a fait assigner M. [U] , devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Toulon, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail ;

— ordonner l’explusion du locataire, au besoin avec le concours de la force publique ;

— ordonner la séquestration de tous les biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais exclusifs de M. [U] ;

— condamner M. [U] au paiement de :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions du bail, charges en sus, taxes et accessoires, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux ;

— la somme provisionnelle de 1 843,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ceux compris le coût du commandement du 4 octobre 2022.

Par ordonnance contradictoire en date du 12 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Toulon, statuant en référé, a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties au 04 novembre 2022 à minuit ;

— ordonné à M. [U] de quitter les lieux immédiatement ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de M. [U] ainsi que celle de tous occupants des locaux si besoin avec la force publique ;

— condamné M. [U] à payer à la société Var Habitat :

— la somme provisionnelle de 3 723,05 euros correspondant aux loyers, charges, indemnités d’occupation, mois de janvier 2024 inclus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation des lieux de 384,63 euros jusqu’au départ effectif des lieux ;

— la somme de 300 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le commandement de payer ;

— rejeté les autres demandes.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— M. [U] n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance locative dans le mois suivant la délivrance du commandement, le contrat de bail était résilié de plein droit ;

— M. [U] n’avait pas rapporté la preuve de la reprise du paiement du dernier loyer courant ni de ses ressources actualisées de telle sorte qu’il ne pouvait obtenir des délais de paiement.

Par déclaration en date du 21 mai 2024, M. [U] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 3 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

— constater la reprise effective des paiements du loyer ;

— lui accorder des délais de paiement de 3 ans pour s’acquitter de la dette locative ;

— suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant les délais accordés ;

— condamner la société bailleresse au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société bailleresse de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, M. [K] expose, notamment, que :

— depuis la souscription du contrat de bail, il est assuré contre les risques locatifs ;

— lors de l’audience devant le premier juge, il avait repris le paiement des loyers par la remise à la société bailleresse de plusieurs chèques qui n’étaient pas encore encaissés ;

— depuis, le paiement des loyers n’a pas cessé ;

— il a connu des difficultés financières mais sa situation s’est améliorée de telle sorte qu’il est en mesure de régler sa dette en 36 mensualités.

Par conclusions transmises le 19 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Var Habitat sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée et y ajoutant, demande à la cour de:

— réactualiser la dette et condamner M. [U] au paiement de la somme de 8 122,21 euros arrêtée au 19 février 2025 soit 6 797,02 euros, hors frais de justice ;

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 1 500 euros TTC sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— débouter M. [U] de ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, la société Var Habitat fait valoir, notamment, que:

— le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers ou d’absence de souscription d’une assurance locative ;

— M. [U] justifie désormais de la souscription d’une assurance contre les risques loctaifs sur la période du commandement ;

— la dette locative n’a pas été soldée et a augmenté ;

— M. [U] ne règle aucun loyer.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION:

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat:

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En application des articles 1728, 1741 et 15I d ela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte deux clauses résolutoires applicables de plein droit en cas de non-souscription d’une assurance locative et non-paiement des loyers.

Ainsi, le contrat de bail d’habitation stipule que la résiliation de plein droit du bail intervient pour défaut d’assurance suite au délai d’un mois partant d’un commandement signifié par huissier resté sans effet et que faute de paiement du loyer et des charges aux échéances convenues et après un commandement de payé resté infructueux, le bail est résilié de plein droit deux mois après le dit commandement et l’expulsion du locataire pourra être obtenue par simple ordonnance, après constatation de la résiliation de plein droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2022, la société Var Habitat a fait délivrer à M. [U] un commandement de fournir les justificatifs de la souscription d’une assurance et de payer la somme principale de 979,60 euros visant les clauses résolutoires contenues dans le contrat de bail.

Certes, M. [U] n’a pas transmis à la société baileresse le justificatif de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement. Il n’a pas plus été en mesure de produire un tel justificatif en première instance. Cependant, il justifie désormais être assuré contre les risques locatifs depuis le 3 août 2021 de telle sorte que le contrat de bail ne peut être résilié sur ce fondement, ce que la société baileresse indique d’ailleurs dans ses conclusions.

Par contre, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, M. [U] n’a pas régularisé sa dette locative. Si un paiement de 700 euros est intervenu le 15 novembre 2022 et un trop versé de charges de 61,51 euros a été mis au crédit du compte locataire, la dette mentionnée dans le commandement de payer n’a pas été soldée.

La clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges a ainsi produit ses effets et le contrat de bail a été résilié à compter du 5 décembre 2022.

Il doit être relevé que le premier juge a constaté l’absence de paiement de la dette locative dans le délai imparti mais que la résiliation pour absence de souscription d’un contrat d’assurance intervenant dans un délai plus court, il a constaté la résiliation sur ce second fondement.

La résiliation du contrat de bail pour non paiement des loyers peut ainsi être constatée en appel.

Dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation du contrat de bail.

— Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et de paiement d’indemnités d’occupation ;

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, l’obligation au paiement des loyers et charges incombant à M. [U] n’est pas sérieusement contestable ni l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation dès lors que les lieux ne sont pas restitués au bailleur malgré la résiliation du contrat de bail.

Suivant le décompte arrêté au 19 février 2025, cette dette s’élève à la somme de 6 797,02 euros, frais de commandement, contentieux et d’explusion déduits et indemnités d’occupation fixées au montant du loyer et des charges à juste titre.

Ce quantum n’est nullement contesté ni contestable, en l’absence d’un quelconque justificatif de paiement complémentaire.

Par conséquent, M. [U] doit être condamné à payer la somme provisionnelle de 6 797,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 février 2025 ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux.

L’ordonnance déférée doit être infirmée sur la demande de provision au titre de la dette locative eu égard la réactualisation de la créance mais confirmée s’agissant de l’indemnité d’occupation.

— Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui a repris le paiement du loyer courant, démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par la société bailleresse que M. [U] n’a effectué aucun paiement depuis le mois d’avril 2024 et que sa dette a quasiment doublé depuis cette date.

S’il fait état d’une amélioration de sa situation financière lui permettant de régler sa dette par rééchelonnement, il doit être relevé qu’il date cette amélioration du mois de mars 2024 et que dès le mois de mai 2024, il a arrêté de régler son loyer.

M. [U] n’est ainsi manifestement pas en mesure de régler sa dette par rééchelonnement, en sus de son loyer courant et des charges locatives.

Par conséquent, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a débouté M. [U] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle doit aussi, subséquemment, être confirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [U], au besoin avec le concours de la force publique, à défaut de libération volontaire et de remise des clés.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens:

Compte tenu du sens de la présente décision, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M. [U] aux entiers dépens.

Par contre, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel.

M. [U] supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a condamné M. [O] [U] à payer à la société Var Habitat :

— la somme provisionnelle de 3 723,05 euros correspondant aux loyers, charges, indemnités d’occupation, mois de janvier 2024 inclus ;

— la somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [O] [U] à payer à la société Var Habitat la somme provisionnelle de 6 797,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 février 2025 ;

Dit n’y avoir de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Condamne M. [O] [U] aux dépens de la procédure d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

La greffière La présidente