COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

5ème CHAMBRE CIVILE – REFERES

ORDONNANCE N°8 DU 25 FEVRIER 2026

N° RG 25/00055 – N° Portalis DBV7-V-B7J-D2TM

Décision déférée à la cour : Jugement Tribunal Judiciaire de POINTE-A-PITRE, décision attaquée en date du 10 Octobre 2024, enregistrée sous le n° RG 23/1041

DEMANDERESSE AU REFERE :

Société GUADINVEST

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jérôme NIBERON de la SELAS SCP (SERVICES CONSEILS PLAIDOIRIES) MORTON & ASSOCIES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY

DEFENDEUR AU REFERE :

S.D.C. [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Mme [M] exerçant sous l’enseigne ACTION IMMOBILIERE, sis [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Valérie FRUCTUS-BARATHON de la SELARL FRUCTUS-BARATHON AVOCATS, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY

COMPOSITION DE LA COUR :

Les conseils des parties ont été entendus à l’audience publique des référés tenue le 07 Janvier 2026 au Palais de justice de Basse-Terre par monsieur Michaël JANAS, premier président, assisté de madame Murielle LOYSON, greffier.

Contradictoire, prononcé publiquement le 04 février 2026, prorogé au 25 février 2026, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 al 2 du code de procédure civile.

Signée par monsieur Michaël JANAS, premier président et par madame Murielle LOYSON, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La [Adresse 2] est propriétaire de la parcelle sise sur la commune du [Localité 1], [Adresse 4], cadastrée AT [Cadastre 1]. La société à responsabilité limitée GUADINVEST 160 est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée AT [Cadastre 2], sur laquelle est située la [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, Madame [V] [M], a fait assigner la société GUADINVEST 160 devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de démolition d’une construction empiétant, selon elle, sur la parcelle AT [Cadastre 1].

Par jugement du 10 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

Condamné la société GUADINVEST à détruire la portion équivalente à 23 m² de la terrasse couverte situés au rez-de-chaussée de la [Adresse 5] empiétant sur la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise la commune du [Adresse 4], cadastrée section AT n°[Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant une période de six mois,

Ordonné l’expulsion de la société GUADINVEST ainsi que tous occupants de son chef, de ladite parcelle, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

Rejeté les autres et plus amples demandes des parties,

Condamné la société GUADINVEST aux dépens.

Par déclaration du 13 novembre 2024, la société GUADINVEST 160 a interjeté appel de cette décision.

Par acte de commissaire de justice, délivré le 9 septembre 2025, la société GUADINVEST 160 a fait assigner, en référé, le SDC [Adresse 2], devant cette juridiction, aux fins de :

Voir ordonner la suspension de l’exécution provisoire du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 10 octobre 2024 jusqu’au prononcé de la cour d’appel de Basse-Terre,

Condamner le SDC [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice Madame [V] [M] exerçant sous l’enseigne ACTION IMMOBILIERE à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le SDC [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice Madame [V] [M] exerçant sous l’enseigne ACTION IMMOBILIERE aux entiers dépens.

Aux termes de son assignation, la société GUADINVEST considère qu’il existe des moyens sérieux de réformation de la décision.

Elle soutient que l’action dirigée contre elle par le SDC [Adresse 2] est irrecevable dès lors qu’elle ne dispose pas de la qualité pour répondre d’une prétendue atteinte à une partie commune appartenant à une autre copropriété, celle de la [Adresse 5]. Elle précise que la terrasse litigieuse constitue une partie commune de la copropriété [Adresse 5]. Elle ajoute qu’elle n’est pas elle-même investie de la gestion des parties communes ni habilitée à en défendre l’intégrité ou la légalité.

Elle soutient par ailleurs qu’il n’existe aucun élément permettant d’établir avec certitude l’existence d’un empiètement de la parcelle lui appartenant sur celle du SDC [Adresse 2]. Elle considère que la démonstration par le commissaire de justice d’un empiètement à l’aide d’un simple ruban de mesure ne saurait constituer une preuve recevable devant la Cour. Elle ajoute que le plan cadastral produit, qui n’est pas établi par un géomètre-expert, et l’absence de procès-verbal de bornage ne peuvent garantir les limites précises des propriétés et la superficie exacte de chaque parcelle. Elle indique que le tribunal n’a pas pris en compte l’entièreté du périmètre de l’empiétement invoqué qui relève également de la voie publique et pour lequel des documents spécifiques sont nécessaires. Elle ajoute que le procès-verbal de carence du 18 septembre 2017 n’a pas de valeur probante, ce dernier ne résultant pas d’une décision collective. Elle précise qu’il s’agit d’un bornage privé, irrégulier, unilatéral et de nul effet entre les parties au présent litige. Elle indique que le grief d’empiètement repose sur une appréciation erronée et incomplète produits par le SDC [Adresse 2] sur des données imprécises et sans valeur légale.

Elle relève par ailleurs l’existence de conséquences manifestement excessives de l’exécution provisoire. Elle indique que la démolition de la terrasse rendrait toute réparation impossible en cas d’infirmation du jugement par la Cour. Elle précise que la terrasse litigieuse ne constitue aucun danger imminent, que ce soit pour la sécurité des personnes ou pour l’intégrité de la propriété de la [Adresse 2]. Elle ajoute que sa démolition entraînerait un préjudice financier considérable comprenant le coût des travaux de démolition, la perte de valeur vénale du bien immobilier et les frais de remise en état après démolition.

Aux termes de ses conclusions du 17 octobre 2025, le SDC [Adresse 2] demande à cette juridiction de :

Débouter la société GUADINVEST 160 de sa demande de suspension de l’exécution provisoire,

Condamner la société GUADINVEST 160 à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, il indique qu’il n’existe pas de moyen sérieux de réformation du jugement querellé. Il indique que la fin de non-recevoir soulevée par la partie adverse est une prétention nouvelle qui n’est pas admise en appel sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile. Il ajoute que cette demande serait en tout état de cause écartée par la cour d’appel. Il précise que les terrasses de la Résidence sont à usage privatif, que l’entretien et les réparations du gros-'uvre sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires et qu’il n’est donc pas irrecevable d’assigner le propriétaire.

Par ailleurs, il relève qu’il n’appartient pas au premier président de statuer sur le fond, que la société GUADINVEST fait part d’affirmations sans les prouver.

Enfin, il soutient que la société GUADINVEST n’a fait valoir aucune observation sur l’exécution provisoire en première instance de sorte que les conséquences manifestement excessives doivent être apparues postérieurement au jugement querellé. Il expose ainsi que la société demanderesse ne fournit aucun document permettant de démontrer les conséquences manifestement excessives invoquées.

A l’audience du 7 janvier 2026, les parties ont réitéré oralement leurs prétentions et moyens contenus dans leurs conclusions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Il est, en l’espèce, justifié aux débats du jugement rendu le 10 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre et de la déclaration d’appel interjeté le 13 novembre 2024.

L’action entreprise dans le cadre du présent référé est en conséquence recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, « En cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

En cas d’opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d’office ou à la demande d’une partie, arrêter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. »

En l’espèce, la fin de non-recevoir invoquée devant cette juridiction par la SARL GUADINVEST, apparaît comme un nouveau moyen qui, en vertu de l’article 123 du code de procédure civile, pourra être examiné devant le juge d’appel.

Par jugement du 10 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Pointe à Pitre a constaté que la terrasse de la SARL GUADINVEST 160 empiétait sur un terrain appartenant à la [Adresse 2], et a condamné en conséquence GUADINVEST 160 à détruire une « portion équivalente à 23 m2 de sa terrasse couverte située au rez-de-chaussée de la [Adresse 5] ».

Il résulte des pièces du dossier que cette terrasse est située au sein d’une copropriété [Adresse 5], dont la SARL GUADINVEST 160 est un des copropriétaires.

Dès lors qu’il résulte du règlement de copropriété de cette [Adresse 5] du 7 septembre 1994 (page 4, définition des parties communes) que les terrasses sont des parties communes, la terrasse litigieuse ne saurait être détruite sans que le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], qui représente l’ensemble des copropriétaires, soit partie à l’instance.

L’absence de mise en cause de ce dernier en première instance constitue un moyen sérieux de réformation de la décision rendue en première instance, étant rappelé que la destruction d’un ouvrage immobilier constitue une conséquence manifestement excessive dès lors qu’il sera impossible pour les parties de revenir à l’état de construction antérieur sans procéder à des travaux importants.

Par conséquent, les deux conditions cumulatives posées par l’article 514-3 du code de procédure civile sont réunies.

L’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu le 10 octobre 2024 par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre est donc ordonné.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles et non compris dans les dépens. La SARL GUADINVEST 160 et le syndicat [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice Madame [V] [M] seront donc déboutés de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat [Adresse 2], succombant, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, non susceptible de pourvoi,

Déclarons l’action entreprise recevable,

Ordonnons l''arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 10 octobre 2024,

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le syndicat [Adresse 2] aux dépens,

Rejetons toutes autres demandes,

Fait à Basse-Terre au palais de justice le 25 Février 2026,

Et ont signé,

Le greffier Le premier président