ARRET

N°

[N]

[O]

C/

[R]

AB/VB/DPC

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU DEUX DECEMBRE

DEUX MILLE VINGT CINQ

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 24/01877 – N° Portalis DBV4-V-B7I-JCBZ

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ABBEVILLE DU VINGT DEUX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE :

Madame [W] [N]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e François REGNIER, avocat au barreau d’AMIENS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C80021-2024-010251 du 09/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 10])

Monsieur [G] [O]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représenté par M^e François REGNIER, avocat au barreau d’AMIENS

APPELANTS

ET

Madame [L] [R]

née le 16 Décembre 1980 à [Localité 13] (CHINE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Honorine LAGASSE substituant M^e Isabelle RUELLAN de la SELARL GAUBOUR WALLART RUELLAN, avocats au barreau d’AMIENS

INTIMEE

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 17 juin 2025 devant la cour composée de M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, M^me Anne BEAUVAIS et M^me Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de M^me Vitalienne BALOCCO, cadre-greffier en présence de Mme [H] [U], auditrice de justice et M. [Y] [J], auditeur de justice.

Sur le rapport de M^me Anne BEAUVAIS et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé de l’arrêt au 02 décembre 2025.

Le 02 décembre 2025, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et M^me Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière placée.

*

* *

DECISION :

Le 1er décembre 2019, Mme [L] [R] a donné à bail à M. [G] [O] et Mme [W] [N] une maison sise à [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros.

Par actes du 31 janvier 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, portant sur la somme principale de 1 331,74 euros au titre de quatre mois d’arriéré de loyers d’octobre 2022 à janvier 2023, outre un arriéré de taxe sur les ordures ménagères 2019, 2020, 2021 et 2022.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] et Mme [N] le 6 février 2023.

Par actes de commissaire de justice du 2 août 2023, Mme [R] a fait assigner M. [O] et Mme [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Abbeville afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion des locataires, et obtenir leur condamnation solidaire à lui payer :

— la somme de 1 331,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

— la somme de 4 680 euros à titre de réparations locatives, avec autorisation de faire intervenir toute entreprise qu’il lui plaira à une date communiquée au moins 15 jours à l’avance aux locataires, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date arrêtée pour la réalisation des travaux,

— la somme 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par jugement du 22 mars 2024, le tribunal de proximité d’Abbeville a :

— débouté Mme [W] [N] de sa demande d’exception d’inexécution,

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2019 entre Mme [L] [R], d’une part, M. [G] [O] et Mme [W] [N], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] (80) était résilié depuis le 1er avril 2023,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [O] et Mme [W] [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— ordonné à M. [G] [O] et Mme [W] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné M. [G] [O] et Mme [W] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros par mois,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substituait au loyer dès le 1er avril 2023, était payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— condamné solidairement M. [G] [O] et Mme [W] [N] à payer à Mme [L] [R] la somme de 1 331,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023, sans intérêts, même au taux légal,

— condamné Mme [L] [R] à payer à Mme [W] [N] la somme de 1 200 euros au titre du préjudice de jouissance,

— ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme due solidairement par M. [G] [O] et Mme [W] [N] à Mme [L] [R] est fixée à 131,74 euros,

— débouté Mme [L] [R] de sa demande de paiement au titre des réparations du logement,

— autorisé Mme [L] [R] à faire intervenir une entreprise qu’il lui plaira pour la remise en état du logement à une date communiquée au moins 15 jours à l’avance aux locataires,

— débouté Mme [L] [R] de sa demande d’astreinte y afférente,

— débouté Mme [W] [N] de sa demande de condamnation à procéder aux travaux de remise en état, avec suspension sans consignation du paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux,

— débouté Mme [W] [N] de sa demande de mise en conformité du bail sous astreinte,

— déclaré irrecevable la demande de Mme [W] [N] de diminution du loyer,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

— condamné in solidum M. [G] [O] et Mme [W] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 janvier 2023 et celui des assignations du 2 août 2023,

— condamné in solidum M. [G] [O] et Mme [W] [N] à payer à Mme [L] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [W] [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— écarté l’exécution provisoire de droit de la décision.

Le 22 avril 2024, Mme [W] [N] et M. [G] [O] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 26 septembre 2024, la juridiction du premier président de la cour d’appel d’Amiens, statuant sur assignation en référé du 21 juin 2024 à la demande de Mme [R], a débouté cette dernière de sa demande tendant au rétablissement de l’exécution provisoire du jugement du tribunal de proximité d’Abbeville du 22 mars 2022.

Par ordonnance du 8 janvier 2025, le conseiller de la mise en état, saisi par Mme [R] de plusieurs incidents, l’a déboutée de ses demandes et a débouté M. [O] et Mme [N] de leurs demandes de dommages-intérêts, laissant à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’incident et les déboutant de leurs demandes respectives au titre de leur frais irrépétibles d’incident.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 22 juillet 2024, Mme [W] [N] et M. [G] [O] demandent à la cour de :

Les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel ;

Infirmer le jugement rendu le 22 mars 2024 en ce qu’il :

— a débouté Mme [W] [N] de sa demande d’exception d’inexécution,

— a constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2019 est résilié depuis le 1er avril 2023,

— a dit n’y avoir lieu de leur octroyer des délais de paiement, sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— leur a ordonné de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— a dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— a dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— a rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros par mois,

— a dit que cette indemnité d’occupation, qui se substituait au loyer dès le 1er avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— les a condamnés solidairement à payer à Mme [L] [R] la somme de 1 331,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023, sans intérêts, même au taux légal,

— a condamné Mme [L] [R] à payer à Mme [W] [N] la somme de 1 200 euros au titre du préjudice de jouissance,

— a ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme solidairement due par eux à Mme [L] [R] est fixée à 131,74 euros,

— a débouté Mme [L] [R] de sa demande de paiement au titre des réparations du logement,

— a autorisé Mme [L] [R] à faire intervenir une entreprise qu’il lui plaira pour la remise en état du logement à une date communiquée au moins 15 jours à l’avance aux locataires,

— a débouté Mme [L] [R] de sa demande d’astreinte y afférente,

— a débouté Mme [W] [N] de sa demande de condamnation à procéder aux travaux de remise en état, avec suspension sans consignation du paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux,

— a débouté Mme [W] [N] de sa demande de mise en conformité du bail sous astreinte,

— a déclaré irrecevable la demande de Mme [W] [N] de diminution du loyer,

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

— les a condamnés in solidum aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 janvier 2023 et celui des assignations du 2 août 2023,

— les a condamnés in solidum à payer à Mme [L] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté Mme [W] [N] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— a écarté l’exécution provisoire de droit de la décision,

Statuant à nouveau,

Constater l’état d’insalubrité du logement sis [Adresse 3] à [Localité 7],

Recevoir leur exception d’inexécution au paiement des loyers,

A titre subsidiaire,

Leur accorder des dommages et intérêts en raison du préjudice de jouissance d’un montant qui ne saurait être inférieur au montant des loyers dus depuis le 25 octobre 2022, soit 12 600 euros à la date des présentes écritures, sauf à parfaire,

Ordonner la compensation des sommes dues par Mme [L] [R] à titre de dommages et intérêts, et celles susceptibles d’être revendiquées par les bailleurs au titre d’un arriéré locatif,

A titre infiniment subsidiaire,

Leur accorder un délai de paiement de trois années pour apurer leur dette locative,

Dire et juger que tant que l’échéancier fixé par le « tribunal » est par eux respecté, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus,

Condamner Mme [L] [R] à procéder aux travaux de remise en conformité du logement,

Suspendre sans consignation le paiement du loyer jusqu’à l’exécution des travaux,

Condamner Mme [L] [R] à leur payer, la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause de première instance,

Condamner Mme [L] [R] aux entiers dépens de première instance

En tout état de cause,

Condamner Mme [L] [R] à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

Condamner Mme [L] [R] aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions notifiées le 18 octobre 2024, Mme [R] demande à la cour de :

La déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions ;

Débouter M. [O] et Mme [N] de leurs prétentions ;

En conséquence,

Confirmer le jugement rendu le 22 mars 2024 par le tribunal de proximité d’Abbeville sauf en ce qu’il :

— l’a condamnée à payer à Mme [N] la somme de 1 200 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— a ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme qui lui est due solidairement par M. [O] et Mme [N] est fixée à 131,74 euros ;

— l’a déboutée de sa demande de paiement au titre des réparations du logement ;

— l’a déboutée de sa demande d’astreinte ;

— l’a déboutée de sa demande d’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

A titre principal,

Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [W] [N] au paiement de la somme de 4 680 euros au titre des réparations du logement ;

L’autoriser à faire intervenir toute entreprise qu’il lui plaira pour la remise en état du logement à une date communiquée au moins 15 jours à l’avance aux locataires ;

Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [W] [N] à une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la date arrêtée pour la réalisation des travaux ;

Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [W] [N] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

A titre subsidiaire,

Si la cour venait à faire droit à la demande des appelants, le montant sollicité ne pourrait excéder la somme fixée par le premier juge, soit 1 200 euros compte tenu de l’attitude de Mme [N],

«  Si la cour venait à faire droit à leur demande et au regard de la mauvaise foi des appelants seront déboutés de leur demande d’astreinte pour effectuer les travaux dont ils sollicitent la réparation ; "

Y ajoutant,

Condamner solidairement M. [G] [O] et Mme [W] [N] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS

A titre préliminaire, devant le premier juge, Mme [N] sollicitait la mise en conformité du contrat de bail en ce que selon le rapport de visite de l'[Localité 12], deux des pièces mentionnées ne pouvaient être considérées comme des chambres, ainsi qu’une réduction à 450 euros du montant du loyer mensuel, rétroactivement, à compter de la signature du bail.

Le tribunal a débouté Mme [N] de sa demande de mise en conformité du bail sous astreinte et déclaré irrecevable la demande de Mme [W] [N] de diminution du loyer.

Mme [N] et M. [O] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

Dans le dernier état de leurs écritures, ces derniers demandent l’infirmation de ces deux chefs de jugements, sans formuler de prétentions à ce titre.

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

La cour n’étant saisie d’aucune demande relative à la mise en conformité du bail et la réduction du montant du loyer, le jugement ne peut qu’être confirmé de ces chefs.

1. Sur les demandes principales de la bailleresse et sur l’exception d’inexécution au paiement des loyers opposée par les locataires, subsidiairement, sur leur demande de délais de paiement

Mme [R] expose que depuis le mois d’octobre 2022, les locataires ont cessé de payer leur loyer et que malgré ses relances, ni le paiement des loyers, ni le celui des charges n’ont repris.

Elle admet que la préfecture de la Somme a rendu le 25 octobre 2022 un arrêté préfectoral pour logement insalubre, mais précise avoir mandaté une société pour effectuer en avril 2023 les travaux visés audit arrêté, lesquels ont été exécutés en dépits des reports incessants de rendez-vous de la part de la locataire.

Elle souligne qu’en suite de ces travaux, un arrêté préfectoral du 19 octobre 2023 a abrogé celui d’octobre 2022 de sorte qu’il est établi qu’il n’existait plus de cause de danger imminent pour la santé et la sécurité des locataires.

