Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 22 mai 2025, n° 21/17189

CA Aix-en-Provence
Confirmation 22 mai 2025

Arguments

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Accepté
Propriété et jouissance des lots
La cour a confirmé que la résolution n° 14 ne modifie pas la destination des parties privatives et ne porte pas atteinte aux droits de jouissance de la SARL 2M MDB.
Accepté
Absence de preuve d'installation des climatiseurs
La cour a constaté que la SARL 2M MDB n'a pas démontré la présence des climatiseurs et a confirmé le jugement de première instance.
Accepté
Succombance de la SARL 2M MDB
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires était essentiellement succombant et a confirmé la condamnation aux dépens.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner le syndicat des copropriétaires à verser 1800 euros au titre des frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires a fait appel d'un jugement annulant la résolution n° 14 de l'assemblée générale autorisant l'installation de climatiseurs sur le toit-terrasse, en soutenant que cette résolution violait les droits de la SARL 2M MDB, propriétaire des lots 55 et 56. Le tribunal de première instance a confirmé la jouissance exclusive de la SARL sur ces lots, annulant la résolution, mais a débouté sa demande d'enlèvement des climatiseurs. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance, considérant que la SARL ne détenait qu'un droit de jouissance exclusive sur une partie commune, et que la résolution n° 14 portait atteinte à ses droits. Elle a également déclaré irrecevables certaines demandes de la SARL et a condamné le syndicat aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 22 mai 2025, n° 21/17189
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/17189
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe PASTORINORachel SARAGA-BROSSATMaud SECHER
Cabinet(s) :	SELARL CHAMBONNAUD - BAGNOLI - SECHER SOCIETE D'AVOCATS AU BARREAU DE NICE
Parties :	son Syndic la Société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE - ROULLAND sise au siège social à [ Adresse 4 ], Syndicat des copropriétaires [ 5 ] c/ S.A.R.L. 2M MDB

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 22 MAI 2025

N° 2025/ 187

Rôle N° RG 21/17189 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIQA6

Syndicat des copropriétaires [5]

S.A.R.L. 2M MDB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Rachel SARAGA-BROSSAT

M^e Maud SECHER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 12 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04198.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [5] pris en la personne de son Syndic la Société GESTION IMMOBILIERE DAUBEZE – ROULLAND sise au siège social à [Adresse 4], exerçant à l’enseigne 'Cabinet ROULLAND’ domicilié en cette qualité, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Christophe PASTORINO, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.A.R.L. 2M MDB, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Maud SECHER de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

En juin 2016, la SARL 2M MDB a acquis aux enchères sept lots dépendant d’une succession, dans un immeuble dénommé « [5] » situé à [Localité 3]. Elle les a revendus, à l’exception des lots 55 et 56.

L’état descriptif de division décrit les lots 55 et 56 comme portant sur’ la jouissance exclusive de la partie de la toiture terrasse, portant le numéro 55 au plan de terrasse et le numéro 56 au plan de terrasse'. A ces lots étaient attribués des tantièmes indivis des parties communes de l’immeuble.

Une assemblée générale s’est tenue le 15 juin 2018.

Elle a notamment adopté la résolution n° 14 autorisant les copropriétaires à installer à leurs frais exclusifs les groupes de climatisation sur le toit terrasse de l’immeuble.

Par acte d’huissier du 21 août 2018, la SARL 2 M MDB a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] aux fins principalement d’annuler l’assemblée générale du 15 juin 2018 et subsidiairement, de voir annuler la résolution 14 de cette assemblée; elle demandait en outre la condamnation du syndicat à enlever, sous astreinte, tout appareil de climatisation installé sur le toit terrasse.

Par jugement contradictoire du 12 mai 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté la SARL 2M MDB de ses demandes d’annulation de l’assemblée générale du 15 juin 2018 et de désignation d’un administrateur judiciaire,

— annulé la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2018,

— débouté la SARL 2M MDB de ses demandes d’enlèvement des climatiseurs et de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires [5] à payer à la SARL 2M MDB la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires [5] aux dépens, distraits au profit de Maître GHIGO,

— dit que la SARL 2M MDB sera exclue des appels de fonds concernant l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le premier juge a estimé qu’en vertu du règlement de copropriété, la SARL 2M MDB était propriétaire de la jouissance exclusive des deux terrasses formant les lots 55 et 56, ce qui constituait un droit réel et perpétuel attaché à ses lots. Il en a conclu que la résolution 14, adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires devait être annulée en ce qu’elle violait les droits de la SARL 2M MDB.

Il a rejeté la demande d’enlèvement des climatiseurs formée par la SARL 2M MDB au motif qu’elle ne rapportait pas la preuve de telles installations sur le toit terrasse.

Par déclaration du 07 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires [5] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a annulé la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2018, en ce qu’elle l’a condamné aux dépens et au versement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle a dit que la SARL 2M MDB sera exclue des appels de fonds concernant l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La SARL 2M MDB a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2025 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires [5] demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n°14 du 15 juin 2018,

— de juger que la résolution n° 14 du 15 juin 2018 est valable,

— d’infirmer le jugement déféré quant à la licéité de la clause relative à la composition du bureau (article 57 du règlement de copropriété.)

