4ème Chambre

ORDONNANCE N° 84

N° RG 24/03752

N° Portalis DBVL-V-B7I-U5KX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Copie conforme délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

DU 03 JUILLET 2025

Le trois Juillet deux mille vingt cinq, date indiquée à l’issue des débats du dix Juin deux mille vingt cinq, M. Alain DESALBRES, Conseiller de la mise en état de la 4ème Chambre, assisté de Jean-Pierre CHAZAL, Greffier,

Statuant dans la procédure opposant :

DEMANDERESSE A L’INCIDENT :

S.C.I. KELIDE

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 9]

Représentée par M^e Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

APPELANTE

A

DÉFENDEUR A L’INCIDENT :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]) représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA ARMOR, société par actions simplifiée dont le siège social est [Adresse 1] prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIME

A rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Kelide a interjeté appel le 26 juin 2024 du jugement du tribunal judiciaire de Rennes en date du 3 juin 2024 (RG 20/01904) qui :

— a dit que la décision de l’assemblée générale extraordinaire du syndicat de copropriété de l’immeuble sis au [Adresse 8], du 10 décembre 2019, n’est pas constitutive d’un abus de majorité et l’a déboutée, en conséquence, de sa demande d’annulation de la dite décision,

— l’a condamnée à cesser ou faire cesser toute exploitation commerciale des lots n° 14 et 27 de la copropriété sise au [Adresse 5], sous astreinte de 500 € par semaine de retard, laquelle astreinte

commencera a courir passe un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, ce pendant un délai de six mois à l’issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de l’exécution,

— l’a condamnée à remettre en leur état antérieur les parties de l’immeuble sur lesquelles ont été réalisés les travaux visés aux permis de construire n° PC 28.09.2016, PC 23.01.2018, PC modificatif 22.10.2018 complété le 17.01.2019 sans l’accord de l’assemblée générale de la copropriété en :

— supprimant les modifications apportées à la façade aspectée [Adresse 11], correspondant au lot n°20,

— rétablissant la cloison séparant les lots n°14, n°20 et n°27,

— rétablissant la cloison séparant les deux locaux commerciaux du rez-de-chaussée,

— supprimant la trémie accédant vers le R-2 et toute modification structurelle rendue nécessaire par la création de la dite trémie, ce sous astreinte de 500 euros par semaine de retard, laquelle astreinte commencera à courir passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, ce pendant un délai de six mois à l’issue duquel il sera de nouveau statué par le juge de l’exécution,

— a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état portant sur les issues de secours au R-1, la chape béton, le sablage des joints des gros murs pierre,

— l’a condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Par conclusions d’incident en date du 9 mai 2025, la SCI Kelide demande au conseiller de la mise en état :

— d’ordonner une expertise et commettre tel expert qu’il plaira avec mission de :

— convoquer le syndicat de copropriété, elle-même et tous sachants parmi lesquels, la société Liteck (M. [N]), la société Force et Appui (M. [D] [W], la SCI Gerard Manvoussa (le lot n°20) et le cas échéant, toutes personnes dont la présence sera indispensable par l’expert pour la manifestation de la vérité avec pour mission :

— se faire remettre tous les documents nécessaires à la solution du litige et en particulier, les plans des travaux réalisés par la société Liteck (M. [N]) assisté de la société Forces et Appui (M. [W]) pour le compte de la copropriété lors de la rénovation de l’immeuble avant 2020,

— se rendre sur place après avoir convoqué les parties et tous sachants qu’il sera utile de convoquer et en particulier le propriétaire de la SCI Gerard Manvoussa, représentée par sa gérante, Mme [S] et l’exploitant du bar, la société Malopod, représentée par son gérant, M. [Z],

— examiner les lots n°14 et 27 appartenant à la SCI Kelide ;

— constater l’état actuel des lieux loués et leur utilisation actuelle ;

— décrire les travaux réalisés dans ces deux lots par la SCI Kelide ou ses ayants droits ;

— dire si les éléments supprimés sont des cloisons ou des murs porteurs;

— indiquer si leur suppression est de nature à avoir fragilisé la structure de l’immeuble et/ou si des travaux confortatifs doivent être envisagés et dans l’affirmative, indiquer lesquels ainsi que le cas échéant, leur coût ;

— indiquer si une trémie a été ou non réalisée pour accéder au niveau R-2 par la SCI Kelide ou ses ayants droits dans les lots n°14 et 27 lui appartenant et le cas échéant, les aménagements structurels qui auraient pu y être réalisés ;

— préciser si la cloison entre le lot n°20 SCI Gérard Manvoussa) et le lot n°14 (SCI Kelide) était une simple cloison ou un mur porteur ;

— d’une façon générale, décrire tous les travaux réalisés par la SCI Kelide ou ses ayants droits depuis son acquisition des lots n°14 et 27 en se faisant remettre tous les plans des travaux effectivement réalisés ;

— dire si la SCI Kelide a réalisé un passage en rez-de-chaussée entre les deux locaux commerciaux (lot n°20 appartenant à la SCI Gerard Manvoussa et 22 appartenant à la SCI Cabut) ;

— d’une façon générale de répondre à tout dire des parties ayant pour objet la réalisation des travaux imputés à la SCI Kelide par le syndicat de copropriété du [Adresse 3] et dont la suppression a fait l’objet d’une condamnation dans le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes du 3 juin 2024, portant le numéro de RG 20/01904,

— dire que l’expert désigné devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter de sa saisine,

— fixer le montant de la provision que la SCI Kelide offre de consigner et le délai dans lequel cette consignation devra intervenir,

— dire que les frais de l’expertise seront avancés par la SCI Kelide et dire qu’ils suivront le sort de l’instance principale pendante devant la cour,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions,

— dans cette attente, réserver les dépens.

Dans l’intervalle, monsieur le premier président de la présente cour a, suivant une ordonnance du 12 novembre 2024, décidé de suspendre l’exécution provisoire attachée à la décision critiquée.

Par conclusions en réponse du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 12] demande au conseiller de la mise en état :

Sur la médiation :

— d’enjoindre aux parties d’assister à une réunion d’information sur la médiation,

Sur le principe de l’expertise :

— de prendre acte qu’il s’en rapporte à justice,

Sur l’expert nommé :

— désigner un expert dont la compétence est reconnue en matière d’immeuble ancien en pan bois et de structures tel que M. [E] [M] (école supérieure du bois), Monsieur [I] [H] (ingénieur structure) ou M. [V] (école supérieure du bois),

Sur la mission de l’expert :

— rejeter le chef de mission 'dire su les éléments supprimés sont de simples cloisons séparatives ou s’il s’agit de cloisons semi-porteuses participant à la pérennité du bâtiment ou s’il s’agit de murs ou ouvrages porteurs ou de tout autre élément formant l’ossature de la maison',

— y substituer le chef de mission suivant : Dire si les éléments supprimés sont de simples cloisons séparatives ou s’il s’agit de cloisons semi-porteuses participant à la pérennité du bâtiment ou s’il s’agit de murs ou ouvrages porteurs ou de tout autre élément formant l’ossature de la maison,

— confier à l’expert les chefs de mission suivants :

— Donner son avis sur le point de savoir si l’état actuel et l’utilisation actuelle des lots respectent toutes les normes et réglementations applicables et plus particulièrement celles de sécurité notamment incendie (respect du coupe-feu entre une partie affectée à usage de réserve commerciale ou de commerce et une partie habitation entre autres) et si l’usage constaté est compatible avec les caractéristiques techniques des ouvrages de murs, plafond et planchers notamment au regard de la surcharge des planchers.

— Donner son avis sur les conditions d’évacuation de secours et les conséquences pour le hall et le couloir du rez-de-chaussée de l’ouverture de deux issues de secours au bénéfice des lots 14 et 27 réunis avec les lots 20 et 2,

— débouter la SCI Kelide de ses demandes ayant pour objet d’obtenir le débouté du syndicat de copropriété s’agissant de la mission à confier à l’expert.

MOTIVATION

Sur la demande d’expertise

La SCI Kelide est propriétaire des lots n°14 et 27 de l’immeuble qui sont soumis au statut de la copropriété.

Ces lots correspondent, aux termes du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, à un appartement et une cave pour le premier, à un garage/remise pour le second.

Ces deux lots sont actuellement loués à la SARL Malopod, dont le gérant est M. [R] [Z], qui exploite un commerce de bar situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Le lot n°20 appartenant à la SCI Manvoussa, attenant aux lots n°14 et 27, est quant à lui à usage commercial. A l’intérieur de ce lot est exploitée une activité de bar suite au bail commercial conclu entre cette SCI et la SARL Malopod.

La SCI Kelide ne conteste pas le percement du mur séparant les lots n°14 et 20 afin de réunir les trois lots en un espace commercial unique.

Une assemblée générale extraordinaire s’est réunie le 10 décembre 2019 à la demande de la SCI Kelide afin de voter sur une demande de modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division dans le but de régulariser la nouvelle situation des lots.

Les demandes y afférentes ont été rejetées.

La SCI Kelide a donc agi en justice pour contester la décision de l’assemblée générale et sa validité.

En défense, le Syndicat des copropriétaires s’est opposé aux prétentions du copropriétaire et a sollicite à titre reconventionnel la remise en état des lieux.

Le jugement déféré a rejeté les contestations formées par la SCI Kelide et l’a condamnée sous astreinte à remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient avant la réalisation des travaux susvisés.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Aucune expertise judiciaire n’a été sollicitée par les parties en première instance alors que la SCI Kelide contestait avoir réalisé certains travaux que lui imputait le Syndicat des copropriétaires.

Certaines parties, qui pourraient être concernées par le présent litige et notamment par l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire, s’agissant :

— de la SCI Manvoussa, propriétaire du lot n°20,

— de la SCI Cabut, propriétaire du lot n°22 jouxtant le lot n°20 et dont le mur séparatif aurait été abattu,

— de la SARL Malopod, exploitant le fonds de commerce au sein des lots susvisés,

— de la société Liteck, qui a entrepris des travaux de consolidation de l’immeuble et a possiblement posé un IPN entre les lots n°14 et 27,

n’ont jamais été attraites par l’une ou l’autre des parties, cette carence ne pouvant être reprochée au premier juge.

Il n’est donc pas possible en l’état de leur rendre communes et opposables les opérations d’expertise ni même de les 'convoquer’ comme le réclame la SCI Kelide et ce même si une réunion informelle s’est cependant tenue le 9 septembre 2024 entre les sociétés Manvoussa, Kelide et Malopod, le commissaire de justice ayant pu dresser un procès-verbal de constat.

Comme le fait d’ailleurs remarquer la SCI Kelide dans ses dernières conclusions d’incident, la SARL Malopod s’est opposée à l’entrée dans les lieux de la SCI Kelide afin que celle-ci effectue les travaux auxquels elle a été condamnée par le tribunal (cf sommation interpellative du 9 septembre 2024).

S’il apparaît que le tribunal aurait, à tort, condamné la SCI Kelide a entreprendre des travaux au sein de lots dont elle n’est pas propriétaire (cf rétablir la cloison entre les lots n°20 et 22), la cour dispose de la possibilité de réformer la décision sur ce point, l’instauration d’une mesure d’expertise n’apparaissant dès lors pas utile sur ce point.

En outre, l’analyse du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division afin de déterminer le caractère mitoyen ou privatif des murs séparatifs peut être effectuée par le juge.

En revanche, l’appréciation du retentissement des travaux entrepris par la SCI Kelide ou pour le compte de celle-ci est peut être susceptible de rejaillir sur la structure de l’immeuble. De même, la remise en état des locaux suppose de profondément modifier l’aspect des lieux et peut avoir éventuellement des répercussions sur la structure de l’immeuble, voire sa solidité (cf suppression de la trémie).

Au regard de la nature des travaux entrepris et dont la remise en état a été ordonnée par les premiers juges, une expertise judiciaire sera donc ordonnée mais il doit être observé qu’elle ne sera commune et opposable qu’à l’appelante et à l’intimé de sorte que l’expert judiciaire ne peut contraindre la société Liteck (M. [N]), la société Force et Appui (M. [D] [W]) et la SCI Gerard Manvoussa (le lot n°20) d’y participer ni leur enjoindre à produire tout document utile à la solution du litige. Il appartiendra aux parties qui ne sont pas dans la cause d’estimer si elles souhaitent ou non collaborer aux opérations expertales et à la SCI Kelide, le cas échéant et sous réserve de la recevabilité de l’action, de les attraire à la présente instance au fond.

La mission sera décrite dans le dispositif de la présente décision.

Au regard de la structure en bois de l’immeuble, l’intimé est bien fondé à réclamer la désignation d’un expert spécialisé sans que les propositions de noms d’experts qu’il formule ne remettent en cause leur impartialité.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Cette mesure sera écartée à ce stade dans la mesure où des parties intéressées au présent litige ne sont pas dans la cause et seraient dès lors écartées de la rencontre avec le médiateur alors que leur présence semble conditionner une partie de l’issue du litige.

Il sera ajouté que les résultats de l’expertise judiciaire pourraient, le cas échéant, amener les parties à de nouveau proposer l’organisation cette fois-ci d’une véritable mesure de médiation.

Sur les dépens de l’incident

Chaque partie supportera la charge des dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

— Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [A], [Adresse 2], courriel : [Courriel 10], avec mission de :

— convoquer la SCI Kelide et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à Rennes,

— demander aux sociétés Liteck (M. [N]), Force et Appui (M. [D] [W]), et Gerard Manvoussa si elles acceptent de participer aux réunions d’expertise et de donner leur avis ainsi que de confier à l’expert tout document de nature technique utile sur les travaux entrepris au sein des lots concernés par les travaux de remise en état et leurs lots le cas échéant,

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— en tant que de besoin, s’entourer de tout sachant et technicien de son choix,

— se rendre sur les lieux situés au [Adresse 7], les parties présentes ou dûment convoquées,

— se faire remettre tous les documents nécessaires à la solution du litige,

— constater l’état actuel des lieux loués et leur utilisation actuelle,

— décrire les travaux réalisés dans ces lots par la SCI Kelide,

— dire si les éléments supprimés entre les lots n°14, 20 et 27 (si accord) sont de simples cloisons séparatives ou s’il s’agit de cloisons porteuses participant à la pérennité du bâtiment ou formant l’ossature de la maison,

— indiquer si leur suppression a pu fragiliser la structure de l’immeuble et/ou si des travaux confortatifs doivent être envisagés et dans l’affirmative, indiquer lesquels ainsi que le cas échéant, leur coût,

— indiquer si une trémie a été ou non réalisée pour accéder au niveau R-2 pour le compte de la SCI Kelide dans les lots n°14 et 27 lui appartenant et le cas échéant, les aménagements structurels qui auraient pu y être réalisés,

— d’une façon générale, décrire tous les travaux réalisés pour le compte de la SCI Kelide depuis son acquisition des lots n°14 et 27 en se faisant remettre tous les plans des travaux effectivement réalisés,

— dire si la SCI Kelide a réalisé un passage en rez-de-chaussée entre les deux locaux commerciaux (lot n°20 appartenant à la SCI Gerard Manvoussa et 22 appartenant à la SCI Cabut),

— d’une façon générale faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— donner son avis sur le point de savoir si l’état actuel et l’utilisation actuelle des lots respectent toutes les normes et réglementations applicables et plus particulièrement celles de sécurité notamment incendie (respect du coupe-feu entre une partie affectée à usage de réserve commerciale ou de commerce et une partie habitation entre autres) et si l’usage constaté est compatible avec les caractéristiques techniques des ouvrages de murs, plafond et planchers notamment au regard de la surcharge des planchers.

— donner son avis sur les conditions d’évacuation de secours et les conséquences pour le hall et le couloir du rez-de-chaussée de l’ouverture de deux issues de secours au bénéfice des lots 14 et 27 réunis avec les lots 20 et 2,

Invite l’expert à solliciter, en leur adressant un pré-rapport, les observations des parties dans un délai qu’il fixera et à y répondre dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile,

Rappelle que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l’article 278-1 du code de procédure civile,

Fixe à 4 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la société civile immobilière Kelide devra consigner au moyen d’un virement effectué à l’ordre du régisseur du la Cour d’appel de Rennes dans un délai de 2 mois à compter de la présente décision, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque,

Dit que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressée par le greffe,

Dit que l’expert devra déposer au greffe de cette cour son rapport en double exemplaire accompagné de sa demande de rémunération et d’un RIB, dans un délai de 8 mois à compter du jour où il sera informé de la consignation à la cour d’appel, sauf demande de prorogation motivée de ce délai adressée au juge chargé du contrôle des expertises de cette juridiction, l’expert devra adresser un exemplaire de son rapport et de sa demande de rémunération aux parties par le moyen de son choix permettant d’en établir la date de réception,

Dit que les parties pourront s’il y a lieu adresser à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des opérations leurs observations écrites sur la demande de rémunération faite par l’expert, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie de la demande de rémunération,

Dit qu’en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au magistrat chargé du contrôle des expertises de la cour d’appel de Rennes,

Rejette la demande présentée par le syndicat des copropriétaires tendant à enjoindre aux parties d’assister à une réunion d’information sur la médiation;

Renvoyons l’affaire à la mise en état à l’audience du Mardi 3 Mars 2026 à 10h30,

Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens de l’incident.

Le Greffier, Le Conseiller de la mise en état,