COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 MAI 2026

N° RG 25/04600 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XK7K

AFFAIRE :

[R] [X]

C/

[W], [J] [Y]

[B] [N], [L] [D] ép [Y]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 28 Octobre 2024 par le Président du TJ de [Localité 1]

N° RG : 24/00419

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 15/05/2026

à :

M^e Marie pierre LEFOUR, avocat au barreau de CHARTRES, 29

M^e Vincent RIVIERRE, avocat au barreau de CHARTRES, 21

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [R] [X]

née le 15 août 1956 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Marie pierre LEFOUR de la SCP ODEXI AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000029 – N° du dossier 58463

APPELANTE

****************

Monsieur [W], [J] [Y]

né 24/06/1968 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [B], [N], [L] [D] épouse [Y]

née 01/06/1969 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Vincent RIVIERRE de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 – N° du dossier 241434

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente

Monsieur Ulysse PARODI, Vice-Président placé, faisant fonction de Conseiller

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Marion SEUS,

Greffier, lors du prononcé de la décision: Madame Lorine CAVALLI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 13 mai 2023 M. [W] [Y] et Mme [B] [D] épouse [Y] ont vendu à Mme [R] [X], un bien immobilier sis [Adresse 3] [Localité 3].

Se plaignant de désordres, Mme [X], par acte de commissaire de justice délivré le 14 juin 2024, a fait assigner en référé M. [Y] et Mme [Y] aux fins d’obtenir principalement une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance contradictoire rendue le 28 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a :

— renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

— ordonné une expertise au contradictoire des parties au présent litige et désigné en qualité d’expert : M. [S] [K], [Adresse 4] [Localité 7]. : 06.08.80.78.93 [Courriel 1],

— dit que l’expert aura pour mission, les parties régulièrement convoquées ainsi que leurs conseils, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:

— prendre connaissance de tous documents utiles à la résolution du présent litige,

— se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 8], après y avoir convoqué les parties et leurs conseils, entendre toutes personnes qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— dire que si l’immeuble en cause fait l’objet de désordres invoqués par la demanderesse au titre de l’humidité importante constatée au niveau du parquet stratifié de la véranda et du défaut d’extraction insuffisante des bouches de la VMC, dans l’affirmative, les décrire dans leur nature, leur ampleur et leurs conséquences, en déterminer les causes et indiquer à quelle date ils se sont révélés,

— à cet égard, indiquer si les désordres étant préexistants à la vente ou en germe, apparents ou cachés, s’ils étaient décelables par l’acquéreur et s’ils pouvaient être connus des vendeurs,

— dire les désordres allégués sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou si l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminuent l’usage et le cas échéant dans quelle proportion,

— décrire les travaux de reprise à entendre pour y remédier, en chiffrer le coût,

— fournir toutes indications sur la durée prévisible de cette réfection, ainsi que sur les préjudices accessoires qu’elle pourrait entraîner, tels que privation ou limitation de jouissance,

— donner son avis sur les préjudices subis par la demanderesse,

— répondre à tout dire ou réquisitions des parties,

— donner tous éléments techniques permettant ultérieurement à la juridiction saisie de se prononcer sur la nature des désordres relevés, les responsabilités encourues, ainsi que sur les préjudices subis par la requérante,

— faire toutes observations qui lui paraîtront utiles à la solution du litige,

— désigné le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement,

— dit que l’expert devra tenir informé ce magistrat de l’exécution de sa mission et de toute difficulté qu’il pourrait rencontrer pour l’accomplir, et qu’il devra déposer son rapport dans les huit mois de sa saisine,

— dit que l’expert pourra recourir en cas de besoin, à l’assistance d’un sapiteur après en avoir informé le magistrat chargé du contrôle des expertises,

— dit que l’expert soumettra aux parties un pré-rapport et leur impartira un délai d’au moins quatre semaines pour remettre leurs dires à l’issue duquel il déposera son rapport définitif,

— qu’il devra déposer son rapport dans les huit mois de sa saisine vie le logiciel Opalexe s’il l’utilise ou sous la forme papier si ce n’est pas le cas,

— subordonné l’exécution de l’expertise au versement à la régie d’avances et de recettes du tribunal de ce siège (par chèque de banque libellé à l’ordre de TJ Chartres Relie AV REC, par Mme [X] d’une avance de 3 000 euros dans les deux mois de la décision,

— dit qu’à défaut de versement avant cette date, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— dit qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert nous soumettra et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire,

— dit que dans le but de limiter les frais d’expertise, a invité les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure à utiliser la voie dématérialisée via l’outil Opalexe. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord express et préalable de l’ensemble des parties,

— condamné Mme [X] aux dépens,

— rappelé que l’ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— rejeté le surplus de demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 22 juillet 2025, Mme [X] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes et limité la mission de l’expert aux désordres afférents à l’humidité importante constatée au niveau du parquet stratifié de la véranda et du défaut d’extraction insuffisant des bouches de la VMC.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 septembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [X] demande à la cour, de :

'- infirmer l’ordonnance de référé en date du 28 octobre 2024 en ce qu’elle a exclu de la mission de l’expert les questions relatives au défaut d’évacuation des WC et du flexible non conforme

de la fosse septique,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— étendre la mission d’expertise confiée à M. [S] ordonnée par la présidente du tribunal judiciaire de Chartres le 28 octobre 2024 aux questions relatives au défaut d’évacuation des WC et du flexible non conforme de la fosse septique,

— constater que la décision à intervenir est exécutoire par provision,

— condamner Mme et M [Y] à régler à Mme [X] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mme et M. [Y] aux entiers dépens.

Faisant grief à l’ordonnance d’avoir exclu de la mission confiée à l’expert les griefs relatifs au défaut d’évacuation des WC et au flexible non conforme de la fosse septique, Mme [X] soutient que ces désordres préexistaient à la vente et étaient connus des vendeurs.

Elle considère que leur réalité est établie par le rapport d’expertise amiable du 26 janvier 2024, le diagnostic du 30 août 2023, le 'passage caméra’ du 2 décembre 2024 et le nouveau contrôle réalisé par les services de la communauté de communes du 10 février 2025 qui conclut à la non-conformité de l’installation pour cause de dysfonctionnement majeur.

Elle ajoute qu’il ressort de mails échangés avec l’ancien locataire qui occupait la maison avant que celle-ci ne soit vendue, que M. [Y] était au courant du problème d’évacuation des WC et qu’il fallait régulièrement faire appel à une entreprise pour déboucher la fosse septique.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 23 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme et M. [Y] demandent à la cour, de :

'- confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 28 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Chartres, et notamment en ce qu’elle a:

— rejeté le surplus des demandes et limité la mission de l’expert aux désordres afférents à l’humidité importante constatée au niveau du parquet stratifié de la véranda et du défaut d’extraction insuffisant des bouches de la VMC,

en conséquence,

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire et si par extraordinaire la cour de céans venait infirmer l’ordonnance rendue le 28 octobre 2024 par le président du tribunal judiciaire de Chartres:

— prendre acte que Mme et M. [Y] émettent les plus vives protestations et réserves d’usages sur les demandes formulées par Mme [X],

en tout état de cause :

— condamner par provision Mme [X] à payer à Mme et M. [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner par provision Mme [X] aux entiers dépens toutes taxes comprises.

Sollicitant la confirmation de l’ordonnance, M. et Mme [Y] contestent l’existence d’un motif légitime à voir étendre la mesure d’expertise aux questions afférentes à la mauvaise évacuation des eaux au niveau des WC et aux nuisances olfactives liées au flexible non conforme de la fosse septique.

Contestant le défaut d’évacuation, ils font valoir que la vidange de la fosse septique a été réalisée avant la vente, le 26 avril 2023, date à laquelle l’écoulement des eaux était correct ; que le 'passage caméra’ ne permet pas de caractériser un quelconque désordre et son antériorité par rapport à la vente ; que les courriels émanant de leur ancien locataire, expulsé de la maison suite à des impayés de loyers, ne sont aucunement probants ; que le juge des référés a parfaitement motivé son ordonnance, dès lors qu’il apparaît que la mesure sollicitée est inutile et vouée à l’échec.

S’agissant du flexible non conforme, ils relèvent que le grief allégué tenant à des odeurs nauséabondes vient en contradiction avec le diagnostic de contrôle réalisé deux ans après la vente, le 10 février 2025 ; que l’anomalie tenant à l’écrasement du tuyau n’était pas mentionné dans le diagnostic établi avant la vente ; et que le précédent diagnostic de la communauté de commune du 6 septembre 2022, qui identifiait bien la ventilation secondaire, concluait à la conformité de l’installation.

Ils ajoutent que Mme [X] n’apporte aucun élément nouveau qui viendrait prouver qu’ils avaient une quelconque connaissance des désordres allégués ; qu’ils disposent d’un rapport d’expertise contradictoire daté du 31 janvier 2024, établi par leur propre expert, qui leur est favorable ; que Mme [X] et son époux ont visité le bien à six reprises avec l’agent immobilier puis quatre fois supplémentaires avec le propriétaire ; et qu’il y a eu de nombreux échanges entre les parties avant la vente.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mission dévolue à l’expert

Aux termes de l’article 145 alinéa 1 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ces dispositions suppose que soit constatée la possibilité d’un procès non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution pourrait dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Le demandeur n’a pas à démontrer le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’expertise est sollicitée ou l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais doit toutefois justifier de la véracité des éléments rendant crédibles les griefs allégués et plausible le procès en germe.

Il est rappelé, par ailleurs, que le juge des référés n’a pas à ce prononcer à ce stade de la procédure sur le bien-fondé ou même l’opportunité d’un tel procès éventuel.

En l’espèce, Mme [X] produit :

— un rapport d’expertise amiable contradictoire daté du 26 janvier 2024 qui conclut à un défaut d’évacuation du WC vers la fosse septique (constat de 'stagnation’ lors de la mise en charge du réseau) et à l’installation non conforme de la ventilation de la fosse septique (tuyau flexible écrasé ne permettant pas l’évacuation des odeurs) ;

— le rapport d’intervention d’un technicien d’assainissement, le 2 décembre 2024, ayant effectué un 'passage caméra', et qui retient : 'notre technicien s’est rendu compte lors de cette intervention que le réseau avait une contre-pente qui nous a posé des problèmes pour la visibilité du réseau étant donné la stagnation et les matières déposées dans la conduite d’évacuation’ ;

— le rapport de contrôle établi par les services de la communauté de communes le 10 février 2025 qui conclut à la non-conformité de l’installation pour cause de dysfonctionnement majeur ('lors du contrôle, une contre pente entre le té de visite EV et la fosse a été constaté, provoquant un défaut d’écoulement et une stagnation d’eau usées dans le tuyau avant la fosse. De plus la réalisation semble non conforme aux vues de l’absence de sable et du type de tuyau utilisé'(sic)).

Les intimés remettent en cause la réalité des désordres allégués ou leur antériorité à la vente en s’appuyant sur leur propre rapport d’expertise contradictoire, daté du 2 février 2024, qui écarte la responsabilité des vendeurs, compte tenu de l’absence de mention d’une quelconque anomalie mentionnée dans le diagnostic établi par la communauté de communes avant la vente, le 6 septembre 2022, et la vidange de la fosse réalisée en avril 2023, date à laquelle l’écoulement était correct.

Etant rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de se prononcer sur la réunion des conditions de fond de l’action susceptible d’être engagée, mais seulement d’apprécier la plausibilité d’un procès en lien avec les griefs allégués, force est de constater que les éléments versés aux débats, qui s’appuient sur de multiples constatations objectives tenant à l’existence de désordres dans le bien acheté, rendent crédibles les griefs allégués et plausible le procès éventuel sur l’opportunité duquel la présente juridiction n’a pas vocation à prendre position.

En outre, bien que l’acte de vente comporte une clause de nature à exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés, il est constant qu’une telle clause peut être écartée s’il est établi que le vendeur avait connaissance du vice. Or, aucun élément ne vient à l’évidence écarter la possibilité que les vendeurs avaient connaissance du vice, étant observé que l’appelante produit le témoignage d’un ancien locataire affirmant que M. [Y] était informé de la mauvaise évacuation des WC.

Ainsi, nonobstant l’appréciation qui devra être portée par le juge du fond sur les éléments de preuve produits par Mme [X] propres à établir la mauvaise foi des vendeurs, il reste qu’à ce stade le procès éventuel n’apparaît pas manifestement voué à l’échec.

Mme [X] justifie ainsi d’un motif légitime à l’organisation d’une mesure d’expertise incluant les désordres allégués ; mesure d’instruction au demeurant utile au vu des investigations complémentaires qu’elle implique, les pièces versées aux débats étant pour certaines contradictoires quant aux conséquences à en tirer.

L’ordonnance entreprise sera réformée en conséquence.

Le pourvoi en cassation n’ayant pas d’effet suspensif, la demande de Mme [X] tendant à voir assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire apparaît sans objet. De même, la cour étant appelée à se prononcer sur les prétentions des parties, à savoir les demandes en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux, il n’y a pas lieu de 'prendre acte’ que M. et Mme [Y] émettent 'les plus vives protestations et réserves d’usages’ sur les demandes formulées par Mme [X], en ce qu’il ne s’agit pas d’une prétention.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie'.

Il résulte de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte dans tous les cas de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il est rappelé que 'la partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens de l’article 700 du même code’ (2ème civ., 10 févr. 2011, n° 10-11.774).

En conséquence, l’ordonnance querellée sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Les dépens d’appel resteront à la charge de Mme [X], demanderesse à la mesure d’expertise, sans que l’équité commande de faire droit à la demande de M. et Mme [Y] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance sauf en ce que rejetant le surplus des demandes, elle a exclu de la mission d’expertise les désordres invoqués par Mme [X] au titre du défaut d’évacuation des WC et du flexible non-conforme de fosse septique,

Statuant à nouveau du chef infirmé, dans cette limite,

Dit que la mission d’expertise confiée à M. [S] s’étend dans les mêmes termes que ceux énoncés par l’ordonnance du 28 octobre 2024 aux désordres invoqués suivants :

— défaut d’évacuation du WC vers la fosse septique ;

— flexible non-conforme en lien lié à la ventilation de la fosse septique.

Y ajoutant,

Condamne Mme [R] [X] aux dépens d’appel,

Rejette les autres demandes.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Lorine CAVALLI, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, La Présidente,