— de prononcer non écrite la clause contenue dans l’article 57 du règlement de copropriété,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL 2M MDB de ses demandes d’annulation de l’assemblée générale du 15 juin 2018 et de désignation d’un administrateur judiciaire,

— de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté la SARL 2M MDB de ses demandes d’enlèvements des climatiseurs sous astreinte et de condamnation du syndicat au paiement de 20 000 euros de dommages 'intérêts,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamné au versement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens, – de débouter la SARL 2 M MDB de sa demande d’exclusion des appels de fonds concernant l’article 700 et les dépens de première instance et d’appel,

— de condamner la SARL 2M MDB à porter et payer à syndicat des copropriétaires [5] la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner la SARL 2M MDB en tous les dépens, en ceux compris les frais relatifs à l’exécution de l’arrêt.

Il s’oppose à l’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2018 en indiquant que le premier juge a confondu la jouissance exclusive d’un lot et la propriété d’un lot.

Il soutient que la SARL 2M MDB ne bénéficie que de la jouissance exclusive d’une partie du toit terrasse.

Il indique qu’un droit de jouissance perpétuel accordé à un propriétaire de lot sur une terrasse désignée comme partie commune ne fait pas de la terrasse une partie privative. Il ajoute que le droit de jouissance exclusif même affecté d’une quote-part de parties communes n’est pas assimilable à un droit de copropriété. Il soutient que le droit de jouissance exclusif n’est pas un droit autonome.

Il relève que l’accès au toit ne peut se faire que par le biais du lot 51, qui est l’appartement situé au troisième étage. A tout le moins, il indique que l’accès au toit terrasse est compliqué. Il estime que, puisque les lots 55 et 56 n’ont pas été vendus avec le lot 51, le droit de jouissance sur le toit-terrasse, partie commune, doit lui être restitué. Il considère que la SARL 2M MDB a donc perdu la jouissance des lots 55 et 56 en vendant les lots issus de la succession à plusieurs acquéreurs.

Il conteste le droit à la SARL 2M MDB de faire prolonger les escaliers existants pour faciliter l’accès au toit terrasse.

Il conteste toute atteinte portée aux droits de la SARL 2M MDB. Il fait valoir que l’autorisation donnée aux copropriétaires de poser des climatiseurs sur une partie commune ne porte pas atteinte au droit de jouissance de la SARL 2M MDB.

Il relève que la présence de climatiseurs est antérieure à l’acquisition par la SARL 2M MDB de ses biens et que ceux-ci sont fixés sur des cheminées, parties communes et non sur l’assiette du droit de jouissance de la SARL 2M MDB.

Il note qu’aucune autre installation n’a été faite depuis l’assemblée générale de 2018. Il précise que le chauffage collectif a été supprimé par une assemblée générale du 22 septembre 1983 et que certains copropriétaires ont donc installé sur le toit des climatiseurs qui font également office de chauffage. Il ajoute qu’un copropriétaire avait obtenu l’autorisation en 1998 de poser sur la toiture une antenne parabolique. Il précise qu’un autre copropriétaire avait obtenu l’autorisation en 2005 de poser une climatisation chauffage.

Il s’oppose en conséquence à la demande d’enlèvement sous astreinte des climatiseurs et d’antennes sollicitée par la SARL 2M MDB.

Enfin, il estime que la clause relative à la désignation des scrutateurs contenue dans le règlement de copropriété doit être réputée non écrite.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 07 février 2025 auxquelles il convient de se reporter, la SARL 2M MDB demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2018, en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il a dit qu’elle serait exclue des appels de fonds concernant l’article 700 et les dépens,

— d’infirmer le jugement déféré qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à enlever sous astreinte les appareils de climatisation sur le toit terrasse et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau :

— de condamner le syndicat des copropriétaires à enlever les appareils de climatisation et les antennes installés illégalement sur le toit terrasse, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL 2M MDB la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SARL 2M MDB la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens d’appel,

— de dire que SARL 2M MDB sera exclue des appels de fonds concernant l’article 700 et les dépens d’appel.

Elle sollicite la confirmation de l’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2018 en indiquant être propriétaire des lots 55 et 56, qui constituent en réalité l’ensemble du toit terrasse. Elle soutient que ces lots sont des parties privatives. Elle considère avoir la jouissance privative et exclusive de la toiture terrasse, conformément au règlement de copropriété (page 46 et 51). Elle en conclut que la résolution 14 entraîne une modification des modalités de jouissance de ses lots et viole l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle conteste l’argument selon lequel les lots 55 et 56 seraient l’accessoires du lot 51 et qu’ils ne seraient accessibles que par une échelle via un puits de lumière situé dans le lot 51. Elle ajoute disposer d’une droit de faire prolonger les escaliers existants pour faciliter l’accès au toit terrasse, selon le règlement de copropriété (page 58). Elle précise que l’accès au toit terrasse peut se faire par la cage d’ascenseur.