Elle explique que dans ce contexte, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été délivré aux locataires suivant exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2023, demeuré infructueux à l’expiration du délai de deux mois, de sorte qu’elle s’estime bien fondée à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir l’expulsion de M. [O] et Mme [N].

A l’exception d’inexécution que lui opposent ces derniers du fait de sa défaillance à l’obligation de délivrance d’un logement décent, elle oppose le constat que le logement a fait l’objet d’un rafraîchissement en août 2019 et précise qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été donné à bail en bon état.

Au sujet du rapport de l'[Localité 12] du 12 octobre 2022 constatant l’insalubrité du logement, elle fait valoir que celui-ci avait été fortement dégradé par les locataires, à l’origine des désordres constatés : dégradation du compteur électrique, modification des arrivées électriques, absence d’entretien de la maison engendrant une forte humidité et la détérioration des murs.

Les désordres étant selon elle imputables aux seuls locataires, elle met en relation leur signalement à la mairie d'[Localité 7] avec son annonce d’une augmentation du loyer.

Elle souligne par ailleurs qu’en application des dispositions de l’article 1728 du code civil, les preneurs ne peuvent opposer l’exception d’inexécution au commandement de payer les loyers pour des désordres et une prétendue créance certaine de travaux, sauf impossibilité totale d’utiliser les locaux ou impossibilité pour le bail de remplir l’usage auquel il est destiné. Or, selon elle, ni Mme [N], ni M. [O] ne justifient de l’impossibilité totale de vivre dans les lieux, au sein duquel vit toujours Mme [N] avec son enfant.

Surabondamment, le paiement des loyers n’a pas été repris après l’abrogation de l’arrêté sur l’insalubrité du logement. La bailleresse conclut à la mauvaise foi des locataires qui n’ont pas sollicité la consignation des loyers et manifestent pour seule volonté de ne plus payer, alors qu’ils ont arrêté de payer les taxes d’ordures ménagères dès 2019, plusieurs années avant de contester la décence du logement. Ils ne s’acquittent pas plus de l’indemnité d’occupation à laquelle ils ont été condamnés et qu’ils doivent lui verser depuis le 1er avril 2023. Mme [N] n’a entrepris aucune démarche pour trouver un nouveau logement, la plaçant dans une situation financière difficile puisqu’elle a été contrainte de solliciter des emprunts pour couvrir les mensualités bancaires de l’emprunt contracté pour le logement donné à bail et n’a plus aucune économie.

Mme [N] et M. [O] opposent à la demande de la bailleresse l’exception d’inexécution au paiement des loyers résultant de son manquement à son obligation de leur délivrer un logement décent.

Ils relatent que l’arrêté préfectoral du 25 octobre 2022 portant mise en demeure de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants de leur logement mettait en demeure Mme [L] [R] d’avoir à réaliser, dans un délai de 20 jours, des travaux de mise en sécurité à plusieurs égards, compte tenu des anomalies relevées constituées notamment :

— d’une installation électrique pouvant leur occasionner un risque d’électrisation, d’électrocution et d’incendie ;

— d’un défaut d’installation de l’insert pouvant engendrer un risque d’intoxication au monoxyde de carbone ;

— d’un risque de chutes de personnes lié aux anomalies observées au niveau des escaliers.

Mme [N] indique ne s’être maintenue dans ce logement avec son fils, au risque d’y laisser sa vie, que contrainte par l’absence de relogement.

Si elle admet que les travaux de mise en sécurité imposés à Mme [R] ont finalement été réalisés plusieurs mois plus tard de sorte qu’un nouvel arrêté préfectoral prononçant l’abrogation dudit arrêté est intervenu le 19 octobre 2023 suivant rapport de l’agence régionale de santé du 2 octobre 2023, elle souligne que les manquements caractérisant l’insalubrité du bien persistent.

Sur ce point, elle fait valoir que le logement n’est toujours pas conforme aux critères de décence, en raison notamment d’une humidité persistante et d’une absence de moyen de chauffage fonctionnel de longue date, difficultés déjà relevées dans le rapport de visite de l’agence régionale de santé du 12 octobre 2022 en ce qu’il préconisait de "remédier aux problèmes d’humidité dans la cuisine, le couloir, la salle d’eau, le cabinet d’aisances et le palier du 2ème étage et après assèchement, remettre en état les revêtements ; remettre en état le plafond de la cuisine ; remettre ou remplacer la fenêtre de la cuisine et la porte fenêtre vitrée ; installer des ventilations réglementaires afin d’assurer le renouvellement général et permanent de l’air ambiant ; au niveau de l’extension de l’habitation, installer un dispositif de collecte des eaux pluviales."

Elle relate qu’une mise en demeure d’avoir à réaliser les travaux de remise en état dans un délai d’un mois a été adressée en conséquence par le maire d'[Localité 7] à Mme [R], mais que de récents échanges avec l'[Localité 12] attestent de la persistance et de l’actualité des difficultés rencontrées, notamment au regard de l’humidité du logement.

Elle conclut sur ce point que ses conditions de vie ne cessent, de fait, de se détériorer, l’absence de chauffage en période hivernale y contribuant fortement. Dans ces conditions, le logement doit être considéré comme frappé d’insalubrité et inhabitable en l’état, de sorte qu’est caractérisée l’existence d’une inexécution grave de la part du bailleur à son obligation de lui fournir un logement décent, rendant les appelants bien fondés à faire valoir une exception d’inexécution au paiement des loyers.

Sur ce,

La cour relève qu’il est acquis aux débats que M. [O] a quitté le logement donné à bail sans avoir régulièrement délivré congé, de sorte qu’il demeure tenu par les obligations du bail au même titre que Mme [N] demeurée occupante des lieux, ce qu’il ne conteste pas.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 impose au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, il pèse de manière générale sur le preneur, en application de l’article 1728 dudit code, deux obligations principales liées à la nature du contrat de bail en droit civil, dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Néanmoins, l’article 1217 du code civil autorise la partie à un contrat synallagmatique, envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, notamment à refuser d’exécuter ou à suspendre l’exécution de sa propre obligation, à la condition que cette inexécution soit « suffisamment grave » conformément à l’article 1219 dudit code.

Ainsi le locataire n’est-il pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail (Civ. 3e, 21 déc. 1987, n° 86-13.861). Le juge du fond est tenu de rechercher si les désordres allégués ont rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-15.923).

Le locataire peut également suspendre le paiement des loyers au propriétaire qui ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent (Civ. 3e, 17 déc. 2015, n°14-22.754). Mais ayant retenu que, si le logement présentait des désordres affectant l’installation électrique et des problèmes d’humidité et d’infiltrations, les preneurs ne démontraient pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux dans lesquels ils s’étaient maintenus, une cour d’appel en a souverainement déduit que les locataires ne pouvaient se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers (Civ. 3e, 28 juin 2018, n° 16-27.246)

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défaut de nature à faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée."

En outre, l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose notamment : "Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

(')

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

(')

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (')."

L’article 3 de ce même décret mentionne par ailleurs que : "Le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; (')."

De manière générale, il pèse sur le bailleur, en application de l’article 1719 du code civil, plusieurs obligations liées à la nature du contrat de bail, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En l’espèce, il est établi qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont la régularité formelle ou au fond n’a fait l’objet d’aucune contestation, a été signifié à M. [G] [O] et Mme [W] [N] le 31 janvier 2023, pour un montant de 1 331,74 euros correspondant aux loyers des mois d’octobre 2022 à janvier 2023 et au paiement des ordures ménagères de 2019 à 2022.

Il n’est pas contesté que cet arriéré n’a jamais été régularisé dans le délai de deux mois ou ultérieurement par les locataires, tenus, par l’effet des dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement.

A cet égard, Mme [N] soulève une exception d’inexécution par le bailleur de ses propres obligations, tirée du caractère inhabitable et insalubre du logement.

Elle démontre à cet effet avoir envoyé à Mme [R] une lettre recommandée avec demande d’accusé de réception datée du 22 juillet 2022 reçue le 8 août 2022, aux termes de laquelle elle s’opposait à une augmentation du loyer, faisant état de désordres affectant l’immeuble donné à bail, notamment de fils électriques pendants, de trous, de remontées capillaires et d’infiltrations.

Puis, par une nouvelle lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue le 6 octobre 2022, Mme [N] sollicitait un ajustement du montant du loyer en conséquence des désordres constatés et du caractère erroné des surfaces et nombre de pièces mentionnées au bail.

Le rapport de visite de l'[Localité 12] daté du 12 octobre 2022 fait état :

— d’un risque d’intoxication oxycarboné lié à la présence d’un insert bois dans le séjour, sans amenée d’air frais à proximité ;

— d’un risque incendie lié à l’absence de détecteur de fumée dans le logement ;

— d’une installation électrique présentant des anomalies sur les points lumineux, notamment dans la salle-de-bain, certains n’étant pas sécurisés ou fonctionnels dans une pièce humide où les risque d’éclaboussure créent un risque d’électrisation ou électrocution ;

— de manquements aux règles d’hygiène, de sécurité et de salubrité, en particulier :

* l’absence de réglettes d’amenées d’air frais sur les fenêtres en PVC à double vitrage du séjour et de la pièce passante du 1er étage,

* un trou dans le plafond de la cuisine,

* l’humidité présentant un taux avoisinant 100 % du mur donnant sur la cour avec un cloquage de la peinture qui se détachait par endroit,

* l’absence de gouttière sur la toiture en bac acier de l’extension de l’habitation, ce qui pouvait être à l’origine de l’humidité le long du mur de la cuisine,

* le défaut de fonctionnement de la VMC dans le cabinet d’aisance,

* le défaut de fonctionnement de la VMC dans la salle-de-bain,

* la rampe d’escalier branlante,

* certaines marches de l’escalier menant aux pièces sous comble s’affaissaient et étaient instables, l’espacement entre les barreaux était trop important pour éviter le passage de la tête d’un enfant, la hauteur de la rambarde était insuffisante et il n’y avait pas de garde-corps sur le palier à droite de l’escalier,

* au niveau de la pente de toit, le papier se décollait et des traces d’infiltration d’eau étaient visibles.

Par suite, un arrêté préfectoral emportant mise en demeure de la bailleresse de faire cesser un danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants, relatif aux risques d’électrisation, d’électrocution et d’incendie au niveau des points lumineux de la salle-de-bain et de la véranda, au risque d’intoxication au monoxyde de carbone lié au défaut d’amenée d’air frais à proximité de l’insert, et au risque de chute de personnes lié aux anomalies de l’escalier, a été rendu le 25 octobre 2022.

Il doit être ensuite relevé que le 28 février 2023, Mme [N] a écrit à la mairie afin de solliciter son intervention pour que les travaux soient exécutés, précisant qu’elle n’avait plus de chauffage depuis un mois, et que le 20 avril 2023, le propre assureur protection juridique de Mme [R] constatait différentes non-conformités ou insuffisances affectant l’installation de chauffage de la maison, avec une forte probabilité que le circuit soit totalement emboué. L’importante présence d’humidité aux droits de l’extension de la maison d’habitation, relevée dans le rapport de l'[Localité 12], était confirmée.

