COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/472

Rôle N° RG 24/11270 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNVT5

[V] [O]

Syndic. de copro. [Adresse 2]

C/

S.A.S. STGL IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G.

M^e Isabelle ANSALDI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de Marseille en date du 09 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/06260.

APPELANTS

Monsieur [V] [O] membre de la SCP AJILINK [Y], en sa qualité d’administrateur provisoire du SDC [Adresse 2]

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] Représentée par son administrateur provisoire en exercice, Maître [V] [O], membre de la SCP AJILINK [Y]

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Cédric FERRIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.S. STGL IMMOBILIER

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle ANSALDI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteure

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par procès-verbal d’assemblée générale du 16 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] située à [Localité 5] a désigné la société par actions simplifiée (SAS) STGL Immobilier en tant que syndic de la copropriété, aux lieu et place de la société Nexia.

Par ordonnance en date du 10 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a désigné Me [V] [O] de la SCP Ajilink [Y] en tant qu’administrateur provisoire de la copropriété avec mission habituelle en la matière, et notamment celle de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Un certain nombre de documents concernant la copropriété ont été remis par l’ancien syndic à l’administrateur provisoire.

Soutenant que l’intégralité des documents n’avaient pas été remis, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, et ce dernier ont fait assigner la société STGL Immobilier, par acte de commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de l’entendre condamner, sous astreinte, à lui remettre un certain nombre de documents, et notamment les convocations et procès-verbaux d’assemblées générales antérieurs à 2015 et des pièces détenues par son prédécesseur.

Par ordonnance en date du 9 septembre 2024, ce magistrat a :

— rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte ;

— rejeté la demande de frais irrépétibles ;

— dit que les parties conserveraient la charge de leurs dépens.

Il a estimé que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’était destiné qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’avait pas pour objet de contraindre ce dernier à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’avait pas tenu préalablement, pas plus qu’à le contraindre à remettre ceux qui n’étaient pas en sa possession, ce qui pourrait relever de sa responsabilité professionnelle dont il n’appartenait pas à la juridiction des référés de connaître.

Suivant déclaration transmise au greffe le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, et ce dernier ont interjeté appel de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 25 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, représenté par l’administrateur provisoire, et ce denier sollicitent de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— condamne l’intimée à lui remettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir les pièces suivantes :

* les convocations et procès-verbaux des assemblées générales antérieurs à 2015 ;

* les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2017 (cabinet GIM) et 31 juillet 2021 (cabinet Nexia) ;

* les comptes/annexes aux convocations des assemblées générales des 27 juin 2019, 13 septembre 2019, 24 janvier 2020, 31 juillet 2021 (cabinet Nexia) et du 16 décembre 2021 (cabinet STGL) ;

* EDD/annexes SRU pour les comptes avant 2013, le compte 2019, le compte 2021 ;

* les factures des exercices 2015, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2023 ;

* les grands livres des exercices 2016, 2017 et 2018 ;

* les factures telles que surlignées sur l’état des dépenses 2022 ;

* les redditions de comptes des exercices 2016, 2017, 2018 et 2021 ;

— la condamner à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Il font notamment valoir que :

— les documents antérieurs à la désignation de l’intimée lui ont été remis lorsqu’il a pris la gestion de la copropriété, tel que cela résulte du bordereau de remise des pièces signé entre l’intimée et la société Nexia mentionnant notamment les archives correspondant aux années 2014 à 2018, les éléments comptables correspondant aux années 2019 à 2021 et les convocations avec annexes et procès-verbaux des assemblée générales de 2018 à 2021 ;

— l’intimée est nécessairement en possession des factures portant sur les années 2019 à 2023, ainsi que de l’EDD et de ses annexes de 2019, comme ayant fait valider les comptes de 2019 et 2020 lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2021 et comme ayant été le syndic de la copropriété de 2021 à 2023 ;

— l’intimée ne verse aux débats qu’un courrier en date du 11 octobre 2023 aux termes duquel elle réclame à l’ancien syndic les pièces en question ;

— l’intimée n’a pas à se prononcer sur le caractère indispensable ou non des pièces qu’elle doit remettre en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la mise sous administration provisoire de la copropriété suffit à justifier de l’état alarmant de la copropriété dont le fonctionnement normal ne peut être rétabli sans les pièces en question ;

— la production des grands livres de 2016, 2017 et 2018 est nécessaire pour exercer des actions en recouvrement de charges, de même que les procès-verbaux des assemblées générales et les décomptes de charges, sous peine de prescription des créances.

