COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 13 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 422

Rôle N° RG 25/03837 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOTLV

[R] [F]

C/

E.P.I.C. 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Fanny ESCARGUEL

M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 24 Février 2025 enregistré) au répertoire général sous le n° 24/00976.

APPELANT

Monsieur [R] [F]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-003002 du 16/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

E.P.I.C. 13 HABITAT agissant en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juillet 1999, l’établissement public 13 HABITAT (EPIC 13HABITAT) a donné à bail d’habitation à M.[F] et Mme [F] un logement situé à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1638,17 francs.

Par acte d’un commissaire de justice du 26 octobre 2022, l’EPIC 13 HABITAT a fait délivrer à M.et Mme [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’un commissaire de justice du 07 février 2024, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner M.et Mme [F] aux fins principalement de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de statuer sur les conséquences de celle-ci (expulsion; paiement d’une indemnité d’occupation) et de les condamner au paiement d’un arriéré locatif.

Par jugement réputé contradictoire du 24 février 2025, le juge des contentieux de la protection de Marseille a :

— déclaré l’action de l’établissement public 13 HABITAT recevable ;

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties le 30 juillet 1999 concernant l’appartement

sis [Adresse 1], à effet au 26

décembre 2022 ;

— ordonné en conséquence à M. [R] [F] et Mme [T] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement;

— dit qu’à défaut pour M. [R] [F] et Mme [T] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’établissement public 13 HABITATpourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné M. [R] [F] et Mme [T] [F] à payer à l’établissement public 13 HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 27 décembre 2022 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 543,75 euros) ;

— condamné M. [R] [F] et Mme [T] [F] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme de 5.284,56 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2022 sur la somme de 860.27 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— débouté M.[R] [F] de sa demande reconventionnelle en délais de paiement de la dette locative ;

— condamné M. [R] [F] et Mme [T] [F] à payer à l’établissement public 13 HABITAT la somme la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouté M. [R] [F] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné M. [R] [F] et Mme [T] [F] in solidum aux entiers dépens de l’instance ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 28 mars 2025, M.[F] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

L’EPIC 13 HABITAT a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025 auxquelles il convient de se référer, M.[F] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions

*statuant à nouveau :

— de constater l’octroi de délai des paiements accordé par l’établissement public 13 HABITAT,

— de constater le règlement de la dette locative en date du 19 mars 2025,

— de prononcer que la constatation de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location conclu le 30 juillet 1999 est sans objet,

— de débouter l’établissement 13 HABITAT de ses demandes,

En tout état de cause :

— de condamner l’établissement public 13 HABITAT aux dépens et à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il expose avoir obtenu de son bailleur des délais de paiement et s’être acquitté de sa dette.

Il déclare que le premier plan d’apurement avait eu lieu avant la date du jugement déféré. Il soutient que son bailleur a réclamé des sommes qui avaient déjà été payées. Il fait état d’un second plan d’apurement du 19 mars 2025 qui a permis d’apurer totalement la dette.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter, l’EPIC 13 HABITAT demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de condamner M. [F] à lui payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure,

— 'de les condamner’ en outre aux entiers dépens de l’instance.

Il soutient avoir pris en compte les versements opérés par M.[F] pour apurer la dette. Il fait état d’un plan de cohésion sociale accompagné d’un plan d’apurement de dette du 19 mars 2025 qui spécifie que la dette est à '0" au 19 mars 2025. Il indique s’étonner de l’appel interjeté par M.[F].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2025.

MOTIVATION

Aucune demande ne peut être formée à l’encontre de Mme [F] en appel puisqu’elle n’a pas été intimée.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient à M.[F] de démontrer les paiements auxquels il a procédé. Il ne justifie pas que le décompte produit au débat par l’EPIC 13 HABITAT serait erroné.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La réduction du délai de deux mois (qui était celui prévu avant la loi du 27 juillet 2023) à six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours lors de la délivrance du commandement de payer, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Tant l’article 24 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 que le contrat de bail, stipulaient que la clause résolutoire ne produirait effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

M.[F] ne démontre pas s’être acquitté dans le délai de deux mois de la dette locative de 860, 27 euros mentionnée au commandement de payer délivré le 26 octobre 2022. En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Selon l’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Aucune partie ne sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Le juge ne peut d’office suspendre ceux-ci.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à constater qu’il n’existe plus aucune dette locative au 19 mars 2025.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.[F] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel. Il sera débouté de sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour des raisons tirées de la situation économique de M.[F], il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée par l’EPIC 13 HABITAT au titre des frais irrépétibles.

Le jugement déféré qui a condamné M.[F] au versement de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles sera infirmé. Le jugement déféré qui a condamné M.[F] aux dépens de première instance sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré, (étant constaté toutefois qu’il n’existe plus de dette locative au 19 mars 2025) et sauf en ce qu’il a condamné M.[R] [F] au versement de la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[R] [F] aux dépens de la présente instance ;

DÉCLARE irrecevable les demandes formées par l’EPIC 13 HABITAT à l’encontre de Mme [T] [F] en appel, cette dernière n’ayant pas été intimée et ne faisant pas l’objet d’une intervention forcée ;

REJETTE les demandes des parties faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,