5ème Chambre

ARRÊT N° 63

N° RG 22/01811 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SSNR

(Réf 1ère instance : 19/01136)

S.A. SOREDIC

C/

S.A.R.L. OUEST DISCOTHEQUES

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 31]

M^e Chauvin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A. SOREDIC SOCIETE RENNAISE DE DIFFUSION CINEMATOGRAPHIQUE, immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le n° 659 200 497, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 32]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique TOUSSAINT de la SELARL TOUSSAINT DOMINIQUE, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

E.U.R.L. OUEST DISCOTHEQUES, immatriculée au RCS de [Localité 26] sous le n° 315 983 429, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurent MELLET substituant M^e Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

Suivant acte authentique en date du 22 mai 1989, la société Ciné [Localité 26] [Localité 10], aux droits de laquelle vient désormais la société rennaise de diffusion cinématographique (Soredic), a consenti à la société Ouest Discothèques, sa locataire, le renouvellement de trois baux commerciaux portant sur des locaux à usage de débit de boissons, restauration, discothèque, spectacles et activités connexes, dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 27] à [Localité 26] (35).

Les biens pris à bail, situés sur trois niveaux, se composent de locaux commerciaux et techniques, de réserves, de bureaux et d’emplacements de stationnement, le tout pour une nouvelle durée de neuf années, à compter du 22 mai 1989, pour se terminer le 22 mai 1998 et moyennant un loyer de 520 000 francs (79 273,49 euros hors taxe et hors charges). Ces baux se sont ensuite tacitement renouvelés, la dernière prolongation ayant pris effet le 23 mai 2016. Le loyer actuel s’élève désormais à la somme annuelle de 142 316,32 euros hors taxe et hors charge, par le seul effet de la clause d’indexation stipulée entre les parties.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 décembre 2016 néanmoins, la société Ouest Discothèques a fait signifier à sa bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017, pour une nouvelle durée de neuf années, aux mêmes clauses et conditions que les baux expirés sous réserve des modifications impératives introduites par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre suivant.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 mars 2017, la bailleresse a répondu favorablement à cette demande mais a réclamé que le montant du loyer renouvelé soit fixé à la somme hors taxe et hors charge de 170 000 euros par an, soutenant que la règle du déplafonnement devait être écartée en considération, seulement, d’une modification des facteurs locaux de commercialité et de travaux effectués, dans les lieux, par la locataire, prétention à laquelle s’est opposée cette dernière.

La bailleresse a alors saisi la commission départementale de conciliation des baux commerciaux qui a rendu son avis, le 21 novembre 2017, dans un sens favorable au déplafonnement mais a pour autant recommandé qu’il soit procédé à une mesure d’expertise avant toute fixation du nouveau loyer.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 février 2019, la société rennaise de diffusion cinématographique (Soredic) a ensuite fait assigner la société Ouest Discothèques, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Rennes.

Par jugement en date du 14 février 2022, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes a :

— débouté la société rennaise de diffusion cinématographique (Soredic) de sa demande de déplafonnement du loyer de renouvellement des baux la liant à la société Ouest Discothèques et portant sur un local à usage de débit de boissons, restauration, discothèque, spectacles et activités connexes dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 26],

— en conséquence, dit que le montant du loyer des baux renouvelés correspond à sa valeur plafonnée, soit la somme annuelle hors taxe de 132 043,09 euros,

— condamné la société rennaise de diffusion cinématographique (Soredic) aux dépens de l’instance,

— condamné la société rennaise de diffusion cinématographique (Soredic) à payer à la société Ouest Discothèques la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— dit que Mme la greffière de la juridiction adressera copie de la présente décision à l’expert missionné dans la présente instance, à savoir M. [M] [K], domicilié, [Adresse 6] à [Localité 30] (22), courriel : [Courriel 14].

Le 16 mars 2022, la société Soredic a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 1er septembre 2022, elle demande à la cour de :

— la recevoir en son appel,

— déclarer irrecevables et subsidiairement mal fondé les demandes de la société Ouest Discothèques tendant à remettre en cause le dispositif du jugement dont elle demande à titre principal la confirmation et sans valablement saisir la cour d’un appel incident,

— la débouter en tout état de cause de ses demandes,

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 14 février 2022 par le juge des loyers commerciaux en ce qu’il a qu’il a, sic, rejeté toutes ses contestations et demandes et l’a déboutée de ses demandes tendant au déplafonnement et la fixation du loyer en renouvellement des baux à leur valeur locative actuelle, a jugé que le montant du loyer plafonné est de 132 043,09 euros et l’a condamnée au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance,

Et statuant de nouveau,

— dire et juger n’y avoir lieu au plafonnement du loyer des baux renouvelés à compter du 1er janvier 2017 entre les parties,

— ordonner dès lors le déplafonnement,

— fixer à 173 277 euros par an et en principal, outre les charges prévues au bail, le montant du loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2017, sous réserve des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce,

— condamner la société Ouest Discothèques au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer payé par elle et le loyer qui sera fixé et ce, à compter du 11 octobre 2018, date de notification du mémoire en demande,

— débouter la société Ouest Discothèques de toutes ses demandes contraires,

— condamner la société Ouest Discothèques au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Par dernières conclusions notifiées le 18 septembre 2024, la société Ouest Discothèques demande à la cour de :

— débouter la société Soredic de toutes ses demandes fins et conclusions,

— constater que du fait de l’ordonnance de transfert de propriété du 30 mai 2023, le bail renouvelé le 1er janvier 2017 a pris fin le 30 mai 2023,

— en conséquence, fixer le loyer dû par la société Ouest Discothèque pour la période comprise entre le 1er janvier 2017 et le 30 mai 2023 de la façon suivante :

— constater l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité,

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— dire et juger que le loyer du bail renouvelé est soumis à la règle du plafonnement,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à sa valeur plafond telle que proposée par M. [M] [K], expert judiciaire, soit à la somme de 132 043,09 euros hors taxe par an,

— À titre subsidiaire, fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2017 à sa valeur locative telle que proposée par la société Ouest Discothèques, sur la base du rapport d’expertise de M. [X], soit à la somme de 135 900 euros hors taxe par an,

— À titre infiniment subsidiaire, homologuer le rapport d’expertise de M. [M] [K] et fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 152 345 euros hors taxe,

En tout état de cause,

— débouter la société Soredic de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Soredic à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties s’accordent sur le fait que la fixation du loyer du bail renouvelé concerne la période commençant à courir le 1er janvier 2017, tel que d’ailleurs retenu par le premier juge.

La société Ouest Discothèques demande à la cour de fixer le loyer du bail renouvelé jusqu’au 30 mai 2023, exposant que le bail a pris fin à cette date, en raison d’une ordonnance d’expropriation portant sur le local loué en date du 30 mai 2023, et dont l’existence n’est pas contestée, et qui met fin aux contrats de location en cours.

En application de l’article 564 du code de procédure civile, cette demande nouvelle est recevable, l’ordonnance invoquée étant survenue postérieurement à l’appel et aux délais procéduraux fixés par l’article 909 du code de procédure civile pour conclure.

Le litige porte en conséquence sur la fixation du loyer pour la période du 1er janvier 2017 au 30 mai 2023.

— sur la recevabilité des demandes incidentes

La société Soredic soutient que la société Ouest Discothèques est irrecevable en ses demandes 'd’apurement des comptes entre les parties, de condamnation de la société Soredic à rembourser le différentiel', dans la mesure où elle sollicite la confirmation du jugement et n’a pas présenté de demande de réformation dans le délai qui lui était ouvert par l’article 909 du code de procédure civile et dans ses premières conclusions comme le lui impose l’article 910-4 du même code.

La cour constate que si des telles demandes étaient présentées dans les premières conclusions de la société Ouest Discothèques, elles ne figurent plus aux dernières conclusions de cette dernière. Cette demande est donc sans objet.

— sur le déplafonnement

La société Soredic conteste le jugement qui écarte sa demande de déplafonnement du loyer. Elle demande à la cour d’ordonner ce déplafonnement, considérant que la fixation du loyer du bail renouvelé échappe aux règles de plafonnement en raison :

— d’une part, des caractéristiques spécifiques du local,

— d’autre part, de l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.

Elle rappelle que le caractère monovalent des locaux fait échapper les locaux aux règles de plafonnement du loyer, en application de l’article L 145-36 du code de commerce et de l’article 23-8 du décret d’application du 30 septembre 1953. Elle indique que cette qualification s’opère in concreto et ne dépend pas de la volonté des parties.

Dans le cas d’espèce, elle fait valoir que les locaux ont été aménagés en vue de l’exploitation unique et spécifique à l’objet social de l’intimée et ne permettent pas, sauf à entreprendre des travaux d’envergure, une autre exploitation distincte. Elle précise que la société Ouest Discothèques exploite la partie de l’immeuble dont elle a la jouissance à l’usage exclusif de discothèque et salle de concert depuis plus de 40 ans, que les locaux sont exploités pour une grande part en sous-sol et ne bénéficient d’aucune ouverture vers l’extérieur, ne disposent que d’une seule entrée par la [Adresse 22], les autres issues étant constituées du quai de déchargement commun avec le cinéma et la sortie de secours [Adresse 27].

Elle soutient qu’il n’est donc pas possible d’accueillir deux clientèles distinctes, que l’exploitation ne peut être qu’unique pour l’intégralité des locaux et que la transformation des lieux en restaurant imposerait des travaux structurels importants avec mise en conformité avec la réglementation complexe.

Selon elle, la jurisprudence retient de manière constante que l’aménagement d’une salle de spectacle ou d’une discothèque en fait par nature un local monovalent. Elle donne pour exemple une décision ayant statué sur la situation de la salle du Bataclan à [Localité 16], laquelle est à son avis parfaitement transposable.

Ce seul caractère monovalent des locaux conduit donc au déplafonnement.

À titre subsidiaire, si cet argument n’était pas retenu, elle considère que le local a bénéficié d’une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. Elle fait valoir sur ce point qu’est exigée une modification notable de ces facteurs, laquelle peut reposer sur la variation d’un seul des éléments énoncées par les dispositions des articles L 145-3 à R 245-6 et R 145-8 du code de commerce et que cette modification ait eu une influence favorable et donc un intérêt pour l’activité du preneur.

Elle estime que tel est le cas et fait état de la situation suivante durant la période du bail expiré :

— la ville de [Localité 26] a connu une évolution significative de sa population étudiante, soit plus de 15 % entre 2010 et 2015,

— le quartier [Adresse 12] et de l'[Adresse 13] ont vu la création de nombreuses activités en lien avec les loisirs, propices au développement de l’activité dans ce secteur : rénovation intégrale de l'[Adresse 13] depuis 2008 avec création d’un complexe de cinéma, réouverture du Liberté, aménagement de nouveaux parkings souterrains, formant un vaste ensemble piétonnier qui se prolonge sur la dalle du [Localité 10]. Elle évoque ainsi les nombreux commerces et services à proximité des locaux loués : plus de 25 restaurants, brasseries ou points de restauration rapide, cinéma, salle de spectacle et de concerts (le Liberté), bibliothèque et lieux d’exposition (Les [Localité 8] libres), lieux associatifs (centre culturel et résidence d’artiste [18] et espaces de coworking dont la Cantine du Numérique qui a ouvert en 2011), ainsi que la création de la cité universitaire [17] en juin 2016, qui accueille de nombreux étudiants,

— le quartier a connu un important développement des transports, avec à proximité, une station de métro, une station de taxis, une station Vélostar et au moins quatre arrêts de bus, soulignant que depuis novembre 2009, les stations Charles de Gaulle sous l’esplanade De Gaulle bénéficient d’un accès direct par un sous-terrain au centre commercial les Trois Soleils. Elle ajoute que cette offre de transport collectif et en particulier la nuit a été grandement améliorée par la création de 2 lignes nocturnes (augmentée à 5 depuis 2021) et une ligne de métro qui dessert les quartiers étudiants de la ville vers le quartier du [Localité 10].

Elle observe que le déménagement du Cinéma Cineville en septembre 2019, soit postérieurement à la période à prendre en considération, est indifférent, comme la création d’un nouveau pôle des nuits rennaises sur le mail [Localité 15] Mitterrand, qui n’a été achevé qu’en 2018.

Elle rappelle que la commission de conciliation des baux commerciaux, s’est prononcée en faveur d’un déplafonnement du loyer de la discothèque.

Elle conteste l’affirmation du preneur selon laquelle le quartier serait en totale déshérence, relevant que le site d’information 35.agendaculturel.fr décrit l’activité du 1988 Live Club, enseigne de la société Ouest Discothèques relève le bilan positif de l’établissement. Elle note que le chiffre d’affaires de la discothèque n’a connu aucune baisse relative à une déperdition de clientèle. Elle fait observer que le constat d’huissier établi à la demande de l’intimée le 25 juin 2021 à 22h45, quinze minutes avant l’instauration d’un couvre-feu est pour le moins malhonnête et ne peut être significatif.

La société Ouest Discothèques estime au contraire qu’aucun motif ne justifie un déplafonnement.

Elle affirme que les locaux ne sont pas monovalents, une telle monovalence nécessitant deux conditions à remplir :

— des locaux construits en vue d’une seule utilisation ou affectés par des aménagements à une seule utilisation,

— des locaux ne pouvant être affectés à un autre usage sans réalisation de travaux importants.

Elle soutient que la société Soredic ne rapporte pas cette preuve.

Elle rappelle que les locaux sont actuellement exploités à titre de discothèque et de salle de concert. Elle indique que l’existence d’une seule entrée ne fait pas échec à l’utilisation des locaux en journée pour une autre activité, les locaux pouvant être divisés pour qu’une partie soit réservée à l’activité de discothèque la nuit et l’autre à une activité de bar, restaurant, de salles de conférence, de projection …

Elle indique que l’ancien exploitant des lieux expose que les locaux étaient anciennement occupés à l’étage supérieur par un restaurant gastronomique, au rez-de-chaussée par un restaurant grill et à l’étage inférieur par une supérette.

Elle souligne que l’expert M. [K] admet que les locaux pourraient être affectés à une autre utilisation sans nécessité de travaux importants et onéreux touchant la structure de l’immeuble.

S’agissant d’une prétendue modification notable des facteurs de commercialité, elle la conteste.

Elle relève que la société Soredic ne démontre pas qu’une telle modification aurait eu une incidence notable sur son commerce.

Elle objecte que les arguments tenant à l’existence de nombreux commerces et activités qui ne sont ouverts que de jour, sont inopérants au regard d’une activité de discothèque.

Elle affirme ne pas bénéficier d’un emplacement privilégié, comparé à des secteurs du centre ville telles que les [Adresse 24] et [Adresse 28] et relève que contrairement aux discothèques La suite et L’Espace qui sont sur des axes passants, elle ne bénéficie d’aucune visibilité pour les passants.

Elle soutient par ailleurs que le secteur dans lequel elle est implantée subit depuis plusieurs années une perte d’achalandage très nette et produit deux constats d’huissier de 2020.

Selon elle l’augmentation de la population étudiante, dont une étude relève que 54 % des étudiants rencontrent des difficultés financières ne peut être une modification notable des facteurs de commercialité, et ce d’autant que la fréquentation de bars de nuits se situent essentiellement au nord de la Vilaine et principalement entre la [Adresse 23] et la [Adresse 21].

Elle ajoute que la dalle du [Localité 10] est un endroit peu fréquenté et peu sécurisé, cette zone étant un des bastions de la délinquance rennaise, une telle insécurité décourageant les clients de se rendre jusqu’à ses locaux.

Elle cite le rapport d’expertise de M. [X] qui retient que rien n’étaye de façon satisfaisante une quelconque demande de déplafonnement.

Enfin, elle ajoute que le parking Charles de Gaulle compense la fermeture du parking du Champ de Mars, que le complexe Gaumont compense la fermeture du cinéma Cineville, et que la réouverture du Liberté n’est pas un événement notable puisque la majorité des concerts ont lieu au Musikal, de sorte que ces modifications n’ont eu aucune incidence sur son commerce.

Si le chiffre d’affaires n’a pas à être pris en compte, elle souligne qu’une évolution favorable peut témoigner d’une incidence favorable de la modification des facteurs locaux de commercialité et qu’en l’espèce il a connu une baisse importante entre 2008 et 2016.

Elle demande donc de confirmer le jugement qui écarte un déplafonnement.

Les rapports en date du 30 mars 2020 de l’expert M. [K] désigné par le juge des loyers le 20 mai 2019, ou en date du 4 septembre 2019 de M. [X] mandaté par la société Ouest Discothèque, discuté contradictoirement dans le cadre de l’instance, apportent des éléments utiles aux débats.

* sur le caractère monovalent des locaux loués

Aux termes de l’article L 145- 33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L 145-36 du code de commerce, en son premier aliéna dispose :

Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’État.

L’article R 145-10 du même code (article 23-8 du décret du 30 septembre 1953) énonce :

Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

L’existence d’une monovalence des locaux justifie donc qu’il soit fait exception à la règle du plafonnement du loyer.

Ces dispositions ne s’appliquent que si les locaux sont aménagés de manière à constituer une exploitation unique concernant une même clientèle. (Civ. 3e, 30 juin 2004, no 03-12.811) et s’il est impossible d’affecter les locaux dans leur état initial à une autre destination sans des travaux importants ou des transformations coûteuses (Civ, 3e, 8 mars 2005 n° 03.20.336).

Il est pertinemment relevé par le premier juge que la société Soredic qui se prévaut de la monovalence des locaux pour solliciter le déplafonnement n’a communiqué aucun usage observé dans la branche d’activité considérée pour étayer sa demande de fixation de loyer, n’argumentant cette prétention que par référence à la valeur locative, à laquelle le juge ne recourt qu’à défaut d’existence de tels usages. Pas davantage devant la cour, la société Soredic n’expose quels sont les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Au demeurant et alors que pèse sur la société Soredic la preuve de la monovalence des locaux, il convient de relever que les seuls plans des lieux ne peuvent suffire à démontrer que les locaux remplissent les conditions de la monovalence ci-dessus rappelées et d’ajouter que M. [M] [K], expert, indique page 33 que 'les locaux servent à l’exploitation d’une discothèque avec organisation de concerts; ils sont principalement exploités sur deux niveaux (rez-de-chaussée et 1er sous-sol, avec trois salles ayant chacune ses toilettes et sa salle fumeurs. Au regard de la configuration des lieux, ils pourraient être affectés à une autre utilisation (bar, bar de nuit, restaurant) sans nécessité de travaux importants et onéreux touchant la structure de l’immeuble.'

La jurisprudence relative à la situation de la salle de spectacle du Bataclan, n’est pas transposable en l’espèce, alors que pour cette salle, il a été relevé, ce qui ne ressort en l’espèce d’aucune pièce probante, que 'la transformation des locaux pour l’exercice d’une autre activité nécessiterait des travaux de grande ampleur et très coûteux'.

Le caractère monovalent des locaux donnés à bail n’est donc pas établi.

La cour approuve le premier juge en ce qu’il écarte ce moyen pour justifier un déplafonnement.

— sur la modification des facteurs locaux de commercialité

L’article L 145-34 du code de commerce dispose:

À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques

À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

L’article R 145-6 du code de commerce énonce :

Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Le premier juge rappelle à raison que la modification de ces facteurs doit intervenir au cours du bail expiré soit en l’espèce être intervenue entre le 1er janvier 2008 et le 1er janvier 2017, avoir été notable et avoir été favorable au commerce considéré, et donc à la société Ouest Discothèques.

Toutes les modifications postérieures au 1er janvier 2017 ne peuvent donc être valablement prises en considération. Les éléments en faisant état sont donc écartés.

* sur l’évolution de la population étudiante

L’expert M. [K] indique page 33 de son rapport :

'l’augmentation de la population étudiante à [Localité 26] constitue une modification pouvant influer sur la fréquentation de la discothèque, activité qui s’adresse à une clientèle jeune'.

Le rapport [Localité 26] Métropole 'chiffres clés’ 2017 fait apparaître que sur la période 2010-2015, les effectifs d’étudiants ont augmenté de 15,6 %.

L’intimée produit cependant une étude relative aux conditions de vie des étudiants en 2016, de laquelle il ressort un accroissement conséquent des difficultés financières des étudiants (54 % des étudiants). Un article de presse mentionne également qu’un rapport de l’IGAS remis au Premier ministre le 26 janvier 2015 révèle qu’entre 2011 et 2012, le taux de pauvreté des étudiants a augmenté, passant de 18,9 % à 19,11 %. Ces éléments viennent nécessairement temporiser l’impact de l’évolution de la population étudiante sur la période, qui ne peut être considéré comme une modification notable.

* sur l’évolution des commerces et services

L’activité de la société Ouest Discothèques étant une activité nocturne, la présence de commerces ou de services ouverts en journée ne peut constituer une amélioration notable des facteurs de commercialité. L’expert M. [K] souligne ainsi que la Bibliothèque Les [Localité 8] Libres (inaugurée en 2006 de surcroît, avant la période de référence) les lieux associatifs n’ont pas ou peu d’impact sur l’activité d’une discothèque. Il en est de même des commerces ou des espaces de coworking, ou des restaurants et brasseries dont il n’est pas démontré qu’ils restent ouverts tard le soir. La cour relève ainsi que M. [X], expert, précise que le restaurant Mac Donald du Columbia qui ferme à minuit, ne profite guère au commerce de la société Ouest Discothèques.

La création de la cité universitaire [17] pendant la période de référence, dont M. [K] indique qu’elle peut accueillir 178 étudiants n’apparaît au regard des observations précédentes quant aux facultés financières des étudiantes, n’avoir eu, comme souligné par l’expert, qu’un impact mesuré sur l’activité concernée.

S’agissant du Liberté, si M. [X] précise que sa réouverture est intervenue en novembre 2009 (après rénovation d’une salle omnisport inaugurée en 1961), cet expert ajoute que depuis 2006, l’essentiel des concerts importants se déroulent au Musikhall à [Localité 7], ce qui peut modérer l’impact de l’augmentation des flux générés par cette salle de spectacle à proximité des locaux loués.

En ce qui concerne les cinémas, M. [X] note que le cinéma le Gaumont a ouvert en novembre 2008 et que la fermeture du cinéma Cineville est intervenue en septembre 2019, soit postérieurement à la période de référence, de sorte qu’il est à tort prétendu que l’ouverture du premier compense la fermeture du second. Ainsi M [K] admet que l’ouverture du cinéma Le Gaumont (13 salles et 2 800 fauteuils avec création de restaurants est de nature à drainer des flux importants dans l’environnement proches de la discothèque.

* sur l’évolution des moyens de transport

L’expert M. [K] indique page 33 de son rapport :

— le parking sous-terrain Charles de Gaulle qui a ouvert progressivement entre mars 2007 et janvier 2009, compense la perte de stationnement aérien sur l’esplanade et ne constitue pas une modification des facteurs locaux de commercialité de nature à impacter l’activité de la discothèque, qui bénéficie par ailleurs de la proximité du parking [Localité 10],

— la mise en place, au cours du bail de stations de vélos en libre-service n’est pas de nature à impacter l’activité de la discothèque, dont la clientèle n’utilise pas ou très peu ce mode de transport,

La société Soredic ne produit aucune pièce permettant d’affirmer que durant la période 2008-2016, le quartier a vu se créer une station de taxi, quatre arrêts de bus, des lignes nocturnes, puisque seule est justifiée la création de 5 nouvelles lignes de nuit en 2020, soit après la période de référence. Le rapport précité des données 2017 de la métropole rennaise fait certes état d’une fréquentation accrue de 4,8 % des transports du réseau Star depuis 2015, mais ces données ne donnent aucune indication sur l’évolution particulière des stations et fréquentations du quartier concerné.

Si la société Soredic précise que depuis novembre 2009, la station [9] sous l’esplanade De Gaulle bénéficie d’un accès direct par un souterrain au centre commercial les Trois Soleil, il est rappelé par M. [X] que cette station [9] existe depuis mars 2002, soit avant la période de référence.

* sur l’incidence favorable sur le commerce de la société Ouest Discothèques

Si, entre 2008 et 2009, l’aménagement de la [Adresse 19] avec le nouveau cinéma Gaumont et l’ouverture du Liberté peuvent être considérés comme des modifications notables des facteurs de commercialité, favorisant notamment, un afflux de personnes à proximité des locaux loués, elles ne peuvent constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer que si elles ont eu une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

Le chiffre d’affaires du locataire ne fait pas partie des éléments à prendre en considération pour apprécier la modification positive ou négative des facteurs locaux de commercialité. En effet, selon la formule consacrée « le bailleur n’est pas l’associé du locataire », le locataire ne peut espérer faire échec au déplafonnement par la seule preuve d’une baisse de ses recettes, alors que son chiffre d’affaire dépend aussi, notamment, de ses capacités de gestion, ainsi que de la qualité de son accueil et de ses produits. Inversement le bailleur ne peut tirer argument de bons résultats, la conséquence d’un impact favorable de la modification des facteurs de commercialité, lesquels peuvent trouver leur cause dans les choix de gestion du preneur, comme l’illustre par exemple un article de presse paru du 20 mars 2020 au sujet de l’établissement de la société Ouest Discothèques rapporte : 'ce week-end les lettres 'Pym’s' ne trôneront plus à l’entrée de la boîte de nuit. Désormais les danseurs se rendront au '1888 live club'. Un changement de nom qui entérine le virage musical entamé en 2013. Depuis quatre ans, l’association homonyme investit chaque semaine une ou plusieurs salles du Pym’s pour des concerts de jazz, de funk, ou de hip-hop, ainsi que des soirées électros qui rencontrent un succès grandissant'.

L’incidence de l’évolution des facteurs locaux de commercialité doit s’apprécier in concreto. On ne peut donc ignorer d’autres facteurs d’évolution de la dynamique du quartier, telle que l’insécurité grandissante. Ainsi, la société Ouest Discothèques produit aux débats un rapport d’évaluation pour la ville de [Localité 26], sur le thème de la vidéosurveillance et la prévention de la délinquance, basé sur des entretiens et observations sur le terrain réalisés en 2015 et 2016 soit pendant la période de référence. Ce rapport confirme l’argument développé par l’intimé quant au fait que la dalle du [Localité 10] sur laquelle se situe son commerce est un endroit peu fréquenté ou l’est par des marginaux, est peu sécurisé et constitue un endroit ou se développe la délinquance rennaise. La cour note que dans cette étude, il est ainsi précisé que 'lors d’une enquête d’opinion réalisée en 2013 dans la zone du [Localité 10], 57 % des personnes-visiteurs répondaient que la vidéoprotection est un outil sûrement ou très sûrement utile à la résolution des affaires judiciaires, et que 78 % des commerçants interrogés en étaient convaincus.' ; l’existence de cette délinquance sur la dalle du Colombier est de plus avérée par l’examen réalisé, par l’auteur de ce rapport, du registre des réquisitions d’images adressées à la police en 2014 et 2015, pour des catégories d’actes très divers (viol, extorsion avec arme, vol en réunion, bagarre, dégradations de biens), lesdits actes délictueux étant commis en majorité la nuit (entre minuit et 6h) et les zones les plus visées étant les [Adresse 25]/[Adresse 29], la [Adresse 11] et la [Adresse 20].'

Ainsi, la cour considère que la modification des facteurs de commercialité survenue durant la période de référence n’a pu avoir une incidence favorable sur le commerce de la société Ouest Discothèques, confrontée dans le même temps à une augmentation de l’insécurité du quartier, de nature à diriger les afflux de passants vers d’autres pôles d’attractivité nocturnes du centre ville davantage sécurisés, d’autant que, de surplus, l’expert M. [X] relève par exemple que l’ouverture d’une autre discothèque la Suite à l’été 2010 sur une surface de 900 m² était de nature à diluer la clientèle.

La cour confirme le jugement qui déboute la société Soredic de sa demande de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

— sur la valeur locative

La cour ne peut suivre, au regard ce qui précède la demande formée par la société Soredic de fixation du loyer, par application d’un déplafonnement.

Le montant du loyer plafonné, calculé en appliquant l’indice des loyers commerciaux s’apprécie, selon l’expert M. [K] au 1er janvier 2017 à la somme de 132 043,09 euros HT par an. Ce loyer plafond n’est pas contesté.

Dès lors, ce montant a été justement retenu par le premier juge, en application de l’article L 145-34 du code de commerce, sans qu’il y ait lieu d’examiner les arguments des parties portant sur la valeur locative du bien, excédant en tout état de cause, selon elles, ce montant.

Le jugement est confirmé.

— sur les frais irrépétibles

La société Soredic succombant en son appel est condamnée à payer à la société Ouest Discothèques une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et supportera les dépens d’appel, étant précisé que les dispositions du jugement relatives au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Constate que le litige porte sur la fixation du loyer pour la période du 1er janvier 2017 au 30 mai 2023 ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Soredic à payer à la société Ouest Discothèques la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Soredic aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente