COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57A

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 NOVEMBRE 2022

N° RG 21/00149

N° Portalis DBV3-V-B7F-UH6S

AFFAIRE :

Société COMPLISSIMO

…

C/

S.C.I. ZEN INVESTMENT

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Décembre 2020 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 02

N° RG : 20/01417

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON

M^e Eric CATRY de la SELARL CABINET CATRY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ SARLU COMPLISSIMO

RCS de PONTOISE sous le n° 821 079 761

[Adresse 4]

[Adresse 4]

2/ SARL TAURUS INVESTISSEMENTS

RCS de PONTOISE sous le n° 497 786 947

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentées par M. [W] [S], domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20210013

Représentant : M^e Eric VAN DAELE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1223

APPELANTES

****************

S.C.I. ZEN INVESTMENT

N° SIRET : 819 560 889

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M. [O] [I], domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Eric CATRY de la SELARL CABINET CATRY, Postulant et Plaidant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 101 N° du dossier CP200045

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Septembre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Président,,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Madame Gwenael COUGARD, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

— ----------------

FAITS ET PROCEDURE

Le 28 décembre 2017, la société Zen Investment a signé un mandat de vente exclusif avec l’EURL Complissimo, agence immobilière, afin de vendre un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 1].

La société Complissimo a conclu avec la société Taurus Investissements une convention par laquelle cette dernière intervenait en soutien de la société Complissimo dans l’exécution de sa mission et, en contrepartie de cette prestation, cette dernière s’engageait à verser à la société Taurus Investissements 50% de la rémunération devant lui revenir.

Le 9 août 2018, en présence de son mandataire, la société Zen Investment a signé une promesse de vente avec M. [G] [B] pour ce même bien immobilier. La promesse était assortie d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt pour financer l’acquisition. Elle prévoyait que 1'obtention du prêt devait intervenir au plus tard le 9 octobre 2018 et fixait le délai de réalisation de la vente par acte authentique au plus tard au 12 novembre 2018.

Le 23 octobre 2018, M. [Y] informait la société Zen Investment du défaut de réalisation de la condition suspensive et renonçait à l’achat du bien immobilier. Par courrier du 3 octobre 2018, il avançait que la promesse de vente était devenue caduque à la suite de la non-obtention de son financement avant le 9 octobre 2018.

Le 4 janvier 2019, la Zen Investment et M. [Y] ont conclu un protocole d’accord aux termes duquel les parties mettait un terme à la réalisation de la vente sans indemnité et se désistaient de toute poursuite judiciaire relative à la promesse de vente. La société Zen Investment en informait la société Complissimo par courriel du 14 janvier 2019.

Par acte du 8 avril 2020, la société Complissimo et la société Taurus Investissements ont assigné la société Zen Investment devant le tribunal judiciaire de Pontoise en paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts.

Par jugement du 7 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté les sociétés Complissimo et Taurus Investissements de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté la société Zen Investment de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné les sociétés Complissimo et Taurus Investissements à verser à la société Zen Investment la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné les sociétés Taurus Investissements et Complissimo aux entiers dépens.

Par acte du 11 janvier 2021, les sociétés Complissimo et Taurus Investissements ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 3 janvier 2022, de :

— les juger recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

débouté la société Complissimo et la société Taurus Investissements de l’ensemble de leurs demandes,

condamné la société Complissimo et la société Taurus Investissements à verser à la société Zen Investment la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Complissimo et la société Taurus Investissements aux entiers dépens,

Statuant à nouveau :

— juger que la société Zen Investment a violé les dispositions du contrat de mandat exclusif signé avec la partie mandataire,

— condamner la société Zen Investment à verser purement et simplement à la société Complissimo la somme de 20 000 euros TTC correspondant au montant de sa rémunération à titre de clause pénale,

— condamner la société Zen Investment à payer à la société Taurus Investissements la somme de 10 000 euros TTC correspondant au montant de la rémunération qu’elle n’a pas pu percevoir,

— débouter la société Zen Investment de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Zen Investment à payer à chacune des sociétés Complissimo et Taurus Investissements la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel,

— condamner la société Zen Investment aux entiers dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les appelantes font valoir qu’en réalité, l’acquéreur avait obtenu son plan de financement dans le délai prescrit par la promesse de vente de sorte que c’est le comportement de la venderesse qui a fait ultérieurement échouer la vente . Elles estiment que leur droit à commission est acquis dans la mesure où la société Complissimo -avec l’aide de la société Taurus Investissements- a rempli sa mission d’intermédiaire constatée dans l’avant-projet dont l’intimée a ruiné l’efficacité en contractant seule avec l’acquéreur, hors de sa présence, pour renoncer à exiger une vente forcée, contrairement à sa position initiale.

Par dernières écritures du 8 juin 2021, la société Zen Investment prie la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

— débouter les sociétés Complissimo et Taurus Investissements de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner les sociétés Complissimo et Taurus Investissements à payer chacune, à la société Zen Investment, une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure,

— condamner les sociétés Complissimo et Taurus Investissements aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, si la cour croyait devoir entrer en voie de réformation du jugement,

— juger que l’indemnité réclamée par la société Complissimo au titre de clause pénale du mandat de vente est infondée,

— juger que les sociétés Complissimo et Taurus Investissements ne justifient pas du quantum de leurs demandes, de sorte qu’elles doivent être déboutées de leurs prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

— réduire à la somme d’un euro les prétentions des appelantes.

La société intimée réplique que la promesse de vente étant caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive liée à l’absence de prêt bancaire, aucune commission n’est due aux termes de la loi du 2 janvier 1970 s’appliquant aux transactions immobilières intervenues par le biais d’un agent.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 juin 2022.

SUR QUOI :

Sur le droit à rémunération des appelantes :

Aux termes de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, s’appliquant aux transactions immobilières par le biais d’un agent immobilier, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Selon l’article 74 du décret n°72~678 du 20 juillet 1972, lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l’application du dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée.

Et l’article 73 du même décret prévoit que le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire.

En l’espèce, le mandat exclusif de vente de biens immobiliers conclu entre l’ EURL Complissimo et la SCI Zen Investment prévoit en son article 4.4 'qu’en rémunération de l’exécution de sa mission, le mandataire percevra des honoraires de 20 000 Euros (Vingt mille euros) TTC, soit 16660 euros (seize mille six cent soixante euros) HT selon le barême spécial (…) Le montant de ces honoraires sera payable à la conclusion effective de l’opération constatée dans un seul acte écrit, signé par l’acquéreur et le vendeur, conformément à l’article 73 du décret 72-678 du 20 juillet 1972".

Dans l’article 7 du même contrat, est prévu que "le Mandant s’oblige expressément et de manière irrévocable à verser au mandataire une somme égale au montant total, TVA incluse, de la rémunération prévue aux présentes, et ce à titre d’indemnité forfaitaire et définitive. De la même manière, cette indemnité sera due par le Mandant, ce qu’il reconnaît et accepte, dans les cas suivants:

— Révocation du Mandat avant son terme et passé le délai de révocation,

— Dénonciation du Mandat sans respect des conditions de délais et formes stipulées,

— Refus de vendre à un acquéreur,

— Et de manière générale, tout manquement à ses obligations et tout agissement ayant pour conséquence de faire échouer la vente ou d’entraver la mission du Mandataire."

En présence et avec le concours de l’EURL Complissimo, la SCI Zen Investment a signé un compromis de vente avec [G] [B] le 9 août 2018. Il prévoyait que l’acte serait réitéré sous la forme authentique, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, au plus tard le 12 novembre 2018.

Etait également stipulée une condition suspensive relative à l’obtention par l’acquéreur d’un prêt afin de financer le bien et il etait précisé que « l’obtention d’une ou des offres définitives de prêt devra (…) intervenir au plus tard le 9 octobre 2018. »

Par courrier en date du 23 octobre 2018, l’acquéreur a signifié à la SCI Zen Investment qu’il s’était vu opposé deux refus de crédit dont il joignait les justificatifs et qu’en l’absence de réalisation de la condition suspensive, il renonçait à l’achat.

Dans un premier temps, la venderesse a contesté cette renonciation avant de l’admettre plus tard devant les arguments du conseil de l’acquéreur, contenus dans un courrier daté du 3 décembre 2018 invoquant la caducité de la vente pour dépassement du délai du 9 octobre 2018.

C’est dans ce contexte que l’acquéreur et la SCI Zen Investissement ont signé le 4 janvier 2019 un protocole d’accord officialisant la fin de leurs relations contractuelles.

SUR CE,

Les appelantes fondent leur demande sur le postulat selon lequel la vente était parfaite puisque l’acquéreur aurait finalement obtenu son prêt le 26 octobre 2018.

C’est une fiction juridique que la cour ne peut prendre en considération puisque les parties qui avaient principalement intérêt à la vente y ont renoncé après avoir admis la caducité de la promesse et ce, par protocole d’accord du 04 janvier 2019. Aucune décision judiciaire n’est venue consacrer le caractère parfait de la vente ni la faute, soit de M. [Y], soit de la société Zen Investment dans le processus.

Elles s’appuient aussi sur le mandat exclusif de vente et sur la promesse pour la réalisation de laquelle elles ont oeuvré de manière irréprochable ce qui leur assurerait un droit définitif à percevoir la somme due à titre de commission.

Mais force est de constater que ledit mandat visait clairement l’article 73 du décret n°72~678 du 20 juillet 1972 qui prévoit, conformément aux textes cités ci-dessus, la rémunération de l’agent immobilier lors de la signature de l’acte authentique, qui n’est jamais intervenu en l’espèce sans que des fautes soient consacrées de part et d’autre au sens de l’article 7 du mandat exclusif dans son dernier alinéa.

Le fait que les parties à la promesse de vente aient signé un protocole d’accord pour mettre fin à une première divergence de vue sur l’interprétation des termes de l’avant-contrat alors que la société Complissimo n’avait déjà plus de lien de droit avec la société Zen Investment, n’est pas blâmable en soi.

Ainsi, la vente n’a pu se réaliser à la suite de la non-obtention du financement et de la non-réalisation de la condition suspensive. La société EURL Complissimo a été dûment avertie de l’impossibilité de réaliser cette vente.

Aucune rémunération n’est due à la Société EURL Complissimo ni à la SARL Taurus Investissements, avec laquelle la société Zen Investment n’avait en outre, aucun lien de droit.

Le jugement déféré sera confirmé dans toutes ses dispositions parfaitement exposées et argumentées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’EURL Complissimo et la SARL Taurus Investissements succombant à l’instance, en supporteront les dépens.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la société EURL Complissimo et la SARL Taurus Investment à payer chacune à la SCI Zen Investment la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Confirme le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

Condamne la société EURL Complissimo et la SARL Taurus Investissements à payer à la SCI Zen Investment la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais en cause d’appel,

Condamne in solidum la société EURL Complissimo et la SARL Taurus Investissements aux entiers dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Président, et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,