AFFAIRE : N° RG 23/00065 – N° Portalis DBVC-V-B7H-HEHD

ARRÊT N°

ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 24 Novembre 2022

RG n° 22/02408

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 06 MAI 2025

APPELANTE :

Le SDC RESIDENCE [Adresse 6] pris en la personne de son syndic la SAS CABINET GILBERT PIERRE IMMOBILIER

pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Nicolas MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN

INTIMÉES :

Madame [Z] [E]

née le [Date naissance 1] 1931 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN

Madame [P] [W]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Anthony MAYAUD, avocat au barreau de CAEN

La Société MACIF

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 781 452 511

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée et assistée de M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Président de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI SCOTTE, Conseillère,

DÉBATS : A l’audience publique du 04 février 2025

GREFFIER : M^me COLLET

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 06 Mai 2025 et signé par M^me BARTHE-NARI, président, et M^me LE GALL, greffier

FAITS ET PROCEDURE

Mme [Z] [E] est locataire d’un appartement assuré auprès de la MACIF, au sein de la résidence Le [Adresse 6], située [Adresse 4] [Localité 3].

En octobre 2019, Mme [E] a adressé une déclaration de dégâts des eaux à son assureur.

Par actes des 21 avril et 12 mai 2020, Mme [E] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Caen son assureur habitation, la MACIF, ainsi que le Syndicat des copropriétaires de la résidence le [Adresse 6].

Par ordonnance du 8 octobre 2020, le juge des référés a prononcé une expertise judiciaire, confiée à Mme [C] [S].

Les opérations d’expertise ont été étendues à Mme [P] [W], propriétaire du logement situé au-dessus de celui de Mme [E], par ordonnance du 18 mars 2021.

L’expert a déposé son rapport le 30 mars 2022.

Après avoir été autorisée à assigner à jour fixe, Mme [Z] [E] a fait assigner par actes des 28 et 30 juin 2022 devant le tribunal judiciaire de Caen la MACIF, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la SAS Gilbert Pierre Immobilier, et Mme [P] [W], aux fins de voir réparer les préjudices subis.

Par jugement du 24 novembre 2022, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des demandes et prétentions des parties, le tribunal judiciaire de Caen a :

Condamné in solidum la société d’assurance mutuelle à cotisations variables, Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des Cadres et Salariés de l’Industrie et du Commerce et le syndicat des copropriétaires résidence Le [Adresse 6] à régler à Mme [Z] [E] une indemnité d’un montant de 5.303,54 ' au titre de la reprise des embellissements avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

Condamné in solidum la société d’assurance mutuelle à cotisations variables, Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des Cadres et Salariés de L’Industrie et du Commerce (MACIF) et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] à régler à Mme [Z] [E] la somme de 91,28 ' au titre du coût de la remise en sécurité de l’interrupteur du séjour avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

Condamné in solidum la société d’assurance mutuelle à cotisations variables, Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des Cadres et Salariés de L’Industrie et du Commerce (MACIF) et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] à régler à Mme [Z] [E] la somme de 3.800 ' au titre de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

Constaté l’accord du syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] pour solliciter une nouvelle intervention de la société VISA BTP au titre de la garantie due par cette dernière suite aux travaux réalisés en juin 2020 sur le balcon de Mme [P] [W],

Ordonné au syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] d’exécuter ou de faire exécuter les travaux de reprise de son choix en lien avec le réseau sous dallage aux fins de mettre fin aux infiltrations dans l’appartement de Mme [Z] [E],

Dit qu’il n’y a pas lieu en l’état d’assortir la décision d’astreinte,

Dit que le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] devra garantir la société d’assurance mutuelle à cotisations variables, Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des Cadres et Salariés de L’Industrie et du Commerce (MACIF) de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et article 700 du Code de Procédure Civile et accessoires,

