ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 31 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05276 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P75U

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 11 OCTOBRE 2023

PRESIDENT DU TJ DE PERPIGNAN N° RG 22/00161

APPELANT :

Monsieur [N] [U]

né le 26 Août 1965 à [Localité 2] 66

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e DAHAN, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [R] [Y] es qualité d’héritier de Mme [Y] née [B] décédée le 31 décembre 2022

né le 17 Juin 1971 à [Localité 3] (66)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e AUCHE HEDOU substituant M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e AUDIER-SORIA, avocat plaidant

Madame [F] [Y] es qualité d’héritière de Mme [Y] née [B] décédée le 31/12/2022

née le 13 Novembre 1975 à [Localité 3] (66)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e AUCHE HEDOU substituant M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e AUDIER-SORIA, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 09 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant bail sous seing privé en date du 12 juin 1996, enregistré au service des impôts de [Localité 2], Madame [K] [B] a donné à bail à Monsieur [N] [U] des locaux commerciaux situés [Adresse 5].

Cette location était consentie moyennant paiement des loyers à leur date d’échéance pour un montant mensuel de 1667.26 €. Madame [K] [B] a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire en application de l’article L 145-41 du Code de Commerce. Il n’était pas suivi dans le mois de sa signification du règlement intégral de ses causes.

Le 22 février 2022 Madame [K] [B] a fait assigner Monsieur [N] [U] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan.

Selon une ordonnance rendue contradictoirement en date du 11 octobre 2023, le juge des référés a :

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;

— constaté que les demandeurs ne demandent plus de condamnation provisionnelle de paiement des loyers, ces derniers ayant été acquittés intégralement le jour de l’audience ;

— constaté que le bail du 12 juin 1996 se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 30 décembre 2021 ;

— condamné Monsieur [N] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié soit 1 687 € jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs ;

— dit qu’à défaut pour Monsieur [N] [U] d’avoir libéré les locaux commerciaux situés [Adresse 5], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira à Monsieur [R] [Y] et Madame [F] [Y] aux frais et risques des expulsés ;

— ordonné l’expulsion de corps et de biens d'[N] [U] ainsi que tous les occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, et sous astreinte de 50 € par jour à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— condamné [N] [U] aux dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné [N] [U] à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [F] [Y] venant aux droits de [K] [B] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire par application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Le 27 octobre 2023, Monsieur [N] [U] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance rendue en date du 26 décembre 2023, l’affaire a été fixée à l’audience du 16 septembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 6 septembre 2024 par la partie appelante ;

Vu les conclusions notifiées le 2 juillet 2024 par la partie intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 9 septembre 2024 ;

PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [N] [U] conclut à l’infirmation de l’ordonnance et demande à la Cour statuant à nouveau de :

— accorder au preneur trois mois de délai de paiement à compter du commandement du 30 novembre 2021,

— ordonner la suspension de la clause résolutoire pendant le délai imparti,

— juger que le preneur ayant réglé les causes du commandement dans le délai imparti, il n’y a pas lieu à constat des effets de la clause résolutoire,

En conséquence,

— réformer l’ordonnance du 13 octobre 2023 en ce qu’elle a constaté le jeu de la clause résolutoire au 31 décembre 2021,

— débouter les consorts [Y] de leur entières prétentions,

— les condamner à 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] indique que les sommes qui lui ont été réclamées par le commandement ne sont pas détaillées et qu’il semble que la bailleresse ait mis en compte la taxe foncière, ou sollicité un rappel de taxe Ordures ménagères. Si aucun délai de paiement n’a été sollicité en première instance, il est sollicité aujourd’hui, avec suspension de la clause résolutoire, l’arriéré de loyers ayant été payé au jour de l’assignation.

Il est constant que le locataire, peut faire une telle demande même après le délai d’un mois prévu

par le commandement et même pour la première fois en appel. Il ajoute qu’il est à jour de ses loyers.

Monsieur [R] [Y] et Madame [F] [Y] concluent à la confirmation de la décision en toutes ses dispositions et demandent en outre de juger recevable mais mal fondé l’appel de M. [U] et de le condamner aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Venant aux droits de la bailleresse décédée le 31 décembre 2022, Monsieur [R] [Y] et Madame [F] [Y] exposent que l’appelant était habitué à la bienveillance de sa bailleresse, et qu’au jour de l’assignation, il devait la somme de 6.872,04 €. Plusieurs commandements de payer ont été délivrés à Monsieur [U] qui n’a pas payé régulièrement le loyer et les charges.

La clause résolutoire était acquise malgré le paiement des causes du commandement intervenu à l’audience et les nombreux manquements du locataire ne permettent pas de lui accorder des délais de paiement. D’autres commandements ont été adressés au locataire postérieurement à la résiliation du bail, notamment en raison de ce que Monsieur [U] a donné en paiement un chèque sans provision.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Sur la recevabilité des conclusions de l’appelant :

Les intimés demandent à la Cour de déclarer irrecevables les conclusions notifiées par Monsieur [U] le 6 septembre 2024, au motif qu’ils n’ont pas eu le temps matériel d’y répondre.

Il n’y a pas lieu cependant d’écarter les dernières conclusions de l’appelant qui ont été notifiées avant l’ordonnance de clôture et qui ne modifient ni ses moyens, ni ses prétentions. Le principe du contradictoire est en conséquence respecté et il convient d’admettre les conclusions du 6 septembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce précise que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, inséré dans des dispositions spécifiques aux obligations de payer des sommes d’argent, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il n’est pas contesté que les causes du commandement du 30 novembre 2021 ont été réglées le 22 février 2022, soit au delà du délai d’un mois dont il disposait pour régulariser sa situation.

C’est à bon droit que le premier juge a constaté le jeu de la clause résolutoire, tout en constatant que la demande de provision au titre de l’arriéré et de charge n’était plus soutenue par le bailleur.

Monsieur [U] a cependant démontré sa bonne foi en réglant les causes du commandement, mais également en reprenant le paiement des loyers courants. Les bailleurs font valoir que d’autres commandements ont dû être délivrés au locataire postérieurement au premier, en raison du paiement irrégulier des loyers et des charges, ou du paiement par un chèque sans provision.

Cependant ils ne contestent pas qu’il n’existe plus d’arriéré de loyer.

Il convient en conséquence de faire application des dispositions précitées, et selon sa demande dont l’irrecevabilité à hauteur d’appel n’est pas soulevée par les intimés, d’accorder à Monsieur [U] trois mois de délai de paiement pour s’acquitter de sa dette, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant ce délai.

L’ordonnance sera infirmée en ce sens.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Chaque partie succombant partiellement, il convient de laisser à chacune la charge des dépens qu’elle a exposés et de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Reçoit les conclusions de l’appelant notifiées le 6 septembre 2004,

Infirme la décision en ce qu’elle a constaté le jeu de la clause résolutoire du bail, condamné Monsieur [U] au paiement d’une indemnité d’occupation et prononcé l’expulsion de Monsieur [U],

Statuant à nouveau,

Dit que Monsieur [N] [U] pourra s’acquitter du paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 1.999,99 euros en une mensualité, le versement de cette mensualité devant intervenir en sus du loyer et des charges courants, le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

Dit que les effets de la clause seront suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, et que la clause sera réputée ne pas avoir joué si Monsieur [N] [U] se libère de son arriéré locatif dans le délai et selon les modalités fixés, et si il continue de s’acquitter mensuellement du paiement des loyers et charges courants,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule de ces deux échéances (loyer courant ou apurement de l’arriéré), la clause de résiliation de plein droit reprendrait son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Monsieur [N] [U] serait tenu de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues, devrait quitter les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, faute de quoi il en serait expulsé au besoin avec le concours de la force publique, et il devrait enfin payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer majoré des charges, se substituant à celui-ci, jusqu’à entière libération des lieux,

Confirme le surplus des dispositions non contraires de la décision,

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier La présidente