Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 14 MAI 2025

(n° /2025, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18375 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEQY3

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 septembre 2021 – tribunal judiciaire de BOBIGNY – RG n° 20/08236

APPELANTE

Madame [T] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée à l’audience par M^e Thibault SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.C.C.V. [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Marie-Catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour aovcat plaidant à l’audience M^e Naomy HABERKORN substituant M^e Sophie DE FRANCESHI, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Ludovic JARIEL, président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre,

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère,

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Alexandre DARJ

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Manon CARON, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société [Adresse 5] (la société [Localité 4]) a fait procéder, en tant que maître de l’ouvrage, à la construction d’un immeuble sis [Adresse 3].

Par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 22 juin 2017, Mme [M] a, pour un montant de 209 000 euros TTC, acquis auprès de la société [Localité 4] un appartement deux pièces.

Le 30 janvier 2019, le gérant de la société [Localité 4] a informé Mme [M] que, le permis de construire stipulant que les façades de la résidence disposeraient de fenêtres avec un seul vantail ouvrant, le plan de commercialisation, qui prévoyait deux vantaux ouvrant sans partie fixe, serait mis en conformité.

La livraison a eu lieu le 18 septembre 2019 avec plusieurs réserves, et, notamment, la n° 4 relative à un problème d’étanchéité de la terrasse, dont deux dalles « semblent » à changer.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 1er octobre 2019, Mme [M] a fait d’autres réserves, notamment s’agissant de l’ouverture de la fenêtre du salon.

Par acte du 5 octobre 2020, Mme [M] a assigné la société [Localité 4] en diminution du prix de vente et en condamnation, sous astreinte, à réparer les dalles défectueuses.

Par jugement du 13 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

Rejette l’ensemble des demandes de Mme [M] ;

Condamne Mme [M] à payer à la société [Localité 4] la somme 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [M] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 21 octobre 2021, Mme [M] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société [Localité 4].

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 15 avril 2022, Mme [M] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 13 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bobigny dans l’affaire enregistrée sous le numéro de RG 20/08236 en toute ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau :

Condamner la société [Localité 4] à payer à Mme [M] la somme de 10 450 euros à titre de diminution du prix de vente pour défaut de conformité ;

A titre subsidiaire sur ce point :

Condamner la société [Localité 4] à payer à Mme [M] la somme de 7 837,50 euros à titre de diminution du prix de vente pour défaut de conformité ;

Condamner la société [Localité 4] à réparer, sous deux mois à compter de la décision à intervenir, les dalles défectueuses du balcon de l’appartement vendu à Mme [M], sous astreinte de 20 euros par jour passé ce délai ;

Se reverser le droit de liquider l’astreinte ;

Condamner la société [Localité 4] à payer à Mme [M] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société [Localité 4] aux entiers dépens de l’appel.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 novembre 2023, la société [Localité 4] demande à la cour de :

A titre principal,

Réformer le jugement dont appel rendue le 21 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a constaté l’existence d’un défaut de conformité ;

Et statuant à nouveau,

Déclarer qu’il n’existe aucun défaut de conformité du bien vendu et livré à Mme [M] ;

Débouter Mme [M] de l’intégralité de ses demandes ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel de Paris devait reconnaître l’existence d’un défaut de conformité,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a reconnu l’applicabilité de la clause de tolérance ;

Par conséquent,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes formulées par Mme [M] ;

A titre très subsidiaire, si par impossible la cour d’appel de Paris devait faire droit aux prétentions de Mme [M],

Constater que Mme [M] ne fait la preuve d’aucun préjudice subi au titre du prétendu défaut de conformité ;

Par conséquent,

Réduire à de plus justes proportions l’indemnisation sollicitée par Mme [M] ;

En tout état de cause,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a constaté que la preuve d’un vice apparent à la réception n’était pas rapportée ;

Et par conséquent,

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de réparation sous astreinte formulée par Mme [M] ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [M] à verser à la société [Localité 4] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et y ajoutant,

Condamner Mme [M] à payer la société [Localité 4] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [M] aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

A titre liminaire, la cour observe que la demande d’infirmation du jugement formée par la société [Localité 4] est sans objet dès lors que, confondant les motifs et le dispositif, elle vise un chef de dispositif inexistant.

Sur le défaut de conformité

Moyens des parties

Mme [M] soutient, qu’alors que tant le plan de commercialisation que celui définitif de son appartement prévoyaient une ouverture à double battant dans le séjour/cuisine, l’appartement réalisé comporte un vantail fixe et un vantail ouvert, de sorte que celui-ci est affecté d’un défaut de conformité apparent qu’elle a dénoncé dans le délai d’un mois après sa prise de possession.

Elle observe que le vendeur avait connaissance, lors de la signature de l’acte de vente, que le permis modificatif délivré le 5 janvier 2017 prévoyait que la façade serait uniquement composée de fenêtres avec un vantail fixe et un vantail ouvert.

Elle précise qu’il n’y a pas de discordance entre la notice descriptive et les plans annexés à l’acte de vente dès lors que la première renvoie justement aux plans s’agissant du caractère ouvert ou fermé des menuiseries extérieures.

Elle souligne que la clause de tolérance prévue à l’acte de vente n’est pas applicable, d’une part, en ce que le défaut en cause n’entre pas dans la catégorie des modifications de détail, d’autre part, en ce que le vendeur ne saurait se prévaloir d’une telle clause dès lors qu’il était informé des contraintes administratives en cause lors de la signature de l’acte de vente.

Elle énonce, qu’à défaut, elle devrait être réputée non écrite pour priver de sa substance l’obligation essentielle de délivrance du vendeur.

S’agissant de la diminution du prix, elle déclare que, du fait de la baisse de l’aération de la pièce principale résultant du défaut en cause, elle doit être fixée à 5 % du prix de vente.

En réponse, la société [Localité 4] fait valoir que l’appartement livré est conforme aux stipulations contractuelles dès lors que la notice descriptive technique, qui prévaut sur les plans annexés, ne garantissait pas une fenêtre en double-battant dans le séjour de l’appartement.

Elle ajoute que, en tout état de cause, seul le plan de commercialisation faisait référence à une ouverture à double battant, de sorte qu’elle ne s’est pas contractuellement engagée à satisfaire à une telle caractéristique technique.

A titre subsidiaire, elle énonce que la clause de tolérance prévue à l’acte de vente serait, en tout état de cause, applicable dès lors que valide, pour ne pas priver de sa substance l’obligation essentielle du vendeur, elle exclut qu’une diminution de prix soit due pour les modifications de détail qu’il serait nécessaire d’apporter à la construction pour des raisons administratives, ce qui est, en l’occurrence, le cas s’agissant de l’installation d’une fenêtre à un seul battant ensuite du permis de construire du 5 janvier 2017.

Elle relève que l’application de cette clause n’est pas subordonnée à la survenance d’événement postérieurs à la signature de l’acte de vente.

Enfin, elle indique que, en tout état de cause, Mme [M] sollicite une diminution du prix sans justifier d’un préjudice dès lors que la présence d’une fenêtre à un seul battant n’a pas d’impact sur l’usage et l’agrément de l’appartement.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Au cas d’espèce, selon l’article 2.4 de la notice descriptive annexée à l’acte de vente, qui a donc valeur contractuelle, les fenêtres ou portes-fenêtres sont ouvrantes ou fixes selon les plans de l’architecte.

Or, il résulte de l’examen des plans de l’architecte annexés à l’acte de vente, qu’il était prévu l’installation, dans le séjour, d’une fenêtre à double battant, de sorte que la société [Localité 4] s’était donc engagée à livrer un appartement comportant une telle caractéristique technique.

Il est constant qu’elle n’y a pas satisfait et que Mme [M] s’est prévalue d’un tel défaut de conformité dans le mois de la livraison de son bien.

Pour échapper à sa responsabilité, la société [Localité 4] se prévaut de l’article 38.2 de l’acte de vente selon lequel les parties sont convenues que les modifications de détail qu’il serait nécessaire d’apporter à la construction pour des raisons d’ordre administratif seront tenues pour admissibles et ne pourront faire l’objet d’aucune réclamation.

Or, cette stipulation, par l’usage du futur de l’indicatif qui y est fait, ne vise que les modifications devenues nécessaires postérieurement à l’acte de vente.

La société [Localité 4] ne peut donc se prévaloir d’une telle stipulation dès lors qu’il est constant que la modification en cause résulte du permis modificatif, dont elle avait nécessairement connaissance lors de la vente puisqu’il lui a été délivré antérieurement à celle-ci.

Au surplus, la modification en cause n’est, en tout état de cause, pas de l’ordre du détail.

Par suite, la société [Localité 4] a donc livré un bien affecté d’un défaut de conformité tenant à la présence d’une fenêtre avec un seul vantail ouvrant.

Au vu de la configuration de l’appartement, il y a lieu d’évaluer le préjudice tenant au fait de ne pouvoir ouvrir la fenêtre du séjour que d’un seul battant, réduisant d’autant l’aération de son séjour-cuisine, à 2,5 % du montant du prix de vente, soit la somme de 5 225 euros au paiement de laquelle sera condamnée la société [Localité 4].

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur le vice de construction

Moyens des parties

Mme [M] soutient que la réserve n° 4 en cause pointait un double problème : un défaut de revêtement du bois de la terrasse (repeint par la suite par un prestataire du promoteur) et les fissures des dalles de cette même terrasse.

Elle énonce que la réserve, en ce qu’elle tient à ces fissures, n’a jamais été levée.

En réponse, la société [Localité 4] fait valoir, d’une part, que la réserve en cause n’est pas relative aux fissures alléguées, d’autre part, que les documents produits ne permettent pas de rapporter la preuve de l’existence desdites fissures.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Au cas d’espèce, la réserve n° 4 ne précise pas pour quelle raison deux dalles de la terrasse sembleraient devoir être changées, de sorte qu’il n’est pas démontré que cette éventualité résulterait du défaut d’étanchéité d’ores et déjà réparé ou d’un autre vice.

Par ailleurs, l’existence d’un tel vice ne résulte pas de l’examen des pièces produites par Mme [M] et notamment des photographies dont la mauvaise qualité ne permet pas d’établir la réalité des fissures alléguées.

Par suite, la demande de Mme [M] de condamnation de la société [Localité 4] à réparer les dalles défectueuses sera rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société [Localité 4], partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à Mme [M] la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit sans objet la demande d’infirmation du jugement formée par la société [Localité 4] ;

Infirme le jugement sauf en ce qu’il rejette la demande de Mme [M] en condamnation de la société [Adresse 5] à réparer les dalles défectueuses de l’appartement vendu,

Le confirme sur ce point et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société [Adresse 5] à payer à Mme [M] la somme de 5 225 euros à titre de diminution du prix de vente pour défaut de conformité ;

Condamne la société [Adresse 5] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [Adresse 5] et la condamne à payer à Mme [M] la somme de 3 000 euros.

La greffière, Le président de chambre,