COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 375

Rôle N° RG 24/12006 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNYSR

[L] [T]

[V] [T] épouse [T]

C/

S.C.I. BBAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile ALBISSER

M^e Sophie TOSELLO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de cannes en date du 30 Août 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 1124183.

APPELANTS

Monsieur [L] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-000509 du 11/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile ALBISSER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [V] [T] épouse [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025-000509 du 11/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Cécile ALBISSER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

La SCI BBAL, immatriculée au RCS de FREJUS sous le n°494 669 245, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [R] [W] domicilié ès qualités audit siège

représentée par M^e Sophie TOSELLO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 9 février 2018, à effet au 10 février 2018, la société civile immobilière (SCI) BBAL a consenti un bail à usage d’habitation à monsieur [L] [T] et madame [V] [T], relatif à un appartement de type T3, avec cave et garage, sis [Adresse 6] à Le Cannet (06), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 722 euros, outre 92 euros à titre de provision pour charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, daté du 15 juillet 2020, et notifié le 20 juillet 2020, la SCI BBAL a notifié un congé pour reprise aux époux [T], aux fins de loger leur fille.

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 juillet 2023, la SCI BBAL a fait signifier aux époux [T] un congé pour vente, à effet au 9 février 2024, pour un montant de 140 000 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré Ie 19 février 2024, la SCI BBAL a fait assigner les époux [T] devant le tribunal de proximité de Cannes aux fins de voir :

— constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 9 février 2024 ;

— ordonner en conséquence leur expulsion ;

— ordonner l’enlèvement des meubles garnissant les lieux loués ;

— les condamner solidairement à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au dernier loyer, soit 814 euros, charges comprises ;

— les condamner encore solidairement à lui payer 1 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 30 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, a :

— déclaré valable le congé pour vendre délivré le 13 juillet 2023 ;

— constaté la résiliation du bail consenti entre les parties au 9 février 2021 ;

— constaté que les époux [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date ;

— dit qu’ils devraient quitter les lieux sans délai ;

— ordonné à défaut leur expulsion, si nécessaire avec le concours de la force publique dans les formes et délais prévus par code des procédures civiles d’exécution, après délivrance préalable d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné in solidum les époux [T] à payer à la SCI BBAL jusqu’à parfaite libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer courant applicable contractuellement (781,56 euros) au 9 février 2024, augmenté de l’indexation contractuellement applicable et des charges locatives réelles dont il serait justifié et qui seraient supportées proportionnellement au temps d’occupation ;

— condamné les époux [T] in solidum à payer à la SCI BBAL la somme de 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— débouté la SCI-BBAL de toutes demandes plus amples ou contraires.

Ce magistrat a notamment considéré que le délai de 6 mois avait été respecté et que le congé avait été justifié par l’intention de vendre, comportant une offre au prix de 140 000 euros. Le congé était régulier dans la forme et l’intention réelle. Il était donc valable avec toutes les conséquences de droit.

Selon déclaration reçue au greffe le 3 octobre 2024, les époux [T] ont interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 5 mars 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu’elle réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— déclare le congé délivré le 13 juillet 2023 irrégulier, non valable, non fondé et non sérieux et donc dépourvu d’effet juridique ;

— déclare le congé délivré le 13 juillet 2023, dépourvu d’effet juridique ;

— constate la poursuite du bail consenti entre les parties le 9 février 2018 ;

— retienne la qualité de locataire des époux [T] ;

— déboute la SCI BBAL de ses demandes ;

— condamne la SCI BBAL à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts;

— condamne la SCI BBAL au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir que :

— l’intention de vendre demeure sujette à interprétation ;

— il y a une volonté manifeste de mettre un terme au bail sans raison légitime ;

— dans un premier temps un congé pour reprise avait été délivré ;

— dans un second temps un congé pour vente a été pris, empreint de mauvaise foi ;

— aucun élément ne démontre la publicité de vente du bien ;

— le congé entaché d’irrégularité et dépourvu de validité ne saurait produire aucun effet juridique;

— le logement donné à bail est insalubre mais des travaux ont été entrepris.

Par dernières conclusions transmises le 9 janvier 2025, dûment signifiées, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI BBAL sollicitent de la cour qu’elle confirme le jugement entrepris et y ajoutant condamne les époux [T] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— le congé est régulier en la forme et au fond ;

— les époux [T] ne démontrent aucun préjudice lié à l’insalubrité du logement.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance du 3 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur le congé pour vente, l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué…

[' ]

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Dans le cadre de la délivrance d’un congé pour vente, le bailleur n’a pas à justifier du caractère réel et sérieux de son congé pour vendre (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989).

Les dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ne prescrivent la nullité du congé pour vente que dans les cas où le prix et/ou les conditions de la vente projetée font défaut dans l’acte et/ou que les 5 premiers alinéas de l’article 15-II ne sont pas reproduits dans l’acte, et/ou que le délai de préavis n’a pas été respecté.

En l’espèce, au vu des éléments versés aux débats, il est établi qu’un congé pour vente, objet du présent litige, a été délivré le 13 juillet 2023 par la SCI BBAL, à effet au 9 février 2024.

Il n’est pas contesté que le contrat de bail susvisé d’une durée de trois ans, a été tacitement reconduit le 9 février 2021, venant à échéance au 9 février 2024.

Il en résulte que le délai de préavis de six mois a été respecté par la SCI BBAL.

Ce congé reproduit expressément les dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et indique un prix de vente fixé à 140 000 euros. Il décrit le bien comme un trois pièces, avec cave et garage, situé au sein de la résidence [Adresse 5] à [Localité 4] (06).

Cette description du bien, objet de la vente, est conforme au contrat de bail conclu entre les parties le 9 février 2018.

Les époux [T] contestent l’intention réelle et démontrée de vente.

Ainsi, la SCI BBAL verse aux débats :

— un avis de valeur du bien en date du 7 juillet 2023, émanant de l’agence Demonte Immobilier, située à [Localité 4] (06), estimant la valeur marchande du bien à 150 000 euros ;

— l’offre d’achat signée par les consorts [D] moyennant la somme de 140 000 euros en date du 10 janvier 2024 ;

— des échanges de courriels entre la SCI BBAL, de potentiels acheteurs, les consorts [D] et le notaire en charge de la vente, Maître [C], datés des mois de janvier et février 2024 ;

— un courriel du notaire daté du 5 novembre 2024, confirmant la signature de l’acte de vente au 14 novembre 2024 ;

— un dossier de diagnostics techniques de vente réalisé le 24 janvier 2024 par la société MCTB;

Il s’évince de ces éléments, la preuve d’une offre d’achat du bien et des échanges de courriels que les consorts [D] souhaitaient acquérir en société, sous conditions suspensives d’obtention de diagnostics et d’expulsion des locataires.

Au vu de ces éléments, le moyen selon lequel la SCI BBALne justifie pas de la publicité du bien en agence ou sur des sites internet, est inopérant et insuffisant à établir l’absence de sincérité de vendre. L’intention de vendre est caractérisée.

C’est par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que rien ne permettait de douter de l’intention de vendre de la SCI BBAL et que le congé pour vente délivré le 13 juillet 2023 était valable.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il constaté la validité du congé pour vente délivré le 13 juillet 2023, ordonné l’expulsion des époux [T], occupants sans droit ni titre depuis le 9 février 2024, selon les dispositions légales et après délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, les époux [T] sont également redevable à compter du 9 février 2024, d’une indemnité d’occupation destinée à compenser la jouissance du bien, occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du propriétaire lié à la privation de son local.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce que ces derniers ont été condamnés in solidum à payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer courant (soit 781,56 euros) augmenté des charges locatives réelles, et de l’indexation contractuellement applicable, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 9 février 2024, jusqu’à libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Les époux [T] soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20.

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise ne conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En l’espèce, l’état des lieux d’ entrée établi contradictoirement le 10 février 2018, mentionne un bon état du bien.

Au soutien de leurs allégations d’indécence, les époux [T] versent aux débats :

— deux attestations sur l’honneur, datées du 17 janvier 2025 de M. [U] et M. [G] [X], dans lesquelles ils certifient avoir été présent lorsque M. [T] a demandé des travaux en urgence à son propriétaire, de plomberie et d’électricité, des fils électriques étant dénudés ;

Par ailleurs ils reconnaissant dans leurs dernières écritures que le bailleur a entrepris des travaux et amélioré les conditions d’habitation.

Les époux [T] ne produisent aucun autre élément hormis les deux attestations.

Aucun procès verbal de constat de commissaire de justice, aucun courrier envoyé au bailleur afin de lui signaler les désordres, aucune photographie ne sont produits.

Ils echouent donc à demontrer l’existence des désordres, la date de leur apparition (étant précisé qu’ils ne sont plus locataires depuis le 9 février 2024 et revêtent la qualité d’occupants sans droit ni titre depuis cette date, ne pouvant plus à compter de celle-ci se prévaloir de l’application des dispositions susvisées) et leur étendue.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’ils ont été débouté de leur demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné les époux [T] aux dépens de l’instance et à verser à la SCI BBAL la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Les époux [T] qui succombent au litige, seront condamné in solidum à supporter les dépens de d’appel, étant précisé qu’ils bénéficient de l’aide juridictionnelle partielle.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 1 500 euros. Les époux [T] seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toute ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE monsieur [L] [T] et madame [V] [T] conjointement à verser à la SCI BBAL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE monsieur [L] [T] et madame [V] [T] de leur demande formulée sur le même fondement ;

CONDAMNE monsieur [L] [T] et madame [V] [T] in solidum à supporter l’intégralité des dépens d’appel ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991, relative à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,