Par lettre recommandée du 9 août 2023 adressé à la bailleresse, Mme [N] a notamment sollicité le changement de la chaudière.

Un nouveau rapport de visite de l'[Localité 12] a été établi le 2 octobre 2023 à la suite duquel a été rendu un arrêté préfectoral du 19 octobre 2023, abrogeant l’arrêté précédent.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire correspond d’une part, aux loyers des mois d’octobre 2022 à janvier 2023, soit la période au cours de laquelle le logement présentait différentes caractéristiques d’indécence, d’autre part sur le paiement des ordures ménagères sur toute la période de 2019 à 2022.

Sur ce dernier point, Mme [N] ne fournit aucune explication à son manquement à son obligation de paiement dès 2019, antérieur de plusieurs mois à la période durant laquelle elle établit le caractère indécent du logement et non régularisé à la suite de la délivrance du commandement de payer.

S’agissant des loyers courants, la période d’impayés d’octobre 2022 à janvier 2023 inclus correspond bien à la présence de désordres constitutifs d’une situation d’indécence relevés lors de la visite d’octobre 2022.

Sur cette période, Mme [N] se plaignait essentiellement de l’installation électrique et de remontées capillaires et d’infiltrations, ainsi que le révèle sa lettre recommandée du 25 juillet 2022.

Les anomalies affectant l’installation électrique, constatés lors de la visite de l'[Localité 12], étaient localisés essentiellement dans la salle de bain, que la locataire continuait à utiliser normalement ainsi qu’en atteste l’adjonction d’une lampe par ses soins.

L’humidité affectait pour l’essentiel la cuisine et un pan d’une des deux chambres sous comble.

Il n’y avait pas lieu d’utiliser l’insert pour chauffer la maison puisque sur la période d’impayés d’octobre 2022 à janvier 2023, Mme [N] ne justifie pas qu’elle était privée d’une installation de chauffage – sa première manifestation en faisant état remontant à février 2023.

L’escalier permettant d’accéder au premier et second étage, bien qu’insuffisamment sécurisé, était praticable.

Au final, Mme [N] ne justifie à aucun moment d’une impossibilité totale d’habiter les lieux.

En outre, elle s’y maintient, de fait, depuis la première révélation des désordres en juillet 2022, soit une période de plus de trois années, sans justifier d’aucune démarche aux fins de relogement.

C’est donc par une juste appréciation des faits que le premier juge a constaté que « les désordres (') qui peuvent justifier un préjudice de jouissance ne sauraient permettre à la locataire d’opposer une exception d’inexécution à sa bailleresse, faute de rendre le logement totalement inhabitable, sachant que certaines préconisations ont été également adressées à l’attention de la locataire. »

En conséquence, consécutivement à la délivrance du commandement de payer du 31 janvier 2023 visant la clause résolutoire insérée au bail, portant sur une somme de 1 331,74 euros procédant d’un décompte audit commandement, non contestée en son montant ni régularisée dans le délai de deux mois, et conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable, c’est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que la bailleresse était bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions étaient réunies au 1er avril 2023, qu’à défaut de congé valablement délivré, M. [O] demeurait engagé dans les termes du contrat de bail, et enfin, que les locataires encourraient une condamnation solidaire, en application de l’article 7 dudit contrat, au paiement de la somme de 1 331,74 euros à la bailleresse.

Enfin, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si les locataires sollicitent à titre subsidiaire, « les plus larges délais de paiement » sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 – soit trois années – « de façon à suspendre les effets de la clause résolutoire », force est de constater, à l’instar du premier juge, et nonobstant les motifs de ce dernier sur ce point, qu’ils ne justifient toujours pas, à hauteur de cour d’appel, d’une quelconque reprise du paiement du loyer courant, a fortiori, d’une reprise du paiement intégral dudit loyer courant, conformément au texte susvisé.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— débouté Mme [W] [N] de sa demande d’exception d’inexécution,

— constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 1er décembre 2019 entre Mme [L] [R], d’une part, et M. [G] [O] et Mme [W] [N], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] (80) était résilié depuis le 1er avril 2023,

— dit n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [G] [O] et Mme [W] [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

— ordonné à M. [G] [O] et Mme [W] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné solidairement M. [G] [O] et Mme [W] [N] à payer à Mme [L] [R] la somme de 1 331,74 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023, sans intérêts, même au taux légal,

— condamné M. [G] [O] et Mme [W] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros par mois,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er avril 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

2. Sur le préjudice de jouissance

Mme [N] expose que son enfant et elle-même ont été contraints de vivre dans des conditions anormales et déplorables et qu’ils n’ont pas pu profiter de conditions minimales de confort, de sorte qu’elle s’estime bien fondée à revendiquer un préjudice de jouissance imputable au bailleur « égal au montant des loyers dus depuis le 25 octobre 2022, date du premier arrêté préfectoral, soit 12 600 euros à la date des présentes écritures, sauf à parfaire. »

Mme [R] rappelle les travaux qu’elle a entrepris dans le logement avant l’entrée dans les lieux de la locataire, expose que M. [O] et Mme [N] sont à l’origine des désordres allégués compte tenu des défauts d’entretien et d’utilisation relevés et subsidiairement, demande à la cour de limiter l’évaluation de ce chef de préjudice à la somme de 1 200 euros et d’exclure une indemnisation en faveur de M. [O] en ce qu’il a, selon son ancienne compagne, quitté les lieux depuis la fin juin 2021.

Sur ce,

Devant le premier juge, Mme [N] a réclamé l’octroi de dommages-intérêts, en raison de son préjudice de jouissance, "d’un montant équivalent à celui dont pourrait se prévaloir Mme [L] [R]« selon les termes du jugement, de sorte que le premier juge a fixé ce chef de préjudice à la somme de »1 200 euros (dans les limites de la demande de la défenderesse, qui est équivalent à l’arriéré locatif dont pourrait se prévaloir la bailleresse)".

Devant la cour d’appel, M. [O] et Mme [N] sollicitent l’équivalent du montant « des loyers dus depuis le 25 octobre 2022, date du premier arrêté préfectoral, soit 12 600 euros » à la date de leurs écritures, « sauf à parfaire », sans autre précision.

La somme réclamée correspond à 21 mois de loyers impayés sur la base d’un loyer de 600 euros, courant d’octobre 2022 à juillet 2024, date de leurs dernières conclusions notifiées devant la cour d’appel, de sorte que la demande devant la cour doit être entendue, en l’absence d’autres précisions, comme une demande d’indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur d’un montant égal au montant des loyers et indemnités d’occupation dont Mme [N] est redevable depuis le 25 octobre 2022.

La résiliation du bail étant acquise depuis le 1er avril 2023 du fait des locataires qui ne se sont pas acquittés du paiement des loyers, Mme [N] se maintient depuis cette date dans les lieux sans s’acquitter d’aucun paiement de quelque nature que ce soit vis-à-vis de la bailleresse, à l’encontre de la clause résolutoire insérée au bail qui leur imposait, quelle que soit leur posture en défense, de régulariser les causes du commandement de payer pour un montant, à l’époque, relativement modique, s’agissant de quatre mois d’arriéré locatif pour un montant de 233 euros chacun à la date de délivrance du commandement.

La bailleresse ne peut être reconnue à l’origine du préjudice de jouissance de Mme [N] que sur la période correspondant à l’occupation des lieux sous couvert du bail et non, au-delà de sa résiliation, soit, sur une période de six mois, d’octobre 2022 jusqu’au 31 mars 2023.

Sur cette période, la nature des désordres exclusivement imputables à la bailleresse, à l’origine d’un préjudice de jouissance certain pour cette dernière et son enfant majeur, était constituée pour l’essentiel par l’humidité importante qui affectait l’habitation et des points lumineux non sécurisés dans la salle-de-bain notamment, d’octobre 2022 à janvier 2023 inclus, puis, en sus, par une privation d’installation de chauffage mentionnée pour la première fois par la locataire à compter du mois de février 2023.

Sur un montant de loyer de 600 euros par mois pour une maison d’habitation, le préjudice de jouissance peut être évalué à 150 euros par mois d’octobre 2022 à janvier 2023 inclus, puis 300 euros par mois sur les mois hivernaux sans chauffage de février et mars 2023.

Il s’en déduit un montant d’indemnité à la charge de la propriétaire, au titre de la privation de jouissance de la locataire, d’un montant global de 1200 euros.

Le jugement est donc confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a condamné Mme [L] [R] à payer à Mme [W] [N], seule occupante des lieux sur la période considérée, la somme de 1 200 euros au titre de son préjudice de préjudice de jouissance.

3. Sur les demandes des parties relatives à la réparation des désordres affectant le logement

3.1. Sur la demande de dommages-intérêts formée par la bailleresse au titre de dégradations locatives

Mme [R] rappelle que le logement donné à bail a fait l’objet d’un rafraîchissement en août 2019, et qu’à cette occasion, elle a procédé à plusieurs travaux notamment des travaux d’électricité, de remise en état des sols, des murs et des plafonds des pièces à vivre. Ces travaux de rénovations ont été constaté dans le bail d’habitation conclu entre les parties.

Elle en déduit que les désordres constatés postérieurement dans le logement sont imputables aux seuls locataires, et souligne qu’il importe peu à cet égard qu’elle ait accepté de prendre en charge les travaux visés dans l’arrêté. Elle souligne que l’expert mandaté par sa protection juridique a pu constater leur réalisation et déclarer que les désordres constatés étaient liés à des défauts d’entretien et d’utilisation.

Elle sollicite en conséquence l’infirmation du jugement entrepris, et la condamnation solidaire de M. [G] [O] et Mme [W] [N] à lui verser la somme de 4 680 euros au titre des réparations du logement, par référence à sa pièce n° 13, sous réserves de la constatation de nouvelles dégradations au moment de la reprise des lieux.

Mme [N] relève que le rapport d’expertise du 20 avril 2023 produit par Mme [R] indique que cette dernière entendait faire intervenir une entreprise afin de reprendre « l’ensemble des désordres qui peuvent lui être imputés. » Elle en déduit qu’ils sont tous imputables à la propriétaire. Elle souligne que c’est également en ce sens que s’orientent les conclusions de l’expertise diligentée par l’expert de sa propre compagnie d’assurance, le même jour.

Selon elle, la bailleresse, qui acquiesçait au moment de la tenue de l’expertise à sa responsabilité et s’était engagée à remédier aux désordres constatés, tente en réalité de s’en affranchir, les travaux réalisés en 2019 n’étant que de simples travaux d’embellissement, propres à masquer, sous le résoudre, le problème structurel d’humidité affectant cette habitation dont attestent encore ses échanges avec l’ancienne locataires. Elle conclut sur ce point que Mme [R] ne donne pas suite aux devis qu’elle fait établir, estimant manifestement trop élevé le coût de la rénovation de son bien, et soucieuse de provoquer le départ de sa locataire afin de pouvoir céder son immeuble.

Sur ce,

L’article 6 de la loi de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige impose notamment au bailleur de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’article 7 de ladite loi prévoit notamment que le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

— de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, pour imputer la responsabilité des désordres constatés dans le logement aux seuls locataires, Mme [R] se réfère de manière générale aux travaux qu’elle a entrepris dans l’immeuble en août 2019 et au bon état général de l’immeuble à l’entrée dans les lieux des locataires, ainsi qu’à l’expertise de son assureur de protection juridique du 20 avril 2023 (sa pièce n°11).

