COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 313

Rôle N° RG 22/07455 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJONX

S.C.I. TITUS

C/

Syndic. de copro. [Adresse 6]

S.A.R.L. [Y] JEAN JAURES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie SPANO

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 23 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 22/00286.

APPELANTE

S.C.I. TITUS, inscrite au RCS [Localité 5] sous le numéro 409 105 574 demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie SPANO de la SELARL BRESSON J. & SPANO S., avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 8]

représentée par M^e Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. [Y] JEAN JAURES Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,société immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n°477 819 049 demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Krystel MALLET, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 27 septembre 1996, conclu devant maître [F], notaire à Nice (06), la société civile immobilière (SCI) Titus, représentée par M. [U], a acquis la propriété d’un appartement et d’une cave constituant les lots n° 3 et 8 au sein d’un ensemble immobilier dénomme 'villa Faidherbe', situé [Adresse 2] Nice (06).

La SARL [Y] [Adresse 4] a été désignée en qualité de syndic de la copropriété.

Par exploit du 7 novembre 2018, la SCI Titus a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins d’entendre :

— prononcer l’annulation des résolutions n° 5, 6, 8 et 9 de l’assemblée générale ordinaire du 25 juillet 2018 ;

— condamner le syndic au paiement de la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonner l’application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et juger que les frais de procédure irrépétibles et les dépens ne seront pas supportés par elle.

Par jugement contradictoire du 23 mars 2022, le tribunal a :

— prononcé l’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 25 juillet 2018 ;

— débouté la SCI de sa demande tendant à l’annulation des autres résolutions de cette assemblée et du surplus de ses demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

— dispensé la SCI Titus de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge serait répartie entre les autres copropriétaires.

Le tribunal a notamment considéré que :

— sur la demande d’annulation de la résolution n° 8 :

— aux termes de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires contenait l’indication des lieux date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée ;

— en vertu du principe d’autonomie des décisions, chaque question soumise à l’assemblée générale des copropriétaires devait faire l’objet d’un vote distinct, une seule résolution ne pouvant regrouper plusieurs questions ;

— la résolution n° 8 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2018 était libellée comme suit :

«  Demandes de M. et Mme [E], Mines Marsolet [I] .

— courriers des 27.11.2017 et 21.12.2017 (copies jointes à la convocation).

1° Mise en concurrence assurances en cours avec visite du risque.

2° Mme [J], Mme [I] et M. [E] demandent à M. [U] de retirer son véhicule des parties communes.

9° Le syndic rappelle que les modifications des parties communes sont interdites.

10° L’assemblée générale demande à M. [U] d’enlever le tas de bois, sous l’escalier, sous deux mois, à défaut, il sera enlevé à ses frais…"

— cette résolution renfermait quatre questions ;

— si les questions 2 et 4 avaient le même objet, à savoir le non-respect du règlement de copropriété, tel n’est pas le cas des deux autres qui étaient distinctes et auxquelles les copropriétaires avaient répondu par un seul vote, au mépris de la loi ;

— sur la demande d’annulation des résolutions n° 9, 5 et 6 :

— aux termes de la résolution n° 9 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2018, avait été votée la pose d’un faux plafond dans la pièce au sous-sol de l’appartement de Mme [I] moyennant un coût de 1.380,50 euros TTC, selon devis de la société Riche Decor;

— la SCI Titus sollicitait l’annulation de la résolution n° 9, outre les résolutions n° 5 et 6, subséquentes ayant approuvé le budget prévisionnel des exercices du 1er avril 2018 au 31 mars 2019 et du 1er avril 2019 au 31 mars 2020 ;

— qu’il n’était pas contesté que passait dans le mur ouest de la pièce située au sous-sol de l’appartement de Mme [I] une canalisation d’évacuation des eaux de pluie et des eaux usées mise en place à la demande et pour les besoins de la copropriété ;

— à la suite de l’installation de cette conduite, l’entreprise mandatée avait omis de reboucher un trou de 60 centimètres à l’origine de désordres supportés par Mme [I] et auxquels le syndicat des copropriétaires se devait de remédier ;

— tel avait été l’objet de la résolution n° 9 qui avait justement apprécié la situation en décidant de Ia pose d’un faux plafond dans la pièce au sous-sol de l’appartement de Mme [I], dont le coût devait être supporté par l’ensemble des copropriétaires en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— il y avait lieu de rejeter la demande en nullité des trois résolutions précitées ;

— sur la responsabilité du syndic :

— par mails des 8 février et 27 juin 2018, la SCI Titus avait sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 juillet 2018 ;

— son courrier recommandé avec avis de réception du 19 juillet 2018 n’étant, selon elle, qu’une demande d’explication sur le défaut d’inscription de ces questions a l’ordre du jour ;

— les demandes formulées par la SCI Titus ne respectaient pas le formalisme requis par la loi, de sorte qu’il ne pouvait être légitimement reproché au syndic, non valablement saisi, de ne pas les avoir portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 juillet 2018 ;

— sa responsabilité ne pouvait être retenue de ce chef ;

— pour ce qui était de l’absence d’exécution de la résolution n° 14 votée lors de l’assemblée générale du 4 novembre 2016, cette délibération avait trait à 'la décision à prendre concernant le plafond de la cage d’escalier endommagé par une entreprise missionnée par Mme [J]" ;

— elle invitait le conseil syndical à trouver un accord avec Mme [J] ou, à défaut, était donné au syndic mandat d’ester en justice pour obtenir réparation ;

— la caducité des demandes amiables de prise en charge par Mme [J] avait été votée à l’unanimité lors la délibération n° 10 de l’assemblée générale du 25 juillet 2018 libellée comme suit : « Suite à la demande de certains copropriétaires : décision de procéder aux travaux de rénovation du plafond de la cage d’escalier endommagé lors de travaux dans l’appartement du dernier étage ».

— pour autant, aucun mandat d’ester en justice n’avait été donné au syndic, de sorte que la SCI Titus échouait à rapporter la preuve d’une faute qui lui serait imputable.

Selon déclaration reçue au greffe le 23 mai 2022, la SCI Titus a interjeté appel de cette décision visant à la critiquer en ce que :

— elle a été débouté de ses demandes d’annulation des résolutions n°9, 5 et 6 de l’ assemblée générale u 25 juillet 2018 ;

— elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts ;

— elle a été déboutée de sa demande formulée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions transmises le 25 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris en ses dispositions critiquées et statuant à nouveau :

— prononce l’annulation des résolutions n°5, 6 et 9 de l’assemblée générale du 25 juillet 2018 ;

— juge que le syndic a engagé sa responsabilité vis à vis d’elle ;

— condamne le syndic à lui verser la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires et le syndic solidairement à lui verser la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens ;

— ordonne l’application des dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et ordonne que les frais de procédure ne soient pas supportés par elle.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur l’annulation de la résolution n°9 :

— la cave dans laquelle doit être réalisé un faux plafond est une partie privative, la charge de ces travaux ne peut pas être considéré comme une charge générale à répartir entre les copropriétaires;

— cette charge incombe au seul propriétaire du lot, sauf compte à faire si ces frais devaient être considérés comme occasionnés par les parties communes ;

— si la société ayant exécutée les travaux pour les parties communes les a mal exécutés, elle doit disposer des assurances nécessaires sans que les copropriétaires aient à supporter la charge de ces travaux ;

— l’annulation de cette résolution entraînerait celle des résolutions 5 et 6 approuvant le budget prévisionnel élaboré par le syndic et intégrant la charge votée à la résolution n°9 ;

— le préjudice subi par Mme [I] se résume à l’absence de rebouchage d’un trou de 60 cm de diamètre dans un mur et non pas un plafond, dont le devis annexé à la convocation de l’assemblée générale mentionnait la somme de 100 euros HT ;

— rien ne justifie la réalisation de travaux à hauteur de 1 479,50 euros ;

— les dispositions du règlement de copropriété ont été méconnus ;

— sur la responsabilité du syndic :

— le syndic n’a toujours pas mis en oeuvre la résolution n°14 votée par l’assemblée générale du 4 novembre 2016 qui lui a donné mandat d’ester en justice à l’encontre de Mme [J], copropriétaires responsables des dommages occasionnés au plafond de la cage d’escalier de la copropriété ;

— faute de règlement amiable, le syndic devait mettre en oeuvre cette résolution ;

— le syndic a également omis de porter à l’ordre du jour les questions posées par M. [U], es qualité de gérant de la SCI Titus, par courriels des 8 février, 11 février et 27 juin 2018, soit à des dates suffisamment éloignées de la date de l’assemblée générale pour y être inscrites, dont le syndic a accusé réception le 23 juillet 2018 ;

— son préjudice résulte des décisions injustifiées du syndic afin d’obtenir réparation de dommages causés du fait d’un propriétaire aux parties communes, générant un coût financier non négligeable ;

Par dernières conclusions transmises le 10 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions :

— déboute la SCI Titus de ses demandes ;

— dise n’y avoir lieu à application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

en tout état de cause :

— condamne la SCI Titus à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, s outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maitre Rodriguez.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur la demande d’annulation des résolutions :

— à l’occasion de travaux relatifs à la pose de tuyaux d’évacuation dans la copropriété, un trou d’un diamètre de 60 cm a été creusé sur l’un des murs de la cave appartenant à Mme [I] ;

— par l’adoption de la résolution n°9, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de la pose d’un faux plafond dans la cave appartenant à Mme [I] selon devs établi par la société Riche Décor d’un montant de 1380,50 euros TTC ;

— dans le plafond de cette pièce passe le tuyau d’évacuation des eaux de pluie et des eaux usées de la copropriété ;

— les travaux commandés par la copropriété pour les besoins de la copropriété et les canalisations installées constituent des parties communes ;

— Mme [I] était en droit de solliciter une indemnisation de la copropriété pour compenser son préjudice causé par les dégradations subies par les travaux effectués dans son lot ;

— ce principe d’indemnisation est d’ordre public en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— il s’est avéré indispensable pour réaliser des travaux d’intérêt collectif de passer par le lot privatif de Mme [I] ;

— la résolution n°9 est parfaitement régulière et valable ;

— la SCI Titus est de mauvais foi en disant que le trou de 60 cm de diamètre se situerait dans le mur et non pas dans le plafond de la cave de Mme [I] ;

— sur le croquis établi par M. [U], gérant de la SCI Titus, celui-ci indique bien que la canalisation a été installée 'sous le plafond de la cave’ ;

— M. [U] reconnaît que le trou, bien que situé sur le mur de la cave, jouxte le plafond de la cave appartenant à Mme [I] ;

— en conséquence la pose d’un faux-plafond dans la cave de Mme [I] à la suite des travaux subis par son lot est parfaitement justifiée ;

— le simple rebouchage d’un trou avec du plâtre n’aurait pas permis de remettre en état la cave de Mme [I] ;

— la prestation chiffrée à 100 euros par la société Riche Décor n’est qu’une étape préalable à la pose du faux-plafond et ne peut pas être considérée comme une solution réparatoire ;

— la mauvaise foi de la SCI Titus n’a pas de limite.

Par dernières conclusions transmises le 25 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndic, sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris et déboute la SCI Titus de ses demandes, à défaut de démonstration de l’existence d’un préjudice indemnisable et la condamne à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— la SCI Titus ne justifie pas de l’existence de faute réelle de sa part ;

— la demande d’inscription d’un ordre du jour complémentaire n’a pas été notifié suivant le formalisme imposée par l’article 10 du décret du 17 mars 1967 ;

— elle n’a commis aucune faute dans l’exercice de sa mission ;

— si une faute devait être qualifiée, elle n’a pas eu pour effet de faire subir un préjudice à la SCI Titus ;

— la SCI Titus ne démontre pas l’existence d’un préjudice indemnisable, d’une faute et d’un lien de causalité au sens de l’article 1240 du code civil.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes d’annulation des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2018:

L’ article 42, alinéa 2 modifié, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce que

les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sur les résolutions n°5, 6 et 9 :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 (…).

L’article 9 de la même loi prévoit que I-chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

En l’espèce, aux termes de la résolution n°9 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2018, il a été décidé de poser un faux plafond dans la pièce au sous-sol de l’appartement de Mme [I], moyennant un coût de 1380,50 euros TTC, selon devis de la société Riche Decor.

Il n’est pas contesté que la cave dans laquelle doit être réalisée un faux plafond est une partie privative. Dans le plafond de cette pièce, passe le tuyau d’évacuation des eaux de pluie et usées de la copropriété et lors des travaux d’installation de cette conduite, l’entreprise a omis de reboucher un trou de 60 cm de diamètre.

Il est acquis qu’il s’agissait de travaux commandés par la copropriété pour les besoins de la copropriété et que les canalisations installées constituent des parties communes. Mme [I], propriétaire de ce lot a donc subi un préjudice dû à l’installation de ces conduites et était en droit de solliciter une indemnisation.

La SCI Titus considère que si le principe de l’indemnisation d’un propriétaire lésé par des aménagements des parties communes est d’ordre public, le préjudice subi par Mme [I] se résume à l’absence de rebouchage d’un trou de 60 cm de diamètre, dans un mur et non pas dans un plafond (partie privative), et que le devis annexé à la convocation à l’assemblée générale chiffrait à la somme de 100 euros HT, et dont la responsabilité incombait en tout état de cause à l’entreprise mandatée par la copropriété pour faire les travaux.

Or, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, le croquis établi et versé aux débats par l’appelante, démontre que la canalisation a été installée 'sous le plafond’ de la cave de Mme [I], et le trou, bien que situé dans le mur de la cave, jouxte le plafond de la cave de Mme [I].

Par conséquent, la remise en état du trou du lot de Mme [I], à la suite des travaux subis pour les besoins de la copropriété, nécessite une reprise du faux plafond.

La pose d’un faux plafond est donc justifiée, le simple rebouchage d’un trou avec plâtre n’aurait pas suffi pour la remise en état de la cave.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Titus de sa demande d’annulation de la résolution n°9 et des résolutions n°5 et 6 subséquentes ayant approuvé le budget prévisionnel des exercices du 1er avril 2018 au 31 mars 2019 et du 1er avril 2019 au 31 mars 2020.

Sur la responsabilité du syndic :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait de l’homme qui à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il est acquis que le syndic n’a à rendre compte de sa gestion qu’au syndicat des copropriétaires, représentant la collectivité des propriétaires, et non chaque copropriétaire pris individuellement.

Un copropriétaire peut agir sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle à l’encontre du syndic, à charge pour lui de démontrer une faute en lien de causalité avec un préjudice personnel et direct (Civ 3ème 14 février 2006).

La SCI Titus reproche à la SARL [Y] [Adresse 4] de n’avoir pas inscrit un certain nombre de questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 30 juillet 2018.

Aux termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable en la cause, tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

A l’occasion de chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l’alinéa précédent.

L’article 64 précise que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

Par courriels des 8 février et 27 juin 2018, la SCI Titus a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 25 juillet 2018 d’un certain nombre d’éléments qu’elle qualifie de 'projets de résolutions'. Par courrier recommandé avec accusé de réception notifié le 23 juillet 2018, la SCI Titus prenait acte de l’absence d’inscription de ses 'résolutions’ sur l’ordre du jour et sollicitait des explications.

Force est de constater que la démarche de la SCI Titus ne respecte pas le formalisme de notification imposé par l’article 10 du décret du 17 mars 1967.

De plus, il était formulé dans son courrier du 8 février 2018 les éléments suivants :

1 – Décision à prendre sur les multiples occupations des parties communes par :

a) Mme [P] (voir photos) :

— vélo garé dans réduit de l’arrière cour ;

— multiples pots et plantes étalés dans la cage d’escalier et palier (rendant de surcroît difficile l’accès des pompiers en cas de sinistre) ;

— appropriatation d'1/4 du jardin commun par une plante personnelle, extrêmement envahissante que personne ne doit toucher sans risquer ses foudres !

— aménagement d’un vaste réseau de chauffage, ventilation et électricité, sans autorisation, dans les combles de l’immeuble ;

— occupation, modification et aménagement illégal des combles Nord de l’immeuble ;

b) M. [E] (voir photo) :

— entrepôt permanent d’une poussette dans l’entrée de l’immeuble ;

NB : Demander à M. [E] de réparer l’arrachage partiel d’une baguette d’angle près de la 1ère fenêtre de la cage d’escalier, causé lors de ses travaux d’aménagement (voir photo).

2 – Décision à prendre concernant la consommation disproportionnée d’eau par Mme [I] due à l’innombrable clientèle qu’elle héberge en permanence ;

3 – Décision à prendre concernant le tuyau d’arrosage déroulé en permanence devant le garage de M. [U] et qui est un risque constant d’accident, je rappelle que ce devait être une installation temporaire ;

4 – Décision à prendre concernant le plafond de la cage d’escalier endommagé par une entreprise missionnée par Mme [J] ; un vote à la majorité des voix de l’AG du 4 novembre 2016 a décidé de donner jusqu’au 30 novembre 2016 pour trouver un accord, faute de quoi le syndic avait mandat d’ester en justice pour obtenir réparation. Rien n’a été fait. Or le préjudice subi par la copropriété est très grave, le coût de la restauration étant estimé entre 12 000 et 15 000 euros.

Dans son courriel du 27 juin 2018, la SCI Titus indique vouloir faire inscrire à l’ordre du jour les questions suivantes :

— décision à prendre concernant la taille du cyprès au mois de novembre 2018…

— demander à [G] (copropriété [I]) de bien vouloir restituer les 6 casiers postaux que Mme [L] a gentiment légué à la copropriété (…)

A la lecture de ces courriels, les 'questions’ ne revêtent pas la nature de 'résolutions’ au sens de la loi du 10 juillet 1965. Aucune demande n’est formulée de manière précise, ni sujette à débat ni susceptible de faire l’objet d’un vote.

Il n’appartient pas au syndic de ses substituer au copropriétaire dans la rédaction des résolutions.

Le syndic n’a commis aucune faute en n’inscrivant pas les 'remarques’ de la SCI Titus.

Par ailleurs, comme l’a pertinement relevé le premier juge aucun mandat n’a été donné au syndic d’agir en justice dans le cadre de la résolution n°14 de l’assemblée générale du 4 novembre 2016, relative à la décision à prendre concernant le plafond de la cage d’escalier endommagé par une entreprise missionnée par Mme [P].

Il ne peut être reproché au syndic un défaut d’ester en justice.

En outre, aucun abus de majorité invoqué par la SCI Titus n’est démontré dans le cadre de la copropriété.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Titus de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL [Y] Jean Jaurès.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et dispensé la SCI Titus de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, le syndicat des copropriétaires ayant succombé partiellement.

Succombant en appel, la SCI Titus sera condamnée à supporter les dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Caroline Rodriguez. Elle sera déboutée de sa demande d’application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il serait inéquitable de laisser aux intimés la charge de leurs frais irrépétibles. La SCI Titus sera condamnée à leur verser à chacun la somme de 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel :

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE la SCI Titus, prise en la personne de son représentant légal, à verser au syndicat des copropriétaires, de l’immeuble '[Adresse 7]', représentée par son syndic en exercice, et à la SARL [Y] [Adresse 4], la somme de 3 000 euros chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI Titus, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE la SCI Titus, prise en la personne de son représentant légal aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Caroline Rodriguez ;

DÉBOUTE la SCI Titus, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande d’application de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,