Aux termes de ses dernières écritures transmises le 31 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société STGL Immobilier demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise ;

— débouter l’appelant de ses demandes ;

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et l’administrateur provisoire à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Elle expose notamment :

— qu’elle ne peut pas produire de pièces et documents antérieurs à sa prise de gestion de la copropriété ;

— qu’elle s’est rapprochée de l’ancien syndic, la société Nexia, afin qu’elle lui remette l’intégralité des archives de la copropriété, en vain ;

— que les pièces manquantes n’empêchent pas la copropriété de fonctionner ;

— que l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas pour objet de contraindre un ancien syndic à établir postérieurement à son dessaisissement des documents qu’il n’a pas tenu préalablement, pas plus qu’à le contraindre à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession.

La clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le fondement juridique de la demande

L’article 12 du code de procédure civile énonce que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure, et en particulier de l’ordonnance entreprise et des dernières écritures transmises par l’administrateur provisoire, agissant en tant que représentant du syndicat des copropriétaires et à titre personnel, que l’obligation de l’ancien syndic de communiquer au nouveau un certain nombre de pièces résulte de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Leur demande de voir ordonner à l’ancien syndic de lui communiquer des informations pour poursuivre la gestion de la copropriété, s’analyse donc comme une obligation de faire fondée, en référé, sur les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Dès lors qu’il appartient au juge d’examiner les faits et de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, il y a lieu de vérifier si les conditions d’application de ce texte sont remplies en la cause.

Sur l’obligation de faire sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En application de l’ article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces détenues par le syndic. L’ancien syndic doit ainsi remettre à son successeur le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les modificatifs de ces actes, les plans de l’immeuble s’il en a été établi, les contrats passés avec les fournisseurs, les correspondances échangées, les factures, les grands livres comptables pouvant se présenter sous la forme du grand-livre général, du grand-livre auxiliaire fournisseurs et du grand-livre auxiliaire copropriétaires, l’historique des comptes des copropriétaires, les procès-verbaux des assemblées générales et les pièces annexes, les dossiers d’assurance, de contentieux, de mutation de lot, ainsi qu’un bordereau récapitulatif des pièces transmises, dont il doit remettre une copie au conseil syndical.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires, soit qu’il ne les avait plus, soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales. Dans ce cas, les actions se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer en application de l’article 2224 du code civil.

Il n’en demeure pas moins qu’il n’est pas possible de condamner, sous astreinte, une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les pièces sollicitées par l’administrateur provisoire de la copropriété portent, pour la quasi totalité, sur une période antérieure à celle au cours de laquelle la société STGL Immobilier a été syndic de la copropriété du 16 décembre 2021 au 10 juillet 2023. Il s’agirait, pour la plupart, de documents que la société Nexia, ancien syndic, aurait dû remettre à la société STGL Immobilier lorsqu’elle a été désignée en tant que nouveau syndic.

Alors même que la société STGL Immobilier affirme n’avoir jamais été en possession des pièces sollicitées, les appelants versent aux débats un document intitulé 'documents remis au successeur’ comportant une liste de documents, et notamment les archives de la copropriété des années 2014 à 2018 et les procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2018, 27 juin 2019, 13 septembre 2019, 24 janvier 2020 et 1er juillet 2021, les états financiers de 2019, 2020 et 2021 et les décomptes de charges individuels de 2019 et 2020.

Nonobstant l’absence de date et signature apposées sur ce document, seules les dénominations de Nexia et STGL y étant mentionnées, l’examen comparatif de ce dernier avec le bordereau récapitulatif des pièces remises par la société STGL Immobilier à l’administrateur provisoire, signé le 22 août 2023, révèle qu’un certain nombre des documents susvisés ont été remis. Il en est ainsi notamment des archives de 2014 à 2018 et des procès-verbaux des assemblées des 24 avril 2018, 27 juin 2019, 13 septembre 2019 et 1er juillet 2021.

Si les appelants sollicitent la remise d’autres pièces que celles listées dans les bordereaux des pièces, et notamment les procès-verbaux antérieurs à 2015, les procès-verbaux des 7 novembre 2017 et 31 juillet 2021, les documents annexés aux convocations des assemblées générales susvisées (27 juin 2019, 13 septembre 2019, 24 janvier 2020 et 1er juillet 2021), les EDD/annexes SRU pour les comptes avant 2015 ainsi que les comptes de 2019 et 2021, les factures des exercices 2015, 2018 à 2021, les grands livres des exercices 2016 à 2018 et les redditions de comptes des exercices 2016, 2017, 2018 et 2021, rien ne prouve que la société STGL soit en possession de ces pièces qui datent toutes d’une période au cours de laquelle elle n’était pas le syndic de la copropriété.

A supposer qu’il s’agisse de pièces qu’elle aurait dû réclamer à son prédécesseur, la société Nexia, lorsqu’elle a repris la gestion de la copropriété, il n’est pas possible de condamner une partie à produire, sous astreinte, des pièces qu’elle n’a, à l’évidence, jamais sollicité. Seule sa responsabilité civile professionnelle pour manquement à ses obligations pourrait être, dans ce cas, envisagée.

Par ailleurs, si les appelants réclament également les factures de l’année 2023, et en l’occurrence celles qui auraient été établies entre le mois de janvier et le 10 juillet 2023, il convient de relever qu’aucune précision n’est apportée sur l’existence desdites pièces, de sorte que l’obligation pour la société STGL de les produire est sérieusement contestable.

En outre, concernant les factures demandées correspondant à celles surlignées dans l’état des dépenses de 2022, il apparaît que le document en question, arrêté au 31 décembre 2022, a été établi par l’administrateur provisoire à la date du 1er septembre 2023, et non par la société STGL. Si les dépenses en question datent de 2022, et notamment les honoraires de la société STGL de 2021, février, avril et septembre 2022, le dossier technique de plomberie de décembre 2022, les frais postaux de janvier, mars et décembre 2022 et les travaux effectués le 9 décembre 2022, rien ne prouve, là encore, que ces documents sont nécessairement en possession de la société STGL Immobilier, l’état des dépenses de 2022 n’ayant pas été établi par ses soins.

Enfin, les appelants réclament les comptes et annexes à la convocation de l’assemblée générale du 16 décembre 2021. S’il résulte du procès-verbal de cette assemblée, au cours de laquelle la société STGL Immobilier a été désignée, que les comptes des exercices 2019 et 2020 ont été approuvés, conformément aux documents comptables joints à la convocation, ainsi que les budgets prévisionnels de 2021, 2022 et 2023, il n’en demeure pas moins que le procès-verbal mentionne expressément, à titre liminaire, qu’il est établi suivant les éléments transmis par le syndic précédent. Dans ces conditions, il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, que la société STGL Immobilier est en possession des documents et annexes joints à la convocation de l’assemblée du 6 décembre 2021 qui a été faite par l’ancien syndic.

En conséquence, faute pour les appelants d’établir que la société STGL Immobilier est, à l’évidence, en possession des documents sollicités qui, pour la plupart, remontent à une période où elle n’était pas le syndic de la copropriété et, pour les autres, n’apparaissent pas avoir été établis par la société STGL Immobilier lorsqu’elle était syndic, l’obligation pour l’intimée de les produire, sous astreinte, est sérieusement contestable.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de communication de pièces de l’administrateur provisoire, agissant à titre personnel et en tant que représentant du syndicat des copropriétaire.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dès lors que le premier juge n’a pas fait droit à la demande de l’administrateur provisoire, agissant en tant que représentant du syndicat des copropriétaires et à titre personnel, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit que les parties conserveraient leurs dépens et n’a pas fait droit à la demande formée au titre des irrépétibles par la société STGL Immobilier.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, et ce dernier seront tenus in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de les condamner in solidum à verser à la société STGL Immobilier la somme de 900 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que parties tenues aux dépens, l’administrateur provisoire, agissant à titre personnel et en tant que représentant du syndicat des copropriétaires, seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de communication de pièces sous astreinte ;

L’infirme en ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Me [V] [O] de la SCP Ajilink [Y], et ce dernier à verser à la SAS STGL Immobilier la somme de 900 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Me [V] [O] de la SCP Ajilink [Y], et ce dernier de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Me [V] [O] de la SCP Ajilink [Y], et ce dernier aux dépens de première instance et de la procédure d’appel.

La greffière Le président