COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 19 NOVEMBRE 2025

N° 2025 / 314

N° RG 22/05283

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJGMX

[R] [F]

[G] [E]

[M] [H]

C/

[Y] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Joëlle TOESCA-ZONINO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité d’ANTIBES en date du 10 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-0005.

APPELANTS

Madame [R] [F]

née le 24 Décembre 1997 à [Localité 8] (06), demeurant [Adresse 3]

Madame [G] [E]

née le 22 Avril 1979 à [Localité 8] (06), demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/5112 du 17/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Monsieur [M] [H]

né le 27 Novembre 1982 à [Localité 10] (38), demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/007703 du 18/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représentés par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Albert-David TOBELEM, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur [Y] [I]

né le 15 Février 1949 à [Localité 9] (75), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Joëlle TOESCA-ZONINO, membre de la SELARL JOELLE TOESCA-ZONINO – AVOCAT, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON, assistée de Madame [A] [B], greffière stagiaire

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er août 2019, Monsieur [Y] [I], représenté par son mandataire l’agence UNIVERS IMMOBILIER, a donné à bail d’habitation à Mesdames [G] [E] et [R] [F] un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 900 € et une provision pour charges de 50 €.

Monsieur [M] [H] s’est porté caution des obligations souscrites par les locataires.

Par acte d’huissier du 27 avril 2021, le bailleur a délivré un congé venant à échéance le 31 juillet suivant, motivé par la reprise du logement au bénéfice de son fils [T] [I].

Le 14 juin 2021, il a également signifié à ses locataires un commandement de payer un arriéré de loyer et de charges s’élevant à la somme de 4.970 euros, qu’il a ensuite dénoncé à la caution.

De leur côté, les locataires se sont maintenues dans les lieux et ont fait dresser un constat des désordres affectant le logement, puis ont saisi le service municipal compétent qui a relevé plusieurs manquements au règlement sanitaire départemental et mis en demeure le bailleur de procéder à une dératisation des locaux ainsi que de rétablir la desserte en eau.

Par acte du 8 septembre 2021, Monsieur [Y] [I] a assigné Mesdames [G] [E] et [R] [F] et Monsieur [M] [H] à comparaître devant le tribunal de proximité d’Antibes aux fins d’entendre valider le congé, ordonner l’expulsion des occupants et condamner solidairement les défendeurs au paiement de la dette locative, outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Mesdames [G] [E] et [R] [F] ont conclu au rejet de l’ensemble de ces prétentions et demandé reconventionnellement au tribunal de requalifier le contrat en bail de locaux nus et de réduire de 70 % le montant du loyer à compter du mois de janvier 2020 en raison de l’indécence du logement.

Monsieur [M] [H] n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 10 mars 2022, le tribunal a :

— validé le congé litigieux,

— constaté la résiliation du bail à compter du 31 juillet 2021,

— ordonné l’expulsion de [G] [E], [R] [F] et tous occupants de leur chef,

— condamné solidairement les locataires sortantes et la caution à payer une somme de 13.320 € au titre de la dette locative et des indemnités d’occupation arrêtées au 31 mars 2022, outre 950 € par mois pour la période postérieure jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— condamné [Y] [I] à payer aux locataires sortantes une somme de 7.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation entre les créances respectives,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— et laissé à chacune d’entre elles la charge de ses propres dépens.

Mesdames [G] [E] et [R] [F] et Monsieur [M] [H] ont interjeté appel de cette décision par déclaration conjointe enregistrée le 8 avril 2022 au greffe de la cour.

Monsieur [Y] [I] a repris possession des lieux le 10 octobre 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées le 20 janvier 2023, Mesdames [G] [E] et [R] [F] et Monsieur [M] [H] font valoir :

— que le logement loué ne comportait pas de meubles, de sorte que le bail est réputé avoir été conclu pour une durée minimale de trois ans en application du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989,

— qu’un congé ne pouvait donc valablement leur être délivré avant le 31 juillet 2022,

— que le congé est également nul pour absence de motif sérieux,

— et qu’en vertu de l’exception d’inexécution, ils étaient en droit de suspendre le règlement du loyer en raison du caractère inhabitable du logement.

Aux termes du dispositif de leurs écritures, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— de requalifier le contrat en bail d’habitation de locaux nus,

— de juger que le logement loué présente un caractère indécent,

— de les exonérer de l’intégralité des loyers échus à compter du mois de janvier 2020, date d’apparition des principaux désordres,

— de débouter l’intimé de l’ensemble de ses prétentions,

— et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 20 octobre 2022, Monsieur [Y] [I] soutient pour sa part:

— que l’état des lieux d’entrée établit que le logement était équipé de meubles,

— que le congé est fondé sur un motif légitime et sérieux, tenant dans un rapprochement familial,

— que l’indécence du logement n’est nullement démontrée,

— que les désordres dont se plaignent les appelantes résultent de leur propre fait,

— et que celles-ci ont quitté les lieux sans lui restituer les clés.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu’il a alloué aux locataires sortantes des dommages-intérêts et ordonné une compensation entre les créances respectives, formant appel incident de ces chefs.

Y ajoutant, il réclame paiement d’une somme de 6.000 € en réparation du préjudice causé par le défaut de restitution des clés, 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 septembre 2025.

DISCUSSION

Sur la procédure :

En vertu de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Elle n’est donc pas régulièrement saisie par les appelants d’une demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, celle-ci n’étant évoquée que dans la discussion.

Sur la demande de requalification du bail :

En vertu de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé s’entend d’un logement équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée annexé au contrat de location, établi par l’agence immobilière mandatée par le bailleur et contresigné par les locataires, que le logement comportait un mobilier conforme aux prévisions de la loi.

Faute pour les appelants de rapporter la preuve contraire, il convient de rejeter leur demande de requalification du contrat en bail de locaux nus.

Sur la validité du congé :

Le contrat de location ayant été valablement conclu pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, le bailleur était en droit de donner congé pour l’échéance du 31 juillet 2021 en respectant un délai de préavis de trois mois, conformément à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce congé était motivé par la reprise du logement au bénéfice du fils du bailleur, [T] [I], dans le cadre d’un projet de rapprochement familial. Le caractère réel et sérieux de ce motif est établi par une attestation de Madame [C] [W], déclarant héberger provisoirement [T] [I] dans l’attente du départ des locataires.

De leur côté, les appelants ne produisent aucun élément de nature à remettre en cause la véracité du motif invoqué, de sorte qu’il convient de valider le congé, avec toutes ses conséquences de droit.

Sur l’exception d’inexécution :

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, qui prévoit notamment :

— que le logement doit assurer le clos et le couvert,

— qu’il doit permettre une aération suffisante et une évacuation de l’humidité adaptée aux besoins d’une occupation normale,

— et qu’il doit comporter une installation permettant un chauffage normal ainsi qu’une alimentation en eau chaude et froide.

En l’espèce, il résulte du constat dressé le 23 août 2021 par Maître [N] [D], commissaire de justice, que le logement donné à bail, aménagé au-dessus d’un entrepôt, n’était pas alimenté en eau chaude, qu’il présentait des traces d’humidité ou d’infiltrations avec développement de moisissures et que le radiateur de la chambre ne fonctionnait pas.

Un courrier daté du 4 mai 2022 émanant de Monsieur [X] [K], adjoint au maire de la ville d'[Localité 7], fait état d’une visite de contrôle réalisée le 7 avril précédent par un inspecteur de salubrité ayant relevé six manquements au règlement sanitaire départemental ainsi que des traces de déjections et d’urine de rongeurs dans le logement, un procès-verbal d’infractions ayant été transmis au procureur de la République de [Localité 8].

Un second courrier de cette même autorité, daté du 13 juin 2022, évoque une autre visite de contrôle effectuée le 2 juin, à l’issue de laquelle il a été enjoint au bailleur de procéder à la dératisation des locaux et de remettre en service la desserte en eau.

Il ressort d’autre part des plaintes et échanges de correspondances versées au dossier que, du fait des relations extrêmement tendues existant entre les parties, il arrivait au bailleur de couper momentanément l’alimentation en eau ou en électricité du logement, ce qui constitue un manquement grave à son obligation de garantir une jouissance paisible au locataire.

S’ajoutent encore à ces griefs le défaut d’étanchéité du bac de douche, l’engorgement du siphon d’évacuation des eaux usées et les nuisances sonores occasionnées par l’activité de l’entrepôt situé sous le logement ainsi que de la pépinière toute proche.

Enfin, le bailleur n’établit pas que tout ou partie des désordres serait le fait de ses locataires, ni que celles-ci auraient fait obstacle à l’exécution des réparations.

En vertu de l’article 1219 du code civil, une partie à un contrat peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En outre, la partie qui a subi un préjudice du fait de l’inexécution des obligations de son cocontractant peut obtenir des dommages-intérêts en application de l’article 1231-1.

Si le premier juge a relevé à bon droit que les locataires ne pouvaient être exonérées en totalité du paiement du loyer dans la mesure où le logement n’était pas inhabitable, il convient en revanche de procéder à une réfaction de son montant à concurrence de moitié à compter du mois de janvier 2020, laquelle s’appliquera également à l’indemnité d’occupation due à compter de la date d’effet du congé jusqu’à la reprise des locaux.

En outre, le bailleur sera condamné à verser une somme de 5.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires.

Sur la créance du bailleur :

En application des motifs qui précèdent, il est dû au bailleur :

—  9.500 € au titre des loyers et provisions sur charges échus entre les mois de janvier 2020 et juillet 2021,

—  953,50 € au titre de la régularisation des charges locatives,

—  6.300 € au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er août 2021 jusqu’au 10 octobre 2022.

Suivant le décompte établi par l’agence UNIVERS IMMOBILIER, les paiements reçus au cours de la même période s’élèvent à 13.280 €.

Les appelants restent donc devoir à l’intimé une somme de 3.473,50 €.

D’autre part, Monsieur [Y] [I] ne peut se plaindre d’un défaut de restitution des clés alors qu’il a repris possession de ses locaux, de sorte que sa demande en dommages-intérêts doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les appelants, qui succombent partiellement à l’issue de l’instance, devront supporter les dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle dont ils sont bénéficiaires.

Enfin, il n’est pas contraire à l’équité de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé délivré par le bailleur et ordonné l’expulsion des locataires,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Prononce la réfaction du montant du loyer à concurrence de moitié à compter du mois de janvier 2020,

Fixe l’indemnité d’occupation à 450 euros par mois,

Condamne solidairement Mesdames [G] [E] et [R] [F] et leur caution Monsieur [M] [H] à payer à Monsieur [Y] [I] la somme de 3.473,50 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation restant dus,

Condamne Monsieur [Y] [I] à payer à Mesdames [G] [E] et [R] [F], prises solidairement, une somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Déboute les parties de toutes prétentions plus amples ou contraires,

Condamne les appelants aux dépens de première instance et d’appel, et dit qu’ils seront recouvrés conformément aux règles de l’aide juridictionnelle,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT