Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18826 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKKUC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Septembre 2024 -Tribunal de proximité de PARIS – RG n° 24/04975

APPELANT

M. [V] [W]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Fathi BENMAJED, avocat au barreau de PARIS, toque : D0668

INTIMÉS

Mme [K] [B]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Mme [I] [L] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 10]

M. [N] [B]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentés par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Ayant pour avocat plaidant M^e Dominique COCHAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G81

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mmes [B] [K], [I], [X] et M. [B] [N] (les consorts [B]) sont propriétaires indivis d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12].

M. [W] a été engagé par les consorts [B] en qualité de gardien d’immeuble et bénéficiait à ce titre d’un logement accessoire à son contrat de travail du 20 mars 2002.

M. [W] a fait l’objet d’un licenciement pour faute grave par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 mars 2023 et devait restituer les lieux occupés dans un délai de 3 mois à compter de la date de présentation de cette lettre.

L’indivision [B] a fait assigner M. [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Constater que M. [W] est occupant sans droit ni titre de la loge de l’immeuble sis [Adresse 7] ;

Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Fixer une indemnité d’occupation à hauteur du montant de la somme de 528 euros et la condamnation du défendeur à son paiement ;

Le condamner au paiement d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Le condamner au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire.

Par ordonnance de référé du 13 septembre 2024, réputée contradictoire, M. [W] n’étant ni présent ni représenté, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

Constaté que M. [W] est occupant sans droit ni titre de la loge de l’immeuble sis [Adresse 6] ([Adresse 8]) ;

Ordonné l’expulsion de M. [W] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;

Fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 528 euros et condamné le défendeur à son paiement, et ce, à compter du 10 juin 2023, et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamné le défendeur au paiement d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamné le défendeur au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le défendeur aux dépens ;

Dit que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 6 novembre 2024, M. [W] a interjeté appel cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 7 juin 2025, M. [W] demande à la cour de :

Infirmer l’ordonnance attaquée en toutes ses dispositions ;

Débouter l’indivision [B] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

Dire et juger qu’il existe des contestations réelles et sérieuses et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

Prendre acte que M. [W] a quitté les lieux litigieux ;

Prendre acte que la cour d’appel de Paris est saisie du litige opposant l’indivision [B] et M. [W] et doit statuer sur la nullité du licenciement de M. [W] avec toutes les conséquences qui en découlent ;

Prendre acte de ce que les demandes reconventionnelles de M. [W] à l’encontre des consorts [B] sont chiffrées à la somme de 32.435,86 euros ;

Dire et juger qu’il existe une contestation réelle sérieuse sur l’indemnité d’occupation réclamée et sur la surface de 15 m2 non conforme à la loi Carrez ;

Au vu de l’attestation de l’agence De [Localité 11] dont il ressort que le logement litigieux est insalubre, désigner un expert judiciaire aux frais de l’indivision [B] aux fins de se rendre sur place, entendre tout sachant, dire si le logement est conforme aux normes fixées par le décret du 30 janvier 2002, dire si le logement litigieux présente des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants ;

Condamner l’indivision [B] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, les consorts [B] demandent à la cour de :

Confirmer l’ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2024 en toutes ses dispositions ;

Ordonner que soit écartées des débats les pièces 1 et 3 à 5 de M. [W],

Débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner M. [W] au paiement à l’indivision [B] de la somme de 9.134,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 10 juin 2023 au 19 novembre 2024 (date de restitution effective des lieux) avec intérêts au taux légal applicables entre particuliers à compter du 13 septembre 2024,

Ordonner la capitalisation des intérêts courus pour une année entière ;

Condamner M. [W] au paiement aux consorts [B] de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner M. [W] en tous les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 juin 2025.

SUR CE,

Tout d’abord, la cour n’étant tenue que de statuer sur les points de litige qui lui sont soumis, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « constater, dire et juger » qui sont des rappels des moyens des parties et ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile.

Ensuite, selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [W] soutient notamment que la lettre de licenciement qu’il a reçue est nulle et de nul effet, en ce qu’elle lui a été adressée par la société Foncia et non par les consorts [B]. Il indique avoir interjeté un appel partiel du jugement rendu par le conseil de prud’hommes de Paris qui n’a pas retenu la nullité de ce licenciement mais l’a requalifié en licenciement pour cause réelle et sérieuse. Il ajoute que depuis son licenciement, le poste de gardien d’immeuble a en réalité été supprimé, que la superficie relevée par les consorts [B] est contestée et ne constitue pas une surface habitable conforme à la loi Carrez, tandis que ledit logement est insalubre. Il prétend qu’il convient de désigner un expert avec pour mission de dire si le logement est ou non insalubre et conforme à la loi Carrez et d’évaluer l’indemnité d’occupation qui ne pourra être supérieure à 85 euros mensuels compte tenu de l’état d’insalubrité. Il allègue qu’il a subi un préjudice du fait de la rupture abusive de son contrat de travail, le jugement entrepris par le conseil de prud’hommes de Paris n’ayant pas été exécuté.

Les consorts [B] soutiennent pour leur part que le maintien dans les lieux de M. [W] qui était devenu occupant sans droit ni titre jusqu’à son départ effectif et ne réglait aucune indemnité d’occupation constituait bien un trouble manifestement illicite. A titre liminaire, ils indiquent que l’appelant dans ses conclusions visait 5 pièces communiquées, alors qu’il n’avait communiqué que sa pièce n°2, de sorte que les pièces litigieuses, qui n’ont été communiquées que le 29 mai pour une ordonnance de clôture du 3 juin suivant devront être écartées des débats, étant relevé que les attestations produites ne rapportent aucun fait précis ni datable. Ils arguent par ailleurs que la cour d’appel n’a pas à connaître du litige prud’homal et que celui-ci ne peut constituer une contestation sérieuse, alors même que les moyens développés par M. [W] en lien avec cette procédure sont inefficaces et que la requalification opérée par le jugement rendu est sans incidence sur l’obligation de M. [W] de quitter les lieux. Ils prétendent que l’affirmation à laquelle procède M. [W] consistant à remettre en cause la superficie du local est infondée, et que ce local est conforme aux minima imposés par la loi Carrez, alors que ledit logement est salubre.

S’agissant des pièces dont il est demandé qu’elles soient écartées des débats (pièces 1, 3, 4 et 5 de M. [W]), l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Au cas présent, force est de constater, ce qui n’est pas contesté par M. [W] que ses pièces 1, 3, 4 et 5 ont été communiquées le 29 mai 2025, jour férié et ce, malgré une sommation de communiquer qui lui a été délivrée le 31 mars 2025. Cette communication est certes tardive, mais toutefois, l’ordonnance de clôture prévue pour le 3 juin a fait l’objet d’un report au 10 puis au 17 juin 2025, de sorte qu’un débat contradictoire a pu avoir lieu sur ces pièces, au sujet desquelles les consorts [B] ont présenté d’ailleurs des observations de fond quant à leur force probante.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de les écarter des débats.

Sur le fond du référé, il résulte du contrat de travail signé par les parties que l’occupation des locaux attribués à titre de logement de fonction devait cesser en même temps que le contrat de travail. M. [W], qui est occupant sans droit ni titre depuis le 10 juin 2023, est donc redevable d’une indemnité d’occupation depuis cette date, jusqu’à la date de son départ, par remise des clés le 19 novembre 2024.

Il apparaît que :

l’action prud’homale introduite par M. [W] a pour objet principal l’annulation du licenciement et le versement d’indemnités réparatrices de son préjudice et non la réintégration dans son emploi de gardien avec fourniture d’un logement de fonction, avantage en nature accessoire au contrat de travail ;

en conséquence, le litige dont se trouve saisie la cour ' qui porte sur la confirmation ou l’infirmation de la décision prononcée par le tribunal judiciaire de Paris fondée sur l’absence de titre locatif et l’allocation à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation ' ne dépend pas de la décision susceptible de valider ou non la rupture du contrat de travail de M. [W], auquel était attaché le logement de fonction mis à disposition par son employeur,

à ce titre en effet, la décision attendue, quelle qu’elle soit, n’est pas susceptible d’avoir une incidence sur la validité ou non de l’expulsion prononcée et déjà exécutée, selon procès-verbal d’huissier de justice du 19 novembre 2024 produite par les intimés,

en outre, s’agissant de la superficie du local, il ressort du contrat de travail de M. [W] que ce local est d’une superficie de 15 m2, que le dossier technique de métrage (pièce n°12 des intimés) et notamment le certificat de Greena consulting établit que la surface au sol est de 18,36m² et la surface habitable réelle de 17,14 m² tandis que l’attestation produite par M. [W] lui-même, comme émanant de l’agence de [Localité 11] fait état d’une superficie de 19 m²,

or, aux termes de l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable du 31 janvier 2002 au 1er juillet 2021, le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes,

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation,

Pour être loué, un logement doit donc être décent et les caractéristiques du logement décent sont fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

Il ressort notamment de ce texte qu’un local qui ne dispose pas, soit d’une pièce principale ayant une surface habitable Loi Carrez de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,2 m, soit d’un volume habitable de 20 m³, ne peut pas être loué ou mis à disposition aux fins d’habitation,

En l’espèce, il résulte bien des pièces ci-dessus visées que la superficie des lieux n’est pas inférieure à 15 m², contrairement à ce que soutient M. [W] et que cette superficie telle qu’indiquée dans le contrat de travail est susceptible de servir de base de calcul à l’indemnité d’occupation dont il est débiteur,

de la sorte, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que le local de fonction, dont M. [W] a bénéficié, n’aurait pas la superficie requise,

par ailleurs, il est aussi mentionné au sein du contrat de travail de M. [W] que les toilettes sont situées à l’extérieur du local et sont accessibles, M. [W] indiquant que le local serait insalubre, et sollicitant, outre le rejet de la demande provisionnelle, que soit ordonnée une mesure d’instruction,

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Pour ordonner une expertise en application de ce texte, le juge des référés doit constater l’existence d’un procès « en germe », possible et non manifestement voué à l’échec, dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, laquelle doit être utile et pertinente et n’impliquer aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé,

M. [W] se fonde pour étayer cette demande sur l’attestation de l’agence de [Localité 11], en date du 16 avril 2024, indiquant : « suite à ma précédente visite de votre appartement de 19 m² (') je suis en mesure d’attester que le logement ne remplissait pas les critères de salubrité nécessaires à la location. J’ai notamment pu noter que le logement était particulièrement humide, qu’il présentait de nombreuses traces de dégâts des eaux et remontées capillaires, qu’il y avait des traces de moisissures à plusieurs endroits ».

Cette attestation est cependant imprécise et dépourvue de date quant aux constatations faites tandis qu’elle se contente de faire état de « traces », que M. [W] n’a jamais signalées.

Ainsi, il n’est pas justifié d’un motif légitime quant à une éventuelle non-conformité des lieux à habitation (superficie et décence) de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’instruction destinée à établir la conformité du local aux normes fixées par le décret du 30 janvier 2002 ni de dire s’il présente des risques pour la santé et la sécurité physique de ses occupants,

Enfin, les deux attestations versées aux débats par M. [W] (ses pièces 5 et 6) qui toutes deux relatent des difficultés au sein du couple de M. [W] sont sans lien avec le litige.

Par conséquent, l’obligation de M. [W] au paiement d’une indemnité d’occupation ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Sur le quantum de cette indemnité d’occupation, étant rappelé que M. [W] a quitté les lieux le 19 novembre 2024, et s’est maintenu sans droit ni titre dans les lieux durant 17 mois et 9 jours, c’est à bon droit que le premier juge a retenu une somme mensuelle de 528 euros pour une superficie de 15 m², conformément aux éléments résultants de la fiche DRIHL produite en pièce 6 par les intimés, M. [W] se contentant d’indiquer que cette fiche n’est relative qu’aux logements décents.

Ces éléments permettent également de fixer le quantum de l’indemnité d’occupation due à 528x 17=8.976 +158, 40 (prorata temporis) = 9.134, 40 euros.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée de ce chef et M. [W] condamné au paiement d’une provision de ce montant, sa dette n’étant pas contestable.

Par ailleurs, c’est à bon droit que le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, a condamné M. [W] à 500 euros de dommages intérêts. Celui-ci ne développe d’ailleurs aucun moyen critique sur ce point, bien que sollicitant l’infirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Partie perdante, M. [W] sera tenu aux dépens d’appel et au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en tous ses chefs à l’exception de celui portant sur le quantum provisionnel de l’indemnité d’occupation et compte tenu de l’évolution du litige ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne M. [W] à payer à Mmes [B] [K], [I], [X] et M. [B] [N] considérés comme une seule partie :

la somme provisionnelle de 9.134, 40 euros au titre des indemnités d’occupation et des charges arrêtées au 19 novembre 2024,

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [W] aux dépens d’appel et à payer à Mmes [B] [K], [I], [X] et M. [B] [N] considérés comme une seule partie la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE