RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08656 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJMZV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mars 2024-Juge de l’exécution de PARIS- RG n° 24/80019

APPELANTE

S.A. [8]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Julie BELLESORT de la SELAS KPMG AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2515

INTIMÉ

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Lola DUBOIS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le13 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Catherine Lefort, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Bénédicte Pruvost, président

Madame Catherine Lefort, conseiller

Madame Valérie Distinguin, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Bénédicte Pruvost, président et par Monsieur Grégoire Grospellier, greffier, présent lors de la mise à disposition.

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 30 juin 2020, M. [D] [Z] a consenti à la société [8] le renouvellement d’un bail initialement conclu en 2001, portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 3].

Par ordonnance de référé du 19 mai 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies ;

— condamné la société [8] à payer à titre de provision à M. [Z] la somme de 70 125 euros à valoir sur l’arriéré de loyers et charges et indemnités d’occupation arrêté au 24 mars 2023, mois de mars 2023 inclus, cette somme étant assortie d’intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2022 ;

— autorisé la société [8] à se libérer de sa dette en 24 mensualités égales, en sus du loyer et charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers et charges en cours, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

— suspendu pendant cette période les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets,

— autorisé dans ce cas l’expulsion de la société [8] et de tous occupants de son chef,

— condamné en ce cas la société [8] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’ordonnance a été signifiée à la société [8] le 13 juin 2023.

Le 21 novembre 2023, M. [Z] a fait délivrer à la société [8] un acte de signification de déchéance du terme et commandement de quitter les lieux. Par procès-verbal du 7 décembre 2023, le commissaire de justice a constaté le maintien dans les lieux du preneur.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, la société [8] a fait assigner M. [Z] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation des actes d’expulsion, et subsidiairement, de délais pour quitter les lieux.

Par jugement contradictoire du 26 mars 2024, le juge de l’exécution a :

rejeté les demandes de la société [8] d’annulation de la déchéance du terme, du commandement de quitter les lieux, du procès-verbal de maintien dans les lieux et de tous actes d’huissier subséquents,

dit n’y avoir lieu à mainlevée du commandement de quitter les lieux et du procès-verbal de maintien dans les lieux, sans objet ;

accordé à la société [8] un sursis à expulsion de 12 mois à compter de la notification de la décision pour quitter le local commercial qu’elle occupait, délai subordonné au paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation fixée par le jugement rendu par le tribunal d’instance de Paris le 20 mai 2019 (sic) ;

dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, le délai sera caduc et l’expulsion pourra être poursuivie ;

rejeté la demande de la société [8] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande de M. [Z] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société [8] aux dépens ;

rappelé que les mesures d’exécution sont à la charge de la débitrice conformément à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour statuer ainsi, le juge a considéré que si le décompte de la déchéance du terme contenu dans le commandement de payer était erroné, il était toutefois constant que la société [8] ne s’était pas acquittée des sommes mises à sa charge le 1er de chaque mois ; qu’aucun accord tacite sur une éventuelle souplesse du bailleur quant à la date de règlement des loyers ne pouvait être retenue ; qu’ainsi, même si le décompte des sommes réclamées était erroné et que le dépôt de garantie avait vocation à payer, non pas les loyers en cours, mais les sommes restant dues au bailleur au terme du bail, le non-respect des modalités de l’échéancier entraînait la déchéance du terme ; qu’aucune indisponibilité des biens n’étant induite par les actes querellés, les demandes de mainlevée étaient sans objet.

Il a ensuite estimé que les erreurs dans le commandement de quitter les lieux, les difficultés financières de la société [8], la bonne volonté de celle-ci dans la recherche d’un nouveau local et les difficultés qu’elle rencontrait pour en trouver un équivalent, justifiaient de lui octroyer un délai pour quitter les lieux.

Selon déclaration du 3 mai 2024, la société [8] a formé appel de ce jugement.

Par conclusions du 21 août 2024, elle demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater l’absence de déchéance du terme ;

— juger que la clause résolutoire est toujours suspendue dans ses effets ;

En conséquence,

— prononcer la nullité du commandement de quitter les lieux signifié le 21 novembre 2023 ;

— ordonner la mainlevée du commandement de quitter les lieux signifié le 21 novembre 2023 ;

— prononcer la nullité du procès-verbal de maintien dans les lieux du 7 décembre 2023 ;

— ordonner la mainlevée du procès-verbal de maintien dans les lieux du 7 décembre 2023 ;

Plus généralement, prononcer l’annulation de :

*l’acte de signification de la déchéance du terme du 21 novembre 2023,

* du commandement de quitter les lieux signifié le 21 novembre 2023,

* du procès-verbal de maintien dans les lieux du 7 décembre 2023,

* et de tout acte subséquent en suite de l’acte de signification de la déchéance du terme en date du 21 novembre 2023,

A défaut, à titre infiniment subsidiaire,

— lui accorder les plus larges délais pour pouvoir quitter les lieux, à savoir un délai de 12 mois à compter de la signification de la présente décision ;

En tout état de cause,

— condamner M. [Z] à verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Z] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande de nullité, elle fait valoir qu’en raison à la fois de la souplesse implicitement convenue avec le bailleur dans le règlement des échéances dues au titre des loyers et des montants erronés figurant dans le commandement de quitter les lieux, elle n’était, à la date de la délivrance de l’acte critiqué, débitrice d’aucune somme à l’égard du bailleur. Elle précise qu’au jour de l’audience devant le juge de l’exécution, elle était à jour de ses règlements, tout en expliquant être elle-même créancière vis-à-vis du bailleur des intérêts qui ont couru sur les quatre mois d’avance versés au titre du dépôt de garantie.

Elle conclut ensuite à la confirmation du jugement de première instance, s’agissant du délai de grâce de 12 mois qui lui a été accordé, en raison des difficultés qu’elle rencontre pour retrouver un local équivalent dans [Localité 7], des conséquences financières désastreuses qu’un départ immédiat aurait pour elle, et des démarches sérieuses qu’elle a entreprises en vue de son relogement.

Par conclusions du 1er novembre 2024, M. [Z] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a accordé à la société [8] un sursis à expulsion de 12 mois ;

— réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau,

— débouter la société [8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— dire n’y avoir lieu à l’octroi d’un sursis à expulsion pour quitter le local ;

— ordonner le dégel de la clause résolutoire insérée dans le bail et son avenant liant les parties ;

En tout état de cause,

— débouter la société [8] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions :

— condamner la société [8] à lui payer la somme de 3 000 euros, et ce conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [8] en tous les dépens, en ce compris les coûts de tous les actes d’huissiers (commandement de payer et procès-verbal de maintien dans les lieux).

Il fait valoir, outre qu’au cours du bail, l’appelante réglait son loyer systématiquement avec retard, qu’il produit des éléments démontrant qu’au jour de la délivrance de la déchéance du terme de du commandement de quitter les lieux le 21 novembre 2023, la société [8] n’avait pas respecté les termes de l’ordonnance du 23 mai 2023, dans la mesure où elle ne procédait à aucun règlement le 1er du mois, et qu’au jour de la délivrance des actes critiqués, elle n’avait réglé ni l’indemnité d’occupation pour le mois de novembre 2023, ni les sommes dues au titre de l’échéancier ni l’indexation ; qu’aucun accord tacite de paiement en cours de mois n’a jamais existé pendant la durée du bail ni en suite de l’ordonnance du 23 mai 2023. Il conteste également être débiteur de l’appelante au titre du dépôt de garantie, alors que celui-ci est destiné à garantir d’éventuelles dégradations dans le bien et non une dette de loyer.

Il sollicite en revanche l’infirmation du chef de jugement qui concerne l’octroi d’un délai de grâce à l’appelante, au motif que selon l’extrait Kbis celle-ci et l’extrait du site pappers.fr, elle dispose de deux autres lieux d’activité situés dans le [Localité 4] et à [Localité 6], de sorte qu’elle peut tout à fait y transférer l’activité qu’elle exerce dans les locaux litigieux ; que l’appelante ne justifie pas du sérieux de ses recherches de relogement ; que la baisse du chiffre d’affaires de l’appelante fait douter de la capacité financière de cette dernière à honorer les indemnités d’occupation pendant la période du délai de grâce.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes d’annulation de la déchéance du terme, du commandement de quitter les lieux et du procès-verbal de maintien dans les lieux

Après avoir accordé à la société [8] des délais de paiement, par 24 mensualités payables, en sus du loyer et des charges courants, le 1er de chaque mois à compter du 1er du mois suivant la signification de l’ordonnance, sauf meilleur accord des parties, le juge des référés a dit « qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets ».

La signification de l’ordonnance de référé du 19 mai 2023 étant intervenue le 13 juin 2023, la société [8] devait payer la première mensualité de paiement le 1er juillet 2023, en même temps que le loyer de juillet, sauf meilleur accord des parties.

Il est constant que la société [8] a réglé son loyer et la mensualité d’arriéré :

— en mai 2023, le 30

— en juin 2023, le 14

— en juillet 2023, le 12

— en août 2023, le 22

— en septembre 2023, le 22

— en octobre 2023, le 16

— en novembre 2023, le 23.

Le 21 novembre 2023, M. [Z] a fait signifier à la société [8] la déchéance du terme et un commandement de quitter les lieux.

C’est en vain que l’appelante invoque un accord entre les parties sur un règlement des sommes dans le courant du mois depuis le début des relations contractuelles. En effet, elle n’apporte pas la preuve du moindre accord du bailleur, qui devait plutôt subir ces retards de paiement récurrents, ni avant l’ordonnance de référé s’agissant des loyers, ni après, s’agissant en outre des modalités de paiement de l’arriéré.

Le 26 juin 2023, le conseil de M. [Z] a adressé un courrier officiel à celui de la société [8] lui demandant d’inviter sa cliente « à procéder à des virements réguliers et ponctuels de ses loyers + son arriéré » et a joint à son courrier, outre la signification de l’ordonnance, celui daté du 1er juin 2023 et adressé en recommandé par son client à la sienne relatif à l’indexation du loyer à compter du 1er juillet.

Par courrier officiel du 3 août 2023, il a informé le conseil de la société [8] de ce que sa cliente ne s’acquittait pas, au 1er de chaque mois, de son loyer, ainsi que de l’échéancier ordonné par le tribunal, et de ce qu’à défaut de régularisation immédiate du loyer d’août et de la mensualité de l’arriéré correspondant, et plus généralement à défaut de virements réguliers à bonne date, il se verra dans l’obligation de considérer l’existence du dégel de la clause résolutoire avec toutes ses conséquences.

A supposer même que la société [8] n’ait pas eu connaissance de ces courriers (ce qui est possible au vu du changement de coordonnées de son avocat), il n’en demeure pas moins qu’elle ne prouve pas la souplesse dont aurait fait preuve son bailleur et qui devrait perdurer s’agissant de l’exécution de l’ordonnance de référé, alors que manifestement M. [Z] n’a pas fait preuve de souplesse.

En outre, il importe peu que des erreurs sur le montant de la dette se soient glissées dans l’acte de signification de la déchéance du terme et commandement de quitter les lieux, dès lors qu’il ne s’agit pas d’un commandement de payer et qu’il est établi que les sommes dues n’ont pas été payées à bonne date. Il n’y a d’ailleurs pas lieu, dans le cadre de la présente procédure, de faire les comptes entre les parties.

Au regard de l’absence de paiement à bonne date, c’est à juste titre que le juge de l’exécution a estimé justifiés le prononcé de la déchéance du terme et la délivrance du commandement de quitter les lieux. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de cet acte.

Sur les délais de grâce

Aux termes de l’article L.412-3 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution (dans sa version en vigueur issue de la loi du 27 juillet 2023), le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L.412-4 du même code, dans sa version en vigueur issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose : 'La durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il doit être tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

Ces délais s’appliquent aux locaux commerciaux en application de l’article L613-1 du code de la construction et de l’habitation.

C’est par une appréciation exacte de la cause que le juge de l’exécution a accordé à la société [8] un délai d’un an pour quitter les lieux en considération du paiement des indemnités d’occupation, malgré une baisse importante de son résultat, et de la difficulté à retrouver un local commercial d’une surface équivalente (2.400 m²) compte tenu de son activité, sous condition du paiement ponctuel et régulier de l’indemnité d’occupation. L’appelante justifie avoir continué ses recherches depuis le jugement du juge de l’exécution. Toutefois, il n’est pas possible d’infirmer le jugement pour lui accorder un nouveau délai d’un an courant à compter du présent arrêt comme elle le demande. Ce serait détourner l’article L.412-4 précité qui limite le maximum légal à un an.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Succombant en ses prétentions, la société [8] sera condamnée aux dépens d’appel. Il convient de préciser que le coût du commandement et du procès-verbal de maintien dans les lieux ne peuvent être inclus dans les dépens d’appel, car il ne s’agit pas de frais occasionnés pour cette instance, mais ils sont à la charge de la débitrice en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, comme le premier juge l’a déjà rappelé dans le dispositif de son jugement.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 mars 2024 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris,

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SA [8] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le Président,