COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-3

ARRÊT AU FOND

DU 06 NOVEMBRE 2025

Rôle N° RG 24/09236 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNN23

[O] [K]

[Z] [H]

S.C.I. BE-MA

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT – CIFD -

Copie exécutoire délivrée

le : 6/11/25

à :

M^e Dorothée SOULAS

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 24 Mai 2024 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 21/06211.

APPELANTS

Madame [O] [K]

née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

assistée de M^e François-Matthieu ALBERTINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant, substituant M^e Dorothée SOULAS

Monsieur [Z] [H]

né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 6]

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

assisté de M^e François-Matthieu ALBERTINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant, substituant M^e Dorothée SOULAS

S.C.I. BE-MA prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

assistée de M^e François-Matthieu ALBERTINI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant, substituant M^e Dorothée SOULAS

INTIMEE

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT – CIFD, venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE, (CIFRAA), radiée à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1er juin 2015 , prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Juillet 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Mr NOEL, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président

M^me Claire OUGIER, Présidente de chambre

M^me Magali VINCENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025,

Signé par Monsieur Jean-Wilfrid NOEL, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS & PROCÉDURE

Mme [O] [K] a acquis plusieurs biens immobiliers en 2002 auprès de banques différentes après avoir été démarchée par la SAS Apollonia se présentant comme gestionnaire de patrimoine immobilier.

Elle a accepté, le 21 juin 2002, une offre de prêt immobilier de la SA CIFFRA (Crédit Immobilier de France Financière Rhône Ain, aux droits de laquelle vient la SA CIFD (Crédit Immobilier de France Développement) en vue de financer l’acquisition en VEFA d’un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 9] (Loire-Atlantique), pour un montant de 151 687 euros. L’offre de prêt a été réitérée par acte notarié du 7 novembre 2002.

La banque a inscrit une hypothèque judiciaire provisoire sur un bien immeuble situé [Adresse 8].

Par assignations des 28, 29 avril et 3, 4 et 5 mai 2010, Mme [K] a saisi le tribunal judiciaire de Marseille d’une action en réparation à l’encontre de la SAS Apollonia et de plusieurs établissements bancaires, notamment la SA CIFD. L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Des impayés ont déterminé la banque à prononcer la déchéance du terme le 29 octobre 2008.

Par assignation du 7 juin 2010, la SA CIFD a saisi le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de condamnation au paiement des sommes dues au titre du prêt immobilier. L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

Par ordonnance du 28 novembre 2010, le juge de la mise en état a procédé à la jonction des deux instances.

Par acte du 28 décembre 2017, Mme [K] a apporté la nue-propriété du bien situé [Adresse 8] à [Localité 6] (lots 173, 219 et 137) à une SCI BE-MA qu’elle avait constituée avec M. [Z] [H], son fils, le 7 décembre 2001.

Cette information a été portée à la connaissance de la SA CIFD alors qu’elle procédait en janvier 2018 au renouvellement de l’hypothèque judiciaire provisoire sur ce bien.

Par assignation du 1er juin 2021, la SA CIFD a saisi le tribunal judiciaire de Marseille, au visa de l’article 1341-2 du code civil, aux fins de lui voir déclarer inopposable l’acte d’apport en société du 28 décembre 2017, de la déclarer fondée à recourir à toute voie d’exécution sur le bien immeuble situé [Adresse 8], et aux fins de condamnation de Mme [K] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 24 mai 2024, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— rejeté la demande de mise hors de cause de Mme [K] et de M. [H],

— déclaré inopposable à la banque l’acte d’apport en société du 28 décembre 2017,

— condamné solidairement Mme [K] et la SCI BE-MA au paiement de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné in solidum Mme [K] et la SCI BE-MA au paiement des dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 17 juillet 2024 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, Mme [K], M. [H] et la SCI BE-MA ont interjeté appel du jugement en visant chacune des mentions de son dispositif.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant notifiées par la voie électronique le 15 octobre 2024, Mme [K], M. [H] et la SCI BE-MA demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— mettre hors de cause Mme [K] et M. [H],

— condamner la SA CIFD à leur payer à chacun la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la SA CIFD de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SA CIFD à payer à la SCI BE-MA la somme de 5 000 euros au titre de l’article l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction au profit de la SELARL Lescudier, avocat.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 15 janvier 2025, la SA CIFD demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— rejeter la demande de mise hors de cause de Mme [K] et de M. [H],

— juger inopposable à la SA CIFD l’acte d’apport en société du 28 décembre 2017 par lequel Mme [K] a apporté à la SCI BE-MA son bien immobilier à Marseille (appartement T4, un box garage, une cave : lots 173, 219 et 134, figurant au cadastre sous la référence section [Cadastre 5] E), suivant acte du 28 décembre 2017 publié au registre de la publicité foncière de Marseille,

— juger que la SA CIFD sera fondée à réaliser toute mesure d’exécution sur ledit bien immobilier en garantie de sa créance issue du contrat de prêt n° 20233,

— débouter Mme [K], M. [H] et la SCI BE-MA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [K], M. [H] et la SCI BE-MA à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Magnan, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

* * *

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées pour l’exposé des moyens et prétentions des parties.

La clôture a été prononcée le le 17 juin 2025.

Le dossier a été plaidé le 1er juillet 2025 et mis en délibéré au 6 novembre 2025.

L’arrêt rendu sera contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de mise hors de cause de Mme [K] et de M. [H] :

Mme [K] et M. [H] soutiennent que leur mise en cause n’est pas nécessaire, l’action paulienne ne devant être dirigée à peine d’irrecevabilité que contre le tiers cocontractant du débiteur (Civ. 1, 6 novembre 1990), mais non contre ce dernier.

La SA CIFD fait valoir à juste titre que la nécessaire mise en cause de la SCI BE-MA justifie celle de ses deux co-associés.

Sur l’action paulienne :

Mme [K], M. [H] et la SCI BE-MA estiment que la SA CIFD ne peut invoquer aucun principe certain de créance au soutien de son action en paiement, compte tenu de l’existence d’une instance pénale concernant la SA Apollonia, des moyens développés par Mme [K] pour engager la responsabilité civile de la SA CIFD et de la possibilité d’une compensation des créances.

Mme [K], M. [H] et la SCI BE-MA ajoutent que la fraude aux droits du créancier, qui conditionne également le succès de l’action paulienne, n’est pas caractérisée en ce que près de huit années séparent la déchéance du terme de l’acte d’apport contesté, lequel n’a entraîné ni appauvrissement ni insolvabilité de Mme [K] puisque le créancier conserve son droit de suite sur le bien.

Ils font valoir enfin que c’est au créancier qu’il appartient de démontrer la collusion frauduleuse du cocontractant de son débiteur (Civ. 1, 27 juin 1984).

La banque soutient de son côté qu’elle satisfait aux conditions jurisprudentielles de l’action paulienne puisqu’elle disposait à la date de l’acte frauduleux d’un principe certain de créance antérieure.

Elle ajoute que Mme [K], en apportant son immeuble à une SCI, a notablement appauvri son patrimoine saisissable et a empêché la banque de recouvrer une créance de plus de 140 000 euros. Son insolvabilité est ainsi caractérisée, sauf à préciser que la condition d’appauvrissement est réputée satisfaite si le débiteur ne prouve pas qu’il disposait à la date de l’acte litigieux de biens de valeur suffisante pour répondre de l’engagement (Civ. 1, 17 novembre 2010, 09-11.979).

Sur ce,

Aux termes de l’article 1341-2 du code civil, le créancier peut agir en son nom personnel pour faire déclarer inopposable à son égard les actes faits par son débiteur en fraude de ses droits, à charge d’établir, s’il s’agit d’un acte onéreux, que le tiers cocontractant avait connaissance de la fraude.

S’agissant de la condition tenant à l’existence d’un principe certain de créance, la troisième chambre civile a jugé que « le créancier qui exerce l’action paulienne doit justifier d’une créance certaine au moins en son principe à la date de l’acte argué de fraude ainsi, sous peine d’irrecevabilité, qu’au moment où le juge statue » (Civ. 3, 26 juin 2025, 23-21.775).

Le principe certain de créance dont la SA CIFD doit justifier ne se confond pas avec l’exigence d’une créance liquide, exigible et certaine. En l’occurrence, c’est la banque qui a agi en justice pour être payée : l’existence d’une offre de prêt du 21 juin 2002, d’un acte notarié du 7 novembre 2002 réitérant les termes de l’offre de prêt, et d’une inscription d’hypothèque provisoire le 7 novembre 2002, caractérisent un principe certain de créance à la date de l’acte argué de fraude, soit le 28 décembre 2017, et au jour où la cour statue.

S’agissant de la condition d’appauvrissement, Mme [K] ne justifie pas de ce qu’elle disposait à la date du 28 décembre 2017 de biens de valeur suffisante pour répondre de l’engagement qu’elle a contracté vis-à-vis de la SA CIFD. Son insolvabilité doit donc être présumée ' ce d’autant, ainsi que souligné par le premier juge, qu’elle avait interrompu le paiement des échéances de l’emprunt depuis près de 10 ans. L’appauvrissement consécutif à l’acte du 28 décembre 2017 est direct et certain, et le premier juge a observé sans être contredit que la SCI BE-MA ne justifie pas avoir procédé à une augmentation de capital et attribué à Mme [K] 700 parts sociales de 220 euros, conformément au point « Rémunération des apports » figurant en page 4 de l’acte. Enfin, quoique le transfert d’actif d’un patrimoine à l’autre n’empêche pas le créancier d’exercer son droit de suite, il le contraint en tout état de cause à exercer une action en justice à l’encontre du nouveau propriétaire et complique ce faisant les conditions du recouvrement de la créance.

En tout état de cause, Mme [K] exerçait la gérance et détenait la quasi-totalité des parts sociales de la SCI BE-MA. La connaissance par cette dernière de la fraude ne peut donc être contestée.

Le jugement entrepris est confirmé.

Sur les demandes annexes :

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

L’équité justifie la condamnation in solidum de Mme [K], M. [H] et la SCI BE-MA payer la somme de 2 500 euros à la SA CIFD au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Conformément aux articles 696 et 699 du code de procédure civile, Mme [K], M. [H] et la SCI BE-MA sont condamnés in solidum aux dépens de l’appel, avec distraction.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour.

Y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [K], M. [H] et la SCI BE-MA payer la somme de 2 500 euros à la SA CIFD au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés devant la cour.

Condamne in solidum Mme [K], M. [H] et la SCI BE-MA aux dépens de l’appel, qui seront recouvrés par Maître Magnan, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT