COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 409

Rôle N° RG 22/11895 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ6BI

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

C/

S.C.I. INVEST’ETUDE

S.A. [Adresse 11]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Delphine DURANCEAU

M^e Philippe CORNET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] en date du 19 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/01186.

APPELANT

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

[Adresse 10] représenté par son Syndic en exercice, le cabinet GAVAUDAN D’AGOSTINO, SASU immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le N° 911 201 440 dont le siège social est sis [Adresse 15], elle-même prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEES

S.C.I. INVEST’ETUDE, Société Civile Immobilière, immatriculée au RCS de [Localité 13], sous le numéro 404 711 202 dont le siège social est [Adresse 8], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Delphine DURANCEAU de la SELARL DURANCEAU PARTENAIRES & ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Gabriel BELAICHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A. [Adresse 11], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Lili RAVAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI INVEST’ETUDE est propriétaire des lots n° 401 et 403 à usage locatif au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à Marseille (13001) dont la SA [Adresse 11] a été le syndic de l’immeuble jusqu’au 1er janvier 2015.

Entre 2007 et 2012, des infiltrations d’eau ont eu lieu au sein de l’immeuble, occasionnant des dommages dans les parties privatives de la SCI INVEST’ETUDE.

En 2008, des travaux d’étanchéité de la toiture ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble mais n’ont pas permis de mettre fin aux désordres.

En 2014, une expertise amiable a été menée à l’initiative de l’assureur de la copropriété et confiée au cabinet SARETEC, qui a conclu à l’impossibilité pour l’expert de mener à bien ses opérations et de constater l’intégralité de la matérialité du dommage, en l’absence d’accès à l’appartement sus-jacent à celui de la SCI INVEST’ETUDE.

En 2015, une expertise a été réalisée suite à une déclaration de sinistre effectuée par le nouveau syndic de la copropriété, le cabinet D’AGOSTINO, laquelle a conclu que la cause des dommages constatés au sein des appartements de la SCI INVEST’ETUDE était un défaut d’étanchéité du chéneau situé au niveau supérieur.

Les travaux tendant au changement du chêneau qui était à l’origine des désordres subis par la SCI INVEST’ETUDE, ont pu être réalisés par la société CS TRAD courant novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2016, la SCI INVEST’ETUDE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Marseille pris en la personne de son syndic actuel et la SA [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de [12] aux fins de :

*constater sa négligence fautive et la carence de son syndic en exercice à l’époque des faits, *constater que ces derniers ont engagé leur responsabilité,

*constater qu’elle a subi un préjudice financier consistant en une perte de loyers d’un montant total de 31.200 euros et un préjudice de 3.080 euros lié aux travaux réalisés dans les parties privatives pour réparer les conséquences du sinistre survenu dans les parties communes

*condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 30.000 euros en réparation de l’entier préjudice de la SCI INVEST’ETUDE, tous chefs confondus.( perte de loyer, réparations engagées, préjudice moral)

A titre subsidiaire, elle sollicitait la désignation d’un expert et en tout état de cause la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 février 2022

La SCI INVEST’ETUDE demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Marseille pris en la personne de son syndic actuel concluait au débouté des demandes de la SCI NVEST’ETUDE et sollicitait la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SA [Adresse 11] demandait au tribunal de débouter la [16] NVEST’ETUDE de ses demandes, de rejeter toutes les demandes formulées à son encontre, de dire qu’il n’y avait lieu expertise et de condamner la SCI NVEST’ETUDE à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant jugement contradictoire rendu le 19 mai 2022, le tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire  :

*condamné le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à MARSEILLE (13001) à payer à la SCI INVEST’ETUDE les sommes de :

-1.000 euros au titre du préjudice matériel lié au coût des travaux de reprise de son appartement,

-16.536 euros au titre de la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs,

*débouté la SCI INVEST’ETUDE du surplus de ses demandes ;

*condamné le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à MARSEILLE (13001) à payer à la SCI INVEST’ETUDE une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*rejeté les autres demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] aux dépens ;

*autorisé la distraction des dépens au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

Suivant déclaration au greffe en date du 26 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à MARSEILLE (13001) à payer à la SCI INVEST’ETUDE les sommes de :

¿1.000 euros au titre du préjudice matériel lié au coût des travaux de reprise de son appartement,

¿16.536 euros au titre de la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs,

¿1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— déboute le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] aux dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par ordonnance d’incident en date du 27 juin 2023, le magistrat de la mise en état de la Chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a :

— donné acte à la SCI INVEST’ETUDE de son désistement d’instance dans le cadre de la demande d’incident formée par conclusions le 20 février 2023.

— constaté le dessaisissement de la cour de cette demande d’incident.

— laissé les dépens de cette instance à la charge de la SCI INVEST’ETUDE

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA [Adresse 11] demande à la cour de :

*déclarer irrecevables les demandes formulées contre la SA FONCIA VIEUX PORT, celles-ci étant nouvelles en appel ;

*réformer la décision dont appel en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à la SCI INVEST’ETUDE les sommes de :

¿1.000 euros au titre du préjudice matériel lié au coût des travaux de reprise de son appartement,

¿16.536 euros au titre de la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs,

¿1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*confirmer la décision dont appel pour le surplus et en ce qu’elle n’a prononcé aucune condamnation contre la concluante ;

*débouter la SCI INVEST’ETUDES et le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7], de leurs demandes à l’égard de la SA [Adresse 11] ;

*rejeter toutes les demandes formulées contre la SA FONCIA VIEUX PORT ;

*condamner la SCI INVEST’ETUDES et le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à la SA [Adresse 11] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner la SCI INVEST’ETUDES et le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la SA [Adresse 11] fait valoir qu’il n’existait aucune prétention en première instance, et à tout le moins, aucune prétention tendant au paiement d’une somme d’argent, qui ait été formulée contre elle et qui devra donc être rejetée pour être nouvelle en cause d’appel.

Elle indique qu’elle a géré le sinistre durant sa mandature et n’a commis aucune faute engageant sa responsabilité civile professionnelle, rappelant que les délais de l’expertise dommages ouvrages sont impératifs et se sont imposés aux parties.

Elle souligne que seule l’expertise a permis d’identifier les causes du sinistre , expertise qui a par la suite été suivie par un nouveau syndic.

Elle relève que la SCI INVEST’ETUDE ne saurait ignorer qu’en matière d’assurance décennale, c’est sur l’assuré que pèse l’obligation principale de déclarer le sinistre.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires et le cabinet D’AGOSTINO ont laissé passer un délai de deux ans avant d’engager les travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

Elle fait valoir qu’il ne résulte d’aucune des pièces produites au dossier que l’appartement objet des débats ait subi des désordres au cours de la période considérée , ni l’ampleur de ceux-ci.

Elle indique qu’il n’est produit au soutien des demandes du copropriétaire qu’une seule pièce de nature à établir la matérialité du désordre, à savoir un rapport d’expertise en date du 24 août 2015, soit près de trois ans et demi après la date alléguée du début des désordres.

La SA [Adresse 11] relève qu’il s’agit du rapport de l’assureur dommage-ouvrage, dès lors essentiellement consacré à la cause des désordres, et évoquant à peine ceux-ci, leur matérialité et leur ampleur.

Elle considère que le montant du trouble de jouissance n’est pas établi, d’autant que, rien ne permet d’établir que l’appartement ne pouvait être occupé en raison du sinistre.

Aussi elle considère que le préjudice ne peut être que celui résultant d’une perte de chance, dès lors que rien ne permet d’assurer que la SCI INVEST’ETUDES avait acheté le bien pour le louer et qu’elle l’aurait loué sur la période.

Elle relève que la preuve de travaux de rénovations, leur ampleur et leur nature n’est pas démontrée, seules des factures qui ne correspondent pas à la reprise d’un dégât des eaux sont produites.

Enfin elle soutient qu’il ne peut plus lui être reproché, passé la date de la cessation de ses fonctions, en juin 2014, une éventuelle carence, faute de lien de causalité.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice le Cabinet GAVAUDAN D’AGOSTINO demande à la cour de :

*infirmer la décision querellée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à MARSEILLE (13001) à payer à la SCI INVEST’ETUDE les sommes de :

¿1.000 euros au titre du préjudice matériel lié au coût des travaux de reprise de son appartement,

¿16.536 euros au titre de la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs,

¿1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens ;

Statuant à nouveau,

*débouter la SCI INVES’ETUDE et la SA [Adresse 11] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées en son encontre ;

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire, la cour venait à prononcer une quelconque condamnation à son encontre,

*ramener à de plus juste proportions les sommes allouées à la SCI INVES’ETUDE ;

*condamner la SA [Adresse 11] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations à son encontre ;

En tout état de cause,

*condamner tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner tout succombant aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, membre associé de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] fait valoir que la prétention tendant à voir condamner la SA FONCIA VIEUX PORT constitue une demande qui était virtuellement comprise tant dans les demandes que dans les défenses soumises au premier juge auxquelles les parties peuvent ajouter en cause d’appel.

Il explique que la SA FONCIA n’a pas diligenté de recherches de fuites, n’a pas procédé à de déclaration de sinistre auprès de la compagnie d’assurances dommages/ouvrages avant le mois d’octobre 2013, qu’elle a commis une erreur en se référant au contrat d’assurances dommages/ouvrages souscrit pour les travaux de ravalement de façade et non à celui souscrit pour les travaux de reprise d’étanchéité, qu’elle a commis la même erreur lors de la 2ème déclaration de sinistre en date du 14 janvier 2014, qu’elle n’a pas procédé à une nouvelle déclaration de sinistre en bon et due forme après avoir été avisée de cette erreur et qu’elle n’a jamais justifié avoir missionné la société 13 ACCRO afin de réparer la cause de sinistre.

Il entend être exonéré de sa responsabilité du fait de la mauvaise réalisation des travaux de réfection d’étanchéité par la société PROTECH FACADES réalisés en 2008 tel que cela ressort du rapport d’expertise dommages/ouvrages en date du 24.08.2015 et du défaut de diligences nécessaires pour mettre un terme aux désordres par la SA [Adresse 11], qui a commis de nombreux manquements dans l’exécution de son mandat.

Le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] relève que la SCI INVEST’ETUDE n’a jamais rapporté la preuve que l’appartement était impropre à l’occupation du fait des désordres.

Il précise que les travaux de reprise du chêneau ont été réalisés le 16 novembre 2015 et que, par conséquent, il ne saurait être tenu responsable du fait que la SCI INVEST’ETUDE a mis plus de six mois pour procéder à la reprise de ses parties privatives.

Il ajoute que la réelle valeur locative du bien n’est d’ailleurs pas rapportée pour évaluer le montant de son préjudice de perte de chance d’avoir pu relouer son appartement.

Enfin il soutient que la SCI INVEST’ETUDE produit des factures émises par la société LEROY MERLIN qui ne correspondent pas à la reprise d’un dégât des eaux et qu’elle communique un devis TAHRI sans justifier d’une facture de sorte que la réalisation des travaux n’est pas démontrée.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 août 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SCI INVES’ETUDE demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que le syndicat des copropriétaires engageait sa responsabilité de plein droit ;

*infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] à lui payer les sommes de :

¿1.000 euros au titre du préjudice matériel lié au coût des travaux de reprise de son appartement,

¿16.536 euros au titre de la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs ;

— débouté la SCI INVES’ETUDE du surplus de ses demandes ;

— condamné le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Et, statuant de nouveau,

*débouter la SA [Adresse 11] et le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal,

*constater la négligence fautive du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14] prise en la personne de son syndic et du fait de la carence de son syndic en exercice à l’époque des faits ;

