COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 279

Rôle N° RG 23/09762 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLVM4

[X] [U]

C/

Syndic. de copro. LES JARDINS DE LA FONTAINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Rémy CERESIANI

M^e François AUBERT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 04 Juillet 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 19/00264.

APPELANT

Monsieur [X] [U]

né le 10 Mai 1959 à [Localité 8] (06), demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Rémy CERESIANI de l’ASSOCIATION D’AVOCATS MASCARAS CERESIANI – LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Jean-Baptiste GOBAILLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Syndic. de copro. LES JARDINS DE LA FONTAINE Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis à [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU dont le siège social est [Adresse 1], prise en son établissement de [Localité 2] (Var), sis [Adresse 9], demeurant [Adresse 11]

représentée par M^e François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 31 août 2019, conclu devant maître [H] [R], Notaire à [Localité 4] (83), monsieur [X] [U] a acquis la propriété, dans un ensemble immobilier, '[Adresse 7]' à [Localité 5] (83) du lot n°76, correspondant à un emplacement de parking portant le numéro 24 sur le plan de masse, ainsi que les 9/10 000émes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Aux termes d’une assemblée générale du 23 septembre 2016, les copropriétaires ont restreint l’accès à la piscine de la copropriété aux propriétaires d’appartements en votant une résolution n° 19. Ce procès-verbal a été notifié à M. [O] le 3 octobre 2016.

Suivant exploit du 13 décembre 2016, M. [X] [U] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Draguignan, aux fins notamment d’annulation de cette résolution.

Par jugement contradictoire du 19 avril 2018, sa demande a d’annulation a été déclarée irrecevable, considérée comme tardive au vu des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a donc sollicité de l’assemblée générale qui s’est tenue le 21 septembre 2018, qu’elle revienne sur la résolution n° 19 de l’assemblée générale précitée et qu’il puisse bénéficier d’un accès à la piscine.

Cette demande a été rejetée par une résolution n°24.

Le procès-verbal de l’assemblée générale lui a été dénoncé le 23 octobre 2018.

Par acte d’huissier du 20 décembre 2018, M. [X] [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, '[Adresse 7]' devant le tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de voir :

— dire que la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 21 septembre 2018, relève d’un abus de majorité des copropriétaires opposants ;

— dire qu’il pourra bénéficier de l’accès à la piscine de la copropriété ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 4 juillet 2023, le tribunal a :

— débouté M. [U] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

— Les charges d’entretien de la piscine étaient réparties entre les propriétaires des lots n°25 à 52;

— M. [U] ne pouvait prétendre que le rejet par l’assemblée générale du 21 septembre 2018 de la résolution n°24 constituait un abus de majorité qui résulterait du fait que cette décision avait été prise uniquement en vue de favoriser un groupe de propriétaires au détriment d’autres, alors que la mention figurant à la résolution litigieuse selon laquelle chaque copropriétaire 'peut user librement en participant aux charges générales et à l’entretien de la piscine et des installations’ ne correspondait ni aux prévision du règlement de copropriété, qui ne mettait pas les charges relatives à l’entretien de la piscine à la charge de tous les copropriétaires, ni à la réalité et alors que la réserve de l’usage de la piscine était réservée aux propriétaires des appartements et avait pour contrepartie le paiement de charges d’entretien de la piscine et réciproquement, l’absence d’autorisation de cet usage pour les propriétaires des parkings et garages avait pour contrepartie l’absence de paiement de ces charges spéciales ;

— la contestation de M. [U] n’était pas fondée.

Selon déclaration reçue au greffe le 21 juillet 2023, M. [U] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Un avis d’irrecevabilité des conclusions de l’intimé lui a été envoyé le 23 juin 2024.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le conseiller de la mise en état a constaté que le syndicat des copropriétaires se désistait de sa demande de radiation de l’affaire.

Par dernières conclusions transmises le 20 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle prononce la nullité du jugement ainsi que l’infirmation et la réformation de celui-ci et statuant à nouveau, qu’elle :

— dise et juge que la résolution n° 24 de l’assemblée générale du 21 septembre 2018 relève d’un abus de majorité des copropriétaires opposants ;

— dise et juge qu’il pourra bénéficier de l’accès à la piscine de la copropriété ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir que :

— il y a abus de majorité quand la majorité use de ses droits dans l’intention de nuire et que la décision est prise dans son seul intérêts au détriment de la minorité ;

— les parties communes appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires ;

— la piscine est une partie commune à tous les lots de la copropriété ;

— l’entretien de la piscine et des installations qui y sont attachées, figure au titre des charges générales et incombe donc à l’ensemble des copropriétaires ;

— les charges concernant l’eau et l’électricité de la piscine sont comptabilisées dans les charges générales ;

— il y a une atteinte à la jouissance de son lot privatif qui consiste à le priver du bénéfice de la piscine ;

— la résolution devait être adoptée à l’unanimité ;

— la demande de résolution de 2018 n’est pas une demande en nullité de la résolution de 2016 et tend seulement à voir confirmer que la piscine est une partie commune aux tous les copropriétaires.

Aucune conclusion n’a été prise au soutien des intérêts du syndicat des copropriétaires dans le délai imparti. Ce dernier verse aux débats les pièces et conclusions produits en première instance.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

L’article 542 du code de procédure civile dispose que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

1) Sur la demande d’annulation du jugement :

En l’espèce, les moyens développés par l’appelant s’analysent en des moyens de réformation de la décision du premier juge et non d’annulation.

2) Sur la demande de réformation :

Sur la demande d’annulation de la résolution n°24 du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2018 :

L’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Ainsi, une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

L’abus révélateur d’une atteinte à l’égalité de traitement est susceptible d’apparaître dans les divers domaines d’intervention du syndicat dès lors qu’il entraîne des avantages consentis à certains seulement au détriment des autres copropriétaires.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit donc en l’espèce M. [U], propriétaire du lot n°76 consistant en un emplacement de parking extérieur.

La résolution n°24 de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 septembre 2018, est ainsi rédigée : demande de Monsieur [U] de pouvoir bénéficier d’un accès piscine :

Demande de monsieur [U] suivant courrier joint intégral :

Selon ce courrier :

— Monsieur [U] est propriétaire du lot n°76 au sein de la copropriété, soit un emplacement de parking et les 9/10 000 èmes de la propriété au sol des parties communes générales.

Monsieur [U] participe en conséquence aux charges générales et notamment à l’entretien de la piscine et des installations attachées au prorata de ses tantièmes.

A l’assemblée générale du 3 octobre 2016, à la demande d’un copropriétaire, Monsieur [I], les copropriétaires ont restreint l’accès à la piscine de la copropriété uniquement aux propriétaires d’appartement à l’exclusion des autres.

Cette résolution est illégale.

Aux termes de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives et aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Dès lors les copropriétaires sont appelés à voter sur le projet de résolution suivante :

' les copropriétaires reviennent sur la résolution 19 de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 et confirment que la piscine de la copropriété est une partie commune à tous les copropriétaires dont chacun peut user librement en participant aux charges générales et à l’entretien de la piscine et des installations. S’agissant de l’application pure et simple du règlement de copropriété qui ne prévoit pas que la piscine est une partie commune spéciale à certains lots, ladite résolution est soumise à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965".

Pour : 666 sur 7 946 tantièmes

Contre : 7280 sur 7 946 tantièmes

Abstention : 0

En l’espèce, à la lecture de l’article 36 du règlement de copropriété, page 26, titre II charges communes de l’immeuble, état de répartition des charges, chapitre I charges générales, il ressort que les charges communes générales comprennent toutes les dépenses communes qui ne sont pas considérées comme spéciales au sens de l’article 38 et suivants du présent règlement, c’est à dire : (…)

L’article 38 énumère les charges d’ascenseur et d’escaliers, et l’article 39 les charges d’entretien de la piscine. Il précise que les charges relatives à l’entretien de la piscine comprennent :

l’entretien, les réparations et même le remplacement des installations du local technique et accessoires, ainsi que les dépenses de fonctionnement de cet appareil (consommation d’électricité, location de compteurs, réunions périodiques, consommation d’eau). L’assurance contre les accidents causés dans et aux abords de la piscine.

A la suite figure un tableau de répartition desdites entre les lots 25 à 52 qui sont constitués uniquement d’appartements. L’adjonction du tableau de répartition à la suite de la définition des charges d’entretien de la piscine établit par conséquent que ces charges sont bien réparties entre les propriétaires d’appartement.

De plus, il est stipulé expressément page 29, à la fin du tableau que les lots non visés dans la présente répartition n’y participeront pas.

Il résulte du règlement de copropriété que les dispositions des articles 38 et suivants concernent les charges communes spéciales. Les charges de piscine sont bien des charges particulières aux lots 25 à 52.

Il s’évince de ces éléments que la piscine est une partie commune spéciale à certains copropriétaires.

Ainsi la résolution n°19 votée lors de l’assemblée générale du 23 septembre 2016 est conformes aux dispositions du règlement de copropriété en réservant l’accès à la piscine à ceux qui participent à ses frais d’entretien.

Par conséquent les propriétaires de garages et parking ne sont pas tenus de s’acquitter des charges d’entretien de la piscine. Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, à la lecture des appels de charges versés aux débats par M. [U], ne figurent pas les charges concernant les 'charges de la piscine', contrairement au propriétaire du lot n°45 où elles apparaissent clairement et de manière distincte.

M. [U] ne démontre aucun abus de majorité dans le rejet par l’assemblée générales des copropriétaires du 21 septembre 2018 de la résolution n°24.

qui tend à revenir sur l’adoption de la résolution n°19, lors de l’assemblée générale du 23 septembre 2016. La mention figurant à la résolution litigieuse considérant que 'chacun peut user librement (de la piscine) en participant aux charges générales et à l’entretien de la piscine et des installations’ ne correspond ni aux dispositions du règlement de copropriété ni à la réalité.

L’absence d’autorisation de cet usage de la piscine pour les propriétaires des parkings et garages a pour contrepartie l’absence de paiement des charges spéciales.

Le seul fait qu’une majorité se dégage d’un vote n’est pas en soi abusif. Il ne réduit pas à une simple opposition d’intérêt mais nécessite la démonstration d’une intention malveillante que M. [U] échet à rapporter.

M. [U] n’établit pas que le rejet de la résolution n°24 ait été inspiré par des préoccupations partisanes et encore moins l’intention de nuire.

Par conséquent, il n’est pas démontré d’abus de majorité, affectant la validité de la résolution n°24 du procès-verbal d’assemblée générale du 21 septembre 2018. Le jugement entrepris sera confirmé en ce que M. [U] a été débouté de sa demande formulée à ce titre, ainsi que de sa demande consécutive de bénéficier de l’accès à la piscine.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné le M. [U] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, M. [U] sera condamné à supporter les dépens de d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE M. [U] à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,