COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2025

N° 2025 / 172

N° RG 23/02951

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK3CN

[Z] [D]

C/

S.A.R.L. COPROGEST

Syndicat des copropriétaires VILLA BEAUSOLEIL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Emilie FARRUGIA

M^e Olivier CASTELLACCI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 03 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/02751.

APPELANTE

Madame [Z] [D]

née le 26 Décembre 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie FARRUGIA, avocat au barreau de NICE

INTIMÉES

S.A.R.L. COPROGEST

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège si [Adresse 1]

Syndicat des copropriétaires VILLA BEAUSOLEIL sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la SARL COPROGESTgestion immobilière Magnan, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentés par M^e Olivier CASTELLACCI, membre de la SELARL NMCG AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Suivant exploits d’huissier du 16 juin 2021, Madame [Z] [W] épouse [D] et la société civile immobilière BLF IMMOPLUS, copropriétaires au sein de la VILLA BEAUSOLEIL, sise [Adresse 2], ont assigné le syndicat des copropriétaires dudit immeuble et son syndic la société COPROGEST à comparaître devant le tribunal judiciaire de Grasse pour entendre annuler l’assemblée générale tenue le 31 janvier 2021 dans son ensemble, ou subsidiairement la résolution n° 13 relative à l’installation d’un système de sécurité 'Vigik’ en remplacement du 'digicode’ commandant l’ouverture de la seconde porte d’accès à l’immeuble.

Les requérantes réclamaient également paiement d’une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Elles ont été intégralement déboutées par un jugement rendu le 3 janvier 2023, qui les a en outre condamnées aux dépens ainsi qu’à verser à chacun des défendeurs une somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Seule Madame [Z] [D] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 21 février 2023 au greffe de la cour.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 avril 2023, elle fait d’abord valoir, s’agissant de l’irrégularité de l’assemblée qui s’est tenue par correspondance :

— que le syndic a omis d’inscrire l’une de ses demandes à l’ordre du jour,

— et que la copie de son bulletin de vote ne lui a pas été transmise pour vérification, en dépit de ses réclamations.

S’agissant de l’irrégularité de la résolution n° 13, elle soutient :

— que la modification du système de sécurité aboutit à fermer totalement l’immeuble sans possibilité d’ouverture de la porte à distance, en contravention avec l’article 26-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— que le nouveau dispositif est incompatible avec l’exercice d’une activité professionnelle dans l’immeuble et discriminatoire à l’égard des personnes à mobilité réduite dont elle fait partie,

— et que cette décision constitue un abus de droit puisqu’elle est uniquement destinée à lui nuire en empêchant l’accès du personnel médical à son appartement.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau :

— d’annuler l’assemblée générale tenue le 31 janvier 2021 dans son ensemble,

— à défaut, d’annuler la résolution n° 13 votée au cours de cette assemblée,

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— et de condamner les intimés aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son syndic la société COPROGEST ont pris des conclusions communes notifiées le 3 juillet 2023, aux termes desquelles ils sollicitent la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et réclament en outre chacun paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel.

Ils font valoir :

— que l’appelante est irrecevable à poursuivre l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble dès lors qu’elle a voté en faveur de certaines résolutions,

— que le système de sécurité par 'digicode’ s’est avéré défaillant,

— que son remplacement n’a pas aggravé la situation de Madame [D], puisque l’ouverture de la première porte était déjà commandée par un badge 'Vigik',

— que l’immeuble est exclusivement destiné à l’habitation,

— que l’article 26-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été abrogé par une loi du 13 juillet 2006,

— que la résolution litigieuse a été régulièrement adoptée à la majorité prévue à l’article 25 g,

— qu’il n’appartient pas aux juges de se livrer à un contrôle en opportunité,

— et que l’abus de droit ou l’intention de nuire ne sont aucunement démontrés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 avril 2025.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble :

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.

Suivant une jurisprudence bien établie, les copropriétaires ayant voté en faveur de certaines décisions ne sont pas fondés à poursuivre l’annulation de l’assemblée dans son ensemble. Or en l’espèce Madame [Z] [D] a voté en faveur des résolutions n° 1, 2, 4, 6, 11, 12, 17, 18, 19, 20 et 21 adoptées lors de l’assemblée du 31 janvier 2021, de sorte que sa demande est irrecevable.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 13 :

L’article 26-2 de la loi du 10 juillet 1965 auquel se réfère l’appelante a été abrogé par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006.

Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, soit le 1er juin 2020, les dispositions applicables figurent désormais à l’article 25 g, aux termes duquel sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.

En l’espèce, il est constant que la VILLA BEAUSOLEIL est exclusivement destinée à un usage d’habitation, de sorte que la fermeture des portes ne peut affecter l’exercice d’une activité professionnelle de la part de l’un des résidants.

D’autre part, le syndicat des copropriétaires fait justement valoir que le remplacement du 'digicode’ existant (c’est à dire d’une serrure électronique commandée par un code secret à composer sur un pavé numérique) par un badge 'Vigik’ (c’est à dire une clé électronique) n’a pas aggravé la situation des personnes à mobilité réduite, ni plus particulièrement celle de Madame [D], dans la mesure où il s’agit dans les deux cas de dispositifs qui ne commandent pas l’ouverture de la porte à distance, mais permettent de restreindre l’accès à des visiteurs préalablement autorisés.

Il n’en serait autrement que si le syndic avait reçu pour instruction de limiter le nombre de badges attribués à chaque résidant, ce qui n’est pas allégué par l’appelante, laquelle dispose d’ores et déjà de plusieurs badges 'Vigik’ distribués aux professionnels de santé intervenant à son domicile.

Il convient en outre de souligner que l’article L 272-1 du code de la sécurité intérieure oblige les syndics d’immeubles à laisser accéder les services d’incendie et de secours d’urgence, lesquels disposent pour ce faire d’un badge électronique universel.

Enfin, il se déduit des motifs qui précèdent que la résolution litigieuse n’institue aucun traitement discriminatoire à l’encontre de certains copropriétaires et ne procède d’aucune intention de nuire à l’appelante.

Le jugement entrepris sera donc intégralement confirmé par substitution de motifs.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne Madame [Z] [W] épouse [D] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’à verser aux intimés, pris solidairement, une somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE