COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2025

N° 2025/ 216

Rôle N° RG 23/04009 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BK7FA

[L] [C]

[V] [T] épouse [C]

C/

[I] [N] épouse [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane DELENTA

M^e Renaud ARLABOSSE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de FREJUS en date du 28 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 1122000244.

APPELANTS

Monsieur [L] [C]

né le 25 Décembre 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Stéphane DELENTA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [V] [T] épouse [C]

née le 27 Juin 1969 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Stéphane DELENTA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Madame [I] [N] épouse [N]

née le 10 Janvier 1977 à [Localité 8], demeurant

[Adresse 4]

représentée par M^e Renaud ARLABOSSE de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 septembre 2017, Madame [N] a donné à bail aux époux [C] un appartement situé à [Localité 6].

Courant juillet 2018 les locataires étaient victimes d’un cambriolage et déposaient plainte pour ces faits le 14 juillet 2018.

À la suite d’une série d’échéances impayées, Madame [N] faisait délivrer à Monsieur et Madame [C] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire suivant acte de commissaire de justice du 5 septembre 2018.

Le 30 mars 2019 Monsieur et Madame [C] quittaient le logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 mars 2022, Madame [N] a assigné par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] Monsieur et Madame [C] aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 2.478,61 € au titre des travaux de réparation et charges impayées, celle de 2.280 € à titre de dommages-intérêts, celle de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 26 avril 2022.

Madame [N] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur et Madame [C] n’étaient ni présents, ni représentés.

Par jugement réputé contradictoire en date du 28 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fréjus a :

*condamné solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 1.059 65 € au principal au titre des dégradations locatives.

*condamné solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*débouté Madame [N] du surplus de ses demandes.

*condamné solidairement Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de procès-verbal de constat d’huissier pour un montant de 350 €.

Par déclaration d’appel en date du 16 mars 2023, Monsieur et Madame [C] interjetaient appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 1.059 65 € au principal au titre des dégradations locatives.

— condamne solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamne solidairement Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance -qui comprendront les frais de procès-verbal de constat d’huissier pour un montant de 350 €

Suivant ordonnance d’incident en date du 6 février 2024, le magistrat de la mise en état de la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a':

*rejeté l’ensemble des demandes formées par Madame [N].

* dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile *condamné Madame [N] aux dépens du présent incident.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 février 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [N] demande à la cour de':

*la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident.

Y faisant droit.

*confirmer la décision rendue le 28 juin 2022 par le tribunal de proximité de Fréjus en ce qu’elle a :

— condamné solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 1.059 65 € au principal au titre des dégradations locatives.

— condamné solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné solidairement Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de procès-verbal de constat d’huissier pour un montant de 350 €

*infirmer la décision rendue le 28 juin 2022 par le tribunal de proximité de Fréjus en ce qu’elle a rejeté les demandes accessoires de Madame [N] et de statuer à nouveau sur ses demandes.

*condamner Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 1.344,69 € au titre des dégradations commises et charges impayées.

*condamner Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 2.280 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’impossibilité d’avoir pu louer les lieux au départ des locataires et correspondant à deux mois du montant du loyer.

*déclarer irrecevables les demandes incidentes de Monsieur et Madame [C].

*en conséquence les en débouter.

*condamner Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens en application de l’article 695 et 696 du code de procédure civile.

*rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

.

À l’appui de ses demandes, Madame [N] indique avoir constaté de nombreux désordres à la restitution des lieux loués outre les charges demeurées impayées.

Elle précise que son assureur la MAIF a sollicité des appelants le règlement de la somme de 2.478,61 € correspondant aux coûts de reprise des désordres constatés dans l’appartement et aux charges impayées, ces demandes étant demeurées infructueuses, le conseil des époux [C] opposant à la MAIF un constat d’état des lieux de sortie non contradictoire.

Madame [N] fait valoir que les premiers juges ont fondé leur décision sur le rapport [G] qu’elle a produit à la suite du départ des locataires mais n’ont retenu que le premier poste de dommages à savoir les dommages relevant de l’entretien locatif.

Elle rappelle que l’importance des dégradations résulte également du seul procès-verbal de sortie du 18 avril 2019 établi par le commissaire de justice Maître [P] de sorte que les premiers juges n’avaient aucune raison de limiter son recours et devaient prendre en considération l’ensemble des postes du rapport [G].

Enfin elle demande à la cour de déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles faites par Monsieur et Madame [C], ces dernier n’exposant aucun motif tendant à critiquer la décision de première instance rappelant au surplus que les demandes faites dans leurs conclusions sont d’autant plus irrecevables qu’elles ont déjà été jugées et ont fait l’objet d’un rejet par décision devenu aujourd’hui définitive.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [C] demandent à la cour de':

*les recevoir en leur appel.

*les y dire bien-fondés.

*dire et juger que Madame [C] a manqué à ses obligations contractuelles de bonne foi et de loyauté en :

— manquant d’informer loyalement ses locataires de ce qu’elle s’était ménagée la possibilité de pénétrer dans leur appartement au moyen d’une seule clé ouvrant deux portes.

— laissant cette clé en libre accès dans son domicile alors qu’elle avait loué à des inconnus.

— que lesdits inconnus ont cambriolé tant son appartement que leur appartement.

*dire et juger que Madame [N] entièrement responsable du préjudice moral subi par eux.

En conséquence

* réformer le jugement entrepris

Y ajoutant.

*condamner Madame [N] à verser à Monsieur et Madame [C] la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts.

*condamner Madame [N] à verser à Monsieur et Madame [C] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

*condamner Madame [N] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Stéphane DELENTA, avocat.

A l’appui de leurs demandes, les époux [C] soutiennent que leur bailleresse a commis une faute engageant sa responsabilité en laissant la clé permettant d’ouvrir la porte de leur appartement en libre accès dans son domicile alors qu’elle l’avait loué à des inconnus.

Ils rappellent que le préjudice subi est conséquent puisque de nombreux objets, ordinateur, tablettes, appareil photo, consoles, matériels audio, bijoux ont été volés pour un montant de 48.'586 €.

Ils ajoutent que s’ils avaient su que Madame [N] disposait d’une clé permettant d’ouvrir les deux portes faisant communiquer ainsi son logement avec celui loué, ils auraient exigé un changement de barillet afin que cette dernière ne puisse pénétrer, hors leur présence , dans l’appartement loué.

Aussi ils maintiennent être fondés à obtenir la réparation intégrale de leur préjudice moral consécutif aux fautes de Madame [N].

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 3 avril 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025.

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1°) Sur l’arriéré des charges

Attendu que Madame [N] demande à la cour de condamner Monsieur et Madame [C] à lui payer la somme de 74 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères.

Qu’elle verse à l’appui de sa demande un courrier de la MAIF adressé à ces derniers en date du 9 août 2019 leur réclamant le paiement de cette somme, auquel était joint un document qui ne permet pas cependant de faire droit à cette demande.

Qu’en effet ce document fiscal concerne le bien de Madame [N] ( [Adresse 1]) et non l’appartement objet de la location ( [Adresse 2]).

Qu’il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point.

2°) Sur les dégradations locatives

Attendu que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que «'le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;'»

Attendu qu’il n’est pas versé devant la cour l’état des lieux d’entrée.

Que dés lors il convient conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil de dire que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Attendu que le 30 mars 2019 Monsieur [C] a sollicité un commissaire de justice pour faire un état des lieux de sortie non contradictoire.

Que l’état de sortie des lieux n’ayant pu être établi en présence des locataires régulièrement convoqués par ministère de commissaire de justice, à la suite de leur départ, Madame [N] a saisi également un commissaire de justice en la personne de Maître [P] lequel a procédé à l’état des lieux de sortie le 18 avril 2029.

Qu’il résulte de ces éléments que quelques dégradations ont été relevées sur certains murs telle la présence de trous mal rebouchés ou la présence d’humidité.

Qu’il était également relevé que le four de la cuisine ne fonctionnait pas, que la porte de communication entre les deux appartements était cassée, que la porte de placard était abîmée et que l’olivier ainsi que les deux autres arbustes en jardinière étaient secs.

Que ces dommages ont été repris dans le rapport d’expertise de la société [G], missionnée par la MAIF en date du 19 juillet 2019 lequel a chiffré les dommages relevant de l’entretien locatifs relevés dans le séjour, les chambres, le couloir, la buanderie à la somme de 1.059,65 € et les dommages constatés au niveau de la porte palière communicante avec second appartement et de la porte palière à la somme de 1.171,50 €.

Que l’expert chiffrait la panne du four à la somme de 462 € et les dommages causés aux plantes à la somme de 173,46 €.

Attendu qu’il convient , tenant ces éléments, de condamner les appelants au paiement de la somme de 1.059,65 euros au titre des dégradations locatives constatées dans certaines pièces de l’appartement et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

Qu’il est par ailleurs établi que les dommages causés à la porte de communication avec l’appartement de Madame [N] et à la porte du placard sont les conséquences du cambriolage.

Que dès lors les dégradations dues au cambriolage et par conséquent le coût de leur remise en état ne sauraient être mis à la charge des locataires mais à la charge de leur compagnie d’assurance.

Que cependant ces derniers sont taiseux sur une éventuelle indemnisation de leur compagnie d’assurance.

Qu’il est cependant acquis que le cambriolage a eu lieu courant juillet 2018 et que 9 mois après, les dommages causés à la porte n’étaient toujours pas réparés.

Que faute pour ces derniers de justifier d’une difficulté avec leur assurance dans la prise en charge de ce désordre, il y a lieu de les condamner à réparer les dommages constatés au niveau de la porte palière communicante avec le second appartement et au niveau de la porte du placard et de condamner les époux [C] à verser à Madame [N] la somme de 1.171,50 € telle que fixée par l’expert.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré sur ce point.

Attendu qu’aucun élément n’est versé aux débats concernant la panne du four, permettant d’en imputer l’origine aux appelants.

Que dés lors il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [N] de cette demande.

Que s’agissant des demandes relatives aux plantes , il y a lieu de faire droit à la demande de l’intimée, les locataires n’ayant pas entretenu ces dernières.

Qu’il convient dés lors d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner les époux [C] au paiement de la somme de 173,46 euros tel qu’évalué dans le rapport d’expertise.

3°) Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N]

Attendu que Madame [N] demande à la Cour de condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 2.280 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l’impossibilité d’avoir pu louer les lieux au départ des locataires et correspondant à deux mois du montant du loyer

Que cependant cette dernière ne produit aucun élément au débat, ni ne justifie d’aucun préjudice réel de nature à faire droit à sa demande

Qu’il convient par conséquent de débouter cette dernière de cette demande et de confirmer le jugement déféré sur ce point.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur et de Madame [C]

Attendu que Monsieur et Madame [C] demande à la Cour de dire et juger Madame [N] entièrement responsable du préjudice moral subi par eux et de condamner cette dernière à leur verser la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts.

Qu’ils font valoir à l’appui de leurs demandes que Madame [N] a manqué à ses obligations contractuelles de bonne foi et de loyauté en :

— manquant d’informer loyalement ses locataires de ce qu’elle s’était ménagée la possibilité de pénétrer dans leur appartement au moyen d’une seule clé ouvrant deux portes.

— laissant cette clé en libre accès dans son domicile alors qu’elle avait loué à des inconnus.

— que lesdits inconnus ont cambriolé tant son appartement que leur appartement.

Attendu qu’il résulte du jugement du 30 octobre 2019 du tribunal d’instance de Fréjus que la responsabilité de Madame [N] dans le dommage subi par les époux [C] n’est pas établie, la demande de dommages et intérêts de ces derniers ayant été rejetée.

Que ceux-ci avaient à cette occasion fait valoir à l’appui de leur demande les mêmes moyens que ceux présentement exposés, afin de retenir une faute de la part de Madame [N] pour voir cette dernière condamnée à des dommages et intérêts.

Que ce jugement est à ce jour définitif tenant l’ordonnance de caducité de la déclaration d’appel des époux [C] du 6 mars 2020.

Que par ailleurs l’article 1355 du code civil dispose que'«'l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.'»

Qu’il s’en suit que les demandes portées devant la Cour sont identiques à celles qui ont conduit au jugement du 30 octobre 2019, ces dernières étant fondées sur les mêmes dispositions légales et concernant les mêmes parties.

Qu’il y a lieu par conséquent de déclarer les demandes des époux [C] irrecevables comme se heurtant au principe de l’autorité de la chose jugée.

5°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que «'la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie'»';

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 28 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fréjus en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté Madame [N] de sa demande de voir condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 1.171,50 € et de la somme de 173,46 €.

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 1.171,50 euros au titre des frais de remise en état des dommages constatés au niveau de la porte palière communicante avec le second appartement et de la porte de placard.

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 173,46 euros au titre des dégradations relatives aux plantes.

DÉCLARE irrecevables la demande de dommages et intérêts de Monsieur et Madame [C].

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur et Madame [C] à payer à Madame [N] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,