Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 26 juin 2025, n° 24/10299

TJ Nice 26 juillet 2024

CA Aix-en-Provence
Confirmation 26 juin 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Insuffisance de précision de l'assignation
La cour a estimé que l'objet du litige et les demandes étaient suffisamment précis et circonscrits, permettant à l'appelante de se défendre.
Accepté
Réalisation de travaux sans autorisation
La cour a confirmé que les travaux réalisés sans autorisation constituaient un trouble manifestement illicite, justifiant la remise en état.
Accepté
Condamnation aux frais irrépétibles
La cour a condamné la S.C.I. à payer des frais irrépétibles au syndicat, considérant que la S.C.I. avait succombé en ses prétentions.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 26 juin 2025, n° 24/10299
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/10299
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nice, 26 juillet 2024, N° 23/02002
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Thimothée JOLYIsabelle WILLMOlivier TAFANELLI
Cabinet(s) :	SCP PIETRA
Parties :	S.C.I. RUHLINVEST c/ Syndicat des copropriétaires [ Adresse 4 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 26 JUIN 2025

N° 2025/400

Rôle N° RG 24/10299 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNRRL

S.C.I. RUHLINVEST

Syndic. de copro. [Adresse 3]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES

M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de NICE en date du 26 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02002.

APPELANTE

S.C.I. RUHLINVEST

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle WILLM de la SELARL WW & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

INTIME

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice, la SARL ADMINISTRATEURS NICOIS ASSOCIES

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Amandine WEBER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) RT est propriétaire d’un lot n°35, situé au sein d’un ensemble immobilier, organisé en copropriété, sis [Adresse 5]. Ce lot est constitué de locaux couverts en appentis, d’une surface de 47, 27 m2.

Exposant que cette dernière a, sans autorisation préalable, fait réaliser sur celui-ci des travaux ayant modifié l’aspect extérieur de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] l’a, suivant exploit délivré le 8 novembre 2023, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation, sous astreinte, à faire réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du lot.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 26 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

ordonné à la SCI Ruhlinvest de réaliser les travaux de remise à l’état initial de l’aspect extérieur du lot n°35 impliquant :

la dépose de la baie vitrée et de la porte vitrée ;

la réfection des peintures extérieures afin d’unifier la façade de l’immeuble ;

la dépose du raccordement d’eau ;

la dépose du raccordement d’électricité ;

et ce sous astreinte provisoire de 500 € par jour passé le délai de deux mois à compter de la signification de son ordonnance, cette astreinte courant sur une période de trois mois ;

condamné la SCI à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

Ce magistrat a ainsi retenu que :

la SCI Ruhlinvest ne pouvait valablement soutenir qu’elle était dans l’incapacité de se défendre, faute de connaître la nature des travaux à réaliser, les demandes formées aux termes de l’assignation ayant été suffisamment développées dans les motivations des écritures du syndicat des copropriétaires ;

l’absence de preuve de l’obtention d’une autorisation préalable a réalisation des travaux litigieux, affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, caractérisait un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

Suivant déclaration transmise au greffe le 9 août 2024, la SCI Ruhlinvest a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dument reprises.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu’elle :

à titre principal :

déclare nulle l’assignation délivrée le 8 novembre 2023 ;

déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire :

constate l’absence de trouble manifestement illicite ou a minima l’existence d’un doute sérieux quant au droit revendiqué par le syndicat des copropriétaires ;

déboute le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes ;

en tout état de cause, condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions et condamne la SCI Ruhlinvest à lui payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la nullité de l’assignation :

L’article 54 du code de procédure civile dispose que « la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.

A peine de nullité, la demande initiale mentionne : (') 2° L’objet de la demande ; »

L’article de 56 du même code dispose que « l’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice et celles énoncées à l’article 54 :

1° Les lieu, jour et heure de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée ;

2° Un exposé des moyens en fait et en droit ;

3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé ;

4° L’indication des modalités de comparution devant la juridiction et la précision que, faute pour le défendeur de comparaître, il s’expose à ce qu’un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par son adversaire. L’assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée.

Elle vaut conclusions ».

L’article 114 du même code dispose que « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

Pour solliciter l’infirmation de l’ordonnance entreprise, l’appelante soutient que les demandes de remise en état, formées par le syndicat des copropriétaires dans son assignation comme au dernier état de ses conclusions, étaient insuffisamment précises pour lui permettre de se défendre utilement.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’objet du litige et ses demandes résultaient, de manière suffisamment précise, du dernier état de ses conclusions.

Partant, le dispositif de l’acte introductif d’instance, délivré à la SCI Ruhlinvest le 8 novembre 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires, sollicite du premier juge la condamnation de celle-ci « (') à faire réaliser tous les travaux nécessaires à la remise en état initial de l’aspect extérieur de l’immeuble, au droit du lot n°35 (') ».

Pour autant, le syndicat des copropriétaires expose en page 4 du même acte que « la SCI Ruhlinvest a entrepris des travaux sur l’une des remises situées dans la cour de l’immeuble. La façade de la remise a été modifiée, et une baie vitrée noire a été installée à la place de la porte existant précédemment. Des trous ont également été percés en vue de la probable installation d’un climatiseur et d’une enseigne. Une mezzanine a été créé. Un raccordement à l’eau et à l’électricité a été mis en place ('). Cette transformation d’une remise en bureau, voire en local d’habitation, n’a fait l’objet d’aucune demande d’autorisation préalable auprès de l’assemblée générale ».

Par ailleurs, et comme le rappelle le premier juge, le syndicat des copropriétaires précise, en page 5 de ses dernières écritures, le détail des travaux qu’il entend voir accomplir par la SCI Ruhlinvest comme suit : « (elle) devra donc être condamnée à une remise en état à l’initial de l’aspect extérieur du lot n°35, impliquant :

dépose de la baie vitrée et de la porte vitrée ;

réfection des peintures extérieures à l’identique ;

dépose du raccordement à l’eau ;

dépose du raccordement à l’électricité ».

Il apparaît dès lors, et à l’évidence, que l’objet du litige opposant les parties est, aux termes de l’assignation complétée par les dernières écritures du syndicat des copropriétaires, suffisamment précis et circonscrit, sans que l’appelante ne puisse valablement exciper d’un grief tiré de son incapacité à répondre utilement aux demandes, formées à son encontre.

L’ordonnance déférée sera, en conséquence, confirmée en ce qu’elle a écarté le moyen tiré de la nullité de l’assignation du 8 novembre 2023.

Sur le trouble manifestement illicite :

Le premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

En l’espèce, l’appelante expose que le cahier des charges de la copropriété, versé par le syndicat des copropriétaires ne vise aucun lot n°35, ni ne vise pas davantage les locaux lui appartenant comme relevant de la copropriété. Elle prétend également que le syndicat des copropriétaires peine à rapporter la preuve du changement de destination des locaux litigieux. Elle fait enfin valoir que l’intimé peine, tout autant, à établir, d’une part, l’aspect initial extérieur dont il sollicite la remise en état et, d’autre part, que les locaux n’étaient pas préalablement raccordés à l’eau et à l’électricité.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient que les locaux litigieux sont bien désignés par le cahier des charges de la copropriété et que des travaux ont bien été réalisés, changeant la destination initiale de l’immeuble.

Partant, il ressort de la page du cahier des charges, sur laquelle figure le paragraphe intitulé « désignation », que la copropriété comprend une « (4°.) construction en appentis sur cour élevée d’un rez-de-chaussée sous toiture, situé à droite en entrant dans la cour ». En dépit de l’absence de numérotation claire des pages de ce document, cette construction en appentis correspond, à l’évidence, a celle figurant sur les photographies, annexées au procès-verbal, dressé par commissaire de justice le 12 avril 2021, comme désignant l’immeuble litigieux. Par ailleurs, le cahier des charges mentionne la présence de deux entrepôts situés en rez-de-chaussée. En outre, le lot n°35 de la copropriété figure au sein du plan versé par l’intimé.

Alors qu’au surplus, elle ne produit pas aux débats l’acte par lequel elle a acquis la propriété du bien litigieux, l’appelante ne peut, à la lumière de ces éléments, à soutenir que les locaux n’appartiendraient pas à la copropriété en question.

S’agissant des travaux réalisés, il est constaté, par procès-verbal du 12 avril 2021, que la devanture des locaux litigieux a fait l’objet d’une rénovation en baie vitrée, ainsi que d’une peinture blanche en façade. Au niveau de l’entrée du local, il est en outre constaté la présence d’un compteur Linky ainsi que d’un tableau électrique. Le même procès-verbal note la présence d’un compteur d’eau à l’extérieur du local, ledit compteur étant, à l’évidence, à l’état neuf. Les photographies de la tuyauterie, également à l’état neuf, montrent un raccordement avec les locaux litigieux et le sol situé à proximité de cette installation laisse apparaître une tranchée, rebouchée. Le moyen tiré de ce que l’intimé ne démontre pas l’absence antérieure de raccordement à l’eau et à l’électricité s’avère en cela inopérant, s’agissant d’une preuve négative qui ne lui incombe pas de rapporter.

A l’intérieur des locaux, le commissaire de justice constate également la présence de bureaux aménagés, avec rangements et ordinateurs, ainsi que la création d’une mezzanine.

Par ailleurs, la SCI Ruhlinvest ne justifie, ni même n’allègue, avoir obtenu une quelconque autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour réaliser ces travaux et, à l’évidence, modifier la destination de son lot.

Elle ne saurait encore arguer de l’absence de précision sur l’état initial du bien pour faire échec à sa remise en état.

Cette rénovation, réalisée sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, constitue dès lors, un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

L’ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée en ce qu’elle a ordonné, sous astreinte, à la SCI Ruhlinvest de réaliser les travaux de remise à l’état initial de l’aspect extérieur du lot n°35 impliquant :

la dépose de la baie vitrée et de la porte vitrée ;

la réfection des peintures extérieures afin d’unifier la façade de l’immeuble ;

la dépose du raccordement d’eau ;

la dépose du raccordement d’électricité.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Dès lors que la SCI Ruhlinvest succombe en ses prétentions d’appel, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens.

Pour la même raison, la SCI Ruhlinvest sera condamnée aux dépens d’appel.

Elle sera également déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais irrépétibles, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager en cause d’appel. Il lui sera alloué une somme de 2 500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute la SCI Ruhlinvest de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Ruhlinvest à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, engagés par lui en cause d’appel ;

Condamne la SCI Ruhlinvest aux dépens d’appel.

La greffière Le président