Pour autant et pas plus que devant le premier juge – nonobstant les observations de ce dernier sur ce point – Mme [R] n’explicite dans le détail les défauts d’entretien et d’utilisation qu’elle impute à ces derniers, non plus que le détail de sa demande de paiement d’une somme globale de 4 680 euros.

L’expert missionné par sa compagnie d’assurance relève notamment que l’ensemble de l’installation de chauffage est alimenté par des sections de cuivre d’une dimension insuffisante, que le flexible d’alimentation au gaz de la chaudière n’est pas conforme aux règles d’installation, et qu’elle se met en sécurité lorsqu’on l’allume. La partie extension, cuisine et cabinet d’aisance, est affectée d’une humidité liée à des remontées capillaires et des infiltrations d’eau. La couverture de l’extension est dépourvue de gouttière. L’évacuation des eaux pluviales n’est raccordée à aucun puisard. Les éléments de zinguerie ont été réalisés « de façon hasardeuse ». Le WC n’est pas fixé au sol et bouge. Des problèmes d’étanchéité sont également relevés au niveau de la toiture de la maison, l’une des chambres dans le comble reçoit des infiltrations d’eau coïncidant avec des tuiles manquantes et de la végétation en périphérie du vélux. Dans l’escalier, des marches bougent.

Par ailleurs, la pièce n°13 à laquelle Mme [R] se réfère, au soutien de sa demande, n’éclaire pas les débats s’agissant d’une facture (société Travoman) du 3 avril 2023 comprenant le décompte de différents postes – électricité, peinture, vélux et toiture, maçonnerie, carrelage et hotte (dépose et remontage « offerts ») – avec, en sus, des « options » – « chaudière et réseau » pour un sous-total de 9 000 euros, et « radiateurs électriques » pour un montant global de 4 680 euros, sans qu’il soit possible d’établir un lien cohérent entre les motifs soutenus par Mme [R], et la demande de paiement limitée à la somme de 4 680 euros qui apparaît correspondre à la seule pose de radiateurs électriques, au titre de dégradations locatives.

Il n’appartient pas au juge de se substituer à une partie en déduisant de ses pièces des motifs qui devraient être clairement soumis au débat contradictoire entre les parties.

Au demeurant, ainsi que l’a relevé avec justesse le premier juge, "Mme [L] [R] sollicite de mettre à la charge de la locataire des travaux d’électricité (dont de VMC), de peinture, de velux et toiture, de menuiserie (notamment fourniture de garde-corps), de maçonnerie (notamment pose d’une gouttière, fourniture et application d’une enduit de ciment en façade), de carrelage, de hotte, de chaudière et réseau (remplacement de la chaudière, remplacement du réseau primaire des radiateurs et robinets radiateurs) et de radiateurs électriques (notamment mise en place d’un réseau primaire pour radiateur électrique par goulotte). Ces demandes ne peuvent s’analyser en des réparations pour défaut d’entretien ou d’utilisation mais tiennent à la structure de l’ouvrage et à sa solidité générale ; en cela les rapports précitées, et notamment celui de sa protection juridique en date du 20 avril 2023."

Par ailleurs, Mme [L] [R] n’établit pas que Mme [W] [N] a, par son action, conduit ou contribué aux désordres d’humidité constatés, les experts (') mentionnant le fait que certaines pièces se situent dans l’extension et notamment que "les aménagements sont situés à la même altimétrie que ceux intérieurs ; favorisant les infiltrations d’eau à l’intérieur de la maçonnerie."

Au regard de l’ampleur de ces différents désordres, l’expert ne formule que quelques remarques en lien avec le fait éventuel de la locataire, pour l’essentiel des spots pendants, une applique arrachée, des meubles de cuisines et une hotte déposés qu’il qualifie dans sa discussion de « défauts d’utilisation » – nécessairement imputables en tant que tels à l’occupante, soit la locataire – les « défauts 'd’entretien' » sur lesquels il conclut ne pouvant concerner que les désordres imputables, ainsi que le souligne Mme [N], à la propriétaire, au regard des dispositions de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le bailleur est tenu « d’entretenir » les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [L] [R] de sa demande de paiement au titre des réparations du logement.

3.2. Sur les demandes réciproques des parties de remise en état du logement

3.2.1. Sur les demandes de la locataire

Mme [N] sollicite la réalisation par la bailleresse des travaux de mise en conformité de son logement qui lui incombent, avec suspension du paiement des loyers sans consignation jusqu’à leur exécution, conformément à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [R] souligne que depuis la réalisation des travaux préconisés par l'[Localité 12] et constatés dans le rapport de visite du 2 octobre 2023, Mme [N] est responsable de l’humidité qui affecte le logement en laissant en permanence ouvertes les porte et fenêtre de sa cuisine pour permettre à ses chats d’aller et venir. Elle soutient que de surcroît, Mme [N] et M. [O] n’ont plus la qualité de locataires mais d’occupants sans droit ni titre.

Sur ce,

L’humidité qui affecte le logement depuis les travaux réalisés par la société Travoman ne peut être imputée à l’occupante des lieux au seul motif que ladite société de travaux indique en réponse à un courriel de Mme [R] relatif à la permanence de l’humidité dans le logement, que tout était sec après son passage et qu’il « semble que la fenêtre et la porte de cuisine restent ouvertes en permanence. »

Au demeurant, le bail qui liait les parties étant résilié au 1er avril 2023, Mme [N] et M. [O] n’ont plus la qualité de locataires et ne peuvent en conséquence se prévaloir des dispositions applicables aux rapports entre locataires et bailleurs résultant de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir la réalisation de travaux dans le logement qu’ils occupent.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutés de ce chef de demande.

