COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

N° 2025 / 108

N° RG 24/03955

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZNH

[D] [W]

[R] [I] épouse [W]

C/

SCI DES OLIVIERS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Laure ATIAS

M^e Sandra JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de GRASSE en date du 11 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02553.

APPELANTS

Monsieur [D] [W]

né le 04 Novembre 1966 à [Localité 6] (IRAN), demeurant 325 N Maple Ste 150 #1318 – [Localité 4] (ETAS UNIS)

Madame [R] [I] épouse [W]

née le 12 Août 1979 à [Localité 7] (ALLEMAGNE), demeurant 325 N Maple Ste 150 #1318 – [Localité 4] (ETAS UNIS)

représentée par M^e Laure ATIAS, membre de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Paul MANIN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

SCI DES OLIVIERS

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis [Adresse 5] [Adresse 3] [Localité 1]

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] et Mme [I] épouse [W] sont propriétaires d’un bien immobilier au sein du lotissement dénommé « [Adresse 5] », sis [Adresse 2] à [Localité 1] (06) et sont voisins du lot n°55 au sein de ce lotissement, propriété de la SCI LES OLIVIERS.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 juin 2021, les époux [W] ont assigné la SCI LES OLIVIERS devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins de voir condamner celle-ci à démolir les constructions réalisées en dehors de la zone de constructibilité fixée par le cahier des charges du lotissement du [Adresse 5] et sans respecter la limite de construction de 5 mètres fixés par le PLU en vigueur en 2014, outre dommages et intérêts.

Par conclusions d’incident, la SCI LES OLIVIERS a demandé au juge de la mise en état de :

déclarer l’action des époux [W] irrecevable pour défaut de respect de la procédure de conciliation préalable imposée par le règlement intérieur du lotissement ;

prononcer l’irrecevabilité des demandes en démolition pour non-respect de la limite de construction de 5 mètres fixés par le PLU en vigueur en 2014, en l’absence d’annulation préalable du permis de construire, condition rendue nécessaire par les dispositions de l’article 480-13 du Code de l’urbanisme ;

condamner in solidum les demandeurs au fond à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives sur incident, la SCI LES OLIVIERS a maintenu ses demandes, sauf à y ajouter le défaut d’intérêt légitime et de qualité à agir des époux [W], puisqu’il résultait des débats que la vente prochaine de leur immeuble était en cours.

En défense, les époux [W] ont demandé au juge de la mise en état de :

débouter la SCI LES OLIVIERS de sa fin de non-recevoir au motif que la clause de conciliation préalable incluse dans le règlement du lotissement a été respectée par leurs soins puisqu’ils ont soumis le litige au président de l’ASL avant la saisine du tribunal et que les dispositions de l’article 480-13 du Code de l’urbanisme n’ont pas été violées ;

condamner la SCI LES OLIVIERS à leur payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner la SCI LES OLIVIERS aux entiers dépens de l’instance d’incident.

Par ordonnance contradictoire rendue le 11 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse a :

fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par la SCI OLIVIERS ;

déclaré en conséquence l’action des époux [W] irrecevable pour défaut de saisine préalable du conseil d’administration de l’ASL du lotissement [Adresse 5] ;

condamné in solidum les époux [W] à payer à la SCI LES OLIVIERS la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

débouté les époux [W] de leur demande à ce titre ;

condamné in solidum les époux [W] aux dépens de l’instance distraits au profit de Maître Philippe AONZO, sous sa due affirmation de droit.

Pour statuer en ce sens, le juge de la mise en état a relevé que le règlement intérieur du lotissement du [Adresse 5] stipulait en son article 12 que : « Tout litige s’élevant entre copropriétaires ou une administration préfectorale, communale ou autre, devra être soumis au conseil d’administration avant que soit entreprise toute action pouvant s’y rapporter. »

Il a relevé que le préambule du règlement intérieur précisait par ailleurs que les articles du règlement faisaient force de loi, comme le cahier des charges et les statuts qu’il complète.

Il a ainsi considéré que l’article 12 précité était bien une clause réglementaire qui institue une procédure de conciliation préalable et obligatoire devant le conseil d’administration avant tout litige s’élevant entre copropriétaires, ce qui est le cas d’espèce.

Il a estimé que les requérants à l’action principale ne versaient pas aux débats de justificatif de cette saisine préalable et que, par ailleurs, le président de l’ASL avait confirmé par courrier en date du 03 novembre 2017 qu’ils n’avaient jamais interpellé le conseil d’administration de l’ASL au titre de l’article 12 du règlement intérieur, se contentant de demander un avis sur le litige les opposant à la SCI sur le seul sujet d’une limite de propriété contestée.

Suivant déclaration en date du 27 mars 2024, les époux [W] ont relevé appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique en date du 06 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, les époux [W] demandent à la cour de :

infirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

déclarer les époux [W] recevables à agir au titre de l’indemnisation de leurs troubles de jouissance ;

débouter la SCI DES OLIVIERS de son exception de procédure ;

condamner la SCI DES OLIVIERS à payer à M. et Mme [W] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamner la SCI DES OLIVIERS aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Laure ATIAS, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ils font valoir que l’ASL [Adresse 5] ne dispose pas d’un « conseil d’administration » mais d’un « bureau » qui est présidé par un président.

Ils exposent que la clause du règlement intérieur de l’ASL qui renvoie à une conciliation devant un organe inexistant de l’ASL est ainsi inapplicable.

Ils font valoir qu’en tout état de cause, cette clause ne prévoit aucune procédure particulière pour soumettre le litige au « conseil d’administration » de l’ASL et que toute demande adressée au bureau de l’ASL doit par conséquent être reçue par le président du bureau.

Ils exposent que le 28 octobre 2017, les époux [W] ont bien saisi le président du bureau/conseil d’administration pour une conciliation préalable à l’introduction de la présente instance et à plusieurs reprises, ledit président a refusé de s’occuper de ce litige.

Ils exposent par ailleurs que le bureau de l’ASL refuse toute nouvelle tentative de conciliation entre les parties et qu’en l’état de ce refus, seul le juge judiciaire peut statuer sur le litige.

Ils font valoir en outre que les règles du cahier des charges, qui conserve une valeur contractuelle entre les colotis, restent applicables entre les colotis même si la loi ALUR a rendu caduques les règles de constructibilité des cahiers des charges au niveau réglementaire.

Ils font valoir que leur demande est fondée sur la violation du cahier des charges et qu’une action en démolition d’une construction réalisée en violation des dispositions contractuelles entre colotis a vocation à prospérer.

Ils exposent que le règlement intérieur du lotissement confirme que toute construction doit être réalisée dans la zone ad aedificandum prévue par le cahier des charges et qu’en l’espèce, une partie de la piscine, l’intégralité du pool house et une partie de l’extension de la maison ont été construites en dehors de la zone de constructibilité par la SCI LES OLIVIERS.

Ils exposent enfin que le 26 mars 2024, ils ont vendu leur propriété à la SCI ESTRELLA et qu’ils se désistent de leur demande au titre de la demande de démolition fondée sur la violation du cahier des charges, devenue sans objet, mais maintiennent leur action personnelle en indemnisation des troubles de voisinage subis du fait de la SCI DES OLIVIERS.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 06 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, la SCI LES OLIVIERS demande à la cour de :

débouter les époux [W] de l’ensemble de leurs fins, moyens et conclusions ;

confirmer la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LES OLIVIERS ;

confirmer l’irrecevabilité de l’action des époux [W] pour défaut de saisine préalable du conseil d’administration de l’ASL [Adresse 5] ;

confirmer l’ordonnance déféré en ce qu’elle a :

fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par la SCI LES OLIVIERS ;

déclarer en conséquence l’action des époux [W] irrecevable pour défaut de saisine préalable du conseil d’administration de l’ASL du lotissement [Adresse 5] ;

condamner in solidum les époux [W] à payer à la SCI LES OLIVIERS la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

débouter les époux [W] de leur demande à ce titre ;

condamner in solidum les époux [W] aux dépens de l’instance distraits au profit de Maître Philippe AONZO, sous sa due affirmation de droit ;

prononcer l’irrecevabilité des demandes des époux [W] en démolition pour non-respect de la limite de construction de 5 mètres fixée par le PLU en vigueur en 2014 ;

prononcer l’irrecevabilité des demandes des époux [W] pour défaut d’intérêt légitime et de leur droit et qualité à agir ;

condamner in solidum les époux [W] à la somme de 10.000 euros pour abus du droit d’ester en justice ;

condamner in solidum les époux [W] à la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner in solidum les époux [W] à payer à la SCI LES OLIVIERS la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens de l’instance d’appel distraits au profit de Maître Sandra JUSTON sous sa due affirmation de droit.

A l’appui de ses demandes, la SCI LES OLIVIERS fait valoir que les courriels des époux [W] adressés au président du conseil d’administration ou ceux adressés par leurs avocats n’ont jamais formulé de demande auprès du conseil d’administration pour une tentative de conciliation préalable, et ce en violation de l’article 12 du règlement intérieur.

Elle fait valoir que les époux [W] ne produisent aucun élément quant à la soumission de l’action en trouble du voisinage à la procédure de conciliation préalable.

Elle expose, au regard des règles d’urbanisme, que les travaux en cause ont été réalisés sur la base de permis de construire en date du 15 juillet 2015 et du 05 septembre 2016, permis qui sont non contestés et devenus définitifs.

Elle indique avoir obtenu la parfaite conformité de ses constructions le 02 novembre 2020.

Elle relève que les appelants se contredisent dans leurs demandes en indiquant que celles-ci ne sont pas fondées sur la violation des règles d’urbanisme mais sur la violation du cahier des charges tout en précisant dans le dispositif que les constructions doivent être démolies en raison de la violation de la limite de 5 mètres fixée par le PLU.

Elle expose qu’à défaut d’avoir contesté le permis de construire et, a fortiori d’en avoir obtenu l’annulation, les époux [W] sont irrecevables à agir en démolition.

Elle fait valoir par ailleurs que les édifications sont en conformité avec les prescriptions contenues dans le PLU, comme confirmé par le certificat de conformité du 02 novembre 2020.

Elle réfute tous les dépassements figurant sur les plans des époux [W] pour ne pas avoir fait intervenir de géomètre et avoir déterminé eux-mêmes les dépassements.

Elle fait enfin valoir que la SCI ESTRELLA, nouvel acquéreur, n’a pas souhaité reprendre l’action en démolition contrairement à ce qu’allèguent les appelants.

La clôture des débats est intervenue à l’audience du 10 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que le cahier des charges et conditions pour le lotissement dénommé « [Adresse 5] », modifié par assemblée générale extraordinaire du 28 février 1963 et approuvé par la Préfecture des Alpes-Maritimes en date du 20 juillet 1963, prévoit en son préambule que les règlements établis par l’Association Syndicale Libre des Copropriétaires dudit Lotissement « [Adresse 5] » ont force de loi et doivent être consultés par tout acquéreur ;

Que le règlement intérieur, complément au cahier des charges et aux statuts de l’Association Syndicale du Lotissement « [Adresse 5] », mentionne que les articles dudit règlement ont force de loi comme le cahier des charges et les statuts qu’ils complètent ;

Qu’il y a lieu de considérer que le règlement a acquis une valeur contractuelle ;

Attendu que l’article 12 du règlement intérieur du lotissement dénommé « [Adresse 5] », intitulé « Litiges dans le lotissement », dispose que tout litige s’élevant entre copropriétaires ou une administration préfectorale, communale ou autre, devra être soumis au conseil d’administration avant que soit entreprise toute action pouvant s’y rapporter ;

Attendu qu’en l’espèce, M. et Mme [W], copropriétaires au sein du lotissement dénommé « [Adresse 5] », ont introduit une action à l’encontre de la SCI LES OLIVIERS, également copropriétaire au sein du même lotissement ;

Que le litige, opposant des copropriétaires, entre dans les préconisations du règlement susvisé ;

Qu’il en résulte qu’il appartenait à M. et Mme [W] de soumettre ledit litige au conseil d’administration ou bureau avant d’entreprendre toute action à l’encontre de la SCI LES OLIVIERS ;

Que M. et Mme [W] indique avoir saisi le président du Conseil d’administration de l’association syndicale libre par courrier en date du 28 octobre 2017 ;

Que ce courrier, adressé par l’intermédiaire de leur conseil à l’ancien président de l’ASL, indique qu’ils subissent un préjudice de jouissance, qu’ils ont mandaté leur conseil de saisir la justice d’une demande de remise en état antérieur par la démolition de constructions bâties en contravention des règles applicables, qu’ils demandent quels sont les motifs pour lesquels l’ASL n’a pas exigé de la SCI LES OLIVIERS le respect de ces règles ainsi que la communication d’un permis d’aménagement du lot ;

Qu’il ne saurait se déduire du contenu de ce courrier une demande de conciliation préalable soumise au Conseil d’administration ou bureau conformément à l’article 12 du règlement intérieur ;

Qu’il y a lieu de considérer que M. et Mme [W] n’ont pas respecté le préalable obligatoire de saisine du Conseil d’administration ou bureau de l’ASL ;

Que leur demande en indemnisation de troubles de jouissance est donc irrecevable pour défaut de saisine préalable du Conseil d’administration ou bureau de l’ASL ;

Que les appelants indiquent se désister de leur demande en démolition pour non-respect de la limite de construction de 5 mètres fixée par le PLU en vigueur en 2014 ;

Que le jugement entrepris sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions ;

Attendu que la SCI LES OLIVIERS évoque la perte d’intérêt et de qualité à agir de M. et Mme [W] au regard des dispositions de l’article 31 du Code de procédure civile ;

Que M. et Mme [W] ont cédé leur lot n°54 à la SCI ESTRELLA selon acte de vente en date du 26 mars 2024, lequel mentionne que le vendeur entend que toutes les procédures en cours lui demeurent personnelles, de telle sorte que toutes les conséquences, de quelque nature qu’elles soient, lui incomberont définitivement ;

Qu’ils n’ont ainsi pas perdu leur intérêt et leur qualité à agir ;

Attendu que la SCI LES OLIVIERS sollicite la condamnation des appelants à des dommages et intérêts pour abus du droit d’ester en justice, considérant qu’ils s’entêtent à maintenir une procédure en bornage judiciaire, en démolition et pour trouble du voisinage dans le seul et unique but de nuire à leurs anciens voisins ;

Que, si la SCI LES OLIVIERS n’évoque aucun élément probant au soutien de sa demande, M. et Mme [W] sont légitimes d’user de leur droit d’agir en justice sans que celui-ci ne dégénère en abus ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter la demande formée par la SCI LES OLIVIERS en condamnation à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’ester en justice ;

Attendu que la SCI LES OLIVIERS forme une seconde demande de condamnation des appelants à titre de dommages et intérêts, sans évoquer de moyen au soutien de sa demande ;

Qu’il y a donc lieu de rejeter cette demande ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement déféré et de condamner in solidum M. et Mme [W] aux dépens d’appel de la procédure, distraits au profit de Maitre Sandra JUSTON, sous sa sue affirmation de droit ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de condamner in solidum M. et Mme [W] à payer à la SCI LES OLIVIERS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 11 mars 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grasse ;

Y ajoutant,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire de M. [D] et Mme [R] [W] ;

REJETTE les deux demandes en condamnation à des dommages et intérêts à hauteur de 10.000 euros pour l’une et 3.000 euros pour l’autre formées par la SCI LES OLIVIERS ;

CONDAMNE in solidum M. [D] et Mme [R] [W] à payer à la SCI LES OLIVIERS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] et Mme [R] [W] aux dépens d’appel, distraits au profit de Maitre Sandra JUSTON, sous sa sue affirmation de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE