COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

N° 2025 / 131

N° RG 23/11306

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL26M

[E] [O] épouse [W]

C/

[C] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Christophe COUTURIER

M^e Pierre-Yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 25 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-00291.

APPELANTE

Madame [E] [O] épouse [W]

née le 29 Juin 1977 à [Localité 6] (83), demeurant [Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e Christophe COUTURIER, membre de la SCP COUTURIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

Monsieur [C] [G]

né le 27 Août 1958 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pierre-Yves IMPERATORE, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Geoffrey BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet le 1er janvier 2020, Madame [E] [O] épouse [W] a donné à bail d’habitation à Monsieur [C] [G] un appartement meublé de type 2 situé [Adresse 5], pour une durée de trois ans, moyennant un loyer de base de 870 euros.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception datée du 12 janvier 2022, la bailleresse a donné congé à son locataire pour le 31 décembre 2022, date d’échéance du bail, afin de reprendre l’appartement pour y loger son père adoptif M. [T] [F].

Monsieur [G] s’étant néanmoins maintenu dans les lieux, une sommation interpellative lui a été délivrée le 20 janvier 2023, à laquelle il a répondu qu’il restait dans l’attente de l’attribution d’un logement social.

Par acte du 27 mars 2023, Madame [O] a assigné Monsieur [G] à comparaître devant le tribunal de proximité de Fréjus pour entendre ordonner son expulsion et obtenir paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le défendeur a opposé à cette action :

— la nullité de l’assignation pour défaut d’indication du fondement de la demande,

— la requalification du contrat en bail de locaux non-meublés,

— et la nullité du congé pour non-respect du délai légal de préavis.

Par jugement rendu le 25 juillet 2023, le tribunal a :

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation,

— requalifié le contrat en bail de locaux non-meublés,

— prononcé la nullité du congé,

— débouté en conséquence la demanderesse des fins de son action,

— et condamné celle-ci aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu d’une part que l’inventaire du mobilier joint au contrat de bail ne mentionnait pas l’ensemble des éléments visés à l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Il a considéré d’autre part que l’erreur affectant le délai de préavis n’avait pas eu d’incidence sur la validité du congé dès lors que celui-ci avait été délivré plus de six mois avant l’échéance du bail, mais en revanche a relevé d’office l’absence de remise de la notice d’information prescrite à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [E] [O] a relevé appel de cette décision le 1er septembre 2023. Par conclusions récapitulatives notifiées le 7 février 2025, elle fait valoir :

— que le logement était bien équipé de l’ensemble du mobilier prévu par la loi,

— qu’en toute hypothèse, le premier juge a justement relevé que la mention d’un délai de préavis erroné n’avait pas eu d’incidence sur la validité du congé,

— que la remise d’une notice d’information n’est pas obligatoire dans le cadre d’un bail meublé, et qu’en tout état de cause la nullité du congé ne peut être prononcée pour ce motif qu’à charge pour le locataire de démontrer l’existence d’un grief, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— et que M. [G], qui s’était vu proposer l’attribution d’un logement social dès la fin de l’année 2022, n’a pas renvoyé le dossier nécessaire à l’instruction de sa candidature.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation, mais de l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

— d’ordonner l’expulsion de M. [G] et de tous occupants de son chef du logement qu’il occupe désormais sans droit ni titre, sous peine d’une astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt,

— de condamner l’intimé à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 14 février 2025, Monsieur [C] [G] soutient de son côté :

— que le mobilier mis à sa disposition était insuffisant,

— que le congé est nul pour défaut d’indication de la durée légale du préavis applicable aux locations non-meublées,

— que la nullité est également encourue pour défaut de remise de la notice d’information, qui lui a effectivement porté grief,

— et que des soucis familiaux l’ont empêché d’accomplir les formalités administratives préalables à l’attribution d’un logement social.

Il demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de condamner l’appelante à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2025.

DISCUSSION

Sur la qualification du bail :

En vertu de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments qu’il doit comporter est fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

En cas de contestation, il incombe au bailleur d’établir que les locaux loués étaient effectivement meublés conformément à la loi, cette preuve pouvant être rapportée par tous moyens lorsque l’inventaire dressé à la conclusion du bail n’est pas exhaustif.

En l’espèce, l’inventaire dressé contradictoirement par les parties mentionnait la présence d’un lit, d’une parure de couette, d’une table, de quatre chaises, d’un réfrigérateur, d’une plaque de cuisson, d’une ménagère de cuisine et d’étagères de rangement.

Madame [O] établit en outre, par la production d’une attestation de la société FONCIA GRAND BLEU, que l’appartement est équipé de volets-persiennes, c’est à dire d’un dispositif d’occultation des fenêtres.

En revanche, il n’est pas démontré que le logement était équipé d’un four, de luminaires et du matériel d’entretien ménager, contrairement aux prescriptions du décret susvisé.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a requalifié le contrat en bail de locaux non-meublés, soumis aux dispositions du titre premier de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé :

Suivant l’article 15 de la loi précitée, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le congé notifié par Madame [O] le 12 janvier 2022 se référait au délai de trois mois applicable aux locations meublées. Toutefois, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que cette erreur n’avait pas eu d’incidence sur la validité de l’acte dès lors que celui-ci avait été délivré plus de six mois avant l’échéance du bail, tombant le 31 décembre 2022.

Ce même texte prévoit d’autre part qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement, dont le contenu est déterminé par un arrêté du 13 décembre 2017.

Au cas présent, il est constant que cette notice n’a pas été jointe au congé. Cependant, une telle omission n’emporte la nullité de l’acte qu’à charge pour le locataire de démontrer l’existence d’un grief; or Monsieur [C] [G] n’établit pas qu’il a pu se méprendre sur l’étendue de ses droits ou de ses obligations, et il résulte au contraire de la sommation interpellative qui lui a été délivrée le 20 janvier 2023 qu’il s’est maintenu dans les lieux en toute connaissance de cause dans l’attente de l’attribution d’un logement social.

Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a annulé le congé, auquel il convient au contraire de rendre son plein effet.

Sur la demande en dommages-intérêts :

L’ancien locataire qui se maintient dans les lieux au-delà de la date d’effet d’un congé régulier commet une faute civile dont il doit réparation au propriétaire. Celle-ci prend généralement la forme d’une indemnité d’occupation correspondant peu ou prou à la valeur locative du bien.

En l’espèce, la somme de 10.000 euros réclamée par Madame [O], rapportée à la durée d’occupation illicite du logement par M. [G], n’excède pas la valeur de l’indemnité d’occupation à laquelle elle aurait pu prétendre, de sorte qu’il convient de faire entièrement droit à cette demande.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité de l’assignation et requalifié le contrat de location en bail de locaux non-meublés,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Valide le congé pour reprise notifié le 12 janvier 2022,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [C] [G] et de toutes personnes de son chef des lieux qu’il occupe désormais sans droit ni titre au [Adresse 3],

Dit que faute d’avoir libéré les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement, l’intéressé sera redevable d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour de retard,

Condamne Monsieur [C] [G] à payer à Madame [E] [O] épouse [W] une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne l’intimé aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE