26/11/2025

ARRÊT N° 588/2025

N° RG 24/00118 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P5ZA

SG/KM

Décision déférée du 15 Novembre 2023

Tribunal d’Instance de TOULOUSE

( 22/03100)

GRAFFEO

[W] [K]

C/

S.A. FONCIA [Localité 6]

INFIRMATION

PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [W] [K]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Rhislene SERAÏCHE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-561 du 11/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMEE

S.A. FONCIA [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Valérie BOUTEILLER, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e Olivier GROC, avocat plaidant au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : K. MOKHTARI

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par K.MOKHTARI , greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 14 septembre 2008, M. et Mme [E] [Z] par l’intermédiaire de leur mandataire, la SAS Foncia MPI, ont donné à bail à M. [W] [K] un appartement à usage d’habitation n° 109 et un parking en sous-sol n° 235, situés [Adresse 5]) et ce à compter du 18 septembre 2007.

Le loyer conventionné est d’un montant de 501,82 euros hors charges.

Par acte du 16 septembre 2022, au motif d’un trop perçu au titre des loyers, M. [W] [K] a fait assigner la société Foncia Toulouse devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer :

— la somme de 3 337,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2021, date de la première mise en demeure,

— la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— celle de 1 700 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de M^e Rhislene Seraïche, son conseil,

— les dépens.

Par jugement contradictoire en date du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré irrecevables les demandes de M. [W] [K] dirigées contre la société Foncia [Localité 6] et l’a débouté de toutes ses demandes,

— débouté la société Foncia [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [W] [K] au paiement des dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté que M. [K] avait introduit la procédure aux fins d’obtenir le remboursement d’un trop perçu au titre des loyers, que la société Foncia Toulouse, mandataire des bailleurs, assurait la gestion du bien et percevait dans un premier temps les loyers, mais que les bénéficiaires définitifs des loyers étaient les bailleurs et que si un trop perçu devait être remboursé à M. [K], il serait dû par les bailleurs et non par leur mandataire.

Par déclaration en date du 10 janvier 2024, M. [W] [K] a relevé appel de la décision en ce que le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de M. [W] [K] dirigées contre la société Foncia Toulouse, l’a débouté de toutes ses demandes et l’a condamné au paiement des dépens.

Par ordonnance du 30 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état, saisi par M. [K], a :

— déclaré recevables les conclusions déposées le 9 février 2024 par la SA Foncia [Localité 6],

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du 8 avril 2025 à 9h00,

— réservé les dépens de l’incident.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 03 avril 2024, M. [W] [K] demande à la cour, au visa des articles 1240, 1302 et 1302-1 du code civil, de :

— réformer le jugement querellé en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau,

— condamner la SA Foncia [Localité 6] à payer à M. [W] [K] la somme de 4 746,83 euros, outre intérêt au taux légal à compter du 5 août 2021, date de la première mise en demeure,

— condamner la SA Foncia [Localité 6] à payer à M. [W] [K] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SA Foncia [Localité 6] au paiement de la somme de 2 000 euros sous le visa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction faite au profit de M^e Rhislene Seraïche avocat sur son affirmation de droit,

— condamner la même aux entiers dépens d’instance.

M. [K] rappelle la chronologie du litige, avec notamment un arrêt de la cour d’appel de Toulouse en date du 6 mars 2017 déboutant les bailleurs de leur demande de résiliation du bail, un jugement du tribunal d’instance de Toulouse en date du 30 avril 2018 constatant que le bail avait été résilié le 14 novembre 2017 par acquisition des effets de la clause résolutoire et un arrêt de la cour d’appel de Toulouse en date du 13 décembre 2018 confirmant cette dernière décision. Il précise qu’il est toujours dans les lieux et que le bailleur, par l’intermédiaire de son gestionnaire, continue de procéder à des appels de loyers sans mettre en oeuvre la procédure d’expulsion.

M. [W] [K], qui indique être bénéficiaire de l’APL, expose qu’il a été informé du fait que les versements de l’aide au logement par la CAF étaient effectués directement au gestionnaire du bien, ce dont la société Foncia s’était abstenue de l’informer, tout en continuant à émettre des appels de loyers égaux à la totalité du loyer et percevant ainsi la totalité du loyer mensuel et l’allocation logement. Il indique qu’il s’est ouvert en vain de cette problématique auprès de la société Foncia et n’a en conséquence plus versé de loyers au cours de l’année 2021 afin de compenser sa dette avec le trop-perçu que la société Foncia détenait, qu’il a repris ses règlements en 2022, que mise en demeure le 2 mai 2022 d’avoir à restituer le trop-perçu, la société Foncia a reconnu seulement en partie l’existence de cette créance et qu’il n’a ainsi pas eu d’autre choix que d’introduire la présente instance. Il précise qu’une restitution partielle est intervenue sous la pression judiciaire, mais qu’il reste un solde de 4 417,58 euros suivant décompte actualisé.

Sur la recevabilité de la demande, il fait valoir que le fondement de son action n’est pas le contrat de bail le liant aux bailleurs, mais la répétition de l’indu, action autonome parfaitement recevable en ce qu’elle est dirigée contre la société Foncia [Localité 6], seule destinataire de l’allocation logement versée par la CAF.

À titre subsidiaire, il fonde ses prétentions sur la responsabilité extra contractuelle de la société Foncia [Localité 6].

Enfin, il insiste sur sa demande de dommages et intérêts et fait valoir à cet effet qu’il est âgé, seul, malentendant et en invalidité et que la rétention abusive par la société Foncia de la somme de 4 417,58 euros lui cause un préjudice important.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 9 février 2024, la SA Foncia [Localité 6], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— débouter M. [W] [K] de l’integralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [W] [K] à payer à la SA Foncia [Localité 6] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À cet effet, la société Foncia [Localité 6] fait valoir que M. [K] ne démontre pas l’existence de la créance qu’il prétend détenir à son encontre puisqu’en sa qualité de mandataire du bailleur elle rétrocède les loyers perçus à ce dernier, et que la demande de remboursement d’un éventuel trop perçu de loyer ne saurait être dirigée que contre le bailleur.

Sur le fond, elle explique que s’il est exact que le compte de M. [K] présentait bien un solde créditeur, cela ne résultait pas de l’absence de prise en compte des règlements de la CAF mais au contraire du versement volontaire des loyers dans leur intégralité par M. [K] dans le dessein de créer une nouvelle situation contentieuse. Elle précise que par souci d’apaisement, elle a procédé au remboursement du crédit du locataire tout en lui rappelant que le versement des loyers devait correspondre au montant réellement dû et qu’il ne devait pas être effectué de manière erratique.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025, fixant l’affaire à plaider à l’audience du 04 juin 2025 à laquelle la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, prorogé au 22 octobre 2025. Par avis avant dire droit par simple mention aux dossier, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de modification de la composition de jugement. À l’audience de réouverture du 03 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2025.

Par soit-transmis du 05 novembre 2025, la cour a sollicité de la SA Foncia [Localité 6] la remise d’un décompte locatif détaillé concernant la gestion du logement de M. [K] pour la période comprise entre le mois de mars 2018 et le mois de septembre 2023 inclus.

Il a été satisfait à cette demande le 06 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de M. [K]

L’action principale de M. [K] est fondée sur les articles 1302 et 1302-1 du code civil aux termes desquels 'Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution’ et 'Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu'.

Il est de principe que l’action en répétition de l’indu peut être engagée soit contre celui qui a reçu le paiement, soit contre celui pour le compte duquel il a été reçu (Civ. 2ème, 30 novembre 2017, N°16-24.021).

Elle est donc recevable à l’encontre de la société Foncia [Localité 6] qui a reçu les paiements prétendument indus de la part de M. [K].

Le jugement dont appel doit en conséquence être infirmé sur ce point.

Sur le fond

L’article 1302 al. 1er du code civil dispose que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Selon l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Il découle de ces dispositions que la partie qui prétend être créancière d’une somme trop payée doit en rapporter la preuve.

En l’espèce, M. [K] soutient sur la base d’un décompte établi par ses soins pour la période 2016-2023 arrêté au mois de septembre 2023 que la société Foncia [Localité 6] est redevable à son égard d’une somme de 4 746,83 euros (pièce n° 10-1).

La demande en paiement qu’il forme est fondée sur l’absence de prise en considération par le gestionnaire du versement des allocations logement à compter de l’année 2021, ce dernier opposant que l’appelant versait l’intégralité du loyer tout en sachant que les allocations logement étaient versées à son profit directement au gestionnaire.

La cour observe qu’il est définitivement jugé aux termes de l’arrêt rendu par cette cour le 13 décembre 2018 qu’au 08 mars 2018, M. [K] restait débiteur de la somme de 1 699,47 euros, ce qui est conforme au décompte produit en cours de délibéré par la société Foncia et qui débute au 05 décembre 2017. La cour ne saurait par conséquent revenir sur la période antérieure.

Il ressort des attestations de paiement établies par la CAF le 11 juin 2018 pour la période de novembre 2017 à mai 2018 que produit M. [K] (pièce N°3) qu’il y est expressément indiqué que les allocations logement sont directement versées à la société Foncia [Localité 6] ce qui ne pouvait laisser aucun doute dans l’esprit de M. [K] quant au fait que le gestionnaire percevait effectivement ces sommes.

Postérieurement au 08 mars 2018, le solde locatif s’est trouvé à plusieurs reprises en position créditrice pour M. [K] au cours des années 2018 et 2019 au cours desquelles le gestionnaire a imputé chaque mois la perception d’allocations logement. Il se vérifie, comme l’indique la société Foncia, que M. [K] réglait la plupart du temps l’intégralité du loyer, sans que le montant des allocations logement versées directement par la CAF soit déduit de ses paiements. Il est pourtant établi que l’appelant en avait une parfaite connaissance.

L’analyse du décompte produit par la société Foncia permet de constater qu’il s’est progressivement constitué un solde créditeur en faveur de M. [K] à compter du mois d’avril 2019 et qui a perduré jusqu’au 1er mai 2022, date à laquelle le solde est devenu débiteur.

En pièce 8-1, M. [K] produit une attestation de paiement établie par la Caisse d’Allocations Familiales pour la période comprise entre janvier 2021 et mars 2023 qui permet de vérifier que pour chacun des mois compris dans cette période, il bénéficiait d’allocations logement directement versées à Foncia (271 euros par mois jusqu’en septembre 2021, 272 euros entre octobre 2021 et juillet 2022, un rappel de 9 euros en août 2022, 281 euros par mois entre septembre 2022 et mars 2023).

En janvier 2021, le loyer appelé s’élevait à la somme de 501,82 euros, outre 56 euros de provisions sur charges.

La comparaison pour la période janvier 2021 – mars 2023 entre le décompte locatif détaillé produit par le gestionnaire et l’attestation de paiement établie par la CAF produite par M. [K] permet de vérifier que la SA Foncia [Localité 6] a imputé à l’euro près sur le décompte les sommes versées par la CAF au titre de l’allocation logement. Elle a également pris en considération tous les paiements par chèques et virements effectués par M. [K] tels qu’ils figurent sur les décomptes qu’il produit dont le dernier mouvement est arrêté en août 2023, étant observé que pour l’année 2021, il a effectué un seul paiement de 626 euros qui est porté au crédit du décompte en novembre 2021 l’absence de paiements sur l’année 2021 ayant contribué à la résorption du solde créditeur pour lui.

M. [K] produit un seul appel de loyer établi par la société Foncia le 23 novembre 2021 au titre du mois de novembre 2021(pièce N°2). Il y est expressément indiqué le paiement le 02 novembre 2021 de la somme de 272 euros par la CAF au titre d’allocations logements.

En l’absence des autres appels de loyers et au regard des attestations de versement de la CAF produites par l’appelant, il ne peut être retenu que le gestionnaire lui aurait dissimulé le fait qu’il percevait directement les allocations logement.

Dans le cadre de l’échange de courriers entre les parties au sujet d’une somme trop payée que M. [K] fixait à 7 128,49 euros dans son courrier du 05 août 2021, et que son conseil fixait à 5 090 euros dans son courrier du 02 mai 2022, la société Foncia a proposé le 23 juin 2022 de rembourser un trop perçu de 923,24 euros, précisant que M. [K] refusait cette somme qu’il n’estimait pas suffisante.

Au 16 septembre 2022, date de l’assignation, le décompte tenu par la société Foncia faisait état d’un solde favorable à M. [K] de 1 351,33 euros.

Le 08 mars 2023, la SA Foncia [Localité 6] a adressé à M. [K] un chèque d’un montant de 895,19 euros correspondant à son solde de tout compte (pièce N°18 de M. [K]).

Le décompte produit par l’intimée dans le cadre de la procédure arrêté au 11 mai 2023 porte mention d’un compte à zéro ainsi que le gestionnaire l’a indiqué à l’appelant par courrier du 23 mai 2023 (pièce N°4).

Le décompte produit par la SA Foncia [Localité 6] à la demande de la cour durant le délibéré et arrêté au 30 septembre 2023 porte mention d’un solde débiteur de 6,65 euros en la défaveur de M. [K].

Il s’ensuit que ce dernier échoue à rapporter la preuve d’une quelconque faute de gestion et de l’existence d’une dette de la société Foncia à son égard.

Il sera donc débouté de sa demande en paiement de la somme de 4 746,83 euros et subséquemment, en l’absence de faute du gestionnaire, il sera également débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Perdant le procès en appel, M. [K] en supportera les dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la société Foncia la charge des frais qu’elle a exposés et elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du juge des contentieux de la protection seulement en ce que les demandes de M. [W] [K] dirigées contre la SA Foncia [Localité 6] ont été déclarées irrecevables,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

— Déclare recevables les demandes formées par M. [W] [K] à l’encontre de la SA Foncia [Localité 6],

— Déboute M. [W] [K] :

* de sa demande en paiement de la somme de 4 746,83 euros,

* de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne M. [W] [K] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi relative à l’aide juridictionnelle,

— Déboute la SA Foncia [Localité 6] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

K.MOKHTARI E.VET