COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/ 267

Rôle N° RG 22/00624 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIV46

[G] [O]

C/

[R] [F]

[U] [I] épouse [F]

[K] [L]

S.A. SERENIS ASSURANCES

Syndicat [Adresse 1]

S.A.R.L. CABINET ICA GESTION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Guillaume DANAYS

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Marie-pierre HEINTZE LE DONNE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 15 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 16/13450.

APPELANTE

Madame [G] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/011104 du 07/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume DANAYS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 3]

Madame [U] [I] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistés de M^e Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Andréa PEREZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Maître [K] [L] mandataire judiciaire est pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la SARL Cabinet Ica Gestion, anciennement immatriculée au RCS Marseille sous le numéro 331 703 967 Radiée le 18 novembre 2016 , désigné aux fonctions de mandataire ad hoc avec mission de représenter la SARL Cabinet Ica Gestion dans le cadre de la procédure l’opposant à Madame [O] Par ordonnance du président du tribunal de commerce de Marseille du 12 juillet 2019 rectifiée le 13 septembre 2019 , demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Marie-Pierre HEINTZE LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE-LE DONNE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

S.A. SERENIS ASSURANCES RCS de Romans et SA au capital de 16 422 000 euros, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Marie-Pierre HEINTZE LE DONNE de l’ASSOCIATION LE DONNE – HEINTZE-LE DONNE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

Syndicat [Adresse 1] représenté par son Administrateur Provisoire, Mr [H] [Q], dont le siège social est [Adresse 6]

Assigné le 16 mars 2022 à personne habilitée, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND-AZAÏS, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. CABINET ICA GESTION

Représenté par Maître [K] [L], mandataire judiciaire, sis [Adresse 4], agissant en vertu d’une ordonnance de Monsieur le Président du tribunal de commerce de Marseille en date du 12 juillet 2019, rectifiée suivant ordonnance du 13 septembre 2019, l’ayant désigné en qualité de mandataire ad’hoc avec mission de représenter la SARL CABINET ICA GESTION, radiéee du RCS le 18/11/2016, demeurant [Adresse 7]

Assignée le 11 mars 2022 à personne habilitée

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] est propriétaire du lot n°8 (appartement au 1er étage) au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1] et de la jouissance commune des lots n°7 et 9 dudit immeuble (cour et watercloset de la cour).

Monsieur et Madame [F] sont propriétaires des lots n°4, 5 et 6 du bâtiment A de la copropriété (appartements au 1er étage et local).

La SARL CABINET ICEA GESTION a exercé les fonctions de syndic de copropriété à compter du 24 juin 1993, le CABINET LAGIER ayant pris la suite à compter du 1er juillet 2015.

Se plaignant de l’appropriation par Monsieur et Madame [F] des combles situés au-dessus de leurs lots, Madame [O] saisissait le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir une expertise laquelle demande était rejetée selon ordonnance rendue le 08 janvier 2016.

Suivant acte de commissaire de justice du 14 novembre 2016, Madame [O] a assigné devant le tribunal judiciaire de Marseille Monsieur et Madame [F], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice afin de voir constater l’appropriation par les époux [F] des parties communes de l’immeuble du fait de l’aménagement des combles sans droit ni autorisation, constater que le cabinet ICA GESTION, ancien syndic de copropriété avait commis plusieurs fautes personnelles dans l’accomplissement de sa mission, condamner les époux [F] à procéder au rétablissement des lieux dans leur état primitif sous astreinte et à lui verser la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral.

Elle demandait également que soit retenue la responsabilité délictuelle du cabinet ICA GESTION et de prononcer la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 8.000 € en réparation du préjudice moral subi ainsi que la condamnation solidaire de celui-ci avec les époux [F] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [O] dénonçait l’assignation à Maître [K] [L], mandataire ad hoc de la SARL CABINET ICA GESTION, le 24 octobre 2019.

Par ordonnance du 19 novembre 2019, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille ordonnait la jonction des procédures.

L’affaire était évoquée à l’audience du 20 avril 2021

Madame [O] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur et Madame [F] concluaient au débouté des demandes de Madame [O] et à la condamnation de cette dernière à des dommages et intérêts pour procédure abusive outre une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à Marseille représenté par son syndic en exercice le Cabinet ALUGIER SARL et le CABINET ICA GESTION demandait au tribunal de débouter Madame [O] de ses demandes et de la condamner au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu’à une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA SERENIS ASSURANCES, intervenant volontaire en sa qualité d’assureur responsabilité civile de la SARL CABINET ICA GESTION concluait au débouté des demandes de Madame [O] et sollicitait la condamnation de cette dernière au paiement de dommages et intérêts ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, elle demandait au tribunal de constater que sa garantie n’était mobilisable que pour la période allant du 1er janvier 2004 au 30 juin 2015 et de condamner le syndicat des copropriétaires et les époux [F] à la relever et la garantir.

Maître [L] mandataire ad hoc de la SARL CABINET ICA GESTION, ne constituait pas avocat.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 15 juin 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

*reçu l’intervention volontaire de la SA SERENIS ASSURANCES ;

*déclaré recevable l’action de Madame [O] ;

*débouté Madame [O] de toutes ses demandes ;

*mis hors de cause la SA SERENIS ASSURANCES ;

*rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par Monsieur [F], Madame [F], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1] et de la SA SERENIS ASSURANCES ;

*dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile en faveur de Monsieur et Madame [F], du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] et de la SA SERENIS ASSURANCES ;

*condamné Madame [O] aux dépens recouvrés en matière d’aide juridictionnelle ;

*autorisé Maître BENSA à faire application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

*rejeté la demande d’exécution provisoire.

Suivant déclaration au greffe en date du 14 janvier 2022, Madame [O] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit :

— déboute Madame [O] de toutes ses demandes ;

— mis hors de cause la SA SERENIS ASSURANCES ;

— condamne Madame [O] aux dépens recouvrés en matière d’aide juridictionnelle ;

— autorise Maître BENSA à faire application de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— rejette la demande d’exécution provisoire.

Par ordonnance d’incident en date du 6 septembre 2022, le juge de la mise en état de la chambre 1-5 de la cour d 'appel d’Aix-en- Provence a :

*constaté le désistement d’incident de la SA SERENIS ASSURANCES selon conclusions notifiées déposées le 9 juin 2022.

*dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

*dit que les dépens de l’incident suivront le sort de l’instance principale

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire en exercice Monsieur [Q], Cabinet MERCURY demande à la cour de :

*confirmer le jugement entrepris ;

*débouter Madame [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner Madame [O] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis et pour les procédures abusives engagées,

*condamner Madame [O] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Madame [O] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 1] fait valoir que Madame [O] ne rapporte nullement la preuve de ce que les combles litigieux seraient des parties communes, ajoutant qu’au regard de la configuration des lieux, ces combles ne pourraient être qualifiés que de parties privatives.

Il soutient que les demandes de Madame [O] de voir désigner un expert-géomètre chargé de modifier l’état descriptif de division ont bien été portées à l’ordre du jour de deux assemblées générales, contrairement à ce qu’elle allègue, demandes qui ont d’ailleurs été acceptées.

Il indique avoir dû exposer des frais en vue de la désignation du Cabinet GEOS aux fins de satisfaire aux demandes de Madame [O], des frais dans le cadre de la procédure de référé engagée par Madame [O] aux fins de voir désigner un géomètre expert alors que le syndicat avait adopté la résolution suivant laquelle le Cabinet GEOS avait été mandaté, ainsi que des frais pour cette présente procédure engagée pour demander une remise en état des lieux.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er juin 2022, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur et Madame [F] demandent à la cour de :

*confirmer la décision rendue en ce qu’elle a débouté Madame [O] de ses demandes ;

*condamner Madame [O] au paiement de la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive ;

*condamner Madame [O] à leur verser à chacun la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Madame [O] aux entiers dépens distraits au profit de la SCI BADIE-SIMON-THIBAUD-JUSTON au titre de l’article 699 du Code de procédure civile.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur et Madame [F] font valoir que, comme il résulte des attestations produites, l’annexion reprochée date de 1976 alors qu’ils ont acquis leurs lots le 13 juin 1991.

Ils considèrent que l’action de l’appelante , quand bien même elle serait une action réelle, est prescrite puisqu’il s’est écoulé plus de 30 ans entre 1976 et le jour de l’assignation.

Ils ajoutent que les combles auxquels seul un copropriétaire peut avoir accès sont considérés comme des parties privatives, les demandes de Mame [O] ne pouvant dés lors prospérer.

Enfin ils sollicitent la condamnation de cette dernière à des dommages et intérêts considérant que le caractère tardif de sa demande traduit une intention de nuire manifeste.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 mars 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de ses prétentions, Madame [O] demande à la cour de :

Sur la forme,

*déclarer son appel recevable ;

Sur le fond,

*infirmer tous les chefs de jugement critiqués du jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 15 juin 2021 (RG n° 16/13450) dont appel, et ;

*dire et juger l’appel incident des époux [F], s’il est déclaré recevable, infondé ;

Statuant à nouveau,

*constater l’appropriation par les époux [F] des parties communes de l’immeuble du fait de l’aménagement des combles sans droit ni autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 1] ;

*constater que la SARL CABINET ICA GESTION, pris en sa qualité d’ancien syndic de la copropriété du [Adresse 1], a commis plusieurs fautes personnelles dans l’accomplissement de sa mission de nature à engager sa responsabilité délictuelle envers Madame [G] [O] ;

Y faisant droit,

*condamner les époux [F] à procéder au rétablissement des lieux dans leur état primitif à leurs frais exclusif au plus tard dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et dont la cour d’appel se réservera la liquidation ;

*condamner les époux [F] à verser à Madame [O] la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi ;

*condamner solidairement (ou in solidum) la SARL CABINET ICA GESTION en sa qualité d’ancien syndic et son assureur responsabilité la SA SERENIS ASSURANCES à verser à Madame [O] la somme de 8.000 euros en réparation du préjudice moral ;

*débouter l’ensemble des défendeurs de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

*rejeter l’appel incident des époux [F] et dire infondées, toutes les demandes, fins et conclusions des époux [F] ;

*condamner solidairement (ou in solidum) les époux [F], la SARL CABINET ICA GESTION en sa qualité d’ancien syndic et son assureur responsabilité la SA SERENIS ASSURANCES ou toute autre partie succombante, à verser à Madame [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative a’ l’aide juridictionnelle et de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance et de l’instance d’appel

*condamner solidairement (ou in solidum) les époux [F], la SARL CABINET ICA GESTION en sa qualité d’ancien syndic et son assureur responsabilité la SA SERENIS ASSURANCES ou toute autre partie succombante aux entiers dépens, de première instance et d’appel, distraits au profit de Maître Guillaume DANAYS, sous sa due affirmation de droit qu’il en a été fait l’avance ;

*ordonner l’exécution provisoire de la décision a’ intervenir dans toutes ses dispositions.

A l’appui de ses demandes, Madame [O] fait valoir que le règlement de copropriété (page 7, §2) indique que les charpentes et la toiture sont considérées comme des parties communes.

Elle rappelle que la jurisprudence considère comme partie commune les combles servant a’ la réparation de la toiture de l’immeuble, peu important a’ cet égard que la trappe d’acce’s se situe dans l’appartement d’un copropriétaire, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle soutient que les époux [F] ont procédé a’ une annexion illégale de parties communes sous combles postérieurement a’ l’acquisition de leurs lots en 1983 et 1991, si bien qu’elle est bien fondée a’ solliciter sous astreinte le rétablissement des lieux dans leur état primitif pour mettre fin a’ l’appropriation de combles communs, et ce d’autant plus qu’elle a participé aux appels de charges concernant les travaux de rénovation et d’isolation de la toiture et de la charpente de l’immeuble, lesquels ont directement bénéficié aux époux [F].

Elle dénonce l’inertie du syndic qui n’a jamais pris les mesures qui s’imposaient pour faire respecter le règlement de copropriété par les époux [F] malgré ses signalements, et estime que celui-ci a mené a’ son encontre une campagne de dénigrement en procédant a’ des agressions verbales, intimidations et propos désobligeants.

Elle ajoute qu’il n’est aucunement rapporté par les époux [F] le caractère abusif de ses demandes judiciaires dans le cadre de la présente procédure.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, la SA SERENIS ASSURANCES et Maître [L] mandataire ad hoc de la SARL CABINET ICA GESTION demandent à la cour de :

A titre principal,

*confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Par conséquent,

*débouter Madame [O] de son appel et de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions formulés à l’encontre de la SARL CABINET ICA GESTION pris en la personne de Maître [L] et de la SA SERENIS ASSURANCES ;

A titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement :

A titre principal,

*débouter Madame [O] de son appel et de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions formulés à l’encontre de la SARL ICA GESTION prise en la personne de Maître [L] et de la SA SERENIS ASSURANCES en jugeant que la SARL CABINET ICA GESTION n’a commis aucun manquement et qu’au surplus il n’existe aucun lien de causalité entre la faute imputée à l’agence et le préjudice allégué ;

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de l’agence,

*faire application des conditions de la police d’assurance conclue entre la SARL CABINET ICA GESTION et la SA SERENIS ASSURANCES mobilisable uniquement pour la période allant du 1er janvier 2004 au 30 juin 2015 qui :

— rendent opposables aux tiers qui invoquent le bénéfice de la police d’assurance, les exceptions contractuelles,

— excluent la garantie des dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré,

— excluent la garantie si l’assuré s’est rendu coupable de menaces,

— fixent une franchise contractuelle de 10 % du montant des dommages et intérêts dans la limite de 7.600 euros au bénéfice de la SA SERENIS ASSURANCES,

*condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, et les époux [F] à relever et garantir indemne la SA SERENIS ASSURANCES ;

*réduire à de plus justes proportions les montants sollicités ;

En tout état de cause,

*condamner Madame [O], et subsidiairement tout succombant, à verser à la SA SERENIS ASSURANCES et à la SARL CABINET ICA GESTION, prise en la personne de Maître [L], es qualité de mandataire judiciaire, la somme de 5.000 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Madame [O] en tous les frais et dépens de la présente procédure.

A l’appui de leurs demandes, la SA SERENIS ASSURANCES et Maître [L] mandataire ad hoc de la SARL CABINET ICA GESTION font valoir que l’action de Madame [O] est prescrite, qu’il s’agisse d’une action personnelle ou réelle.

Ils soutiennent que la photo que cette dernière produit à l’appui de ses demandes ne contient aucune information susceptible de préciser sa date, librement fixée par la partie adverse à l’année 1980, ce qui ne change rien au caractère largement prescrit de son action exercée pour la première fois en 2015, soit 35 années après la date invoquée.

Ils font valoir que les combles dont il est question ne sont accessibles que par le logement des époux [F], de sorte qu’ils constituent incontestablement une partie privative.

Ils indiquent que, contrairement à ce que prétend l’appelante , ses demandes ont été valablement portées à l’ordre du jour des assemblées générales du 13 février 2006, du 6 février 2014 et du 3 juin 2015.

Ils soulignent que la plainte qu’elle a déposée le 26 février 2016, classée sans suite en 2018, démontre le manque de sérieux criant des allégations adverses et la volonté de dolosive de Madame [O].

Ils considèrent que le présent litige repose en réalité sur des relations conflictuelles entre copropriétaires et non sur une quelconque faute de l’ancien syndic, si bien que son assurance n’aura pas vocation à voir sa garantie mobilisée.

Par ailleurs , ils relèvent que les dommages invoqués ne sont pas démontrés, pas plus que le lien avec l’état de santé de Madame [O], et que la somme réclamée a été arbitrairement chiffrée.

Ils estiment que si la cour devait considérer que le syndic avait commis une faute dans l’exercice de ses fonctions, la garantie de la SA SERENIS ASSURANCES ne pourrait alors intervenir que dans les limites définies dans ses conditions générales, mais en aucun cas elle ne pourrait être mobilisée s’il venait à être avéré que le gérant de l’agence ICA GESTION s’était rendu coupable de menaces à l’égard de l’appelante

Toutefois la SA SERENIS ASSURANCES soutient qu’en tout état de cause, tant le syndicat que les époux [F] devront être condamnés à la relever et garantir indemne.

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Madame [O] a signifié à la SARL CABINET ICA GESTION, représentée par Maître [L], mandataire judiciaire la déclaration d’appel et les conclusions suivant exploit du commissaire de justice en date du 11 mars 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2025 et mise en délibéré au 26 juin 2025.

La SARL CABINET ICA GESTION, représentée par Maître [L], mandataire judiciaire n’a pas constitué avocat .

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1°) Sur la prescription

Attendu que les époux [F] soutiennent que l’annexion des combles dénoncée par Madame [O] date de 1976 comme cela résulte de l’attestation de Madame [M] et de Monsieur [S]

Qu’ils rappellent que le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille avait précisé dans son ordonnance de référé du 8 janvier 2016 que l’annexion des combles invoqués par Madame [O] à l’appui de sa demande était en toutes hypothèses beaucoup trop ancienne pour pouvoir être judiciairement remise en cause puisque la durée de la prescription est limitée à 10 ans en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’ils ajoutent que même s’il s’agissait d’une action réelle se prescrivant par 30 ans, force est de constater que la pose des VELUX datent de 1976, soit plus de 30 ans avant que ne soit diligentée l’action de Madame [O], à savoir le 14 novembre 2016.

Qu’ainsi la Cour ne pourra que déclarer l’action de l’appelante prescrite.

Attendu qu’il résulte de l’article 2227 du code civile que « le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Qu’ainsi l’annexion et l’appropriation d’une partie commune par un copropriétaire ouvre une action réelle au syndicat des copropriétaires ou aux autres copropriétaires, soumise à la prescription trentenaire.

Attendu que Madame [O] a acquis son appartement au sein de la copropriété le 29 octobre 1990.

Qu’à supposer qu’elle ait eu connaissance de l’appropriation des combles par les époux [F] dés cette date, elle avait jusqu’au 29 octobre 2020 pour ester en justice , tenant le caractère réel de son action.

Que cette dernière a saisi le tribunal suivant assignation délivrée le 14 novembre 2016 afin de mettre un terme à ce qu’elle considère comme un acte d’appropriation des parties communes , soit dans le délai de 30 ans.

Que dés lors il y a lieu de débouter les époux [F] de leur demande tendant à voir déclarer l’action de Madame [O] prescrite et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur l’appropriation des combles

Attendu que les époux [F] soutiennent que l’annexion des combles reprochée est antérieure à leur acquisition puisque celle-ci a entraîné la pose d’un velux en 1976 comme cela résulte de l’attestation de Madame [M] et de Monsieur [S].

Qu’il convient de relever que la pose d’un velux dans les combles ne démontre pas qu’il y aurait eu annexion et aménagement de ces derniers.

Qu’il résulte par ailleurs de l’acte de vente des époux [F] du 13 juin 1991 que ces derniers ont acquis au sein de l’immeuble le lot n°5 constitué d’un appartement situé au premier étage du bâtiment A , se composant d’une cuisine avec placards, d’ un séjour, d’une chambre, d’une salle de bains et d’un water-closet.

Que ces derniers ont par la suite fait l’acquisition du lot n°4 du bâtiment A consistant en un petit local situé au rez-de-chaussée et le lot n°6 consistant en un appartement situé également au 1er étage du bâtiment A comprenant un hall d’entrée, une cuisine avec placard, un séjour , une chambre, une salle de bains et un water-closet.

Que ces actes de ventes ne mentionnent nullement la présence de combles et encore moins leur aménagement.

Qu’à la lecture de l’état descriptif de division du 9 septembre 1983 ainsi que du règlement de copropriété du 13 juillet 1983 rectifié le 27 août 1990, on constate, pour ce qui est de la composition des lots n°4,5 et 6, qu’il n’existe aucune mention de combles qui de surcroît seraient privatifs.

Que si les combles étaient réservés à l’usage exclusif d’un propriétaire, le règlement de copropriété aurait nécessairement été rectifié en ce qu’il mentionnerait que les combles situés dans les lots n°4, 5 et 6 sont des parties communes à usage privatif.

Que par ailleurs le règlement de copropriété du 13 juillet 1983 indique à la partie -composition des parties communes- que les charpentes et la toiture sont considérées comme des parties communes.

Que ce n’est que le projet modificatif établi par Monsieur [Z] du cabinet GEOS, géomètre expert qui mentionne l’aménagement de ces combles , précisant que se trouvent au-dessus des lots n°5 et n°6, situés, dans les combles du bâtiment A un bureau, une salle d’eau , un placard et deux chambres.

Qu’il était présenté par la suite lors de l’assemblée générale du 4 janvier 2017 la résolution n°14 intitulée : A la demande des époux [F], propriétaires des lots n°4,5 et 6 : cession à ces derniers du lot n°13 créé par prélèvement sur les parties communes.

Attendu que lorsque la qualification des combles ne résulte pas clairement du règlement de copropriété, voire des indications de l’état descriptif de division, il revient aux tribunaux de décider à qui ils appartiennent.

Que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dresse une liste de parties d’immeubles « réputées parties communes» parmi lesquelles les combles ne figurent pas.

Qu’ainsi pour déterminer si des combles constituent des parties privatives ou des parties communes, il convient donc de prendre en compte les critères posés par les articles 2 et 3 de la loi de 1965 et de retenir les principes qui se dégagent de la jurisprudence.

Que l’article 2 de la loi de 1965 indique que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé », tandis que l’article 3 retient que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».

Qu’ainsi, dans le silence du règlement de copropriété, la jurisprudence a considéré que les combles doivent être qualifiés de parties communes s’ils sont utiles à tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux, par exemple parce qu’ils permettent d’accéder à une partie commune ou qu’ils abritent un élément d’équipement commun.

Qu’à contrario, si cette condition n’est pas remplie et a fortiori si l’accès aux combles se fait uniquement par la trappe située dans l’appartement du copropriétaire du dernier étage, les combles devraient être qualifiés de parties privatives et donc appartenir à ce dernier comme la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation l’a jugé dans un arrêt du 6 octobre 1993 et du 9 juin 1999.

Attendu qu’il résulte des éléments versés au débat, que les combles situés au-dessus des lots n°5 et n°6 n’ont pas d’utilité pour les autres copropriétaires, les époux [F] étant les seuls à y avoir accès depuis leur logement y compris à l’origine par une trappe dont fait état Monsieur [P] dans son attestation du 3 octobre 2018 et dans laquelle il indiquait avoir loué à partir de 1970 pendant 10 ans à Monsieur [J] l’appartement lot n°4 et n°6, période durant laquelle le propriétaire lui avait interdit d’ouvrir la trappe d’accès aux combles

Que par ailleurs il n’est pas démontré que les combles situés au-dessus des lots n°5 et n°6 abriteraient un équipement commun et utile à l’ensemble des copropriétaires.

Qu’enfin Madame [O] ne rapporte pas la preuve qu’il soit nécessaire de passer par ces combles pour avoir accès à la toiture alors que les réparations peuvent se faire par l’extérieur ainsi que par une terrasse notamment celle du lot n°6 tel qu’il résulte des conditions particulières du règlement de copropriété lequel prévoit en page 15 que « le propriétaire de l’immeuble [Adresse 8] aura accès à la terrasse du lot n°6 pour accéder au toit de l’immeuble [Adresse 8] »:

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a qualifié les combles de parties privatives dans la mesure où il ne sont d’aucun usage ou utilité pour les autres copropriétaires, l’accès à ces derniers s’effectuant d’une part à partir de locaux inclus dans les parties privatives des époux [F] et ceux-ci n’abritant , d’autre part aucun élément d’équipement collectif;

3°) Sur la responsabilité du syndic ICA GESTION

Attendu que Madame [O] soutient que le syndic a commis une faute dans la mesure où il n’a jamais pris les mesures qui s’imposaient pour faire respecter le règlement de copropriété par les époux [F] en ce qui concerne l’annexion illégale des combles malgré ses signalements répétés.

Attendu qu’il convient de souligner que l’annexion des combles par les époux [F] n’a pas été retenue, ces combles ayant été qualifiés de partie privative.

Qu’il convient par ailleurs de relever que les demandes de Madame [O] ont été prises en considération par le syndic puisqu’elles ont été portées à l’ordre du jour des différentes assemblées générales du 13 février 2006, conformément à la demande de l’appelante formulée par un courrier du 20 janvier 2006, du 6 février 2014 conformément à la demande formulée par l’appelante par courrier du 11 décembre 2013 et du 3 juin 2015 au cours de laquelle a été désigné un géomètre expert.

Qu’il est ainsi établi que le syndic a fait diligence en portant à l’ordre du jour chacune des questions posées par Madame [O] étant rappelé qu’il ne peut être tenu pour responsable du vote des copropriétaires.

Attendu que Madame [O] reproche à Monsieur [A], gérant l’agence ICA GESTION de ne pas avoir respecté ses obligations en la matière en menant une campagne de dénigrement à son encontre, en procédant à de nombreuse agressions verbales, intimidations et en tenant des propos désobligeants.

Qu’elle produit à l’appui de ses dires un procès-verbal de plainte déposée à l’encontre de ce dernier auprès du commissariat de [Localité 1] le 26 février 2016 laquelle plainte a été classée sans suite le 27 juin 2017.

Attendu enfin que Madame [O] reproche au syndic de ne pas avoir rempli un formulaire de demande d’aide pour la résorption des dettes locatives et ce malgré un courrier de la conseillère en économie sociale et familiale du 24 mars 2006 laquelle demandait au syndic de signer le document FSL attestant qu’elle avait bien versé le dernier trimestre.

Que ce grief ne saurait être retenu dans la mesure où l’appelante n’avait pas réglé les charges de copropriété du dernier trimestre.

Attendu qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucune faute n’est établie à l’encontre du syndic ICA GESTION.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de Madame [O] dirigée à l’encontre de ce dernier et de confirmer également la mise hors de cause de la SA SERENIS ASSURANCES tenant l’absence de responsabilité de son assuré.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [F]

Attendu que Monsieur et Madame [F] demandent à la Cour de condamner Madame [O] au paiement de la somme de 15. 000 € à titre de dommages-intérêts rappelant que le magistrat des référés dans son ordonnance en date du 8 janvier 2016 avait indiqué que « le caractère très excessivement tardif de la demande de Madame [O] dans la mesure où les protagonistes habitent les lieux depuis des dizaines d’années traduit une intention de nuire manifeste . »

Attendu qu’il convient de rappeler que l’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

Que l’appréciation erronée qu’une partie peut faire de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus et l’action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

Qu’en l’espèce, les époux [F] seront déboutés de leur demande à ce titre, à défaut de rapporter la preuve d’une quelconque faute de la part de Madame [O] qui avait intérêt à ester en justice étant rappelé que cette dernière dans le cadre d’un contentieux qui l’opposait a un copropriétaire avait obtenu gain de cause par arrêt de la Cour d’appel de céans du 7 octobre 1999.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

5° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [O] au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [O] à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel , au syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire en exercice Monsieur [Q], Cabinet MERCURY la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et à la SA SERENIS ASSURANCES et Maître [L] mandataire ad hoc de la SARL CABINET ICA GESTION la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt réputé contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du 15 juin 2021 du tribunal judiciaire de Marseille en toutes ses dispositions,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [O] à payer à Monsieur et Madame [F] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE Madame [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 1] représenté par son administrateur provisoire en exercice Monsieur [Q], Cabinet MERCURY la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

CONDAMNE Madame [O] à payer à la SA SERENIS ASSURANCES et Maître [L] mandataire ad hoc de la SARL CABINET ICA GESTION la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel .

CONDAMNE Madame [O] aux dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,