COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 DECEMBRE 2025

N°2025/699

Rôle N° RG 25/10420 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BPEMY

[Z] [S]

[H] [S]

C/

[W] [P]

S.E.L.A.R.L. [L] [D] & ASSOCIES

S.A.R.L. HOTEL INTERLAKEN

S.A.R.L. L&M HOTELS

S.C.I. [A]

S.E.L.A.R.L. [W] [P] ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Paul GUEDJ

M^e Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

2 pour M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 10] en date du 12 Octobre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00596.

APPELANTS

Monsieur [Z] [S]

né le 30 Novembre 1946 à [Localité 11], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE,

Monsieur [H] [S]

né le 12 Avril 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE,

INTIMES

Maître [W] [P],

né le 8 Mars 1974 à [Localité 10]

domicilié [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE,

S.E.L.A.R.L. [W] [P] ET ASSOCIES,

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocat au barreau de NICE,

S.E.L.A.R.L. [L] [D] & ASSOCIES

dont le siège social est [Adresse 1]

prise en la personne de Me [L] [D]

es qualités de mandataire ad’hoc de la SAS L&M HOTELS,

représentée par M^e Ollivier CARLES DE CAUDEMBERG, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. HOTEL INTERLAKEN,

dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Ludovic LETELLIER de la SELARL LUDOVIC LETELLIER, avocat au barreau de NICE,

S.A.R.L. L&M HOTELS,

dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par son liquidateur amiable M. [O] [M]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Gilles BOUCHER, avocat au barreau de NICE

S.C.I. [A],

dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Jennifer SALLES de la SELARL CABINET D’AVOCATS SALLES & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Madame Paloma REPARAZ, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 1990, M. [Z] [S] et M. [H] [S] ont donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Hôtel Interlaken des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 11]. Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mars 2022, la société Hôtel Interlaken a fait assigner ses bailleurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice aux fins de les voir condamner, sous astreinte, à procéder au ravalement des façades et à la remise en état de la toiture et des planchers ainsi que tous autres gros travaux rendus nécessaires afin de permettre une parfaite jouissance des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2022, la société Hôtel Interlaken a dénoncé la procédure à la SARL L§M Hôtels, laquelle a acquis de MM. [S], suivant acte notarié en date du 29 juin 2022, reçu par Me [W] [P], notaire associé de la SELARL [W] [P] et associés, les locaux donnés à bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2023, la société Hôtel Interlaken a dénoncé la procédure à la société civile immobilière (SCI) [A], laquelle a acquis de la société L§M Hôtels, suivant acte notarié en date du 22 décembre 2022, reçu par Me [E] [N], les mêmes locaux.

Par actes de commissaire de justice en date des 25 et 26 avril 2023, MM. [S] ont mis en cause la SELARL [W] [P] et associés, Me [W] [P], la société L§M Hôtels et la société [A] aux fins d’obtenir, sous astreinte, le déblocage à leur profit de la somme de 200 000 euros séquestrée entre les mains du notaire.

Après avoir ordonné la jonction de ces procédures, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, par ordonnance en date du 12 Octobre 2023, a :

— rejeté les demandes de mises hors de cause de MM. [S], de la société L§M Hôtels et de la société [A] ;

— ordonné une expertise judiciaire en commettant pour y procéder M. [V] [K] aux frais avancés du preneur ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à la charge de la société Hôtel Interlaken la charge des dépens.

Il a estimé que la demande d’expertise sollicitée par la société [A] se justifiait en raison d’un motif légitime afin de déterminer les causes des désordres dénoncées par le preneur ainsi que la nature et le coût des travaux nécessaires pour y remédier. En revanche, il a considéré que la demande de provision sollicitée par le preneur était sérieusement contestable en l’état d’une expertise ordonnée afin de permettre de déterminer les causes des désordres et leur imputabilité. Il a considéré qu’il n’y avait pas lieu de mettre hors de cause MM. [S] au vue de la clause insérée dans l’acte de vente du 29 juin 2022 aux termes de laquelle ils s’engageaient à prendre en charge toutes condamnations pouvant être prononcées dans le cadre de la procédure initiée par le preneur et que, pour garantir cet engagement, la somme de 20 000 euros avait été séquestrée par prélèvement sur le prix de cession. Il a estimé que les mises hors de cause des sociétés L§H Hôtels et [A] n’étaient pas plus justifiées comme ayant été parfaitement informées de l’état du fonds exploité dans les locaux commerciaux acquis successivement. Enfin, il a considéré que la somme de 200 000 euros étant destinée à financer les travaux réclamés par le preneur, il n’était pas opportun d’ordonner au notaire de s’en dessaisir au profit de MM. [S].

Suivant déclaration transmise au greffe le 8 novembre 2024, MM. [S] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par arrêt en date du 11 mars 2025, la cour a ordonné le retrait de la procédure du rôle des affaires en cours.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2025, MM. [S] ont fait intervenir à la procédure de manière forcée la SELARL [L] [D] et associés, prise en la personne de Me [L] [D], en tant que mandataire ad hoc de la société L§M Hôtels, désigné à cette fin par ordonnance rendue le 5 août 2025 par le président du tribunal de commerce de Nice.

L’affaire a été réinscrite au rang des affaires en cours, le 8 septembre 2025, à la demande de MM. [S].

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 29 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

— les mettre hors de cause du fait de la vente des biens et droits immobiliers intervenue le 29 juin 2022 au profit de la société L§M Hôtels en ce qui concerne les demandes portant sur les travaux et l’expertise judiciaire ;

— débouter les autres parties des demandes formées à son encontre ;

— ordonner le déblocage de la somme de 200 000 euros séquestrée entre les mains de Me [W] [P] et de la société [W] [P] et associés, notaires à [Localité 12], à leur profit, au vu d’une expédition de l’arrêt à intervenir et, à défaut, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard dans l’exécution 8 jours après la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner toute succombant à leur payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir :

— que la somme de 200 000 euros a été séquestrée, aux termes de l’acte de vente du 29 juin 2022, pour garantir la société L§M Hôtels, acquéreur, des éventuelles condamnations pouvant être prononcées suite à la procédure judiciaire intentée par le preneur, par acte introductif d’instance du 31 mars 2022, concernant les travaux sollicités ;

— que la convention de séquestre contenue dans l’acte de vente du 29 juin 2022 n’a été rédigée qu’en faveur de la société L§M Hôtels, et non pour les acquéreurs successifs, et en l’occurrence la société [A] ;

— que l’acte de vente en date du 22 décembre 2022 intervenu entre la société L§M Hôtels et la société [A] mentionne expressément qu’aucune nouvelle convention de séquestre ne sera conclue, ni entre ces sociétés, ni entre la société [A] et eux-mêmes, sachant qu’ils ne sont pas intervenus à l’acte, que la société [A] a déclaré être parfaitement informée des risques de contracter en l’état de la procédure judiciaire en cours, sans connaître les prétentions chiffrées du preneur, et en faire son affaire personnelle sans recours contre son vendeur et/ou son notaire et que la société L§M Hôtel s’est engagée, en tant que venderesse, à maintenir la convention de séquestre au titre de son obligation de délivrance ;

— que, n’ayant aucun lien contractuel avec la société [A], il lui appartient de se retourner contre sa venderesse ;

— devoir être mis hors de cause en l’état de la vente intervenue le 29 juin 2022 et du fait qu’ils ne sont pas intervenus à l’acte de vente du 22 décembre 2022 ;

— que les travaux sollicités par le preneur ne peuvent, en tout état de cause, être ordonnés sans expertise judiciaire ;

— que la demande de provision du preneur est prématurée dès lors que l’expertise a pour but de déterminer la cause des désordres et leur imputabilité ;

— que, dès lors que la convention de séquestre a été conclue exclusivement entre eux-mêmes et la société L§H Hôtels, sans qu’elle ne puisse se transmettre au profit des acquéreurs successifs, ils sont justifiés à en solliciter la libération à leur profit.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 25 septembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, Me [D] de la SELARL [L] [D], agissant en tant qu’administrateur ad hoc de la société L§M Hôtels, demande à la cour :

— d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande de mise hors de cause ainsi que ses demandes visant à condamner MM. [S] à la relever et garantir ;

— la confirmer pour le surplus, et notamment en ce qu’elle a rejeté la demande de mise hors de cause de MM. [S] et leur demande de mainlevée du séquestre ;

— statuant à nouveau,

— de la mettre hors de cause et de débouter toutes les parties de leurs demandes formées à son encontre ;

— de condamner solidairement MM. [S] à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

— de condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose :

— que le preneur a initié la procédure à l’encontre de MM. [S] avant même qu’elle ne devienne propriétaire des lieux ;

— que MM. [S] se sont engagés, lors de la vente du 29 juin 2022, à prendre en charge la procédure initiée par le preneur et les conséquences pécuniaires pouvant en résulter aux termes d’une clause dénommée 'Nantissement-convention de séquestre’ en page 7 ;

— qu’elle n’est plus propriétaire du bien comme l’ayant vendu à la société [A] ;

— que la société [A] a indiqué, lors de la vente du 22 décembre 2022, faire son affaire personnelle de la procédure judiciaire en cours sans recours contre la société L§H Hôtels ou le notaire ;

— que n’étant ni responsable des troubles locatifs allégués par le preneur, ni propriétaire du bien, il y a lieu de la mettre hors de cause ;

— qu’à la lecture de la clause susvisée stipulée dans l’acte de vente du 29 juin 2022, il n’y a aucune raison de donner mainlevée du séquestre de 200 000 euros ;

— qu’elle ne prévoit aucunement que les obligations contractuelles de MM. [S] cesseraient en cas de revente du bien ;

— que l’acte, qui précise les conditions dans lesquelles MM. [S] pourraient être déchargés de leurs engagements, ne prévoit aucunement la possibilité d’être déchargé du séquestre en cas de revente du bien ;

— que l’acquéreur jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenaient à son auteur et dispose, contre les locataires d’ouvrage, d’une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations ;

— qu’il en résulte que le séquestre n’a pas pris fin avec la revente du bien à la société [A], sous acquéreur du bien de MM. [S] ;

— que, de plus, au moment où l’action a été engagée par le preneur, MM. [S] étaient propriétaires-bailleurs, de sorte qu’ils ne peuvent être mis hors de cause sous prétexte que le bien a été revendu ;

— qu’à l’inverse, dès lors qu’elle a revendu le bien à la société [A], elle doit être mise hors de cause faute de lien contractuel avec le preneur.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 2 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société [A] sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expertise judiciaire, rejeté la demande de mise hors de cause de MM. [S] et rejeté la demande de ces derniers portant sur la restitution de la somme de 200 000 euros ;

— l’infirme pour le surplus ;

— statuant à nouveau,

— rejette l’ensemble des demandes de MM. [S], et notamment celle portant sur la restitution de la somme de 200 000 euros ;

— à défaut, ordonne le transfert d’une somme de 200 000 euros sur son compte ou au profit de son notaire dans le cas où des travaux urgents devaient être intentés ;

— juge que sa responsabilité ne pourra être en aucun cas engagée ;

— rejette les demandes de condamnations provisionnelles de la société Hôtel interlaken formées à son encontre ;

— déboute les parties de leurs demandes ;

— condamne MM. [S] à la relever et garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

— les condamne à lui verser la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir :

— que, lorsque le preneur a initié la procédure, MM. [S] étaient toujours propriétaires du bien, tel que cela résulte de l’acte de vente du 29 juin 2022, raison pour laquelle ledit acte stipule que MM. [S] feront leur affaire personnelle du règlement du litige de façon à ce que l’acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet ;

— qu’ils tentent, malgré tout, par tout moyen de récupérer le séquestre et de se décharger totalement de leur responsabilité en faisant fi de leurs engagements pris lors de la vente du 29 juin 2022 ;

— que leur demande de mise hors de cause est parfaitement injustifiée dès lors qu’ils étaient les propriétaires-bailleurs du preneur lorsque la procédure a été introduite ;

— que ce n’est pas parce qu’ils ont vendu leur bien qu’ils ne peuvent être tenus pour responsables des dommages qui pourraient leur incomber ;

— que l’expertise judiciaire qui a été ordonnée se justifie pas un motif légitime afin de déterminer les travaux à faire ainsi que la date et les causes des désordres et leur imputabilité ;

— que le séquestre ne peut être libéré qu’en cas d’accord avec le preneur déchargeant MM. [S] de la réalisation des travaux ou sur la présentation d’une décision judiciaire définitive les exonérant de toute obligation dans la réalisation des travaux et de toute condamnation à ce sujet ;

— qu’aucun accord n’étant intervenu et la procédure judiciaire étant en cours, il n’y a pas lieu de libérer le séquestre ;

— qu’elle n’aurait jamais acheté à la société L§M Hôtels le bien si elle ne lui avait pas garantie la somme en question ;

— que les devis qu’elle a fait établir font ressort un coût de 148 519,80 euros pour le ravalement des façades et un coût de 139 463,28 euros pour la rénovation de la toiture, de sorte que la somme bloquée doit être conservée tant que l’expertise sera en cours ;

— que son acte de vente précise bien en page 7 les éléments concernant le séquestre en question ;

— que la libération du séquestre mettrait en péril la procédure judiciaire en cours dès lors que la somme en question vise à garantir les travaux devant intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 21 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, Me [W] [P] et la SELARL [W] [P] et associés sollicitent de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— y ajoutant,

— lui donne acte qu’il détient en sa qualité de séquestre la somme de 200 000 euros ;

— statue ce que de droit quant au sort des fonds ;

— lui donne acte qu’il remettre les fonds à qui il appartiendra sur signification de la décision ;

— juge que la remise des fonds portera décharge de sa mission ;

— déboute MM. [S] de leur demande d’astreinte ;

— condamne tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, distraits au profit de la SCP Cohen Guedj – Montero – Daval Guedj.

Ils font valoir :

— qu’une convention de séquestre est prévue dans l’acte de vente du 29 juin 2022 portant sur la somme de 200 000 euros afin de garantir l’acquéreur de la prise en charge des travaux éventuels par les vendeurs ;

— que MM. [S] se sont engagés à maintenir la convention de séquestre initiale jusqu’à l’extinction de la procédure judiciaire initiée par le preneur ;

— que la société L§H Hôtels, bénéficiaire de la clause de séquestre et du nantissement constitué à son profit, a donc subrogé son propre acquéreur dans le bénéfice de la convention séquestre, raison pour laquelle il n’était pas nécessaire de constituer une nouvelle convention de séquestre ;

— que leur refus de libérer le séquestre au profit des MM. [S] s’explique par l’absence d’accord entre les parties et par le fait que les conditions requises pour libérer les fonds n’étaient pas réunies, la procédure judiciaire initiée par le preneur étant toujours en cours ;

— que l’acte de vente ne prévoit aucunement que les fonds devaient être restitués à MM. [S] en cas de revente du bien ;

— que le fait pour MM. [S] d’avoir vendu le bien ne les exonèrent pas de l’éventuelle responsabilité encourue en tant que bailleurs au moment de la survenance des désordres, d’autant qu’ils se sont engagés à prendre en charge le coût des éventuels travaux de remise en état envers leur propre acquéreur ;

— qu’ils n’ont été attrait à la procédure qu’en leur qualité de séquestre des fonds litigieux ;

— qu’ils ne leur appartient pas à trancher une levée de séquestre alors que les conditions contractuellement prévues ne sont pas réunies ;

— qu’ils n’ont fait que respecter en tant que séquestre leurs obligations légales et contractuelles.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 9 octobre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Hôtel Interlaken sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle n’a pas fait droit à sa demande de provision et en ce qui concerne les frais irrépétibles et les dépens ;

— statuant à nouveau,

— déboute les parties adverses de leurs demandes ;

— condamne solidairement tout succombant à lui payer la somme provisionnelle de 60 000 euros à titre d’avance sur préjudice de jouissance et remboursement de frais d’expertise imposés et avancés ;

— ordonne, si besoin est, que la somme provisionnelle de 60 000 euros soit prise sur les 200 000 euros séquestrés en l’étude de Me [W] [P] ;

— condamne solidairement tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de la SCP Badie – Simon Thibaud – Juston, sauf le coût des procès-verbaux de constat et des multiples exploits introductifs d’instance qui reviennent directement à la concluante qui en a fait l’avance.

Elle fait valoir :

— que l’expertise judiciaire ordonnée par le premier juge au contradictoire de l’ensemble des parties est bien avancée dès lors que le 3ème compte rendu d’accédit date du 9 juin 2025 ;

— que le coût des travaux a été évalué à plus de 500 000 euros ;

— qu’il n’y a pas lieu de mettre hors de cause MM. [S], dès lors que la somme séquestrée de 200 000 euros sur le prix de vente l’a été afin de financer le coût des travaux pouvant être mis à leur charge, pas plus que la société [A] qui est l’actuelle propriétaire des murs ;

— que les procès-verbaux de constat qu’elle produit révèlent des désordres affectant la structure de l’hôtel et empêchant une exploitation normale ;

— que rien n’a été réparé, malgré les diverses cessions qui sont intervenues ;

— qu’il est nécessaire de procéder au ravalement complet de l’hôtel, à la réfection de la charpente et à la reprise des sous-faces avec dépose de l’ensemble des sous-plafonds, cloisons et éléments de second oeuvre en raison de l’affaissement des planchers sur deux étages au moins ;

— qu’il est donc logique et opportun que les fonds séquestrés destinés à la réalisation des travaux restent disponibles ;

— qu’elle justifie sa demande de provision par les désordres affectant l’hôtel, tels qu’ils résultent des trois comptes-rendus d’accédit, le coût des travaux à réaliser, les frais d’expertise qui s’élèvent à ce jour à la somme de 34 147,62 euros et le fait qu’elle ne peut exploiter normalement l’hôtel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever qu’aucun appel, principal ou incident, n’a été formé concernant le chef de l’ordonnance entreprise ayant ordonné une expertise judiciaire.

De même, la société Hôtel Interlaken, qui sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise sauf en ce qui concerne sa demande de provision, les frais irrépétibles et les dépens, ne réitère pas la demande de travaux formée devant le premier juge.

Dans ces conditions, la cour ne statuera que dans les limites de l’appel.

Sur les demandes de mises hors de cause

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité et d’intérêt.

L’article 31 du même code énonce que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, si MM. [S] étaient les propriétaires-bailleurs des lieux litigieux au moment où la société Hôtel Interlaken a initié son action en référé afin de les contraindre à réaliser des travaux portant notamment sur le ravalement des façades et la remise en état de la toiture et des planchers, il est acquis que les locaux ont été vendus, en cours de procédure, à la société L§M Hôtels puis à la société [A].

Pour autant, afin de tenir compte de cette procédure initiée avant que MM. [S] ne vende, le 29 juin 2022, les locaux à la société L§M Hôtels, le vendeur a déclaré (page 7 de l’acte de vente) faire son affaire personnelle du règlement de ce litige de façon à ce que l’acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet. Il déclare prendre à sa charge exclusive et personnelle ladite procédure et toute indemnité à laquelle il serait condamnée nonobstant le paiement des travaux de réparations auquel il pourrait être condamné. Afin de sécuriser l’acquéreur, les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Maître [W] [P], notaire soussigné qui accepte, la somme de deux centre mille euros (200 000 EUR) représentant partie du prix à la sûreté de la prise en charge exclusivement par le vendeur des conséquences de la procédure énoncée ci-dessus.

Dès lors que l’expertise judiciaire ordonnée par le premier juge vise à déterminer les travaux qui auraient être réalisés par MM. [S], du temps où ils étaient propriétaires des locaux, et qu’ils sollicitent la libération de la somme séquestrée à leur profit, ils ont qualité à agir tant en défense qu’en demande.

Par ailleurs, dès lors qu’il est acquis qu’aucun travaux n’a été réalisé par les bailleurs successifs, les acquéreurs des locaux litigieux, la société L§M Hôtels puis la société [A], sont concernés par l’expertise ordonnée par le premier juge qui vise à déterminer, non seulement la nature des désordres, leur date d’apparition, leur origine, les travaux devant être réalisés, mais aussi les responsabilités encourues par les propriétaires-bailleurs successifs. Ils sont également concernés, le cas échéant, par la libération de la somme de 200 000 euros séquestrée entre les mains de Me [P] aux fins de réaliser lesdits travaux.

Ayant qualité pour se défendre sur ces questions, leur droit d’agir à la présente procédure est donc incontestable.

Enfin, la mise en cause de Me [P] et la SELARL [W] [P] et associés s’explique par la demande de MM. [S] de leur remettre, en tant que séquestre, la somme de 200 000 euros.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes de mises hors de cause.

Sur la libération du séquestre conventionnel au profit des appelants

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, l’acte de vente, en date du 29 juin 2022, aux termes duquel MM. [S] ont vendu à la société L§M Hôtels les locaux litigieux, stipule (en page 7) que :

Ainsi qu’il a été vu ci-dessus, le preneur a intenté une procédure à l’encontre du propriétaire en vue de la réalisation de travaux de ravalement de façades et de réfection de la toiture.

Une décision sera rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice le 22 septembre 2022.

Le vendeur déclare faire son affaire personnelle du règlement de ce litige de façon à ce que l’acquéreur ne soit jamais inquiété à ce sujet. Il déclare prendre à sa charge exclusive et personnelle ladite procédure et toute indemnité à laquelle il serait condamnée nonobstant le paiement des travaux de réparations auquel il pourrait être condamné.

Afin de sécuriser l’acquéreur, les parties conviennent de séquestrer entre les mains de Maître [W] [P], notaire soussigné qui accepte, la somme de deux centre mille euros (200 000 EUR) représentant partie du prix à la sûreté de la prise en charge exclusivement par le vendeur des conséquences de la procédure énoncée ci-dessus.

Aucun devis n’est joint à l’assignation ci-dessus visée. En conséquence, l’acquéreur donne tous pouvoirs au vendeur à l’effet d’établir un devis, l’acquéreur faisant établir également un devis de son côté.

Ces devis devront être réalisés par des entreprises notoirement connus.

Dès réception des devis, le montant du séquestre sera modifié pour être ramené à la moyenne des deux devis augmentés de la somme de dix pour cent (10 %). Les devis seront validés en concertation entre le vendeur et l’acquéreur. La différence sera alors restituée au vendeur avec l’accord de l’acquéreur.

Le séquestre sera bien et valablement déchargé de sa mission par le remise des fonds :

— au vendeur, directement et hors la présence de l’acquéreur sur la présentation d’un accord conventionnel avec le preneur le déchargeant de la réalisation de ces travaux ou sur la présentation d’un jugement devenu définitif exonérant le vendeur de toute obligation dans la réalisation desdits travaux et de toute condamnation à ce sujet,

— au preneur, directement et hors la présence du vendeur, si à la date prévue, à concurrence des indemnités qui lui seront dues sur la présentation d’un accord conventionnel entre lui-même et le vendeur à hauteur des indemnités dues ou à l’entreprise chargée d’effectuer lesdits travaux sur présentation d’un jugement définitif condamnant le vendeur à prendre à sa charge lesdites travaux à hauteur du montant desdits travaux. Le surplus sera restitué au vendeur. De la même façon si la somme séquestrée s’avérait insuffisante, le vendeur s’engage de façon irrévocable à verser au preneur ou à l’entreprise chargée d’effectuer les travaux le complément de façon à ce que l’acquéreur ne soit jamais inquiété,

— à la Caisse des dépôts et de consignations en cas de contestations.

Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies et pourra toujours exiger décharge de sa mission par acte authentique.

Pour sûreté de l’engagement qu’il a pris, le vendeur affecte spécialement, à titre de gage et nantissement, au profit de l’acquéreur qui l’accepte, la somme séquestrée, et ce, jusqu’à l’exécution de l’engagement.

Cette constitution de séquestre ne pourra nuire à la libération de l’acquéreur, la quittance ci-dessus donnée étant définitive.

Cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d’exécution partielle.

Cette clause a été reproduite dans l’acte de vente, en date du 22 décembre 2023, (en pages 6 et 7) aux termes duquel la société L§M Hôtels a vendu à la société [A] les locaux litigieux. Il est également stipulé que :

De convention expresse entre les parties, il n’a pas été érigé en condition suspensive de l’opération la souscription d’une nouvelle convention de séquestre entre L§M Hôtels et l’acquéreur ni, avec l’accord de L§M Hôtels, la souscription d’une nouvelle convention de séquestre entre Messieurs [S] et la SCI [A].

A ce sujet, l’acquéreur déclare avoir été parfaitement informé des risques de contracter en l’état au stade de cette procédure en cours sans connaître les prétentions chiffrées du preneur, et en faire son affaire personnelle sans recours contre la société L§M Hôtels ou le notaire à ce sujet.

Etant précisé, qu’au titre de son obligation de délivrance, le vendeur s’engage à maintenir la convention de séquestre ci-dessus visée le liant avec Messieurs [S], à ne pas en diminuer le montant et à ne pas délier ces derniers de cet engagement et jusqu’à l’expiration de la procédure susvisée conformément aux stipulations de la clause de séquestre ci-dessus visée, les sommes en cause devant être versées au preneur ou à l’entreprise devant se charger des travaux ou encore à Messieurs [S] en cas d’accord avec le preneur, le tout dans les conditions visées ci-dessus.

A défaut de respecter cet engagement, le vendeur verrait sa responsabilité engagée.

(…).

Aux termes de l’expertise ordonnée par le premier juge, l’expert a pour mission de vérifier la réalité des désordres allégués par le preneur, décrire les dommages en résultant en situant leur date d’apparition, rechercher les causes de ces désordres, dysfonctionnements et non-conformités, dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans la mise en oeuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toutes autres causes, se prononcer sur les travaux nécessaires pour y remédier en faisant produire par les parties des devis, leur coût et durée, et de fournir tous les éléments de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et les préjudices subis.

Trois comptes-rendus ont été dressés par l’expert les 21 mars 2024, 18 février 2025 et 9 juin 2025. Après avoir constaté les désordres affectant les façades, les planchers et la toiture, l’expert indique que leur cause résulte d’un manque total de dispositif de contrôle et d’entretien sur la structure (plancher, toiture et façade) par les propriétaires entre 1990 et juin 2022 date de la vente entre les consorts [S] et la société L§H Hôtel. Il semble que postérieurement à cette vente, aucun travaux n’ait été envisagé ou engagé par les propriétaires successifs. Il évalue le coût des travaux de réparation et de remise en état de l’hôtel à une somme supérieure à 500 000 euros, comprenant le ravalement complet des façades mais également les travaux de reprise des planchers et de la charpente par un renforcement des éléments porteurs existants par moisage ou la démolition complète des éléments dégradés, nécessitant une reprise par la sous face des planchers avec dépose des faux-plafond, cloisons et élément de second oeuvre.

Au vu de ces premiers éléments, il n’est pas possible d’exclure, avec l’évidence requise en référé, toute responsabilité de MM. [S] dans les désordres dénoncés par le preneur.

Or, dès lors qu’ils pourraient être condamnés, par la juridiction du fond, si elle venait à être saisie, à réaliser les travaux de nature à mettre un terme aux désordres affectant les façades, les planchers et la toiture des lieux exploités par la société Hôtel Interlaken, par la remise de la somme séquestrée de 200 000 euros au preneur ou à l’entreprise chargée de réaliser les travaux, en tout ou partie, voire au paiement d’une somme complémentaire si celle séquestrée s’avérerait insuffisante, le droit à la libération du séquestre de 200 000 euros en leur faveur est sérieusement contestable.

Si MM. [S] affirment que le séquestre en question n’a été consenti qu’au profit de leur acquéreur, la société L§H Hôtels, et non au profit de la société [A], qui est l’actuelle propriétaire-bailleresse comme ayant acquis les locaux de la société L§H Hôtels, le simple fait pour l’acte de vente, en date du 29 juin 2022, de prévoir la libération de la somme séquestrée, en tout ou partie, au profit de MM. [S], propriétaires-bailleurs au moment de l’action initiée par le preneur, ou de la société Hôtel Interlaken elle-même, preneur, voire l’engagement pour MM. [S] de verser au preneur une somme complémentaire si celle séquestrée s’avérerait insuffisante, rend sérieusement contestable l’affirmation de MM. [S] selon laquelle le séquestre conventionnel consenti lors de la vente du 29 juin 2022 a pris fin avec la vente du 22 décembre 2022.

Cela est d’autant plus vrai que l’acte de vente du 22 décembre 2022, après avoir reproduit la clause de l’acte de vente du 29 juin 2022 portant sur le séquestre de 200 000 euros, stipule l’absence de souscription d’une nouvelle convention de séquestre, nonobstant le coût des travaux à réaliser qui pourrait être supérieur à la somme de 200 000 euros. La société [A] a donc acquis les locaux litigieux au vue de la somme de 200 000 euros séquestrée entre les mains de Me [P].

Dans ces conditions, il y a lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en disant n’y avoir lieu à référé sur la demande MM. [S] tendant à ordonner le déblocage de la somme de 200 000 euros séquestrée entre les mains de Me [P] et de la société [W] [P] et associés, notaire, à leur profit, sous astreinte.

Sur la demande de provision formée par le preneur

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, s’il résulte des opérations d’expertise judiciaire en cours que la responsabilité de MM. [S] pourrait être retenue par la juridiction du fond, si elle venait à être saisie, pour manquement à son obligation de délivrance lorsqu’ils étaient propriétaires-bailleurs des locaux loués à la société Hôtel Interlaken, l’expert relève également que les propriétaires successifs n’ont réalisé aucun travaux depuis la vente intervenue en juin 2022.

Or, tant que les travaux pour lesquels la somme de 200 000 euros a été séquestrée n’auront pas donné lieu à une décision de justice condamnant MM. [S] et/ou les bailleurs successifs à les prendre en charge, en tout ou partie, leur obligation d’indemniser le preneur de son préjudice de jouissance est sérieusement contestable.

En outre, l’expertise judiciaire étant toujours en cours, l’obligation pour MM. [S], la société L§M Hôtels et la société [A] de prendre en charge les honoraires de l’expert est sérieusement contestable.

Dans ces conditions, la provision de 60 000 euros sollicitée par le preneur à valoir sur son préjudice de jouissance étant sérieusement contestable, il sera débouté de sa demande de condamnation formée de ce chef.

Pour les mêmes raisons, il en de même de sa demande tendant à ordonner la libération du séquestre à son profit dans la limite de 60 000 euros.

Il y a donc lieu d’ajouter à l’ordonnance entreprise en disant n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Hôtel Interlaken de provision de 60 000 euros à valoir sur les préjudices subis ou tendant à la libération du séquestre entre les mains de Me [P] et de la société [W] [P] et associés, notaire, à son profit, dans la limite de 60 000 euros.

Sur les appels en garantie formés à l’encontre de MM. [S]

En l’absence de condamnation des sociétés L§M Hôtels, représentée par son administrateur ad hoc, et [A], à verser une provision, il n’y a pas lieu à référé sur leurs appels en garantie formés à l’encontre MM. [S].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’expertise judiciaire ayant été ordonnée dans les intérêts du preneur, bien qu’il n’en soit pas à l’origine, sans qu’aucune provision ne lui soit allouée, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société Hôtel Interlaken aux dépens de première instance et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

En revanche, MM. [S], succombant en appel, en ce qui concerne la demande tendant à voir libérer la somme séquestrée, ils seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj – Montero – Daval Guedj et de la SCP Badie – Simon Thibaud – Juston, avocats aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande également de les condamner à verser aux autres parties une indemnité pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile, à savoir 3 000 euros à la société Hôtel Interlaken, 1 500 euros à Me [D] de la SELARL [L] [D], agissant en tant qu’administrateur ad hoc de la société L§M Hôtels, 1 500 euros à la société [A] et 1 500 euros à Me [W] [P] et la SELARL [W] [P] et associés.

Tenus aux dépens, MM. [S] seront déboutés de leur demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande M. [Z] [S] et M. [H] [S] tendant à ordonner le déblocage de la somme de 200 000 euros séquestrée entre les mains de Me [W] [P] et de la société [W] [P] et associés, notaire, à leur profit, sous astreinte ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Hôtel Interlaken de provision de 60 000 euros à valoir sur les préjudices subis ou tendant à la libération du séquestre entre les mains de Me [W] [P] et de la société [W] [P] et associés, notaire, à son profit, dans la limite de 60 000 euros ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur les appels en garantie formés par Me [D] de la SELARL [L] [D], agissant en tant qu’administrateur ad hoc de la SARL L§M Hôtels, et la SCI [A] à l’encontre de M. [Z] [S] et M. [H] [S] ;

Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [H] [S] à verser à la SARL Hôtel Interlaken la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [H] [S] à verser à Me [D] de la SELARL [L] [D], agissant en tant qu’administrateur ad hoc de la SARL L§M Hôtels, la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;

Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [H] [S] à verser à la SCI [A] la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;

Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [H] [S] à verser à Me [W] [P] et la SELARL [W] [P] et associés la somme de 1 500 euros sur le même fondement ;

Déboute M. [Z] [S] et M. [H] [S] de leur demande formée sur le même fondement ;

Condamne in solidum M. [Z] [S] et M. [H] [S] aux dépens de la procédure d’appel, avec distraction au profit de la SCP Cohen Guedj – Montero – Daval Guedj et de la SCP Badie – Simon Thibaud – Juston, avocats aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La Présidente