COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 FEVRIER 2025

N° 2025/ 69

Rôle N° RG 24/02885 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMV2E

[M] [N]

C/

[R] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ophélie MAZOYER

M^e Yassine OUDANANE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 19 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/04920.

APPELANTE

Madame [M] [N]

née le 23 Septembre 1981 à BULGARIE, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Ophélie MAZOYER, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Madame [R] [H]

née le 20 Septembre 1932 à ESPAGNE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Yassine OUDANANE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Mathilde BAUTRANT de la SAS BOURBON AVOCATS PARIS, avocat au barreau de PARIS,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 mars 2019, à effet au 1er avril 2019, madame [R] [H], par l’intermédiaire de son mandataire la SARL Ibox Gestion Location, a consenti à monsieur [P] [D] et madame [M] [N], un bail à usage d’habitation pour un appartement de type T6, situé [Adresse 3] (83), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 859 euros, outre 140 euros à titre de provision sur charges.

A la suite de leur séparation au mois de juin 2019, M. [D] notifiait son congé au bailleur le 17 juin 2019 et quittait les lieux le 17 juillet 2019.

Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, la bailleresse a délivré quatre commandements de payer à Mme [N], visant la clause résolutoire, le dernier étant en date du le 26 mai 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2 149,58 euros au principal.

Considérant que les causes dudit commandement étaient restées infructueuses, Mme [H], par exploit du 17 août 2023, a fait assigner Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Toulon, qui par jugement réputé contradictoire en date du 19 janvier 2024, a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 26 juillet 2023, minuit ;

— ordonné à défaut de départ volontaire, l’expulsion immédiate de Mme [N] des lieux occupés et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamné Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1074,79 euros par mois, jusqu’à la complète libération des lieux ;

— condamné Mme [N] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

— rejeté les autres demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 5 mars 2024, Mme [N] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur l’ensemble des dispositions.

Par dernières conclusions transmises le 26 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— juge mal fondée la demande d’expulsion de Mme [H] ;

— juge qu’elle a apuré sa dette locative dans le délai du commandement de payer et que le contrat de bail ne se trouve pas résilié ;

— condamne Mme [H] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais de signification de la déclaration d’appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’elle n’a jamais eu connaissance ni du commandement de payer du 26 mai 2023 ni de l’assignation délivrée le 17 août 2023 ;

— qu’au jour de l’audience devant le premier juge le 14 décembre 2023, elle n’était plus en situation d’impayés ;

— qu’elle a réglé sa dette locative le 1er juin 2023, soit seulement 6 jours après la délivrance du commandement de payer dont elle n’a pas eu connaissance ;

— que le premier juge a fait une mauvaise lecture des pièces transmises, l’extrait de compte versé aux débats démontrant qu’elle était à jour du règlement de ses loyers.

Par dernières conclusions transmises le 8 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [H], sollicite de la cour qu’elle :

— condamne Mme [N] à lui verser les sommes de :

* 3 361,11 euros correspondant aux loyers et charges impayés ;

* 190 euros correspondant aux dégradations locatives ;

* 90 euros correspondant aux frais de gestion locative ;

— rejette les demandes de Mme [N] ;

— condamne Mme [N] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— ordonne l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que Mme [N] se contente de régler le commandement de payer au terme des deux mois suivant sa signification ;

— que la locataire a quitté les lieux le 19 octobre 2024 et reste redevable d’une dette locative de 3 641,11 euros, outre les dégradations locatives commises.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application de ces dispositions, s’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel.

Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs du jugement entrepris qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’il a rejeté ou sous-évalué certaines des ses prétentions.

Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce, Mme [H] ne sollicite dans le dispositif de ses conclusions, ni la confirmation ni l’infirmation du jugement entrepris.

S’agissant des demandes notamment tendant à condamner Mme [N] à lui verser les sommes de :

* 3 361,11 euros correspondant aux loyers et charges impayés ;

* 190 euros correspondant aux dégradations locatives ;

* 90 euros correspondant aux frais de gestion locative ;

Aucun appel incident n’a donc été formalisé sur ce point en sorte que la cour ne peut se considérer saisie de ces demandes en paiement.

Elle statuera dans les limites de l’appel.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers :

Aux termes de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Or, il est acquis que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668, du 27 juillet 2023, modifiant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En vertu de ces textes, il est possible de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé à l’article VIII 'clause résolutoire', que ce dernier sera résilié immédiatement et de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat.

Le commandement de payer du 26 mai 2023 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 2 149,58 euros correspondant à un arriéré locatif arrêté au 24 mai 2023, loyer du mois de mai 2023 inclus.

Or, à l’examen de l’extrait de compte, produit et non contesté par le bailleur, il apparaît qu’à la date du 1er juin 2023, un virement de 2 149,58 euros a été effectué par Mme [N], soit 6 jours après la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, le réglement de la dette locative dans les 6 jours de la délivrance du commandement de payer, fait obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et ses conséquences subséquentes, en ce qu’il a prononcé l’expulsion et condamné Mme [N] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Mme [H] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient d’infirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné Mme [N] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et à payer à Mme [H] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, Mme [H] sera condamnée à supporter les dépens de première instance, incluant le coût du commandement de payer et d’appel, incluant les frais de signification de la déclaration d’appel. Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à Mme [N] la charge de ses frais irrépétibles. Mme [H] sera condamnée à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

STATUANT à nouveau et y ajoutant,

DÉBOUTE Mme [H] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [H] à payer à Mme [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] à supporter les dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,