COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 18 MARS 2025

N° 2025/135

Rôle N° RG 23/06539 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLIZ6

[L] [F]

C/

[M] [K] [H]

[D] [Y] [H]

[B] [R] [H]

[G] [H] épouse [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Caroline PAYEN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] en date du 24 Décembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/02917.

APPELANT

Monsieur [L] [F]

né le 31 Décembre 1956 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [M] [K] [H]

né le 11 Juin 1952 à [Localité 7] (Algérie), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Léa SIBONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [D] [Y] [H]

né le 22 Août 1948 à [Localité 7] (Algérie), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Léa SIBONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [B] [R] [H]

né le 14 Décembre 1949 à [Localité 7] (Algérie), demeurant [Adresse 5] (Israël)

représenté par M^e Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Léa SIBONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [G] [H] épouse [S]

née le 02 Juin 1956 à [Localité 7] (Algérie), demeurant [Adresse 6] (Israël)

représentée par M^e Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Léa SIBONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

-1-

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Louise de BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 23 juillet 2019, M. [M] [H], M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S], propriétaires indivis, ont consenti à M. [L] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur une parcelle de terrain avec un bâtiment à usage commercial édifié, situé [Adresse 2], au prix de 290 000 euros. Il était stipulé une condition suspensive d’obtention d’un prêt à obtenir au plus tard le 30 septembre 2019, d’un montant de 290 000 euros avec un taux d’intérêt fixe hors assurance au maximum de 2 %, pour une durée maximale de 20 ans. Une indemnité d’immobilisation à hauteur de 14 500 euros était fixée outre une clause de pénalité à hauteur de 29 000 euros.

Par courrier recommandé avec accusé réception du 7 octobre 2019, M. [D] [H] a mis en demeure M. [L] [F] de justifier de l’octroi de ce crédit.

Ce financement n’a pas été obtenu et il n’a pas été procédé à la réitération de la vente.

Une conciliation a été tentée devant la chambre départementale des notaires qui a donné lieu à un procès-verbal de non conciliation le 24 janvier 2020.

Par acte du 27 février 2020, M. [D] [H], M. [M] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S] ont assigné M. [L] [F] aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale.

Par jugement réputé contradictoire en date du 24 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

dit que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 23 juillet 2019 d’un montant de 14 500 euros doit être conservée dans son intégralité par Mme [G] [H] épouse [S], M. [B] [H], et M. [D] [H],

-2-

ordonné que la somme de 11 000 euros détenue en comptabilité par maître [V], notaire, soit versée à Mme [G] [H] épouse [S], M. [B] [H] et M. [D] [H] ensemble au titre de l’indemnité d’immobilisation,

condamné M. [L] [F] au paiement d’une somme de 3 500 euros en complément de l’indemnité d’immobilisation à Mme [G] [H] épouse [S], M. [B] [H] et M. [D] [H] ensemble,

condamné M. [L] [F] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des pénalités prévues dans la promesse de vente du 3 juillet 2019 à Mme [G] [H] épouse [S], M. [B] [H] et M. [D] [H] ensemble,

débouté Mme [G] [H] épouse [S], M. [B] [H] et M. [D] [H] ensemble de leur demande de condamnation de M. [L] [F] au apeiemtn d’une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,

condamné M. [L] [F] au paiement d’une somme de 2 500 euros à Mme [G] [H] épouse [S], M. [B] [H] et M. [D] [H], ensemble, sur le fondement de l’article 70à du code de procédure civile,

condamné M. [L] [F] au paiement des dépens,

rejeté le surplus des demandes.

Le tribunal a estimé qu’il était justifié de ce que le bénéficiaire n’avait pas réalisé la condition suspensive de financement contractuellement fixée le 23 juillet 2019, et en a déduit que l’indemnité d’immobilisation devait revenir aux promettants.

En revanche, il a estimé le montant de la clause pénale à hauteur de 29 000 euros disproportionnée par rapport au montant de l’indemnité d’immobilisation, et l’a réduite à hauteur de 5 000 euros.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 mai 2023, M. [L] [F] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré portant condamnation à son endroit, dûment reprises.

Par ordonnance du 26 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a radié l’affaire pour défaut d’exécution du jugement entrepris. L’affaire a été réenrôlée le 12 mai 2023.

Par dernières conclusions transmises le 5 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [L] [F] sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

réforme le jugement rendu le 24 décembre 2020 du chef des points critiqués dans la déclaration d’appel, et, notamment, en ce qu’il a dit que l’indemnité d’immobilisation, prévue dans la promesse de vente du 23 juillet 2019 d’un montant de 14 500 euros doit être conservée dans son intégralité par les consorts [H], a ordonné que la somme de 11 000 euros détenue en comptabilité par le notaire leur soit versée, l’a condamné à verser la somme de 3 500 euros ainsi que la somme de 5 000 euros de pénalités et 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

déboute M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S] de l’ensemble de leurs demandes,

ordonne la restitution du dépôt de garantie versé à son profit,

Subsidiairement :

' juge que les demandes concernant l’indemnité d’immobilisation et concernant les pénalités financières sont des clauses pénales,

' juge que les montants réclamés sont manifestement excessifs,

' ramène le montant des indemnités à de plus justes proportions et notamment à un euro,

En tout état de cause :

' condamne M. [D] [H], M. [B] [H] et M. [B] [H] à lui régler la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de première instance et d’appel.

M. [L] [F] soutient qu’il a sollicité plusieurs banques en vue d’obtenir le financement de cette acquisition, mais a vu ses demandes rejetées le 23 janvier 2020 par le crédit mutuel et par la SMC le 25 mars 2020. Il estime que cette condition suspensive ne pouvait donc être considérée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil. Il assure avoir effectué les démarches requises pour obtenir ce financement, auprès de plusieurs établissements et réfute le fait d’avoir mis volontairement en échec cette condition en sollicitant un prêt de 300 000 euros, et non de 290 000 euros. Il conteste avoir jamais renoncé au dépôt de garantie.

-3-

M. [L] [F] fait valoir en outre que les clauses contractuelles prévoyant l’indemnité d’immobilisation et l’indemnité retenue par le tribunal sont des clauses pénales, excessives et disproportionnées au regard de la faible durée d’immobilisation du bien, de sorte qu’il convient de faire application de l’article 1231-5 du code civil.

Par dernières conclusions transmises le 11 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S] sollicitent de la cour qu’elle :

À titre principal :

déboute M. [L] [F] de toutes ses demandes,

confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu’il a minoré à la somme de 5 000 euros les montants des pénalités prévues à la promesse unilatérale de vente contractée entre les parties le 23 juillet 2019,

Statuant à nouveau :

juge que la clause pénale stipulée à la promesse unilatérale du 23 juillet 2019 contractée entre les parties d’un montant de 29 000 euros n’est pas manifestement excessive,

En conséquence :

condamne M. [L] [F] à verser Mme [G] [H] épouse [S], M. [B] [H] et M. [D] [H] ensemble la somme de 29 000 euros au titre des pénalités prévues à la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2019,

À titre subsidiaire :

confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris et en ce qu’il a condamné M. [L] [F] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des pénalités prévues à la promesse unilatérale de vente contractée entre les parties le 23 juillet 2019,

En tout état de cause :

condamne M. [L] [F] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Les intimés font d’abord valoir que la condition suspensive de financement doit être réputée accomplie à raison de la défaillance de M. [L] [F], bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente qui en a empêché la réalisation. Ils soutiennent que ce dernier a déposé une première demande de prêt, dans les délais, à hauteur de 300 000 euros, alors que le contrat prévoyait un maximum de 290 000 euros. Ils ajoutent que la deuxième demande de prêt dont il est justifié a été formulée le 10 décembre 2019, soit bien après le délai butoir fixé pour la réalisation de la condition, qui plus est à des conditions financières ignorées. Les intimés indiquent avoir mis en demeure l’appelant de justifier de ses démarches, conformément aux stipulations contractuelles. En conséquence, ils soutiennent que l’indemnité d’immobilisation, stipulée en page 10 de l’acte, leur revient en intégralité, ce que l’appelant avait reconnu dans un courrier du 12 novembre 2019.

Par ailleurs, les intimés contestent toute minoration de l’indemnité d’immobilisation et des pénalités conventionnelles. Ils s’opposent à toute qualification de la clause prévoyant l’indemnité d’immobilisation en clause pénale, celle-ci n’ayant pas pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de ses obligations. Ils ajoutent que l’existence d’un préjudice n’en conditionne pas le versement.

S’agissant de la clause pénale contractuellement stipulée, ils font valoir qu’ils n’ont pas à justifier d’un préjudice pour en obtenir le paiement. Ils assurent qu’elle n’est pas manifestement excessive représentant 10 % du prix de vente du bien. Ils mettent en avant les manoeuvres dilatoires de M. [L] [F] y compris dans le cadre de la médiation tentée avec le notaire. Ils s’opposent donc à toute diminution de son montant et sollicitent l’infirmation du jugement sur ce point.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 23 décembre 2024.

Dans les suites de l’audience de plaidoiries du 20 janvier 2025, il a été sollicité des parties une note en délibéré quant à la situation de M. [M] [H], régulièrement intimé par M. [F] et ayant constitué avocat le 9 mars 2021, sans que des conclusions ne soient prises dans ses intérêts et contre lui.

-4-

Par note en délibéré du 21 janvier 2024, le conseil constitué au nom de M. [M] [H], de M. [D] [H], de M. [B] [H] et de Mme [G] [H] épouse [S] a indiqué que 'M. [M] [H] n’apparaissait pas dans ses écritures au motif que le tribunal judiciaire de Marseille n’avait prononcé de condamnations de M. [L] [F] qu’au seul bénéfice de M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S] et avait ainsi omis de statuer de la même façon sur les demandes identiques formulées par M. [M] [H], pourtant également propriétaire indivis du bien et signataire de la promesse unilatérale de vente du 23 juillet 2019.'

Aucune note en délibéré n’est parvenue de la part de M. [L] [F].

La communication du dossier de première instance a été sollicitée par la cour et obtenue le 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’occurrence, il appert que M. [M] [H], M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S] ont assigné M. [L] [F] le 27 février 2020.

Le jugement réputé contradictoire du tribunal judiciaire de Marseille du 24 décembre 2020 n’a statué qu’à l’égard de M. [L] [F], d’une part, et de M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S], d’autre part.

Par acte du 12 mai 2023, M. [L] [F] a interjeté appel de cette décision, intimant M. [M] [H], M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S].

Le 9 mars 2021, M. [M] [H], M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S] ont constitué avocat.

Le 21 mai 2021, le 9 juin 2021, le 13 décembre 2021 puis le 5 mai 2023, M. [L] [F] a conclu à l’endroit de M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S] uniquement.

Le 8 juin 2021, le 1er décembre 2021, puis le 11 juillet 2023, M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S] ont conclu à l’endroit de M. [L] [F].

Aucune conclusion ni demande n’ont été formées aux intérêts et contre M. [M] [H].

Dans le cadre de sa note en délibéré, le conseil des intimés invoque une omission de statuer des premiers juges sans toutefois qu’aucunes conclusions ne soient prises et ne formulent de prétentions aux intérêts de M. [M] [H], pourtant effectivement également à l’origine de la présente procédure en sa qualité de propriétaire indivis du bien objet de la promesse unilatérale de vente contestée.

Dans ces conditions, il convient de rouvrir les débats afin de permettre aux parties de régulariser leurs écritures et d’intégrer l’omission de statuer qui ne peut ressortir d’un simple courrier en cours de délibéré sur interrogation de la cour.

Dans l’attente, il convient de réserver les demandes des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Avant dire droit sur les demandes des parties,

Ordonne la réouverture des débats afin de permettre aux parties de régulariser leurs écritures à l’égard de M. [M] [H],

-5-

Invite M. [M] [H], M. [D] [H], M. [B] [H] et Mme [G] [H] épouse [S] à conclure à cette fin avant le 18 avril 2025,

Invite M. [L] [F] à conclure à cette fin avant le 19 mai 2025,

Renvoie l’examen de l’affaire à la mise en état de la chambre 1-1 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence,

Réserve les demandes des parties et les dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

-6-