3.2.2. Sur les demandes de la bailleresse

Mme [L] [R] indique souhaiter remettre en état le logement conformément aux injonctions de la préfecture et de la mairie mais se heurter à l’attitude des « locataires » qui y font obstacle, de sorte qu’elle se retrouve dans l’incapacité de remettre en état le logement et que la CAF a suspendu le versement de l’APL, la plaçant dans une situation financière délicate, et demande en conséquence l’autorisation de faire intervenir une entreprise pour la remise en état du logement, sous astreinte.

Mme [N] conteste formellement s’opposer à la remise en état du logement qu’elle n’a eu de cesse de réclamer, et dénonce à cet égard l’attitude de la bailleresse.

Sur ce,

La cour ayant constaté que le bail qui liait les parties étant résilié depuis le 1er avril 2023, Mme [N] et M. [O] n’ont plus la qualité de locataires et ne peuvent en conséquence s’opposer à la réalisation de travaux dans le logement qu’ils occupent.

Au demeurant, l’occupante des lieux indique souscrire à la réalisation desdits travaux et se heurter à cet égard à la passivité de la propriétaire.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris par substitution de motifs en ce qu’il a autorisé Mme [R] à faire intervenir une entreprise qu’il lui plaira pour la remise en état du logement à une date communiquée au moins 15 jours à l’avance, sauf à indiquer cette date doit être communiquée à Mme [N], occupante du logement, et non aux « locataires ».

La situation d’occupante sans droit ni titre de l’ancienne locataire, justifie nonobstant ces motifs, le prononcé d’une astreinte dans un contexte de rapports tendus avec la propriétaire des lieux, afin de garantir l’effectivité de la décision. Il convient en conséquence d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [L] [R] de sa demande d’astreinte afférente à sa demande d’autorisation de faire intervenir une entreprise pour la remise en état du logement, y substituant, que l’autorisation de faire intervenir une entreprise pour la remise en état du logement à une date communiquée au moins 15 jours à l’avance à Mme [N], est assortie d’une condamnation de l’occupante à une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la date arrêtée pour la réalisation des travaux si cette dernière ne laissait pas les entreprises accéder au logement.

4. Sur la demande de compensation

Mme [N] et M. [O] sollicitent dans le dispositif de leurs dernières conclusions exclusivement, et à titre subsidiaire, "la compensation des sommes dues par Mme [L] [R] à titre de dommages et intérêts, et celles susceptibles d’être revendiquées par les bailleurs au titre d’un arriéré locatif."

Mme [R] demande dans le dispositif de ses dernières conclusions, l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme due solidairement par M. [O] et Mme [N] à Mme [R] est fixée à 131,74 euros.

Par message électronique du 13 novembre 2025 la cour a invité les conseils des parties, "par une note en délibéré chacun à lui adresser avant le 17 novembre 2025 à 17h00, à lui présenter [leurs] observations sur la possibilité de compenser, le cas échéant :

— la dette locative de M. [O],

— avec les dommages et intérêts accordés à Mme [N].

Le conseil de Mme [R] a indiqué en réponse dans ce délai que sa cliente n’était pas opposée à une compensation entre la dette locative de M. [O] et les dommages-intérêts accordés.

Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

En application de ce texte, la cour ne peut ordonner la compensation de sommes dues par M. [O] à la propriétaire du logement, au titre d’un arriéré locatif, avec des dommages-intérêts dues par cette dernière à la seule occupante du logement en la personne de Mme [N], au titre de son préjudice de jouissance.

Il convient donc d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme solidairement due par Mme [N] et M. [O] à Mme [L] [R] est fixée à 131,74 euros.

Les parties sont déboutées en conséquence de leurs demandes respectives de ce chef.

5.Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [O] et Mme [N] aux dépens d’appel et de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 31 janvier 2023 et celui des assignations du 2 août 2023.

Au regard des circonstances du présent litige, l’équité justifie en revanche, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. [O] et Mme [N] à payer à Mme [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de laisser à chacune des parties, la charge de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— ordonné la compensation des sommes dues réciproquement par les parties et dit que la somme solidairement due par eux à Mme [L] [R] est fixée à 131,74 euros.

— débouté Mme [L] [R] de sa demande d’astreinte afférente à sa demande d’autorisation de faire intervenir une entreprise pour la remise en état du logement ;

— condamné in solidum M. [O] et Mme [N] à payer à Mme [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le confirme pour le surplus, en précisant que la date à laquelle Mme [R] entend faire intervenir une entreprise pour la remise en état du logement doit être communiquée à Mme [N], occupante du logement, et non aux « locataires » ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de la compensation entre les sommes dues par Mme [R] à Mme [N], et les sommes dues par Mme [N] et M. [O] à Mme [R] ;

Dit que l’autorisation de faire intervenir une entreprise pour la remise en état du logement à une date communiquée au moins 15 jours à l’avance à Mme [N], est assortie d’une condamnation de l’occupante à une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la date arrêtée pour la réalisation des travaux si cette dernière ne laissait pas les entreprises accéder au logement ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens de première instance ;

Y ajoutant,

Dit que l’autorisation de faire intervenir une entreprise pour la remise en état du logement à une date communiquée au moins 15 jours à l’avance à Mme [N], est assortie d’une condamnation de l’occupante à une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter de la date arrêtée pour la réalisation des travaux, si cette dernière ne laissait pas les entreprises accéder au logement ;

Condamne in solidum M. [O] et Mme [N] aux dépens d’appel ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles, non compris dans les dépens de l’instance d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE