N° RG 23/01766 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O2LU

Décision du

Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond

du 09 février 2023

RG : 18/12661

ch n°3 cab 03 C

[H]

[U] ÉPOUSE [H]

C/

Syndic. de copro. SDC IMMEUBLE [Adresse 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 28 Janvier 2025

APPELANTS :

M. [X] [H]

né le 02 Avril 1970 à [Localité 10] (ITALIE)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Mme [F] [M] [U] épouse [H]

née le 11 Mars 1969 à [Localité 11] (972)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par M^e Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON, toque : 1106

ayant pour avocat plaidant M^e Sandra FUHRMANN de la SELARL FUHRMANN AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 860

INTIMEE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la Régie JANIN & Cie dont le siège social est sis

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocat au barreau de LYON, toque : 1431

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 17 Octobre 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 Novembre 2024

Date de mise à disposition : 28 Janvier 2025

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 12 avril 2017, M. [X] [H] et Mme [F] [U] épouse [H] ont acquis un lot au sein d’un immeuble en copropriété situé à [Localité 9], composé d’un appartement de deux pièces au cinquième étage et des 5/1000èmes des parties communes générales.

Après avoir réalisé des travaux dans leur lot, M. et Mme [H] ont été autorisés par un arrêté du maire de [Localité 8], porté à la connaissance du syndic de l’immeuble le 6 juin 2017, « sous réserve expresse du droit des tiers, à réaliser un changement d’usage d[u] local d’habitation […] en location meublée de courte durée […]. Ce changement d’usage est accepté sous réserve qu’il n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’il ne conduise à aucun désordre pour le bâti ».

Soutenant que ce changement de destination constitue une infraction au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon qui, par une ordonnance de référé du 13 août 2018, a condamné M. et Mme [H] à lui payer la somme de 2 138,40 euros pour la remise en état des parties communes et rejeté la demande de cessation d’activité fondée sur le risque de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite.

Le 13 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires a assigné M. et Mme [H] devant le tribunal de grande instance de Lyon, devenu le tribunal judiciaire de Lyon, sollicitant à titre principal qu’il leur soit fait injonction de cesser l’activité de location meublée de courte durée.

Par jugement du 9 février 2023, le tribunal a :

— déclaré recevables les pièces 15, 16, 18 et 19 produites par le syndicat des copropriétaires;

— constaté que le règlement de copropriété de l’immeuble fait interdiction à tous les copropriétaires de mettre leur bien à la location en meublé ;

— enjoint à M. et Mme [H] de mettre fin à toute location en meublé de leur bien ;

— condamné M. et Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros par manquement dûment constaté à l’injonction qui leur est faite de mettre fin à toute location en meublé de leur bien ;

— rejeté la demande de publication de la présente décision ;

— condamné M. et Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux de référé ;

— dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au pro’t de la SELARL Goumot Neymon représentée par M^e Alexandra Goumot Neymon ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 2 mars 2023, M. et Mme [H] ont relevé appel du jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 23 novembre 2023, ils demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— constate que le règlement de copropriété de l’immeuble fait interdiction à tous les copropriétaires de mettre leur bien à la location en meublé,

— leur enjoint de mettre fin à toute location en meublé de leur bien,

— les condamne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros par manquement dûment constaté à l’injonction qui leur est faite de mettre fin à toute location en meublé de leur bien,

— les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamne aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux de référés,

— dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL Goumot Neymon représentée par M^e Alexandra Goumot Neymon.

Et statuant de nouveau,

A titre principal,

— juger que le règlement de copropriété de l’immeuble autorise la location meublée sous réserve de « ne pas nuire à la bonne tenue de la maison ni à sa bonne réputation »,

— juger qu’en louant leur lot en meublé, ils ne nuisent ni à la bonne tenue de la maison, ni à sa bonne réputation,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire, si l’interprétation donnée par le juge de première instance de la clause en cause était confirmée,

— déclarer d’office non écrite la clause du règlement de copropriété faisant purement et simplement interdiction à toute location « en meublé », en raison de son caractère abusif, la restriction au droit des copropriétaires (de la possibilité de louer leur bien en location meublé) n’étant justifiée ni par la destination de l’immeuble (lequel est à usage mixte), ni par la protection des droits des autres copropriétaires,

En conséquence,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire, si les condamnations retenues en première instance étaient confirmées,

— juger que l’interdiction de toute location en meublé sera effective dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à venir, sans astreinte,

— si une astreinte est prononcée, la limiter à la somme de 200 euros par manquement dûment constaté par constat d’huissier/commissaire de justice à compter du délai d’un mois suivant la signification de la décision à venir, pendant trois mois,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes contraires,

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir ordonner en tant que de besoin la publication de la décision à intervenir au service des hypothèques de [Localité 8] compétent comme irrecevable, la cour n’étant pas saisie d’un appel incident,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, juger qu’ils seront dispensés de participer aux frais engendrés par la présente procédure et ses suites.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

rejetant toutes fins, moyens et conclusions adverses,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,

Y ajoutant,

— condamner M. et Mme [H] à lui payer la somme de 6 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner en tant que de besoin la publication de la décision à intervenir au service des hypothèques de [Localité 8] compétent,

— condamner M. et Mme [H] aux entiers dépens de référé et de fond, incluant les frais de constat d’huissier, distraits au profit de la SELARL Goumot Neymon représentée par M^e Alexandra Goumot Neymon, avocat sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à voir « juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Aucune des parties ne sollicitant l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré recevables les pièces 15, 16, 18 et 19 produites par le syndicat des copropriétaires, ce chef de dispositif est irrévocable.

1. Sur l’injonction de mettre fin à l’activité de location meublée de courte durée

M. et Mme [H] font valoir essentiellement que :

— le règlement de copropriété autorise, tant aux étages qu’au rez-de-chaussée, les hôtels, les locations en meublés et les commerces, sous la seule réserve qu’ils ne nuisent pas à la bonne tenue et à la réputation de l’immeuble ;

— la motivation retenue par le juge du fond est contraire aux règles de français qui précisent que lorsqu’il y a plusieurs sujets déterminés par « aucun », le verbe s’accorde généralement au singulier ; en outre, la phrase en cause ne contient aucune ponctuation, renforçant d’autant leur analyse ;

— les termes de la clause sont clairs et précis en ce qu’ils autorisent expressément « les locations en meublés », sous réserve de « ne pas nuire à la bonne tenue de la maison ni à sa bonne réputation » ;

— aucune nuisance ou atteinte « à la bonne tenue de la maison » ni à sa « bonne réputation» n’a jamais été démontrée par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— il ressort du texte stricto sensu du règlement de copropriété et de la configuration de l’immeuble que l’activité de mise en location meublée pour une courte durée est interdite ;

— cette activité est contraire à la destination principale de l’immeuble, sa configuration, et ses équipements sécuritaires ;

— le premier juge a parfaitement analysé la clause ; les copropriétaires ont entendu réserver les étages à une destination d’habitation, à l’exception des professions libérales, sous certaines réserves ; cette volonté a été réaffirmée par l’adoption en assemblée générale d’un règlement intérieur ;

— la clause de restriction destinée à limiter les nuisances ne peut s’appliquer qu’aux commerces qui sont autorisés au rez-de-chaussée de l’immeuble ;

— l’activité de location meublée de courte durée constitue en elle-même une violation du règlement de copropriété car aucune activité commerciale n’est autorisée dans les étages de l’immeuble ;

— l’activité est source de nuisances pour les occupants de l’immeuble, qui excédent ce qui est normalement tolérable.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 8, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Et selon l’article 9 de ladite loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

La liberté étant le principe, les clauses du règlement de copropriété restreignant l’usage d’un lot sont interprétées strictement (3e Civ., 22 mai 2012, n° 11-10.032) et peuvent être déclarées non écrites si elles vont au-delà de ce qui est nécessaire au respect de la destination l’immeuble (3e Civ., 8 juin 2011, n° 10-15.891, Bull. 2011, III, n° 97). Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination l’immeuble.

Les juges du fond apprécient souverainement l’atteinte des droits aux autres copropriétaires ou à la destination d’immeubles (3e Civ., 8 mars 2018, n° 14-15.864 ; 3e Civ., 13 septembre 2018, n° 17-22.172).

La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire, est souverainement apprécié par les juges du fond, par référence aux actes, à la situation et aux caractéristiques propres de l’immeuble.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 7 février 1924 stipule en son article 1er que :

« 3°. – Aux étages pourront être exercées seules les professions libérales et à l’exception de régies, cabinets d’affaires, marchands de fonds, professeurs de musiques, perception d’impôts.

Il ne pourra jamais être établi aussi bien au rez-de-chaussée qu’aux étages :

(')

d) aucun hôtel meublé ou locations en meublés ni aucun commerce qui puisse [nuire] à la bonne tenue de la maison ni à sa bonne réputation (') ».

En premier lieu, l’activité exercée par M. et Mme [H] dans l’immeuble n’étant accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier (fourniture de linge de maison et de serviettes de bain, service de ménage optionnel), cette activité n’est pas de nature commerciale (en ce sens, 3e civ., 25 janvier 2024, pourvoi n° 22-21.455).

En deuxième lieu, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il ne peut être tiré de la construction même de la phrase et de l’emploi du verbe « pouvoir » au singulier la preuve que la condition de possibles nuisances ou d’atteintes à la bonne réputation de l’immeuble est attachée seulement à l’usage commercial des locaux et non à la location meublée.

La cour relève en effet, d’une part, qu’alors que l’article énonce huit séries d’activités ou d’établissements interdits (les paragraphes a) à g)), les hôtels meublés, locations en meublés et commerces susceptibles de nuire à la bonne tenue de la maison et à sa réputation font l’objet d’un même paragraphe, d’autre part, que l’absence de virgule avant les mots « ni aucun commerce » conduit à retenir que la réserve tenant à l’absence de nuisance s’applique tant aux commerces qu’aux hôtels meublés et locations en meublés.

Il en résulte que le règlement de copropriété n’interdit pas l’établissement au rez-de-chaussée et aux étages de locations en meublés, sous réserve qu’elles ne nuisent pas « à la bonne tenue de la maison ni à sa bonne réputation ».

Or, force est de constater que le syndicat des copropriétaires n’établit pas que l’activité des appelants serait de nature à causer de telles nuisances. En effet, il se contente de verser aux débats quatre attestations de trois résidents de l’immeuble, dont il convient de relever :

— d’une part, qu’elle sont anciennes de plusieurs années, la plus ancienne étant datée du 7 décembre 2018 et la plus récente du 4 janvier 2021,

— d’autre part, que l’une d’elles ne fait état d’aucune nuisance (attestation de Mme [W]) et que les trois autres dénoncent des événements isolés et anciens (attestations de Mme [G] et M. [V] faisant état de nuisances, notamment sonores, dans le logement loué ou la cage d’escalier aux dates suivantes : nuits des 1er et 3 décembre 2018 et nuit du 1er janvier 2021).

Ces quelques pièces sont insuffisantes pour démontrer que l’activité exercé par M. et Mme [H] dans l’immeuble est de nature à nuire à la bonne tenue de l’immeuble et à sa réputation.

En dernier lieu, il ne peut être retenu que cette activité serait contraire à la destination de l’immeuble, alors que le règlement de copropriété n’impose pas un caractère strictement et exclusivement résidentiel à l’occupation de l’immeuble et qu’il autorise l’affectation des étages à l’exercice de professions libérales, lesquelles sont susceptibles d’entraîner des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat des copropriétaires.

Au vu de ce qui précède, il convient :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté que le règlement de copropriété de l’immeuble fait interdiction à tous les copropriétaires de mettre leur bien à la location en meublé, enjoint à M. et Mme [H] de mettre fin à toute location en meublé de leur bien et condamné ces derniers à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros par manquement dûment constaté à l’injonction qui leur est faite ;

— et, jugeant à nouveau, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir condamner M. et Mme [H] à cesser toute infraction au règlement de copropriété et leur enjoindre sous astreinte de ne plus exercer d’activité de location de meublée de courte durée dans leur lot n° 10,

— enfin, de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de publication de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Compte tenu de la solution donnée au litige en appel, le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est condamné aux dépens de première instance et d’appel, et à payer à M. et Mme [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ces derniers sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il rejette la demande de publication de la décision,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes,

Le condamne à payer à M. [X] [H] et Mme [F] [U] épouse [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamne aux dépens de première instance et d’appel,

Dispense M. [X] [H] et Mme [F] [U] épouse [H] de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure.

La greffière, La Présidente,