Cour d'appel de Pau, 2e chambre section 1, 8 avril 2025, n° 23/01767

CA Pau
Infirmation partielle 8 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Troubles de jouissance
La cour a estimé que le bailleur n'a pas prouvé l'existence de dégradations justifiant une diminution du loyer, et a rejeté la demande.
Rejeté
Non-respect des obligations locatives
La cour a jugé que les manquements allégués n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
Accepté
Conditions de vie insalubres
La cour a reconnu que les conditions de vie dans le logement étaient insalubres et a accordé des dommages-intérêts au locataire.
Accepté
Justification des retenues sur le dépôt
La cour a jugé que le bailleur n'a pas fourni de justificatifs valables pour les retenues sur le dépôt de garantie, ordonnant sa restitution.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Monsieur [L] a interjeté appel d'un jugement du 24 mai 2023 qui avait débouté ses demandes de réparations locatives et de restitution de dépôt de garantie, tout en condamnant à lui verser des sommes pour préjudice de jouissance. La cour d'appel a confirmé le jugement de première instance concernant le rejet des demandes de Monsieur [L] pour les réparations locatives, en raison de l'absence de preuves suffisantes. Cependant, elle a infirmé la décision sur la restitution du dépôt de garantie, considérant que Monsieur [O] n'avait pas justifié ses demandes de retenue. La cour a également reconnu un préjudice de jouissance pour Monsieur [O] et a condamné Monsieur [L] à lui verser des indemnités. En somme, la cour a infirmé partiellement le jugement de première instance tout en confirmant d'autres dispositions.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 2e ch. sect. 1, 8 avr. 2025, n° 23/01767
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	23/01767
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	13 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine TUGASPascal MARKHOFF
Cabinet(s) :	TUGAS & BRUN

Texte intégral

JP/CS

Numéro 25/1112

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 8 avril 2025

Dossier : N° RG 23/01767 – N° Portalis DBVV-V-B7H-ISB6

Nature affaire :

Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

Affaire :

[F] [L]

[M] [O]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 8 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 11 Février 2025, devant :

Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me SAYOUS, Greffier présent à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [F] [L]

né le 22 Novembre 1978 à [Localité 6] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2023-03330 du 29/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par M^e Antoine TUGAS de la SELARL TUGAS & BRUN, avocat au barreau de DAX

INTIME :

Monsieur [M] [O]

né le 17 Novembre 1975 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-64445-2023-04530 du 16/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par M^e Pascal MARKHOFF, avocat au barreau de TARBES

sur appel de la décision

en date du 24 MAI 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TARBES

Par jugement contradictoire du 24 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TARBES a :

— PRIS ACTE de la non intervention de Madame [O] à l’instance,

— CONSTATÉ l’absence de production, par les parties, du constat d’état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice,

— DEBOUTÉ Monsieur [L] de sa demande au titre des réparations locatives,

— CONSTATÉ l’absence de restitution du dépôt de garantie,

— CONDAMNÉ Monsieur [L] à restituer à Monsieur [O], la somme de 850' au titre du dépôt de garantie,

— CONDAMNÉ Monsieur [L] à payer à Monsieur [O], la somme provisionnelle de 3 485 ' arrêtée au mois d’avril 2023, à valoir sur le montant total dû au titre de la majoration et ce jusqu’à parfait règlement du remboursement du dépôt de garantie,

— DEBOUTÉ Monsieur [O] de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice matériel,

— CONDAMNÉ Monsieur [L] à payer à Monsieur [O] la somme de 1 275' au titre du préjudice de jouissance,

— REJETÉ la demande reconventionnelle de Monsieur [L] au titre du préjudice de jouissance,

— CONDAMNÉ Monsieur [L] à payer à Monsieur [O] en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 300',

— CONDAMNÉ Monsieur [L] aux entiers dépens.

— DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Par déclaration du 23 juin 2023, [F] [L] a interjeté appel de la décision.

[F] [L] conclut à :

Vu les articles 6, 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le jugement du 24 Mai 2023,

DIRE et JUGER Monsieur [L] recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

CONFIRMER le jugement rendu 1e 24 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TARBES en ce qu’il a débouté Monsieur [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel,

INFIRMER le jugement rendu le 24 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TARBES en ce qu’il a :

— Constaté l’absence de production, par les parties, du constat d’état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice,

— Débouté Monsieur [L] de sa demande au titre des réparations locatives,

— Constaté l’absence de restitution du dépôt de garantie,

— Condamné Monsieur [L] à restituer à Monsieur [O], la somme de 850 euros au titre du dépôt de garantie,

— Condamné Monsieur [L] à payer à Monsieur [O] la somme provisionnelle de 3 485 euros arrêtée au mois d’avril 2023, à valoir sur le montant total dû au titre de la majoration et ce jusqu’à parfait règlement du remboursement du dépôt de garantie,

— Condamné Monsieur [L] à payer à Monsieur [O] la somme de 1275 euros au titre du préjudice de jouissance

— Rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur [L] au titre du préjudice de jouissance,

— Condamné Monsieur [L] à payer à Monsieur [O] en application de l’artic1e 700 du Code de procédure civile, la somme de 300 euros.

— Condamné Monsieur [L] aux entiers dépens.

En conséquence,

DIRE et JUGER que Monsieur [O] est mal fondé en sa demande de restitution du dépôt de garantie,

Par conséquent,

DEBOUTER Monsieur [O] de sa demande de restitution du dépôt de garantie

DEBOUTER Monsieur [O] de sa demande de versement de la somme de 1.445 euros

au titre de la pénalité de majoration pour retard de versement de dépôt de garantie

DIRE et JUGER que Monsieur [O] n’a subi aucun préjudice de jouissance

Par conséquent,

DEBOUTER Monsieur [O] de sa demande de réparation au titre du préjudice de

jouissance

A TITRE RECONVENTIONNEL,

CONDAMNER Monsieur [O] à verser à Monsieur [L] la somme de 15.087,05 euros correspondant au montant des dégradations locatives, déduction

opérée du dépôt de garantie

CONDAMNER Monsieur [O] à verser à Monsieur [L] la somme de 3.400 'uros en réparation du préjudice de jouissance.

Y ajoutant

CONDAMNER Monsieur [O] à verser à Monsieur [L] la somme de 2.000 euros le fondement de 1'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

[M] [E] [O] conclut à :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1719 du code civil,

Débouter [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions qui seraient contraires aux présentes.

Confirmer le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal

Judiciaire de TARBES en date du 24 mai 2023 en ce qu’il a :

— Constaté l’absence de production, par les parties, du constat d’état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice ;

— Débouté Monsieur [L] de sa demande au titre des réparations locatives ;

— Constaté l’absence de restitution du dépôt de garantie ;

— Condamné Monsieur [L] à restituer à Monsieur [O], la somme de 850' au titre du dépôt de garantie ;

— Condamné Monsieur [L] à payer à Monsieur [O], la somme provisionnelle de 3.485 ' arrêtée au mois d’avril 2023, à valoir sur le montant total dû au titre de la majoration et ce jusqu’à parfait règlement du remboursement du dépôt de garantie.

— Condamné Monsieur [L] à payer à Monsieur [O] la somme de 1 275' au titre du préjudice de jouissance,

— Rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur [L] au titre du préjudice de jouissance,

— Condamné Monsieur [L] à payer à Monsieur [O] en application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 300' ;

— Condamné Monsieur [L] aux entiers dépens.

Y ajoutant :

— Condamner Monsieur [L] à verser la somme de 2.000' à M. [O] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner le même aux entiers dépens de la procédure .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2024.

SUR CE

Par contrat du 15 juin 2018, à effet le 17 juillet 2018, Monsieur [L] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur et Madame [O], une maison individuelle située au [Adresse 4] un loyer mensuel de 850', outre 30' de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 17 juillet 2018.

Le 26 décembre 2018, suite à un signalement du 28 août 2018, un compte rendu de visite a été établi par l’ARS dont il résulte que ' la visite du 12 septembre 2018 a mis en évidence desnon -conformités qui présentent un caractère dangereux pour la santé et la sécurité des occupants.'

Le 27 septembre 2019, Monsieur et Madame [O] ont adressé, par courrier en lettre recommandée avec accusé de réception, leur congé au bailleur, se prévalant d’un préavis d’un mois et un état des lieux de sortie a été adressé le 31 octobre 2019 par l’huissier, Maitre [V].

Par courrier en date du 10 janvier 2019 , cette date entachée d’une erreur de plume étant plus vraisemblablement celle du 10 janvier 2020, Monsieur et Madame [O] ont contesté les réclamations de Monsieur [L] formulées par courrier du 21 décembre 2019 et visant à des demandes en paiement au titre de réparations locatives s’élevant à la somme de 15 087,05' et ont sollicité la restitution du dépôt de garantie.

La Commission départementale de conciliation saisie par Monsieur et Madame [O],

a convoqué les parties pour le 2 septembre 2020 et établi, le même jour, un constat de non-conciliation.

Par acte d’huissier du 28 juillet 2021, Monsieur [O] a fait citer MonsieurDUVERGER-NEDELLEC à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TARBES le 28 septembre 2021 aux fins notamment d’obtenir la restitution du dépôt de garantie assortie d’une pénalité de majoration pour retard, et des dommages-intérêts correspondant à un préjudice de jouissance des locataires.

Le juge des contentieux de la protection a rendu la décision dont [F] [L] a interjeté appel.

— Sur les dégradations locatives :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « le locataire est obligé :

b) d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. »

La demande de paiement émise par le bailleur [F] [L] au titre des réparations locatives, impose de rechercher en comparant l’état des lieux d’entrée avec l’état des lieux de sortie si les dégradations se sont produites au cours de la jouissance du locataire sortant. Il incombe au bailleur de prouver l’existence des dégradations.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée contradictoire réalisé le 17 juillet 2018, décrit un logement en bon état excepté en ce qui concerne les portes menuiseries dont l’état est moyen. Il est décrit des chambranles abîmés. L’état du plafond de la chambre trois est également moyen. Le lave-mains est en mauvais état. Le plan de travail de la cuisine est dans un état moyen. Il est mentionné que de façon générale le nettoyage n’a pas été fait et la maison porte des traces d’usure normale. Il est fait mention de l’obligation pour le locataire d’assurer l’entretien normal du logement et de ses éléments d’équipement. À défaut le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondant réparations locatives qui n’ont pas été effectuées par le locataire, justificatifs à l’appui.

Trois jeux de clés ont été remis pour la porte d’entrée, une clé pour la boîte aux lettres une clé pour la porte d’entrée du sous-sol et 2 clés pour les portes des chambres.

Il est précisé que le locataire devra procéder à la taille de l’herbe et à l’entretien des bordures de façon régulière en ce qui concerne les parties privatives attachées au logement dont le jardin.

Contrairement à ce qui est indiqué dans le jugement déféré, L’état des lieux de sortie a été réalisé par constat du huissier du 31 octobre 2019 au contradictoire des parties. Il montre la présence de détritus et autres encombrants au-devant de la porte d’entrée et sur la terrasse ainsi que des traces de résidus alimentaires. Les murs de façade sont marqués par des traces et auréoles foncées notamment en pied de mur. En ce qui concerne l’intérieur du logement, il est noté des traces sur le plafond et sur certains murs. En ce qui concerne la cuisine, la plaque de cuisson est marquée par des traces de graisse présentes également sur la plaque inox de protection. Il est décrit une hotte aspirante qui n’a pas été nettoyée. Le rebord du plan de travail est également souillé de graisse. La cuisine présente également un état de saleté. Il ressort de cet état des lieux de sortie essentiellement un problème de saleté relevé également dans les sanitaires et les salles de bains. Le locataire a remis à l’huissier 2 clés entrée une clé de sous-sol et une clé de boîte aux lettres.

Des photos en couleur ont été jointes au procès-verbal de constat montrant essentiellement quelques détritus qui jonchent le sol du jardin et la terrasse .

Le bailleur sollicite la somme de 15 087,05 ' correspondant à la réfection d’une clé de porte d’entrée manquante, à la suppression d’une prise électrique aménagée en extérieur avec coiffe sur châssis bois installée « sans mon autorisation », des ampoules électriques défectueuses ou manquantes, la remise en état des clôtures du terrain, la suppression d’un support de matière noire implantée sous la toiture en angle sud-ouest « sans mon autorisation », nettoyage des murs de façade marquée par des auréoles et de traces foncées notamment en pied de mur, la remise en fonctionnement des détecteurs de fumée.

Le bailleur produit une facture concernant le jardin d’un montant de 225 ', un devis de nettoyage de la maison pour 576 ', un devis de coffrage de 316,80 ', un devis de peinture pour un montant de 11 454,30 ' et un devis de réfection des porte d’entrée pour un montant de 2878,30 '. Il y ajoute un reliquat de loyers impayés pour 78,95 ', les frais de huissier de mise en recouvrement pour 197,25 ', et la moitié des frais de huissier pour la réalisation du constat d’état des lieux de sortie pour 210,45 ' soient un total de 486,65 '.

L’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre, faute de mention contraire dans l’état des lieux d’entrée, que de les maintenir en parfait état d’usage ce qui n’inclut pas la réfection à neuf du logement, à savoir la remise en peinture du logement.

La demande portant sur un devis peinture de 11 454,30 ' sera rejetée étant donné l’état du logement lors de l’entrée du locataire, à savoir non pas un logement neuf mais un logement qui présentait des traces d’usure. En ce qui concerne la réfection des portes d’entrée pour un montant de 2878,30 ', ce chef de demande sera également rejeté alors que l’état des lieux d’entrée mentionne l’état moyen des portes et menuiseries en décrivant des chambranles abîmés, des poignées de porte écartées voilées.

La demande de remboursement pour 576 ' concernant le nettoyage de la maison sera également rejetée alors que le nettoyage de la maison n’avait pas été fait lors de l’entrée dans les lieux du locataire comme cela est mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Il résulte en effet des commentaires consignés dans l’état des lieux d’entrée que : « de façon générale le nettoyage n’a pas été fait et la maison (murs, plafonds) portent des traces d’usure normale. »

Le devis coffrage pour un montant de 316,80 ' n’est pas justifié alors qu’il n’était pas interdit au locataire d’apporter quelques aménagements au logement, lors de l’entrée dans les lieux.

Les demandes du bailleur seront donc rejetées en ce qui concerne les réparations locatives.

— Sur la restitution du dépôt de garantie :

L’ article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre des clés au bailleur déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place du locataire sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le bailleur, dans le décompte adressé au locataire après son départ des lieux, a déduit du dépôt de garantie, le reliquat de loyers impayés pour un montant de 78,95 ', les frais de mise en recouvrement, la moitié des frais d’huissier concernant la réalisation du constat d’état des lieux de sortie.

Cependant il ne justifie pas du montant des sommes dont il demande le remboursement en particulier des frais du constat d’huissier qui n’apparaissent pas sur le constat.

Ces demandes seront donc également rejetées faute de justificatifs. Il incombe en effet au bailleur de justifier des sommes qu’il entend retenir sur le dépôt de garantie.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné le bailleur à restituer la somme de 850 ' au titre du dépôt de garantie et à lui payer la somme provisionnelle de 3485 ' arrêtée au mois d’avril 2023 correspondant à l’indemnité prévue par la loi en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie.

— Sur le préjudice de jouissance :

Les sommes sollicitées par [F] [L] pour un montant de 3400 ' seront rejetées celui-ci ne démontrant pas une faute de son ancien locataire de nature à lui ouvrir droit à des dommages et intérêts.

[M] [O] sollicite la confirmation du jugement en ce qui concerne la somme qui lui a été allouée à hauteur de 1275 ' au titre du préjudice de jouissance.

Il se fonde sur un rapport de l’ARS, agence régionale de santé, en date du 26 décembre 2018, mettant en évidence plusieurs non-conformités du logement présentant un caractère dangereux pour la santé et la sécurité des occupants en ce qui concerne l’habitabilité des trois locaux du rez-de-jardin, l’absence de système de ventilation réglementaire dans la partie cuisine, salle d’eau du rez-de-chaussée la chambre sud du premier étage, des bouches d’extraction VMC non fonctionnelles dans le cabinet d’aisance du rez-de-chaussée et la salle de bains -cabinet d’aisance du premier étage ainsi qu’un débit d’extraction de VMC insuffisant dans la salle d’eau -cabinet d’aisance du rez-de-jardin, un étalonnage insuffisant des portes intérieures des chambres nord et sud du premier étage ainsi que de la salle d’eau -cabinet aisance du rez-de-jardin, la présence d’humidité notamment sur le mur en bas de l’escalier menant au rez-de-jardin. Il est également fait état d’un système de production d’eau chaude sanitaire posé au sol non fixé au mur.

Les intervenants ont constaté le risque de chute d’un élément de racrochement, une déformation susceptible d’entraîner des désordres sur la partie supérieure de l’ouvrage, un défaut ponctuel de l’installation électrique, des dispositifs non réglementaires de protection contre les chutes dans l’escalier menant au premier étage et dans celui de la terrasse extérieure.

[F] [L] produit des factures antérieures à cette visite et en ce qui concerne la période postérieure au contrôle de l’ARS, des travaux de terrassement pour un montant de 3740 ' réalisés le 9 janvier 2019 ainsi que la remise en service d’un chauffe-eau électrique pour un montant de 110 ' et une facture de réparation d’un four pour un montant de 94,50 ' ainsi qu’une facture pour la pose d’un couvercle béton d’un montant de 14,11 '.

Il ne démontre cependant pas avoir totalement remis en conformité le logement suivant les préconisations de l’ARS et le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a reconnu un préjudice de jouissance pour le locataire en lui allouant une indemnité d’un montant de 1275 ' équivalente à une indemnité d’environ 10 % du loyer pendant la période d’assiette du trouble de jouissance s’étalant du mois de juillet 2018, date d’entrée dans les lieux, à octobre 2019 date de départ des lieux.

Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a constaté le défaut de production de l’état des lieux de sortie qui a été versée aux débats devant la cour. La somme de 1500 ' sera allouée à [M] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré,statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déboute [F] [L] de l’ensemble de ses chefs de contestation.

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a constaté le défaut de production de l’état des lieux de sortie versé aux débats devant la cour,

y ajoutant :

Condamne [F] [L] à payer à [M] [O] la somme de 1500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit [F] [L] tenu aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,