Elle considère que la résolution n° 14 encourt l’annulation, même si la terrasse devait être considérée comme une partie commune, puisqu’elle bénéficie d’une jouissance exclusive sur celle-ci. Elle fait état d’une violation de l’article 26 de la loi précitée et de la nécessité d’un vote à l’unanimité. Elle relève également l’existence d’un abus de majorité.

Elle sollicite la condamnation du syndicat à enlever les appareils de climatisation installés sur le toit. Elle déclare que le syndicat des copropriétaires reconnaît lui-même l’existence de climatiseurs sur le toit terrasse.

Elle forme une demande de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 février 2025.

MOTIVATION

Il ressort du règlement de copropriété (1.définition des parties privative, article 6) que sont des parties privatives les locaux et espaces, qui, aux termes de l’état descriptif de division (…), sont compris dans la composition d’un lot sont affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré (…)'. Il est mentionné au même article que les parties privatives comprennent, en outre, ' les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que les terrasses et jardins. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire'.

Le même règlement, dans son chapitre II (définition des parties communes), article 7, énonce que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles comprennent notamment :

(…) -les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles ;

— les souches de cheminées ; (…)

L’état descriptif de division décrit les lots 55 et 56 comme portant sur la jouissance exclusive de la partie de la toiture terrasse, portant le numéro 55 au plan de terrasse et le numéro 56 au plan de terrasse. A ces lots étaient attribués des tantièmes indivis des parties communes de l’immeuble.

Les lots 55 et 56 portent sur une toiture-terrasse ; or, les couvertures sont visées dans le règlement de copropriété comme des parties communes.

Même réservée à la jouissance privative d’un copropriétaire, une partie commune ne peut faire l’objet d’aucune appropriation.

Ainsi, la SARL 2MDB bénéficie uniquement de la jouissance exclusive de la toiture-terrasse et non de la propriété de cette dernière.

Selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Les modalités d’exercice du droit de jouissance à titre exclusif d’une partie commune, étant assimilées aux modalités de jouissance des parties privatives, sont protégées à ce titre par l’article 26 de la loi précitée.

La résolution 14 autorisant les copropriétaires à installer à leurs frais exclusifs des groupes de climatisation sur le toit terrasse de l’immeuble porte atteinte aux conditions d’exercice du droit de jouissance privative par la SARL 2M MDB. En conséquence, il convient d’annuler cette résolution. Le jugement déféré sera confirmé.

Sur la demande d’enlèvement des appareils de climatisation et les antennes installés illégalement sur le toit terrasse, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La SARL 2M MDB avait saisi le premier juge en annulation de la résolution 14 de l’assemblée générale du 15 juin 2018 et en enlèvement, à la charge du syndicat des copropriétaires, de tout appareil de climatisation installé illégalement sur le toit-terrasse.

La SARL 2M MDB n’avait pas demandé à ce que des antennes soient retirées. Il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel qui sera déclarée irrecevable.

La SARL 2M MDB produit une photographie sur laquelle n’apparaissent que des antennes, dont une antenne parabolique. La cour, comme le premier juge, ne constate pas la présence de climatiseurs. Il est par ailleurs établi que Mme [G] [Z] avait été autorisée à installer une climatisation-chauffage sur le toit-terrasse par une résolution n° 16 non contestée d’une assemblée générale du 04 avril 2005, antérieure à l’acquisition par la SARL 2M MDB de ses lots. La SARL 2M MDB sera déboutée de sa demande au titre d’enlèvement de climatiseurs dont elle ne démontre pas la présence et qui n’auraient pas fait l’objet d’une autorisation non contestée par une assemblée générale. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SARL 2M MDB

La SARL 2M MDB ne justifie d’aucun préjudice lié à une faute qu’aurait commise à son encontre le syndicat des copropriétaires. Elle sera déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande tendant à voir prononcer non écrite la clause contenue dans l’article 57 du règlement de copropriété

Selon l’article 564 précitée, il convient de déclarer irrecevable cette demande qui n’a pas été formée en première instance ; le syndicat des copropriétaires avait uniquement évoqué le caractère illicite de cette clause à titre de moyen pour s’opposer à la demande de nullité de l’assemblée générale du 15 juin 2018, sans formaliser une demande spécifique.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SARL 2M MDB les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, qui l’a condamné au versement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et qui a dit que la SARL 2M MDB serait exclue des appels de fonds concernant l’article 700 du code précité et les dépens sera confirmé.

Il convient en outre de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SARL 2M MDB la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. La SARL 2M MDB sera également exclue des appels de fonds concernant l’article 700 du code précité et les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

DÉCLARE irrecevable la demande de la SARL 2M MDB tendant à l’enlèvement des antennes sur le toit-terrasse ;

DÉCLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] tendant à voir prononcer non écrite la clause contenue dans l’article 57 du règlement de copropriété ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] à verser à la SARL 2M MDB la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [5] aux dépens de la présente instance ;

DIT que la SARL 2M MDB sera exclue des appels de fonds concernant l’article 700 du code précité et les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,