COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 23 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/393

Rôle N° RG 24/13757 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BN6U6

[T] [M]

S.A.R.L. LYCAN

C/

S.C.P. [Localité 10] – GANTELME-TRASTOUR – CIPOLIN – BOUYSSOU

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES-MARITIMES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Alexis REYNE

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 27 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01393.

APPELANTS

Monsieur [T] [M]

né le 09 Juillet 1960 à [Localité 9] (54), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Cyril EMANUELLI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. LYCAN

Prise en la personne de Monsieur [G] [B] dûment habilité

demeurant [Adresse 7] (LIBAN)

représentée par M^e Alexis REYNE de la SELARL AVOCATIA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Manon RIVIERE, avocat au barreau de MARSEILLE, et M^e Anne CARUS de la SELASU CARUS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMES

S.C.P. [Localité 10] – GANTELME-TRASTOUR – CIPOLIN – BOUYSSOU notaires

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE FORCEE

DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES-MARITIMES, Service local du Domaine ayant droit es-qualité de curateur à la succession vacante de feu Monsieur [H] [I], décédé le 09 Juillet 2022, suivant ordonnance rendue le 15 Décembre 2022 par le Tribunal judicaire de Draguignan

demeurant [Adresse 1]

non comparante ni représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de présidente

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Septembre 2025,

Signé par Madame Catherine OUVREL, Conseillère faisant fonction de présidente et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 27 janvier 2022, ayant statué ainsi qu’il suit :

' déclare recevables les écritures de Monsieur [M] en date du 28 octobre 2021,

' déclare irrecevable la demande en nullité des demandes formées par Monsieur [I] et par la MSA 3A agissant en qualité de curateur de celui-ci à l’encontre de Monsieur [M],

' rejette la demande de mise hors de cause de Monsieur [M],

' dit que la substitution intervenue entre Monsieur [M] et la SARL Lycan est inopposable à Monsieur [I] et à la MSA 3A,

' constate la caducité de la promesse synallagmatique de vente conclue entre Monsieur [I] et M [M],

' déboute la SARL Lycan de ses demandes,

' condamne la SARL Lycan in solidum avec Monsieur [M] à verser à Monsieur [I] la somme de 10'000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 4000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que celle de 2000 euros par application du même article à la société civile professionnelle [Localité 10] et associés,

' rejette les demandes plus amples des parties,

' condamne la SARL Lycan et Monsieur [M] in solidum aux dépens,

' constate l’exécution provisoire de la décision ;

Le jugement retient que Monsieur [M] est partie à la promesse de vente, ainsi qu’à l’acte de substitution, et qu’il reste solidairement obligé avec la personne substituée au paiement du prix et à l’exécution de la vente de sorte que sa demande de mise hors de cause doit être rejetée.

Sur la promesse de vente du 26 juillet 2016, il considère que la substitution n’est opposable au vendeur que si elle lui est signifiée ; qu’en l’espèce, la SARL Lycan n’a pas signifié sa substitution à Monsieur [I], le droit applicable étant celui antérieur à l’ordonnance du 10 février 2016 ; qu’en l’absence de signification justifiée de l’acte, la substitution n’est pas opposable au vendeur et la SARL Lycan reste un tiers à la relation contractuelle des parties ayant conclu la promesse de vente; qu’aux termes du compromis du 26 juillet 2016, Monsieur [M] s’est porté acquéreur pour le compte de la société en participation [Localité 4] SEP dont il est l’associé gérant ; que chaque associé d’une telle société contractant est seul engagé ; que la promesse synallagmatique de vente est donc valide ; que cette promesse contient une condition suspensive de dépôt de garantie d’une somme de 50'000 euros à réaliser au plus tard le 10 août 2016 entre les mains de Maître [Y] ; que cette condition suspensive est stipulée au profit du vendeur ; que Monsieur [I] justifie de l’envoi d’un courrier recommandé le 19 janvier 2018 par lequel l’agence ORPI, que le vendeur avait mandatée, a notifié à Monsieur [M] la caducité du compromis, à défaut de versement du dépôt de garantie et de toutes garanties équivalentes valables acceptées par Monsieur [I] ; qu’ainsi, la promesse synallagmatique de vente a été régulièrement dénoncée auprès de Monsieur [M] par le courrier de l’agence Orpi du 19 janvier 2018, dès lors que M [M] était le seul cocontractant du vendeur et que celui-ci, qui pouvait se prévaloir à tout moment de la non réalisation d’une condition stipulée dans son intérêt, n’avait pas été avisé de la substitution ; que par ailleurs, la condition suspensive relative à l’état hypothécaire n’était pas réalisée, les créances hypothécaires étant supérieures au prix de la vente et la différence n’ayant pas été consignée par Monsieur [I]; que postérieurement au délai fixé pour la réitération de l’acte, les deux parties peuvent se prévaloir de l’absence de réalisation de la condition et le vendeur pouvant s’en prévaloir à tout moment.

Le tribunal juge, en conséquence, que la promesse synallagmatique de vente est devenue caduque ; que par ailleurs, la SARL Lycan ne pouvait invoquer de vice du consentement car elle n’avait pas contracté avec le vendeur ; qu’elle n’était pas fondée à solliciter l’application d’une clause pénale d’un contrat auquel elle n’était pas partie ; que Monsieur [I] a subi un préjudice d’immobilisation de son bien qui justifie la condamnation in solidum de Monsieur [M] et de la SARL Lycan.

Vu l’appel interjeté par la SARL Lycan le 31 mars 2022 et l’appel interjeté par Monsieur [M] le 13 mai 2022 ainsi que la jonction ultérieure des deux instances ;

Vu la radiation prononcée par l’ordonnance du 12 décembre 2022 à la suite de l’interruption de l’instance, consécutive au décès de Monsieur [I] le 1er septembre 2022 ;

Vu le ré enrôlement intervenu et l’assignation en intervention forcée de la direction départementale des finances publiques des Alpes-Maritimes, service des domaines, en qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I], l’acte ayant été délivré le 7 novembre 2024 à personne habilitée ;

La direction départementale des finances publiques des Alpes-Maritimes n’a pas comparu ni conclu.

L’arrêt sera donc réputé contradictoire.

Vu les conclusions de ré enrôlement du 5 novembre 2024 de Monsieur [M], demandant de :

' juger recevable la mise en cause de condamner (sic) la direction départementale des finances publiques en sa qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [I],

' infirmer le jugement et statuant à nouveau,

' mettre hors de cause M [M],

' débouter Monsieur [I] et la direction départementale des finances publiques de toute demande à son encontre,

' débouter la société civile professionnelle [Localité 10] de toute demande à son encontre,

' condamner la direction départementale des finances publiques à lui verser la somme de 4 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions de la SARL Lycan en date du 11 novembre 2022 demandant de :

' infirmer le jugement en ce qu’il a dit que la substitution était inopposable au vendeur, en ce qu’il a constaté la caducité de la promesse de vente, en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes, et l’a condamnée à dommages et intérêts ainsi qu’en application de l’article 700 du code de procédure civile et dépens,

Statuant à nouveau,

' condamner la direction départementale des finances publiques en sa qualité de curateur à la succession vacante de M [I] à rapporter mainlevée et certificat de radiation à ses frais des inscriptions hypothécaires conformément aux termes du compromis de vente sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à venir,

' ordonner la réitération par acte authentique de la vente sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la justification du certificat de radiation des inscriptions hypothécaires,

' désigner tel notaire qu’il plaira pour procéder à la réitération par acte authentique,

' condamner la direction départementale des finances publiques à la somme de 100'000 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 27 septembre 2018, arrêtés au 6 novembre 2024 à la somme de 26'237,19 euros à parfaire au jour du jugement,

' condamner la direction départementale des finances publiques en sa qualité de curateur à la somme de 10'000 euros de dommages et intérêts pour dol,

' ordonner la capitalisation des intérêts pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil,

' condamner la direction départementale des finances publiques en qualité de curateur au paiement de la somme de 15'000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La SCP Vouillon et associés a conclu le 11 avril 2025 en demandant de :

' prendre acte qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes de la SARL Lycan qui ne sont pas dirigées à son encontre,

' confirmer le jugement sur la condamnation de la SARL Lycan et de Monsieur [M] à la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

' Y ajoutant, condamner tout succombant à lui régler la somme supplémentaire de 4000 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction ;

Vu l’ordonnance de clôture du 6 mai 2025 ;

MOTIFS

Monsieur [M], agissant pour le compte de la société [Localité 4] SEP a offert d’acheter les biens immobiliers mis en vente par Monsieur [I] et son curateur, l’association MSA 3A lesdits biens, situé à [Localité 4] et soumis au régime de la copropriété, étant vendus au prix de 1 million d’euros, outre la commission de l’agence de 70'000 euros à la charge de l’acquéreur.

La vente concerne un appartement et deux emplacements de stationnement ainsi qu’une cave.

Le compromis est signé entre les parties, sous-seing-privé, le 26 juillet 2016 et la réitération a été prévue au plus tard le 7 septembre 2016.

Une faculté de substitution est insérée à l’acte qui prévoyait également que l’acquéreur devait également fournir une garantie bancaire.

La SARL Lycan s’est substituée à Monsieur [M], l’acte de ce chef étant passé le 27 septembre 2016.

Elle en avisait la MSA 3A le 6 octobre 2016, M. [I] par LRAR le 8 octobre 2016 et l’agence Orpi, son mandataire pour la vente, le 15 octobre 2016. L’agence Orpi lui répondait à ce sujet le jour même.

L’état hypothécaire ultérieurement levé révélait par ailleurs que le bien était grevé d’inscriptions hypothécaires d’un montant supérieur au prix de la vente, le créancier le plus important étant l’administration fiscale.

Le 19 janvier 2018, M [I] faisait connaître par l’intermédiaire de l’agence Orpi qu’il n’entendait pas réitérer la vente et cette volonté était renouvelée par un courrier, en date du 3 octobre 2018, adressé au notaire de la SARL Lycan par la MSA 3 A, dans lequel il écrivait qu’il voulait 'dénoncer la caducité du compromis tel que celui-ci le prévoit en page 8', à défaut du versement du dépôt de garantie à la date fixée, la SARL Lycan l’ayant précisément mis en demeure, le 27 septembre 2018, de se présenter, le 20 novembre 2018, à l’étude notariale pour signature de l’acte réitératif.

Le notaire en charge de l’acte écrivait, pour sa part, à la SARL Lycan, par un mail le 9 novembre 2018, que compte tenu de l’état hypothécaire, la vente amiable ne pouvait être envisagée à bref délai.

Aucune des parties ne produit, ni ne revendique, devant la cour, qu’un procès verbal notarié ait été établi à cette date du 20 novembre 2018.

La SARL Lycan a, ensuite, assigné, par exploit du 19 février 2020, Monsieur [I], la MSA 3A, Monsieur [M] et la société civile professionnelle [Localité 10] et associés, en réalisation de la vente.

M [I] et la MSA 3A s’y sont opposées en se prévalant de la caducité du compromis du 26 juillet 2016.

Au titre de ses stipulations contractuelles, le compromis prévoyait notamment :

— l’existence d’une faculté de substitution au profit de toute personne physique ou morale, la clause à cet égard précisant que le signataire du compromis resterait solidairement obligé avec la personne désignée au paiement du prix et à l’exécution de toutes les conditions de la vente;

— « au titre de dépôt de garantie, une somme de 50'000 euros (qui) sera déposée entre les mains de Maître [Y], notaire à [Localité 8], que les parties choisissent comme séquestre au plus tard le 10 août 2016, en un virement établi à son ordre’ A défaut de versement à la date fixée, le vendeur pourra considérer les présentes comme caduques en informant l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours suivant la date d’échéance’ ce versement s’imputera sur le prix, frais et honoraires convenus si la vente se réalise. Le solde sera payé comptant le jour de la signature par acte authentique par virement à l’ordre du notaire rédacteur de l’acte »;

— la condition suspensive que l’état hypothécaire ne révèle pas d’inscriptions grevant l’immeuble d’un montant supérieur au prix de la vente sauf si le vendeur consigne, avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte, la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmentées des frais de mainlevée;

— le fait que les biens à vendre sont stipulés libres de tout privilège immobilier spécial et de toutes hypothèques. Si des inscriptions hypothécaires se révélaient, le vendeur s’oblige à en rapporter la mainlevée et le certificat de radiation à ses frais ;

— enfin, les conditions de la réitération ainsi rédigées :« sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives ci-dessus, les présentes conventions lient les parties définitivement conformément à l’article 1589 du Code civil. Elles seront réitérées par acte authentique au plus tard le 7 septembre 2016 chez Maître [Y], notaire à [Localité 8] représentant l’acquéreur et avec la participation de Maître [V], notaire à [Localité 5] représentant le vendeur.

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter ».

*

Monsieur [M] sollicite, à titre liminaire, dans l’exposé de ses conclusions, la 'nullité des demandes de M [I]', mais il ne formule pas cette prétention au dispositif de ses conclusions qui seul, lie la cour.

Cette demande, dont la cour n’est ainsi pas saisie, ne sera donc pas examinée.

*

M [M] critique par ailleurs le jugement en ce qu’il a décidé de le maintenir dans la cause et l’a condamné ; il fait valoir qu’il s’est substitué la SARL Lycan et que cette substitution a été clairement notifiée aux différentes parties entre le 28 septembre 2016 et le 15 octobre 2016 ; que le notaire, lui-même, estime que cette substitution s’est bien réalisée .

Il souligne, d’une part, qu’il a été le seul à effectuer des diligences pour permettre un accord avec les services fiscaux et d’autre part, que le bien était grevé d’hypothèques de sorte qu’il était invendable et qu’il n’y a pas de préjudice d’immobilisation susceptible d’être indemnisé; que l’on ne peut retenir la caducité du compromis à raison du défaut de versement du dépôt de garantie car il avait été convenu de remplacer ce dépôt de garantie par une garantie bancaire et qu’en outre, le vendeur ne pouvait se prévaloir de ce défaut de versement que pendant le délai de 15 jours à compter de son exigibilité, le 10 août 2016 de sorte qu’à compter du 25 août 2016, la caducité ne pouvait être invoquée ; qu’au demeurant, cette caducité n’a pas été stipulée en faveur du seul vendeur.

La SARL Lycan fait, de son côté, essentiellement valoir :

— sur l’opposabilité de la substitution, que celle-ci ne peut s’analyser en une cession de créances, qu’elle n’est donc pas soumise à l’article 1690 du code civil et qu’elle est parfaitement opposable, même en l’absence de signification, dès lors que les parties en ont été informées et elle souligne à cet égard que l’agence Orpi, mandataire du vendeur, connaissait la situation ;

— sur la validité du compromis, que c’est bien Monsieur [M] qui a acquis le bien immobilier en agissant pour le compte de la société en participation [Localité 4] SEP dont il est l’associé gérant et que chaque associé peut contracter en son nom ;

— sur le défaut de consignation du dépôt de garantie, que l’agence ORPI, mandataire du vendeur, avait accepté que la caution bancaire remplace le dépôt de garantie dans un courriel du 25 octobre 2016 et que c’est à tort que le tribunal considère que cette pièce n’a pas de valeur contractuelle ; que le courriel de dénonce du compromis de la société ORPI a été adressé le 19 janvier 2018 à Monsieur [M] et non à elle-même alors qu’elle avait notifié la substitution à l’agence ORPI le 15 octobre 2016 ; que l’agence ORPI aurait donc dû lui notifier la caducité du compromis et que cette notification de caducité aurait également dû intervenir dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance du compromis, c’est-à-dire, le 25 août 2016 ; que la jurisprudence considère que lorsqu’un délai est contractuellement fixé pour dénoncer un compromis, il faut, pour se prévaloir de sa caducité, que ce délai ait été respecté ; que le courrier de l’agence ORPI du 19 janvier 2018 a été adressé avec un an et demi de retard et de surcroît, n’était pas destiné à l’acquéreur, la SARL Lycan ;

— en ce qui concerne la condition suspensive relative à l’état hypothécaire, qu’il s’agit d’une clause stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur et que seul, il peut s’en prévaloir ; que la Cour de cassation juge régulièrement que seule la partie au profit de laquelle une condition suspensive est édictée peut invoquer sa défaillance de sorte que seule, elle peut s’en prévaloir.

Elle ajoute qu’il sera fait droit à sa demande visant à obtenir l’exécution forcée de la vente ; qu’elle justifie avoir mis en demeure le vendeur de signer l’acte authentique; que le vendeur doit être également condamné à lui verser la clause pénale de 100'000 euros qui doit jouer lorsque la vente ne se réalise pas, mais aussi pour le retard dans l’exécution ; que la personne substituée se trouve dans la même position que l’acquéreur initial et qu’il récupère ses droits et obligations ; elle fait valoir qu’elle a été victime d’un dol, le vendeur ayant délibérément caché l’existence des hypothèques à l’acquéreur.

Sur la substitution

En droit, il est admis que le compromis de vente peut envisager l’insertion d’une clause de substitution, l’acquéreur initial se réservant le droit de se substituer une autre personne dans le rapport contractuel avec le vendeur; que par ailleurs, cette clause ne s’analyse ni en une cession de créances, ni en une cession de contrat dès lors, comme en l’espèce, qu’elle est stipulée à titre gratuit.

Il en résulte qu’elle n’est pas soumise aux exigences de l’article 1690 du code civil.

Le jugement est, en conséquence, réformé en ce qu’il a considéré de ce chef que la substitution de Monsieur [M] par la SARL Lycan était inopposable au vendeur.

La clause n’a, par ailleurs, prévu aucune exigence particulière de forme ou de délai pour sa mise en oeuvre régulière laquelle pouvait dans ces conditions intervenir, à tout moment, y compris au jour de la réitération .

Il est en outre établi que l’agence ORPI qui avait été mandatée pour vendre connaissait effectivement la substitution de la SARL Lycan à l’acquéreur initial, ayant directement écrit au notaire de la SARL Lycan dès le 25 octobre 2016.

En l’état de l’analyse ainsi retenue, il sera jugé que la SARL Lycan s’est valablement substituée à M [M] dans la relation entre les parties à la promesse synallagmatique de vente et également, que conformément à ses stipulations, Monsieur [M] reste tenu de l’ensemble de ses engagements avec cette société.

La demande de Monsieur [M], visant à être mis hors de cause dans le cadre du litige tendant à une réitération de vente sera rejetée et le jugement sera de ce chef confirmé.

Les dispositions du jugement sur la portée de l’engagement de Monsieur [M] en son nom propre ne sont pas critiquées.

Sur la caducité du compromis

La question de la caducité du compromis doit être envisagée au regard de la question de la constitution du dépôt de garantie et au regard de la défaillance de la condition suspensive prévue à l’acte relativement aux inscriptions hypothécaires.

S’agissant du dépôt de garantie stipulé à la charge de l’acquéreur pour une somme de 50'000 euros, le contrat prévoit que le vendeur pourra considérer la promesse comme caduque si la somme n’est pas versée au plus tard le 10 août 2016 et qu’il devra en informer l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance.

Il n’est pas contesté que le vendeur ne s’est prévalu de la caducité résultant du non respect de cette exigence que par le courrier recommandé de l’agence immobilière du 19 janvier 2018.

Il en résulte alors que contrairement à ce que le jugement a retenu, cette obligation n’est pas stipulée au titre des conditions suspensives du contrat, mais qu’elle est stipulée au titre des paragraphes relatifs au paiement du prix, que si l’acquéreur ne justifie pas avoir constitué la garantie convenue de 50 000 euros avant le 16 août 2016, (le courrier de l’agence Orpi qui mentionne qu’une caution bancaire aurait remplacé le dépôt de garantie n’étant probant ni d’une acceptation de ce chef du vendeur, ni de la réalité de cette caution,) le vendeur, de son côté n’a pas respecté le délai dans lequel il pouvait se prévaloir de cette situation lequel expirait le 25 août 2016.

En application des dispositions contractuelles liant les parties et à défaut du respect de cette stipulation, aucune caducité de ce chef n’est donc encourue.

S’agissant, dès lors, d’apprécier, la question de la réalisation ou non de la condition suspensive relative à l’état hypothécaire, il y a lieu de rappeler que cet état ne doit pas révéler d’inscription d’un montant supérieur au prix de vente stipulée, sauf si le vendeur consigne, avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique entre les mains du rédacteur dudit acte, la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmentées des frais de mainlevée ; que 'si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, chacune ( souligné par nous) des parties reprendra alors entière liberté de disposition, sans indemnité de part et d’autre', cette clause étant reprise à la fin du compromis dans le paragraphe consacré à la réitération qui mentionne si les conditions suspensives ne sont pas toutes réalisées, « le vendeur et l’acquéreur reprendront leur entière liberté et le dépôt de garantie versée sera restitué à l’acquéreur…. ».

Il résulte de l’examen des pièces versées, notamment des échanges entre les notaires dès le mois d’octobre 2016 et également de l’état hypothécaire présentement produit par la SARL Lycan, qu’il existait, au jour de la vente, des inscriptions sur l’immeuble dont le montant total dépassait le prix de la cession envisagée.

Le vendeur a donc pu, en application de la clause du compromis sus-citée qui prévoyait que chacune des parties peut reprendre sa liberté, sans indemnité de part et d’autre dès lors que l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, valablement se prétendre délier du contrat ainsi qu’il l’a fait.

Il s’en suit que le compromis est bien devenu caduc, le jugement étant de ce chef confirmé.

Sur la demande de la SARL Lycan de mise en oeuvre de la clause pénale à son bénéfice

Cette clause n’est prévue au compromis que si les conditions suspensives sont réalisées.

Or, tel n’est pas le cas en l’espèce.

La demande sera donc rejetée comme mal fondée.

Sur la demande indemnitaire de la SARL Lycan fondée sur le dol

La SARL Lycan soutient que le vendeur aurait commis un dol lui ayant occasionné un préjudice pour lequel elle demande une réparation de 10 000 euros.

S’il est vrai que le vendeur a déclaré au compromis que le bien est libre de toutes inscriptions et hypothèques, il demeure qu’il y a également pris l’obligation de lever celles existantes qui pourraient se révéler.

La preuve du dol qui ne saurait s’assimiler à un simple mensonge, même par omission et qui exige notamment la démonstration d’une intention de tromper ne saurait donc se déduire de cette seule déclaration. Elle sera donc, en l’absence de tous autres éléments de ce chef, jugée comme non suffisamment rapportée par la SARL Lycan qui a de ce chef la charge de la preuve.

Sa demande sera, en conséquence, rejetée.

La demande de capitalisation annuelle des intérêts est, par suite, sans objet.

Sur la demande de réformation de la condamnation indemnitaire de la SARL Lycan et de M [M] au bénéfice de M [I]

Il n’y a pas davantage lieu à faire droit à la demande de dommages et intérêts de M. [I] fondée sur l’immobilisation de son bien, dès lors que celui-ci n’était pas vendable en l’état de sa situation hypothécaire, qu’il n’est pas démontré que cette situation ait changé et qu’en outre, en cas de non réalisation des conditions suspensives, l’acte prévoyait que les parties sont déliées sans indemnité.

Le jugement est sur ce point réformé.

En raison de la succombance de la SARL Lycan sur sa demande de vente forcée, elle supportera les dépens et versera, en équité, la somme de 3000 euros à la SCP Vouillon Ganterme-Trastour Cipolin Bouyssou.

Il n’y a pas lieu, en équité, de faire droit à la demande de ce chef de M [M] dirigée contre la direction départementale des finances publiques, ni à celle de la SARL Lycan.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a déclaré la substitution entre M. [M] et la SARL Lycan inopposable et sauf en ce qu’il a condamné la SARL Lycan et M. [M] à dommages et intérêts envers M. [I] et son curateur,

Statuant à nouveau de ces chefs :

Déclare la substitution valable et opposable,

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [I] et de son curateur,

Y ajoutant :

Déboute la SARL Lycan de sa demande au titre de la clause pénale ainsi que de sa demande de dommages et intérêts pour dol,

Condamne in solidum la SARL Lycan et M. [M] aux dépens avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande,

Condamne in solidum la SARL Lycan et M. [M] à verser à la SCP Vouillon Ganterme-Trastour Cipolin Bouyssou la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes présentées à ce titre par la SARL Lycan et M. [M].

La Greffière La Présidente