COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025 / 222

N° RG 23/00830

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKUB4

[G] [E]

[B] [N] épouse [E]

C/

Syndicat des copropirétaires de la résidence [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Danielle DEOUS

M^e Audrey PASQUALI-CERNY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 24 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01219.

APPELANTS

Monsieur [G] [E]

né le 1er Juin 1955 à [Localité 3], demeurant Résidence [Adresse 4]

Madame [B] [N] épouse [E]

née le 03 Octobre 1971 à [Localité 3], demeurant Résidence [Adresse 4]

représentés par M^e Danielle DEOUS, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉE

Syndicat des copropirétaires de la résidence [Adresse 4] à [Localité 5] – [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL CABINET IMMO 2M, dont le siège social est [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice domicilié de droit audit siège

représentée par M^e Audrey PASQUALI-CERNY, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

L’ensemble immobilier en copropriété dénommé résidence [Adresse 4], sis [Adresse 2] à [Localité 5], a été successivement géré par plusieurs syndics professionnels, le dernier en date étant le cabinet IMMO 2 M, qui a succédé au cabinet [J] à compter du 10 septembre 2016.

Par exploits d’huissier délivrés le 10 février 2022, le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic en exercice, a assigné les époux [G] [E] et [B] [N] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Toulon pour les entendre condamner à lui payer la somme principale de 6.317,87 € au titre du solde débiteur de leur compte individuel de répartition de charges provisoirement arrêté au 24 décembre 2021, outre 500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

En cours d’instance, le syndicat a ramené le montant de sa demande principale à 6.022,12 € sur la foi d’un nouveau décompte arrêté au 8 juillet 2022.

En défense, les époux [E] ont conclu au rejet de ces prétentions, faisant valoir qu’ils contestaient le solde de reprise comptable de l’ancien syndic et qu’ils s’acquittaient régulièrement des appels de fonds émis par le syndic actuel. Ils se sont portés reconventionnellement demandeurs d’une somme de 170,68 € au titre de la répétition d’un trop perçu et de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement rendu le 24 novembre 2022, le tribunal a :

— condamné solidairement les époux [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 6.022,12 € au titre du solde débiteur de leur compte individuel de répartition de charges provisoirement arrêté au 8 juillet 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice,

— débouté le syndicat de sa demande accessoire en dommages-intérêts,

— débouté les époux [E] de leurs demandes reconventionnelles,

— et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [E] ont interjeté appel de cette décision le 11 janvier 2023 et notifié le 16 mars 2023 des conclusions aux termes desquelles ils soutiennent :

— que les comptes des exercices 2012, 2013, 2015 et 2016 n’ont jamais été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle a mandaté au contraire le cabinet IMMO 2 M pour introduire une action en responsabilité à l’encontre des précédents syndics, qui est toujours pendante,

— qu’aucune pièce ne justifie de l’exigibilité d’un solde antérieur de 6.192,80 € porté au débit de leur compte individuel le 25 juin 2018,

— et que le tribunal de Toulon s’est prononcé en ce sens dans deux précédentes instances opposant le syndicat à d’autres copropriétaires.

Ils demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions et de le condamner à leur verser une somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, outre leurs entiers dépens et 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique notifiées le 15 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice le cabinet IMMO 2 M, soutient pour sa part :

— que si les comptes de l’exercice 2016 n’ont pas été approuvés en raison de nombreuses irrégularités, ceux des exercices antérieurs l’ont en revanche été, sachant que le compte individuel des époux [E] est débiteur depuis 2012,

— que le premier juge a retenu à bon droit que l’approbation des comptes de l’exercice 2017 emportait confirmation de la reprise du solde antérieur dû par les époux [E], tel qu’il figurait dans le grand livre à la date du 1er juillet 2016,

— et qu’il incombe aux appelants d’engager une procédure à l’encontre des précédents syndics s’ils entendent contester cette créance.

Il conclut à la confirmation du jugement déféré et réclame en sus paiement d’une somme de 3.000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mai 2025.

DISCUSSION

Il résulte des pièces produites aux débats que le compte individuel de répartition de charges des époux [E] a fonctionné à l’équilibre à compter de la désignation du cabinet IMMO 2 M dans les fonctions de syndic, et qu’il est devenu débiteur du seul fait de la reprise d’un solde antérieur de 6.192,80 € figurant dans le grand livre tenu par le cabinet [J].

Or, à l’occasion de l’assemblée générale du 7 janvier 2017, le cabinet IMMO 2 M avait informé les copropriétaires de son refus de reprendre la comptabilité tenue par son prédécesseur, la qualifiant de problématique et incohérente. Il précisait ainsi que le premier exercice comptable commencerait le 10 octobre 2016 pour se terminer le 31 décembre 2017, et qu’il n’y aurait aucune répartition ni aucun apurement des charges pour l’année civile 2016.

La résolution n° 3 votée le 30 juin 2018 portant approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2017 ne vaut pas approbation des comptes des exercices antérieurs, et il n’est produit aucune délibération portant approbation des comptes 2012, 2013, 2015 et 2016.

Dans ces conditions, le nouveau syndic ne pouvait valablement décider d’imputer sur le compte des époux [E] le solde antérieur figurant dans la comptabilité tenue par son prédécesseur, et il ne saurait être demandé à ces derniers d’agir contre le cabinet [J] pour contester le bien fondé de cette créance, sauf à renverser la charge de la preuve.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de débouter le syndicat des copropriétaires des fins de son action.

En outre, l’action engagée par le syndicat, en méconnaissance de deux précédentes décisions apparemment définitives rendues les 8 et 21 avril 2021 par le tribunal de Toulon dans des instances l’opposant à d’autres copropriétaires, revêt un caractère abusif et a occasionné aux époux [E] un préjudice moral qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 € à chacun d’entre eux.

L’intimé doit être enfin condamné aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par les appelants.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] des fins de son action,

Le condamne à verser à Monsieur [G] [E] et à Madame [B] [N] épouse [E] une somme de 500 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

Condamne le syndicat aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à verser aux époux [E] une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE