COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2025

N° 2025 / 340

N° RG 23/15419

N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJIN

SCI PARDES

C/

Syndicat des copropriétaire de l’ensemble immobilier

[Adresse 12]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien

BADIE

M^e Dorothée SOULAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 07 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/10855.

APPELANTE

SCI PARDES

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sébastien BADIE, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas BRANTHOMME, membre de la SELAS CABINET D’AVOCATS N. BRANTHOMME, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat Secondaire de l’ensemble immobilier PARC COROT Bâtiment A situé à [Localité 8]

représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, dont le siège est sis [Adresse 2], prise en son établissement de [Localité 7] sis [Adresse 5], lui-même pris en la personne de son représentant légal y domicilié, désignée à cette fonction par ordonnance en date du 31.08.2018,

représentée par M^e Dorothée SOULAS, membre de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e François-Matthieu ALBERTINI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SGI PARDES est propriétaire depuis 2010 des lots n°137 et 178 au sein de l’ensemble immobilier « PARC COROT BATIMENT A » sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

La copropriété est placée sous administration judiciaire depuis le 13 janvier 2017. Par une ordonnance rendue le 31 août 2018, le président du tribunal de grande instance de Marseille a désigné la Selarl AJASSOCIES en remplacement de Me [J] avec les pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale à l’exception de ceux prévus aux alinéas a et b de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée et de ceux du conseil syndical.

Par acte d’huissier du 6 décembre 2021, la syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier '[Adresse 12]' représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, a fait citer la SCI PARDES, devant le tribunal judiciaire de Marseille, aifn d’obtenir sa condamnation au paiement des charges de copropriété et donc à lui payer les sommes suivantes :

—  28 453,02 € au titre de l’arriéré de charges, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er juin 2021 ;

—  5 000 € pour la réparation du préjudice subi du fait de sa résistance abusive ;

—  1 500 € au titre de l’artlcle 700 outre aux entiers dépens.

Suivant un jugement rendu le 7 septembre 2023, le tribunal judiciaire a statué comme suit :

— CONDAMNE la SCI PARDES à payer au Syndicat des Coprooriétaires secondaire de l’ensemble immobilier '[Adresse 11] A’ sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES la somme de 10.813,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021,

— DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier, '[Adresse 11] A’ sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, du surplus de sa demande de ce chef ,

— REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNE la SCI PARDES à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier '[Adresse 11] A’ sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNE la SCI PARDES aux dépens de la présente instance,

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a estimé que l’action en paiement des charges dues postérieurement au 6 décembre 2011 n’était pas prescrite ; qu’il n’était pas établi que le solde débiteur du compte au 29 octobre 2015, correspondant à des opérations intitulées « Appel (achat du 1/01/2015) Lot 137 » et « solde charges vente lot 137" correspondait bien à des charges de copropriété dues par la SCI PARDES dès lors que celle-ci était propriétaire du lot 137 depuis le 22 avril 2010 ; qu’il y avait donc lieu de retrancher ce solde du montant de la somme réclamée et que certains frais dont il n’était pas démontré qu’ils correspondait à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, devaient aussi être retranchés des sommes réclamées.

Par une déclaration faite au greffe le 14 décembre 2023, la SCI PARDES a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par RPVA le 14 mars 2024, elle demande à la cour de :

— REFORMER, en ce qu’il a considéré comme certaines et exigibles les sommes réclamées à la Société civile immobilière PARDES depuis le 1er janvier 2016, les termes du jugement du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 07 septembre 2023,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], de l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de la Société civile immobilière PARDES,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle expose qu’elle n’a jamais eu de réponse à sa demande de justification de l’appel de charges d’un montant de 17 663,62 € reçu le 26 janvier 2016 ; qu’elle n’a pas reçu d’appel de charges au titre des exercices 2016 et 2017 et n’a été informée de l’intervention d’administrateurs provisoires qu’au cours de l’année 2021. Elle fait valoir que si le tribunal a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement, la question du caractère certain et exigible des charges de copropriété appelées au titre des exercices gérés par les administrateurs provisoires reste posée, les montants des appels de fonds constituant les budgets de fonctionnement du syndicat ne pouvant être précisément identifiés à partir de la décision de l’administrateur provisoire du 18 septembre 2020 et l’information due aux copropriétaires en application de l’article 62-9 du décret du 27 mars 1967, n’ayant pas été valablement effectuée, les courriers produits aux débats par le syndicat des copropriétaires n’étant pas non plus probants d’une information délivrée à chacun des copropriétaires.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 11 juin 2024, le syndicat secondaire des copropriétaires demande à la cour de :

A titre principal,

En l’état du règlement intégral des sommes dues par la SCI PARDES, juger sans objet le recours de la SCI PARDES à l’encontre du jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 07 septembre 2023

A titre subsidiaire et en tant que de besoin,

— Débouter la SCI PARDES de sa voie de recours et rejeter ses diverses fins et conclusions,

— Confirmer le jugement n°2023/399 prononcé le 07 septembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de Marseille en ses dispositions non remises en cause par le syndicat secondaire BATIMENT A de l’ensemble immobilier « PARC COROT » situé à [Adresse 9] ;

— Recevoir le syndicat secondaire BATIMENT A de l’ensemble immobilier '[Adresse 10]' situé à [Adresse 9] en son appel incident et y Faire droit ;

— Infirmer le jugement précité dans ses dispositions contestées par le Syndicat Concluant ;

Ce faisant ;

— Condamner la SCI PARDES au paiement de la somme de 29.106,66 € au titre des charges dues comptes arrêtés au 30/01/2024 avec intérêt au taux légal :

* à compter du 01/06/2021, date de la mise en demeure de payer les charges de copropriété notifiée à l’appelante ;

* et à compter de la déclaration d’appel pour le surplus ;

— Condamner la SCI PARDES au paiement de la somme de 5.000 € pour la réparation du préjudice subi par le syndicat intimé du fait de sa résistance abusive ;

— Débouter la SCI PARDES de ses diverses fins et prétentions ;

Reconventionnellement, la Condamner à payer au syndicat intimé la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens incluant ceux de première instance.

Il fait valoir, au visa de l’article 1342 du code civil, que l’appel de la SCI PARDES est devenu sans objet du fait de l’extinction de sa dette à la suite de l’opposition faite sur le montant de l’indemnisation qui lui était due dans le cadre de l’expropriation de ses lots de copropriété et qu’elle n’a pas contestée.

Il indique à titre subsidiaire que les quotes-parts de charges sont certaines, liquides et exigibles dès lors qu’une assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes du syndic et voté les budgets des exercices pour lesquels les charges sont réclamées ou que l’admnistrateur judiciairement désigné a approuvé les comptes et qu’il est justifié par ses pièces 8 à 10 et 15 à 17 de l’usage des fonds et de la réalité de sa créance, notamment du montant exact des charges appelées auprès de chacun des copropriétaires.

Il ajoute que l’article 62-9 du décret du 17 mars 1967 n’édicte aucune règle précise s’agissant de la notification des décisions prises par l’administrateur provisoire et que la forme de cet envoi n’est pas de nature à remettre en cause le caractère obligatoire du paiement résultant de l’approbation des comptes par ce dernier ; qu’en outre, l’exigibilité d’une créance en matière de charges de copropriété ne dépend pas de la communication de l’appel de fonds qui n’est qu’un rappel des décisions prises en assemblées générales, de sorte que l’absence de communication des appels de fonds 2016 et 2017 est sans incidence sur le caractère exigible des charges dues au titre de ces deux exercices.

Il indique, au soutien de son appel incident, que les résolutions prises par les assemblées générales antérieures à la désignation de l’administrateur provisoire n’ayant pas fait l’objet de contestations de la part de la SCI PARDES, celle-ci est bien débitrice de la somme de

17 066,61 € correspondant au solde débiteur de son compte copropriétaire au 31 décembre 2015.

Il ajoute, s’agissant des frais de recouvrement exposés, que la somme de 572,74 € ne pouvait être retranchée par le premier juge puisqu’il s’agissait de frais relevant du champ d’application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il justifie sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts par l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du seul retard de paiement des sommes dues et constitué par le fait que les autres copropriétaires ont été contraints de suppléer l’absence de paiement de ses charges par la SCI PARDES, dans le contexte de sa situation financière obérée.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures respectives de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025.

DISCUSSION :

1/ Sur la demande du syndicat des copropriétaires de voir déclarer sans objet l’appel interjeté par la SCI PARDES :

Il est rappelé qu’en l’absence de contestation judiciaire de l’opposition par le vendeur d’un lot de copropriété, le paiement effectué par le notaire au profit du syndicat des copropriétaires ne saurait caractériser un acquiescement du débiteur, l’opposition formulée par le syndicat n’étant ni une demande en justice ni un jugement ; que dans l’hypothèse où les fonds ont été libérés alors que le copropriétaire avait formé appel contre la décision constatant l’existence de la créance du syndicat, cette voie de recours ne peut lui être fermée au motif qu’en ne contestant pas l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires sur le prix de vente des lots à hauteur de la condamnation prononcée en première instance, il aurait acquiescé sur le montant des charges dues.

Il résulte de ce principe que l’absence de constestation par la SCI PARDES de l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires sur le montant de l’indemnité d’expropriation entre les mains du notaire instrumentaire n’a aucune incidence sur l’appel interjeté par celle-ci, qui est recevable.

2/ Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires :

Il est de principe désormais établi que si l’administrateur provisoire a été investi du pouvoir de l’assemblée générale d’approuver les comptes et budgets du syndicat des copropriétaires, ses décisions n’ont plus à être soumises à l’assemblée générale des copropriétaires et la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard d’un copropriétaire défaillant dans le paiement de sa quote-part de charges est liquide et exigible du fait de la seule décision de l’administrateur provisoire.

Il a été jugé qu’un copropriétaire n’est pas fondé à contester les décisions de l’administrateur provisoire approuvant les comptes et les budgets prévisionnels ( Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.923 : JurisData n° 2022-005826 ; JCP N 2022, n° 17, act. 509 ; Loyers et copr. 2022, comm. 105 , n° 6, note A. [G]) et que lorsque l’administrateur provisoire a reçu tous les pouvoirs normalement dévolus à l’assemblée générale, les décisions de celui-ci approuvant les comptes et les budgets prévisionnels sont définitives et exécutoires de plein droit.

En l’espèce, il résulte des procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire concernant l’approbation des comptes et budgets prévisionnels des exercices comptables de 2016 à 2023 produits par le syndicat des copropriétaires en pièces 8-9, 8-10,8-11, 15 et 16, que les quotes-parts de charges dues par la SCI PARDES au titre de ces exercices constituent pour le syndicat des copropriétaires une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, si l’article 62-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que l’administrateur provisoire adresse copie aux copropriétaires de la ou des décisions prises et joint, s’il y a lieu, l’appel de fonds correspondant, aucune condition de forme n’est prévue par le règlement quant aux conditions d’envoi de cette copie. Les décisions de l’ administrateur provisoire ne pouvant faire l’objet d’un recours, l’opposabilité à tous les copropriétaires de ses décisions n’est donc soumise à aucune formalité.

Il s’ensuit que l’absence éventuelle d’envoi de la copie prévue par l’article 62-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 à l’un des copropriétaires ne peut être sanctionnée par l’inopposabilité à son égard des décisions prises.

La SCI PARDES ne peut donc se prévaloir utilement d’un envoi de courriers communs 'à tous les copropriétaires’ pour conclure, la concernant, à l’inopposabilité des décisions d’approbation des comptes et budgets prévisionnels prises par la Selarl AJASSOCIES, es-qualités d’administrateur provisoire, concernant les exercices 2016 à 2023.

Enfin l’exigibilité d’une créance en matière de charges de copropriété ne dépend pas de la communication de l’appel de fonds lequel n’est que le rappel de la date d’exigibilité tel que fixée par la loi ou l’assemblée.

Il s’ensuit que l’absence de production aux débats des appels de charges des exercices 2016 et 2017 est sans incidence sur le caractère certain, liquide et exigible des charges dues au titre de ces deux exercices, les appels de charges des exercices 2018 à 2023 étant quant à eux versés aux débats par le syndicat des copropriétaires.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les charges de copropriété postérieures au 1er janvier 2016 étaient dues par la SCI PARDES.

En ce qui concerne la somme de 17 073,50 € portée au débit du compte copropriétaire de la SCI PARDES au 31 décembre 2015, il doit être relevé que la SCI PARTES n’est pas mentionnée sur les états des soldes des copropriétaires annexés aux comptes rendus de gestion des exercices 2012, 2013, 2014 et qu’elle est mentionnée pour la prermière fois sur celui de l’exercice 2015 avec l’indication d’un solde débiteur de 0,00 € en début d’exercice et de 17 073,50 € en fin de celui-ci.

L’indication d’un solde débiteur de 0,00 € en début d’exercice 2015 ne permet pas de lui imputer un arriéré de paiement de ses charges au titre des exercices antérieurs.

Par ailleurs, aucune justification n’est apportée concernant le montant de son solde débiteur au 31 décembre 2015.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges réclamées à la SCI PARDES au titre des exercices antérieurs à celui de l’année 2016.

3/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement :

Les honoraires de contentieux et de frais de position de compte dont le montant global est de 572,74 euros ont été portés au débit du compte copropriétaire de la SCI PARDES le 31 décembre 2016.

Le syndicat des copropriétaires ayant été débouté de sa demande en paiement du solde débiteur du compte de la SCI PARDES au 31 décembre 2015 et n’étant pas démontré par celui-ci que ces frais se rapportent exclusivement aux quotes-parts de charges dues au titre de l’exercice 2016. Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, par substitution de motifs, en ce qu’il a retranché la somme de 572,74 euros du montant des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires et condamné la SCI PARDES à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 813,67 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

4/ Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de la somme de 5 000 euros dommages et intérêts :

Il est admis que l’absence de paiement de ses charges par la SCI PARDES pendant de longues périodes, sans justification de sa part, a privé la collectivité des copropriétaires d’une partie des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble et lui a causé un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et la cour, statuant à nouveau, condamne la SCI PARDES à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

5/ Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

La SCI PARDES qui succombe dans son appel, sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel et déboutée de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour faire valoir ses prétentions, le syndicat des copropriétaires a été contraints d’exposer des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge.

Il convient en conséquence de condamner la SCI PARDES à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par un arrêt contradictoire,

— CONFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Marseille le 7 septembre 2023 en ce qu’il a statué comme suit :

* CONDAMNE la SCI PARDES à payer au Syndicat des Coprooriétaires secondaire de l’ensemble immobilier 'PARC COROT BATIMENT A’ sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES la somme de 10.813,67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2021 ;

* CONDAMNE la SCI PARDES à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier 'PARC COROT BATIMENT A’ sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* CONDAMNE la SCI PARDES aux dépens de la présente instance,

* RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— L’INFIRME en ce qu’il a débouté le Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier,'PARC COROT BATIMENT A’ sis [Adresse 3], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive;

et statuant à nouveau ,

— CONDAMNE la SCI PARDES à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier,'PARC COROT BATIMENT A’ la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Y ajoutant,

— CONDAMNE la SCI PARDES à payer au Syndicat des Copropriétaires secondaire de l’ensemble immobilier,'PARC COROT BATIMENT A’ la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— LA DEBOUTE de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— LA CONDAMNE aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT