ARRÊT n°

AFFAIRE :

[X]

[P]

[P]

C/

[Z]

G.F.A. [Adresse 4]

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 02 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04131 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QK6B

Décision déférée à la cour ;

Arrêt de la Cour de Cassation en date du 15 février 2024, enregistrée sous le n° 99 F-D qui casse et annule partiellement l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 10 mars 2022 (n° RG/03257) statuant sur appel du jugement rendu le 15 mai 2017 par le tribunal de grande instance de Béziers sous le n° RG 13/00060

Vu l’article 1037-1 du code de procédure civile ;

DEMANDEURS A LA SAISINE:

Madame [A], [L] [X] veuve [P]

née le 07 Février 1957 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Autre qualité : partie intervenante devant la 1ère cour d’appel

et

Monsieur [C] [P]

né le 23 Avril 1996 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Autre qualité : partie intervenante devant la 1ère cour d’appel

et

Madame [Y] [P]

née le 13 Juin 2001 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Florence DELFAU-BARDY de la SELARL SELARL GENERATIO AVOCATS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Autre qualité : partie intervenante devant la 1ère cour d’appel

DEFENDERESSES A LA SAISINE

Madame [U] [Z] veuve [V]

née le 03 Mars 1942 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Autre qualité : intimée devant la 1ère cour d’appel

et

[Adresse 6] [Adresse 4] pris en la personne de son représentant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Autre qualité : intimée devant la 1ère cour d’appel

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par ME Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du19 février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Madame Emmanuelle ROUGIE, conseillère

Greffier : M^me Hélène ALBESA, Greffière lors des débats

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 février 2012, Madame [U] [Z] et le [Adresse 7] (le GFA), vendeurs, et Monsieur [G] [P], acquéreur, ont signé une promesse synallagmatique de vente sur diverses parcelles et bâtiments agricoles sis à [Localité 8], au prix de 700 000 euros.

Le compromis de vente stipulait une condition suspensive d’obtention d’un prêt par Monsieur [G] [P] d’un montant de 900 000 euros à taux d’intérêt annuel maximal de 4.5 %.

La SARL F2M Immo est intervenue à la transaction en qualité d’agent immobilier moyennant une commission de rémunération de 35 000 euros qui ne lui a pas été versée en raison de l’échec de la vente.

La vente n’ayant pas été réitérée par acte authentique, Madame [Z] le GFA ont, par acte du 13 décembre 2012, fait assigner Monsieur [G] [P] devant le tribunal de grande instance de Béziers aux fins de le condamner au paiement de 70 000 euros en application de la clause pénale ou des dommages et intérêts.

Par jugement du 15 mai 2017, le tribunal de grande instance de Béziers a :

Dit que la vente ne s’est pas réalisée par suite de la défaillance de la condition suspensive du fait de la négligence de l’acquéreur ;

Condamné Monsieur [P] à payer à Madame [Z] et au GFA la somme de 70 000 euros à titre de dommages et intérêts par application de la clause pénale ;

Condamné Monsieur [P] à payer à Maître [I], en qualité de liquidateur de la SARL F2M Immo la somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonné l’exécution provisoire ;

Rejeté toute autre demande et dit inutiles ou mal fondées celles plus amples ou contraires formés par les parties ;

Condamné Monsieur [P] aux dépens ainsi qu’à payer à Madame [Z] et au GFA la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à Maître [I] en qualité de liquidateur de la SARL F2M Immo celle de 1 500 euros sur ce même fondement.

Par déclaration du 12 juin 2017, Monsieur [G] [P] a relevé appel de ce jugement.

Monsieur [G] [P] est décédé le 3 novembre 2020.

Madame [A] [X] veuve [P], Monsieur [C] [P] et Madame [Y] [P] (les consorts [P]), héritiers de Monsieur [G] [P] sont intervenus volontairement à l’instance.

Par arrêt du 10 mars 2022, la cour d’appel de Montpellier a :

Confirmé le jugement déféré en sa seule disposition ayant débouté Madame [U] [Z] et le GFA de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 15 000 euros contre les consorts [P] ;

Infirmé le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau, elle a :

Déclaré l’action exercée sur le fondement du compromis de vente signé le 6 février 2012 par Madame [U] [Z] et le GFA contre les consorts [P] irrecevable pour cause de forclusion ;

Débouté Madame [Z], le GFA et Monsieur [I] en qualité de mandataire liquidateur de la SARL F2M Immo de toutes leurs demandes ;

Dit que Madame [Z], le GFA et Monsieur [I] en qualité de mandataire liquidateur de la SARL F2M Immo seront tenus in solidum des dépens de première instance et d’appel ;

Condamné in solidum Madame [Z], le GFA et Monsieur [I] en qualité de mandataire liquidateur de la SARL F2M Immo à payer à Madame [A] [X] veuve [P], Monsieur [C] [P] et Madame [Y] [P] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [U] [Z], le GFA et Monsieur [I] ont formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 15 février 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé et annulé partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier le 10 mars 2022 sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [I] en qualité de mandataire liquidateur de la société F2M Immo de toutes ses demandes et l’a condamné aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser une indemnité de procédure de 2 500 euros aux consorts [P].

Aux termes de sa décision, la Cour de cassation a considéré que la cour d’appel avait dénaturé par omission les termes clairs et précis de la promesse de vente en déclarant forclose l’action des vendeurs après avoir cité les stipulations de la promesse énonçant, en cas de non réitération de la vente du fait de l’acquéreur lorsque toutes les conditions sont réalisées, que le vendeur pourra, après mise en demeure, faire constater judiciairement la vente et invoquer le bénéfice de la clause pénale en engageant l’action dans le délai d’un mois à compter de la date prévue pour la réitération alors que l’acte stipule également que le vendeur pourra toujours renoncer à la réalisation de la vente et se trouver ainsi libre de tout engagement

vis-à-vis de l’acquéreur après l’envoi d’une mise en demeure de réitérer, ce dernier devant alors lui verser le montant de la clause pénale sur lequel s’imputera le montant du dépôt de garantie immédiatement acquis au vendeur, sans qu’aucun délai pour agir ne soit visé par la promesse.

Le 2 août 2024, les consorts [P] ont sur renvoi après cassation, saisi la cour d’appel de Montpellier.

Par leurs dernières conclusions, remises au greffe le 19 février 2025 à 14h56, les consorts [P] demandent à la cour d’appel de :

Donner acte à Madame [X] veuve [P], Monsieur [C] [P] et Madame [Y] [P], de ce qu’ils interviennent volontairement à la procédure en qualité d’héritiers de Monsieur [G] [P], décédé le 3 novembre 2020 ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [Z] le GFA de leur demande de condamnation à la somme de 15 000 euros au titre de dommages et intérêts pour une prétendue mauvaise foi et comportement dilatoire de Monsieur [G] [P] ;

Infirmer le jugement pour le surplus ;

Juger que la non réitération de la vente par acte authentique suite à la défaillance de la condition suspensive n’est pas imputable à une faute ou négligence de Monsieur [G] [P], lequel s’est vu opposer le refus d’obtention d’un prêt par son établissement bancaire ;

Juger que Monsieur [P] n’a jamais été mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à réitérer la vente et ce au domicile élu de Maître [N], son notaire, conformément aux clauses de l’acte sous seing privé de vente qui lie les parties concernant la non réitération de la vente du fait de l’acquéreur ou du vendeur ;

Juger que seules des correspondances ont été échangées entre notaires ;

Juger que la seule lettre recommandée avec accusé de réception du conseil du GFA et de Madame [Z] concerne la mise en jeu de la clause pénale sans que Monsieur [P] n’ait été, à domicile élu chez le notaire, mis en demeure de réitérer la vente ;

Juger qu’en l’état la clause pénale ne saurait trouver à s’appliquer, de même que la condamnation de Monsieur [P] et de ses ayants droit au paiement de dommages et intérêts ;

Juger qu’il n’y a pas lieu à l’application de la clause pénale prévue au compromis du 6 février 2012 en l’absence d’une quelconque faute ou négligence des obligations contractuelles de Monsieur [P] ;

A titre subsidiaire :

Juger qu’une clause pénale n’est pas une indemnité d’indisponibilité du bien ;

Infirmer le jugement dont appel sur l’ensemble de ces points ;

Juger que Monsieur [P] et ses ayants droit ne sauraient être condamnés aux dépens, que le jugement dont appel sera purement et simplement infirmé quant aux dépens et aux articles 700 prononcés ;

Condamner Madame [Z] le GFA au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de premières instance et d’appel.

Par leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 29 novembre 2024, Madame [Z] et le GFA demandent à la cour d’appel de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’application de la clause pénale ;

Réformer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts ;

Sanctionner la mauvaise foi des appelants ;

Condamner les appelants à payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires eu égard à la longueur de la procédure et au caractère dilatoire de cette dernière ;

Condamner les appelants aux dépens outre une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 19 février 2025 par une ordonnance du même jour notifiée aux parties à 16h31.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire

Il sera constaté que Madame [X] veuve [P], Monsieur [C] [P] et Madame [Y] [P], interviennent volontairement à la procédure en qualité d’héritiers de Monsieur [G] [P], décédé le 3 novembre 2020.

Sur la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

Le tribunal a estimé que la condition suspensive était réputée accomplie et Monsieur [P] responsable de la non-réalisation de la vente définitive aux motifs que Monsieur [P] n’avait pas établi un refus de prêt dont la demande correspondait aux conditions prescrites par l’acte. Les courriers échangés entre les notaires confirment la négligence fautive de Monsieur [P] et son comportement de nature à faire échec à l’accomplissement de la condition.

Les consorts [P] sollicitent l’infirmation du jugement, estimant qu’aucune négligence fautive ne peut être imputée à Monsieur [P] :

Monsieur [P] a déposé un dossier complet aux fins d’obtention d’un prêt le 21 février 2012 ;

Au 30 avril 2012, terme de la condition suspensive, celle-ci ne pouvait être réalisée ;

Le 14 mai 2012 la SAFER se voyait notifier la déclaration d’intention d’aliéner faisant courir jusqu’au 12 juillet 2012 le délai de préemption ;

Le 26 juin 2012, la banque refusait le financement. Monsieur [P] a communiqué ce courrier au vendeur ;

Les parties ont poursuivi les discussions jusqu’en juillet 2012.

Madame [Z], le GFA sollicitent la confirmation du jugement, précisant que le courrier du 26 juin 2012 ne mentionne pas le montant du crédit sollicité, ni le taux d’intérêt du prêt sollicité, ni la date de la demande et a été communiqué hors délai. Il ne permet pas de justifier des diligences accomplies aux fins de réalisation de la condition suspensive ;

Par ordonnance du 18 septembre 2014, un juge de la mise en état a donné acte au crédit agricole mutuel du Languedoc qu’il ne disposait d’aucun document concernant la demande de prêt formulée par Monsieur [P].

Il ressort du compromis de vente d’immeubles ruraux en date du 6 février 2012 que « l’acquéreur s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et notamment un prêt sollicité de 900 000 euros avec un taux d’intérêts maximum annuel de 4,5% l’an (hors assurance, frais de dossier ou de garanties), et dans un délai au plus tard de le 15 mars 2012 et à en justifier à toute réquisition du vendeur ou du notaire, la réalisation de la condition devant intervenir au plus tard le 30 avril 2012.

Et ce contrat précise expressément que la « condition suspensive sera considérée comme réalisée dès réception de l’offre de prêt par l’acquéreur correspondant aux caractéristiques décrites ci-dessus. »

Les consorts [P] produisent aux débats :

— un courrier de CIC Sud Ouest du 20 février 2013 qui mentionne un montant de prêt de 700 000 euros sans aucun taux d’intérêt et donc ne correspond pas aux caractéristiques du prêt préconisé dans le compromis de vente et surtout est notablement postérieur à la date de la demande de prêt,

— un autre courrier du 26 juin 2012 du Crédit Agricole du Languedoc qui, lui ne mentionne aucune caractéristique du prêt sollicité.

Ces deux correspondances bancaires sont aussi très tardives au regard de la date prévue contractuellement.

En conséquence, les consorts [P] ne justifient pas avoir effectué des démarches de prêt conforme à leur engagement contractuel. Cette situation est d’ailleurs confirmée par le juge de la mise en état de [Localité 3] qui constate dans son ordonnance du 18 septembre 2014 : « le crédit Agricole Mutuel du Languedoc déclare que Monsieur [P] n’a jamais fait de demande écrite formelle de prêt se contentant de simples contacts verbaux et qu’elle ne conserve pas les documents qui ont pu lui être adressés par un candidat au financement lorsque le prêt est refusé » et a ainsi donné acte au Crédit Agricole Mutuel du Languedoc de ce qu’il ne dispose d’aucun document concernant la demande de prêt formulée auprès de lui par M. [P].

Tous ces éléments conduisent à constater que les inexécutions dans les conditions suspensives sont imputables à M. [G] [P] qui ne rapporte pas la preuve d’avoir respecté ses engagements contractuels.

Sur l’application de la clause pénale

Le tribunal a fait application de la clause pénale, précisant que ses conditions de mise en 'uvre sont remplies et que son montant n’est pas manifestement excessif au regard du prix de vente convenu et de l’indisponibilité du bien du fait de l’attitude de l’acquéreur ;

Les consorts [P] sollicitent l’infirmation du jugement, estimant que M. [P] n’a pas reçu de mise en demeure de s’exécuter ni de réitérer la vente, condition de mise en jeu de la clause pénale et au subsidiaire ; la clause litigieuse sanctionnant l’indisponibilité du bien, elle peut être réduite à 1 euro symbolique.

Madame [Z], le GFA sollicitent la confirmation du jugement reprenant sa motivation et précisant que Monsieur [P] avait été destinataire de plusieurs mises en demeure.

La clause pénale est prévue en page 17 et 18 du contrat et précise clairement «  l’acquéreur ne pourra recouvrer la somme versée à titre d’acompte que s’il justifie de la non réalisation de l’une ou de l’autre des conditions sus énoncées’Il devra alors apporter la preuve que cette défaillance ne provient ni de son fait, ni de sa négligence. Dans la cas contraire, cette somme restera acquise de plein droit au vendeur par application et à due concurrence de la clause pénale ci-dessus stipulée ».

Or il s’avère que non seulement M. [P] n’a pas consigné la somme de 70 000 euros mais est resté taisant à toutes les mises en demeure notamment de Me [D] du 22 août 2012 puis des conseils des vendeurs du 1er octobre 2012.

Cette somme revient donc de plein droit aux vendeurs.

En conséquence, cette clause n’étant manifestement pas excessive au regard du montant total de l’opération immobilière, le jugement de première instance sera confirmé et M. [P] et ses héritiers condamnés au paiement de la somme de 70 000 euros telle que prévue par la clause pénale contractuelle.

Sur les demandes indemnitaires

Le tribunal a rejeté la demande indemnitaire des vendeurs au motif qu’ils n’établissaient pas l’existence d’un préjudice distinct de celui donnant lieu à l’application de la clause pénale, d’ordre moral, dans la conduite de l’instance.

Madame [Z] et le GFA sollicitent la réformation du jugement et la somme 15 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi de Monsieur [P] qui n’avait pas fait de demande de prêt, qui a saisi de façon dilatoire le juge de la mise en état pour ordonner à la banque de fournir des documents qu’il ne lui avait pas transmis, et en raison de la longueur de la procédure.

Les consorts [P] sollicitent la confirmation du jugement.

Il apparaît, que dans cette opération immobilière, Monsieur [P] a non seulement ignoré ses obligations contractuelles mais aussi développé de manière dilatoire des moyens et prétentions qui ne reposaient sur aucun fait objectif, cette situation a causé un préjudice au vendeur qui sera évaluée à 5000 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les consorts [P], succombants, seront condamnés au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Donne acte à Madame [A] [X] veuve [P], Monsieur [C] [P] et Madame [Y] [P], de ce qu’ils interviennent volontairement à la procédure en qualité d’héritiers de Monsieur [G] [P], décédé le 3 novembre 2020 ;

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Béziers du 15 mai 2017 sur la condamnation de l’acquéreur à payer la somme de 70 000 euros aux vendeurs au titre de la clause pénale ;

Infirmant pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne Madame [A] [X] veuve [P], Monsieur [C] [P] et Madame [Y] [P], en qualité d’héritiers de Monsieur [G] [P] à payer à Madame [U] [Z] et le groupement foncier agricole [Adresse 4] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [A] [X] veuve [P], Monsieur [C] [P] et Madame [Y] [P], en qualité d’héritiers de Monsieur [G] [P] à payer à Madame [U] [Z] et le groupement foncier agricole [Adresse 4] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [A] [X] veuve [P], Monsieur [C] [P] et Madame [Y] [P], en qualité d’héritiers de Monsieur [G] [P] aux entiers dépens.

le greffier le président