*constater que le syndic n’avait pas même déclaré le sinistre à l’assurance de la copropriété et qu’il n’a pas suivi les travaux à réaliser de sorte que rien n’a été fait avant que son successeur ne reprenne en main les intérêts de la copropriété et fasse procéder à la réparation des désordres affectant l’immeuble litigieux ;

*constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à MARSEILLE (13001) représenté par son syndic actuel et la SA FONCIA es qualité de syndic de copropriété ont engagé leur responsabilité envers la SCI INVEST’ETUDE ;

*juger que la SCI INVEST’ETUDE a subi un préjudice financier consistant en une perte de loyers d’un montant de 31.200 euros (52 x 600 euros du 1er février 2012 au 30 mai 2016) et un préjudice de 3.080 euros lié aux travaux réalisés dans les parties privatives pour réparer les conséquences du sinistre survenu dans les parties communes ;

*condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à MARSEILLE (13001) représenté par son syndic actuel au paiement de la somme totale de 30.000 euros en réparation du préjudice subi par la SCI INVEST’ETUDE, tous chefs confondus (perte de loyer, réparations engagées, préjudice moral) ;

A titre subsidiaire,

Si la cour devait considérer que seule une perte de chance devait être indemnisée, elle ramènerait cette perte à 80% du loyer espéré au lieu des 60% retenus par le premier juge,

*condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14] représenté par son syndic actuel au paiement de la somme de 24.960 euros en réparation de la perte de loyer ;

*condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14] représenté par son syndic actuel au paiement de la somme 3.080 euros au titre des travaux ;

En tout état de cause,

*condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14] pris en la personne de son syndic actuel au paiement de la somme de 5.000 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en sus de ceux accordés en première instance ;

*condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14] pris en la personne de son syndic aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de la SELARL DURANCEAU – PARTENAIRES & ASSOCIES, avocats postulants aux offres de droit.

A l’appui de ses demandes, la SCI INVES’ETUDE soutient que la démonstration d’une faute n’est pas exigée par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, qui est présumée.

Elle indique qu’elle n’a cessé de demander à la copropriété et à son syndic de réagir pour limiter son préjudice de location qui s’est aggravé de mois en mois depuis longtemps.

Elle fait valoir que le syndic a l’obligation de faire exécuter tous les travaux nécessaires pour que les parties communes et les éléments d’équipement collectif soient en bon état d’entretien, et qu’à défaut, il engage sa responsabilité en cas de dommages résultant de sa carence.

Elle considère que la négligence fautive du syndic est manifestement incontournable.

Par ailleurs elle soutient, concernant ses préjudices, qu’il appartenait à la copropriété de faire valoir ses droits récursoires contre le syndic défaillant dans la réalisation de sa mission.

La SCI INVES’ETUDE explique qu’il était évident qu’elle ne pouvait pas louer son appartement en l’état alors que celui-ci a toujours eu vocation à être loué et qu’il y avait lieu de tenir compte du devis de l’entreprise TAHRI.

Elle relève que le tribunal a considéré à juste titre que la période à indemniser était du 1er février 2012 au 30 mai 2016, ajoutant qu’il est plus que justifié d’accorder un délai de 6 mois au copropriétaire à compter des travaux de la partie commune de la copropriété pour lui permettre de réaliser ses travaux dans ses parties privatives.

Aussi elle soutient que son préjudice financier est bel et bien direct, actuel et certain ; que les appartements touchés par les sinistres sont occupés de manière continue depuis près de 10 ans, soulignant qu’entre 2017 et 2025, ce n’est pas moins de cinq baux qui se sont succédés sur l’appartement A1, de telle manière que le logement connait un taux d’occupation maximal, certains appartements, tels que le A4, étant occupés de manière pérenne par le même locataire depuis dix ans

Aussi elle maintient qu’il n’y a donc lieu de limiter son indemnisation à une seule perte de chance.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2025 et mise en délibéré au 6 novembre 2025.

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A titre liminaire la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Que par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

1°) Sur les demandes à l’encontre de la SA [Adresse 11]

Attendu que l’article 564 du code de procédure civile énonce qu’ « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Attendu que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] demande à la Cour de condamner la SA FONCIA VIEUX PORT à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations à son encontre.

Qu’il convient de relever que l’appelant n’a à aucun moment formé de demandes à l’endroit de la SA [Adresse 11] devant le premier juge qui en page 8 du jugement querellé mentionnait : « aucun appel en garantie n’est par ailleurs formé par le syndicat des copropriétaires à l’égard de la société FONCIA de sorte que l’existence d’une faute de celle-ci dans l’exercice de sa mission de syndic importe peu en l’absence toute demande dirigée contre elle. »

Que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] soutient à tort que la prétention tendant à voir condamner le cabinet FONCIA constituait une demande qui était virtuellement comprise tant dans les demandes que défenses soumises au premier juge.

Qu’en effet les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais de simples moyens.

Que dés lors la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] tendant à voir condamner la SA [Adresse 11] à le relever et le garantir de toutes condamnations à son encontre ne constitue pas une demande reconventionnelle mais une demande nouvelle formulée pour la première fois en cause d’appel Qu’il y a lieu par conséquent de la déclarer irrecevable.

2°) Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14]

Attendu que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur au cas d’espèce dispose que «  la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la INVEST’ETUDES loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Attendu qu’il résulte du rapport de l’expertise « Dommages- Ouvrage » du 24 août 2015 réalisé par SARATEC CONSTRUCTION que les plafonds et murs des lots de la SCI INVEST’ETUDES, situés au 4ème étage, sont dégradés en cueillie de façade.

Que l’analyse technique souligne que « les dommages constatés aux appartements A401 et A403 du R+4(extérieurs façade et revêtements intérieurs) proviennent de défauts d’étanchéité du chêneau situé au niveau supérieur R+5 :

Défaut d’étanchéité en partie courante.

Relevés d’étanchéité défaillants avec les piètements de la rambarde pierre.

Absence d’un profil type gouttes d’eau en arrête extérieure. »

Et de conclure à la réfection complète des 15 mètres de linéraire du chéneau défaillant

Qu’il n’est pas contesté que les travaux de reprise des parties communes une fois réalisés ont mis un terme aux désordres subis par la SCI INVEST’ETUDES

Qu’il est par ailleurs acquis aux débats que ces désordres constatés en 2015 n’étaient que la conséquence des différents sinistres déplorés par la SCI INVEST’ETUDES dés 2012 laquelle au travers les différentes déclarations faites aux experts, les lettres adressées au syndic dénonçait les infiltrations d’eau au sein de ses deux appartements

Qu’il s’ensuit que la responsabilité de la copropriété est engagée du fait des préjudices subis par cette dernière dès lors que la préservation de l’immeuble n’a pas été assurée et que les désordres non réparés ont été préjudiciables à l’un des copropriétaires, l’origine des infiltrations se trouvant dans les parties communes de l’immeuble et plus particulièrement dans le chéneau non entretenu.

Qu’il convient en effet de rappeler qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il n’est pas nécessaire de démontrer l’existence d’une faute quelconque du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] , seule l’existence d’une faute étrangère ou d’une faute d’un tiers qui aurait été à l’origine du dommage pouvant exonérer le syndicat des copropriétaires de ses responsabilités

Qu’enfin les développements de la SCI INVEST’ETUDES concernant la négligence fautive du syndic en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires sont sans incidence dans la mesure où l’ensemble de ses demandes concernent le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à MARSEILLE (13001), la SCI INVEST’ETUDES ne formant aucune demande directe à l’encontre de la société FONCIA

Qu’il convient également de relever qu’aucun appel de garantie n’a par ailleurs été formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 14] à l’égard de cette dernière de sorte qu’il n’ y pas lieu à examiner si la SA FONCIA a commis ou non une faute dans l’exercice de sa mission.

Qu’il convient, tenant ces éléments, de confirmer le jugement déféré sur ce point.

3°) Sur les préjudices de la SCI INVEST’ETUDE.

Attendu que la SCI INVEST’ETUDE fait valoir qu’elle a subi un préjudice financier consistant en une perte de loyers d’un montant de 31.200 euros (52 x 600 euros du 1er février 2012 au 30 mai 2016) et un préjudice de 3.080 euros lié aux travaux réalisés dans les parties privatives pour réparer les conséquences du sinistre survenu dans les parties communes.

Qu’elle demande ainsi à la Cour de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 14] représenté par son syndic actuel au paiement de la somme totale de 30.000 euros en réparation de son préjudice , tous chefs confondus (perte de loyer, réparations engagées, préjudice moral) ;

Attendu qu’il convient d’observer que l’expert n’a pas chiffré les dégâts matériels subis à l’intérieur des appartements lesquels découlent exclusivement des infiltrations provenant du chéneau.

Qu’il est toutefois incontestable tenant l’état dans lequel se trouvaient ses lots comme cela résulte des photos que la SCI INVEST’ETUDE n’a été en mesure de les remettre en location qu’une fois les travaux exécutés dans les parties communes en novembre 2015 puis les siens effectués une fois les infiltrations réparées.

Qu’elle verse aux débats 4 baux mentionnant le montant des loyers , le premier souscrit le 22 mars 2011 fixant un loyer mensuel de 530 € , le second en date du 1er mars 2017 moyennant un loyer mensuel de 470 €, un troisième en date du 1er juillet 2015 d’un montant de 630 € et enfin un quatrième souscrit le 1er mars 2017 d’un montant de 640 €

Que toutefois il convient de rappeler qu’il s’agit d’indemniser une simple perte de chance locative et non l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée pour calculer le montant de cette perte de chance locative.

Qu’il y a lieu dés lors de fixer un pourcentage modérateur à hauteur de 70% et de retenir une valeur locative de 550 euros tenant la bonne probabilité de location à [Localité 13], grande ville attractive.

Qu’il convient ainsi de déterminer le montant de la perte de chance comme suit :

550 euros mensuels X 70%X 52 mois = 20.020 euros ,

D’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à la SCI INVEST’ETUDE la somme de 20.020 euros au titre de la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs,

Attendu que la SCI INVEST’ETUDE indique avoir subi un préjudice financier de 3.080 euros lié aux travaux réalisés dans les parties privatives pour réparer les conséquences du sinistre survenu dans les parties communes ;

Qu’elle verse à l’appui de ses dires le devis de l’entreprise TAHRI d’un montant de 3.080 €

Qu’il convient dés lors d’infirmer le jugement querellé sur ce point et d’allouer à la SCI INVEST’ETUDE la somme de 3.080 euros au titre du préjudice matériel lié au coût des travaux de reprise de son appartement.

Attendu enfin que la SCI INVEST’ETUDE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral, aucun moyen n’étant développé ni aucun justificatif produit aux débats.

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à la SCI INVEST’ETUDE la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Qu’il y a lieu de rejeter les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées contre la SA [Adresse 11], celles-ci étant nouvelles en appel

INFIRME le jugement contradictoire du 19 mai 2022 du tribunal judiciaire de Marseille en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à MARSEILLE (13001) à payer à la SCI INVEST’ETUDE les sommes de :

—  1.000 euros au titre du préjudice matériel lié au coût des travaux de reprise de son appartement,

—  16.536 euros au titre de la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs

CONFIRME pour le surplus

STATUANT A NOUVEAU :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à MARSEILLE (13001) à payer à la SCI INVEST’ETUDE la somme de 3.080 euros au titre du préjudice matériel lié au coût des travaux de reprise de son appartement,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à MARSEILLE (13001) à payer à la SCI INVEST’ETUDE la somme de 20.020 euros au titre de la perte de chance d’obtenir des revenus locatifs,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] à payer à la SCI INVEST’ETUDE la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

REJETTE les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires l’immeuble sis [Adresse 7] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,