Constaté l’exécution provisoire,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné in solidum la société d’assurance mutuelle à cotisations variables, Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des Cadres et Salariés de L’Industrie et du Commerce (MACIF) et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] à régler à Mme [Z] [E] la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] à régler à Mme [P] [W], la somme de 4.000 ' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Débouté la société d’assurance mutuelle à cotisations variables, Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des Cadres et Salariés de L’Industrie et du Commerce (MACIF) de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamné in solidum la société d’assurance mutuelle à cotisations variables, Mutuelle Assurance des Commerçants et Industriels de France et des Cadres et Salariés de L’Industrie et du Commerce (MACIF) et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] aux dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Par déclaration du 10 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] a formé appel de ce jugement, le critiquant en l’ensemble de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] demande à la cour de :

réformer le jugement rendu par la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de Caen le 24 novembre 2022 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a écarté le prononcé d’une astreinte,

Statuant à nouveau,

débouter la MACIF, Mme [E] et Mme [W] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

débouter Mme [E] de ses demandes de condamnation dirigées contre lui au titre de la réfection de l’étanchéité du balcon, de la réfection du réseau sous dallage, et au titre de ses préjudices matériel et de jouissance,

débouter Mme [W] de sa demande de condamnation dirigée contre lui au titre de la réfection de l’étanchéité du balcon et au titre de la réfection du réseau sous dallage,

débouter la MACIF de sa demande de condamnation solidaire à la garantir de toute condamnation,

condamner Mme [E] ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la MACIF et Mme [W] ou tout succombant aux entiers dépens de l’instance, dont les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 juillet 2023, Mme [W] demande à la cour de :

confirmer le jugement intervenu en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant sur les frais irrépétibles et dépens en cause d’appel,

condamner le syndicat des copropriétaires et tout succombant à l’instance à lui verser une indemnité de 4 000 euros en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et qu’elle les condamne aux entiers dépens,

Subsidiairement,

dire et juger que le coût des travaux de reprise afférents aux parties privatives ne peut être supérieur à la prestation mieux-disante de l’entreprise Larcher, afin de réaliser les travaux tels que déterminés par l’expert judiciaire, soit 622,55 euros TTC,

Sur la réfection de l’étanchéité du balcon,

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], à exécuter ou faire exécuter les travaux de reprise qui s’imposent,

Sur les embellissements,

dire et juger que n’ayant commis aucune faute d’aucune sorte, elle ne peut pas être tenue à indemnisation des embellissements, même si des fuites provenaient d’une partie privative,

débouter en conséquence Mme [E] de toute demande indemnitaire contre elle,

Subsidiairement,

dire et juger que la quote-part de préjudice de jouissance qui serait mise à sa charge ne pourrait être que de 3,29% du total de ce poste de préjudice,

Sur le préjudice de jouissance,

débouter Mme [E] de ses demandes à son encontre, quelle que soit la qualification commune ou privative du réseau sous dallage et une mise à sa charge d’une partie des travaux de reprise.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 septembre 2023, la MACIF demande à la cour de :

infirmer le jugement en ce qu’il a mis à sa charge une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le confirmer pour le surplus,

statuant sur les dispositions infirmées, rejeter les demandes de Mme [E] formulées à son encontre au titre des frais irrépétibles de première instance,

confirmer le surplus du jugement,

Pour l’hypothèse où le jugement serait infirmé notamment en ce que Mme [W] se verrait condamnée au paiement de sommes quelconques au profit de Mme [E],

condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et Mme [W] à la garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais, article 700 du Code de procédure civile et accessoires,

En toute hypothèse,

rejeter les demandes formulées par Mme [E] au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance formulé au titre de l’évolution du litige depuis le mois de décembre 2022,

condamner les succombants à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 juillet 2024, Mme [E] demande à la cour de :

Sur la reprise des embellissements,

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 24 novembre 2022, sauf à condamner la MACIF et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à lui verser une indemnité complémentaire de 1 089,66 euros,

à titre subsidiaire, condamner la MACIF, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et Mme [W] à lui verser une indemnité d’un montant de 5 303,54 euros outre une indemnité complémentaire de 1 089,66 euros,

Sur le préjudice de jouissance,

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 24 novembre 2022 sauf à condamner la MACIF et la copropriété à lui verser, en réparation de son préjudice de jouissance qui a perduré depuis le mois de décembre 2022, une indemnité complémentaire d’un montant de 2 000 euros,

à titre subsidiaire, condamner la MACIF, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] et Mme [W] à lui verser une indemnité d’un montant de 100 euros par mois, du mois d’octobre 2019 jusqu’au mois de juillet 2024,

Sur la réfection de l’étanchéité du balcon,

réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 24 novembre 2022,

condamner, sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], à exécuter ou faire exécuter les travaux de reprise qui s’imposent aux fins de mettre fin aux infiltrations en façade de son salon,

Sur le réseau sous dallage,

confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 24 novembre 2022,

En toute hypothèse

condamner in solidum la MACIF, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], et Mme [W] à lui verser une indemnité d’un montant de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les désordres constatés :

Mme [E] a dénoncé l’apparition de désordres au sein du logement qu’elle loue en octobre 2019, et constitués par un important dégât des eaux.

Elle indiquait qu’à chaque épisode pluvieux les désordres se répétaient, entraînant la dégradation du plafond de la cuisine et du séjour, de la tapisserie et du placoplâtre de la salle, et du plafond et du papier-peint de l’entrée.

A l’issue des opérations d’expertise judiciaire, l’expert, Mme [S], a pu constater que les plafonds en placoplâtre du salon et du dégagement de l’entrée, du placard abritant le ballon d’eau chaude ainsi que de la cuisine, présentaient des infiltrations, mais aussi qu’au droit de l’interrupteur à droite de l’entrée du salon, sur la partie verticale du dormant de la porte, l’humidité de la cloison était très élevée.

L’expert a précisé qu’il n’existait pas de fuites au niveau des canalisations d’eau présentes dans le volume de l’appartement occupé par Mme [E], mais a aussi indiqué que le sol du placard se trouvant dans le logement de Mme [W], abritant le ballon d’eau chaude et la nourrice comprenant les arrivées d’eau froide et départs d’eau chaude et froide vers la cuisine et la salle de bain, présentait une humidité importante, laissant penser que les réseaux sous dallage présentaient des fuites.

Des tests de pression ont été réalisés sur l’installation du logement de Mme [W] qui ont fait ressortir que la fuite d’eau provenait du réseau d’eau froide en amont des appareils sanitaires et après compteur du logement appartenant à Mme [W], soit de la canalisation en PER qui passe dans la dalle des logements et dans le volume du logement de Mme [W] situé au-dessus de celui de Mme [E].

Par ailleurs, l’expert a constaté des défauts de soudure sur les éléments en zinc formant le chéneau de la toiture, entraînant des coulures visibles sur la façade de l’immeuble sur la rue principale.

L’expert a conclu à l’existence d’infiltrations dans le logement de Mme [E], provenant du réseau d’eau froide sous dallage fuyard entre son logement et celui de Mme [W], mais également d’une infiltration en façade du balcon du logement de Mme [W] expliquant les infiltrations constatées sur le plafond du séjour de Mme [E].

L’expert précise que les infiltrations en façade du salon du logement loué par Mme [E] proviennent d’un défaut d’étanchéité du balcon (fissure du garde-corps béton), que les travaux entrepris en juin 2020 n’ont pas permis de résoudre.

Il résulte des conclusions de l’expert, non contestées par les parties, qu’il existe deux séries de désordres dans le logement de Mme [E] :

les premiers en façade du salon, constitués d’infiltrations que l’expert impute à un défaut d’étanchéité du balcon du logement de Mme [W],

les seconds, constitués d’infiltrations dans la cuisine, le dégagement et l’entrée du séjour que l’expert impute à une fuite du réseau d’eau froide sous dallage passant dans le logement de Mme [W].

Il convient dès lors d’examiner les responsabilités encourues pour chacun de ces désordres.

Sur les responsabilités encourues :

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’en déduit que, lorsque l’origine du sinistre se trouve dans une partie privative, c’est le propriétaire ou l’occupant du logement voisin qui en est responsable.

Selon l’article 2 du même texte, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 indique quant à lui que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

' le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

' le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

' les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

' les locaux des services communs ;

' les passages et corridors ;

' tout élément incorporé dans les parties communes.

Le règlement de copropriété a néanmoins vocation à définir les parties communes et privatives de l’immeuble.

Ainsi, le règlement de copropriété de la résidence le [Adresse 6], en date de mars 1999, liste parmi les parties communes des bâtiments « les fondations, piliers et gros murs des façades principale et arrière, les murs de pignons et de refend, la charpente et la toiture, ainsi que les revêtements extérieurs (crépis, peinture, étanchéité), les gouttières et tuyaux de descente des eaux pluviales », et parmi les parties privatives « les plafonds et parquets à l’exception du gros 'uvre, les cloisons intérieures avec leurs portes, les fenêtres, portes fenêtres, les occultations extérieures, les appuis de fenêtre et de balcons, les réseaux intérieurs d’eau froide depuis les robinets d’arrêt, d’électricité depuis le disjoncteur, en résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux privés ».

Au titre de l’humidité en façade du logement :

L’expert a conclu que la toiture de l’immeuble était fuyarde mais que les infiltrations constatées dans le logement de Mme [E], en façade du séjour, ne résultaient pas des fuites de toiture, mais d’un défaut d’étanchéité du balcon du logement de Mme [W].

Pour s’opposer à la condamnation prononcée de ce chef à son encontre, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 6] fait valoir que des travaux de réparation ont été réalisés en juin 2020 par la société VISA BTP, et considère que le désordre a cessé depuis lors.

Il fait valoir en outre que la société VISA BTP a procédé à un contrôle de l’étanchéité du balcon postérieurement à l’expertise et a confirmé que le désordre avait cessé.

Le syndicat des copropriétaires soutient donc que le désordre allégué est inexistant.

Mme [W] expose quant à elle que les balcons et toitures sont des parties communes. Elle souligne que la copropriété a d’ailleurs financé les travaux de réparation entrepris en 2020.

Elle dénie en conséquence toute responsabilité dans les désordres subis par Mme [E] et trouvant leur origine dans le défaut d’étanchéité du balcon.

Mme [E] sollicite confirmation du jugement qui a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de ces désordres.

Pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires, le tribunal a considéré que ce dernier ne démontrait pas l’absence de lien de causalité entre l’état du bâtiment et le préjudice causé.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le caractère de partie commune des balcons de l’immeuble, lequel résulte indéniablement du règlement de la copropriété.

De même, les conclusions de l’expert judiciaire sont très claires quant à l’origine des infiltrations présentes en façade du séjour de Mme [E], et l’imputent sans aucun doute à un défaut d’étanchéité du balcon du logement de Mme [W].

Il peut être souligné que, antérieurement à la procédure intentée par Mme [E], le syndicat des copropriétaires avait agi en justice pour dénoncer divers désordres affectant le bâtiment, parmi lesquels des désordres touchant l’étanchéité des balcons.

Une expertise judiciaire a été réalisée dans le cadre de cette instance, et le rapport déposé le 31 décembre 2013.

Le syndicat des copropriétaires a justifié auprès de l’expert avoir fait réaliser des travaux de reprise sur le balcon du logement de Mme [W], travaux réalisés en juin 2020.

Pour autant, l’expert a maintenu que ces travaux n’avaient pas permis de mettre fin aux désordres.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un échange de correspondances avec la société VISA BTP faisant apparaître qu’une vérification de l’étanchéité du balcon a été opérée en août 2022, et qu’aucun désordre n’a alors été constaté.

Il n’en demeure pas moins que Mme [E] a effectivement subi des désordres à compter d’octobre 2019, et jusqu’en juin 2020 au moins, résultant d’un défaut d’étanchéité du balcon du logement de l’étage du dessus.

Du fait du caractère commun de cette partie du bâtiment, la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] est engagée, et ce dernier est tenu de réparer les dommages causés à Mme [E] par ces infiltrations.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des désordres résultant des infiltrations en façade du séjour du logement de Mme [E].

Au titre des infiltrations en lien avec une fuite sous dallage :

Les investigations menées par l’expert ont permis de déterminer que les infiltrations subies par Mme [E] au niveau du dégagement, de la cuisine et de l’entrée du salon de son logement trouvaient leur cause dans une fuite du réseau sous dallage courant dans le logement de Mme [W], plus précisément du réseau d’eau froide en amont des appareils sanitaires et après compteur du logement appartenant à Mme [W].

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] conteste le caractère commun de ces réseaux.

Il argue de ce que le réseau en cause se trouve après le compteur individuel et qu’il dessert exclusivement l’appartement de Mme [W], ce qui justifie selon lui qu’il soit qualifié de partie privative.

De ce fait, il conteste que sa responsabilité puisse être engagée pour ces désordres.

Mme [W] soutient pour sa part que le réseau sous dallage en cause doit être qualifié de partie commune, selon les termes mêmes du règlement de copropriété, qui visent le robinet d’arrêt comme limite des réseaux communs et privatifs.

Mme [W] souligne qu’il existe dans son logement, sous le ballon d’eau chaude un robinet d’arrêt qui constitue selon elle ce point de démarcation entre les deux réseaux. Elle indique qu’avant ce robinet, le réseau est enterré sous dallage, lequel constitue une partie commune, ce qui induit selon elle que le réseau qui y est pris soit aussi commun.

Mme [E] sollicite confirmation du jugement déféré, estimant elle aussi que le réseau fuyard est une partie commune ressortant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Le tribunal a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour ces désordres, en considérant que la fuite en cause, localisée non pas à l’intérieur de la partie privative mais dans le réseau courant sous la dalle plancher, à la gaine palière, a pris naissance dans les parties communes, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du fait que la canalisation traverse le local privatif de Mme [W].

Ainsi qu’il a déjà été rappelé, le règlement de copropriété définit comme partie privative « les réseaux intérieurs d’eau froide depuis les robinets d’arrêt », sans toutefois préciser la localisation du dit robinet d’arrêt.

Les opérations d’expertise font ressortir que le réseau d’eau froide desservant le logement de Mme [W] est alimenté depuis une gaine technique située sur le palier, dans laquelle se trouvent les compteurs d’eau des logements, puis court sous le dallage à l’intérieur du logement jusqu’à un robinet d’arrivée d’eau froide situé sous le ballon d’eau chaude du logement. Depuis ce dernier robinet l’alimentation générale en eau du logement peut être commandée. Mais il existe également un robinet d’arrêt situé dans la gaine palière.

Il existe donc une imprécision du règlement de copropriété qu’il convient d’interpréter.

Il apparaît que le règlement de copropriété de la résidence [Adresse 6] retient pour critère déterminant de la nature privative ou commune des éléments du bâtiment l’affectation de ceux-ci, et plus précisément le point de savoir s’ils sont réputés à l’usage des copropriétaires de chaque bâtiment, ou s’ils sont affectés à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.

Il est constant qu’à partir du compteur individuel situé dans la gaine palière, le réseau d’eau qui part de ce compteur alimente exclusivement l’appartement de Mme [W].

Il est communément admis, aussi bien s’agissant des réseaux publics que des réseaux collectifs, que le compteur individuel constitue la limite à partir de laquelle le réseau devient privé et marque le départ du réseau dont la responsabilité incombe au propriétaire de l’immeuble desservi.

Aussi, il doit être considéré en l’espèce que le réseau de canalisation devient privatif à compter du robinet d’arrêt qui se trouve dans la gaine palière du bâtiment, dès lors que son usage est alors exclusivement affecté au logement de Mme [W] à partir de ce point.

Il importe peu alors qu’une portion de canalisation soit encastrée dans le sol.

Par conséquent, le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires du chef des désordres résultant de la fuite de canalisation.

Au contraire, il convient de retenir, sur le fondement de l’article 1242 du Code civil, la responsabilité de Mme [W] pour ces désordres qui trouvent leur origine dans une partie privative du réseau dont elle avait la garde.

Sur les préjudices subis :

Mme [E] sollicite la confirmation du jugement rendu le 24 novembre 2022 qui a condamné la MACIF à lui régler les sommes de 5 303,54 euros et 91,28 euros, correspondant au coût des travaux de reprise tels que chiffrés par l’expert.

Elle sollicite cependant l’octroi d’une indemnité complémentaire de 1 089,66 euros, correspondant à l’actualisation du coût des travaux de reprise, qu’elle a fait chiffrer postérieurement à l’expertise.

Mme [E] souligne qu’elle a d’ores et déjà fait réaliser les travaux de reprise des embellissements pour un montant total de 6 393,20 euros.

Par ailleurs, Mme [E] fait état du préjudice de jouissance qu’elle a subi à compter du mois d’octobre 2019 et durant près de cinq années, son logement se trouvant petit à petit dégradé, l’obligeant à vivre dans un lieu sinistré, et ce en dépit de son grand âge (93 ans).

Mme [E] sollicite à ce titre une indemnisation de 100 euros par mois jusqu’à la date à laquelle les travaux de reprise ont été exécutés, soit le 29 janvier (pour l’entrée et la cuisine) et le 12 juillet 2024 (pour le séjour).

Ainsi, Mme [E] sollicite une indemnité complémentaire de 2 000 euros, mise à la charge in solidum de la MACIF, de la copropriété et de Mme [W], s’ajoutant à l’indemnité de 3 800 euros déjà accordée en première instance.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] s’oppose aux demandes de condamnation à son encontre.

Il estime que les infiltrations en façade ne causent aucun préjudice à Mme [E], et souligne qu’il ne peut être tenu de réparer les préjudices résultant des infiltrations provenant du réseau sous dallage, partie privative.

Il considère que l’intégralité de l’indemnisation du préjudice de jouissance doit être supportée par Mme [W].

Mme [W] s’oppose aux demandes formées par Mme [E] à son encontre, considérant qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exercice de son droit de propriété.

A titre subsidiaire, Mme [W] sollicite que sa part de responsabilité soit limitée à 3,29% des indemnisations allouées à Mme [E], en proportion du coût des travaux de reprise découlant de son fait générateur.

Elle sollicite à tout le moins une réduction des sommes réclamées par Mme [E].

La MACIF s’oppose aux demandes d’indemnités complémentaires présentées par Mme [E].

Il est incontestable, au regard des constatations opérées dans le cadre de l’expertise judiciaire, mais aussi des procès-verbaux de constat produits par Mme [E], que les infiltrations qu’elle a subies dans son logement ont causé la dégradation des plafonds et murs de son habitation.

S’agissant de l’obligation à réparation de Mme [W], sur le fondement de l’article 1242 du Code civil, elle est responsable du dommage causé du fait des choses qu’elle avait sous sa garde.

Le caractère privatif des canalisations induit qu’elle doit assumer la charge des réparations découlant des fuites trouvant leur origine dans ces canalisations, sans qu’il soit nécessaire de rechercher l’existence d’une faute de sa part.

L’expert a chiffré le coût des travaux de reprise, pour les embellissements, à la somme de 5 303,54 euros, outre 91,28 euros au titre de la mise en sécurité d’un interrupteur.

A hauteur d’appel, Mme [E] produit les factures des travaux effectivement réalisés en janvier et juillet 2024 pour la reprise des plafonds et murs du logement.

Elle s’est ainsi acquittée d’une somme de 3 675,54 euros TTC pour les travaux dans l’entrée et la cuisine, et d’une somme de 2 717,66 euros TTC pour le séjour.

Au regard de justificatifs produits, il y a lieu d’actualiser les indemnisations allouées à Mme [E] au titre des travaux de reprise des embellissements, cette dernière étant en droit d’obtenir la réparation intégrale de son préjudice.

Dès lors, au regard de la répartition des responsabilités opérées, il convient de condamner in solidum la MACIF, en sa qualité d’assureur habitation, et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS Cabinet Gilbert Pierre Immobilier, à payer à Mme [Z] [E] la somme de 2 717,66 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements résultant des infiltrations trouvant leur origine dans le défaut d’étanchéité du balcon.

D’autre part, il convient de condamner in solidum la MACIF et Mme [W] à payer à Mme [Z] [E] la somme totale de 3 766,82 euros au titre des travaux de reprise des embellissements et de la mise en sécurité d’un interrupteur résultant des infiltrations trouvant leur origine dans la fuite des canalisations sous dallage.

Enfin, le préjudice de jouissance allégué par Mme [E], du fait des dégradations causées à son logement est indéniablement établi par les pièces du dossier, et notamment les photographies produites.

Il résulte de ces pièces que Mme [E] a subi un préjudice de jouissance jusqu’à la réalisation des travaux de reprise exécutés en janvier et juillet 2024, soit durant 58 mois.

Ce préjudice a été justement évalué à 100 euros par mois par l’expert judiciaire au regard de l’importance des dégradations subies, rendant le logement pour partie impropre à l’usage.

L’indemnisation totale due à Mme [E] peut donc être fixée à 5 800 euros au titre du préjudice de jouissance.

Néanmoins, il ne peut être considéré que les désordres causés par l’infiltration venant du balcon aient eu un impact aussi important que ceux provenant des fuites des canalisations sous dallage.

Il doit donc être procédé à une ventilation des responsabilités au titre du préjudice de jouissance.

Au regard des pièces du dossier, il doit ainsi être considéré que Mme [W] est responsable de 80% du préjudice de jouissance subi par Mme [E], tandis que le syndicat des copropriétaires est responsable à hauteur de 20% de ce préjudice.

Il y a donc lieu de condamner in solidum la MACIF pour l’intégralité, le syndicat des copropriétaires, à hauteur de 20%, et Mme [W] à hauteur de 80%, à payer à Mme [Z] [E] une somme de 5 800 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance.

Sur la garantie due par la MACIF en sa qualité d’assureur habitation :

La MACIF indique ne pas contester sa garantie au titre du dégât des eaux déclaré par Mme [E].

Elle sollicite en revanche la condamnation du syndicat des copropriétaires et de Mme [W] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre en exécution de la police d’assurance.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement de première instance qui l’a condamné à garantir la MACIF, alors que le dégât des eaux indemnisé trouve son origine dans une partie privative de l’immeuble.

Au regard des développements précédents, le syndicat des copropriétaires et Mme [W], chacun pour les désordres ressortant de leur responsabilité, seront tenus de garantir intégralement la MACIF des condamnations prononcées au titre des travaux de reprise, et des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En outre, le syndicat des copropriétaires sera tenu de garantir la MACIF au titre du préjudice de jouissance indemnisé, à hauteur de 80%, et Mme [W] sera tenue à garantie à l’égard de la MACIF à hauteur de 20%.

Sur les demandes d’exécution de travaux :

Mme [E] sollicite de la cour qu’elle condamne le Syndicat des copropriétaires à procéder ou faire procéder aux travaux de reprise de l’étanchéité du balcon, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

Elle relève que l’expert judiciaire a indiqué que les travaux réalisés en juin 2020 n’étaient pas satisfactoires.

S’agissant des travaux de réparation du réseau sous dallage, Mme [E] relève qu’ils ont été réalisés le 28 avril 2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la réformation du jugement déféré de ce chef, faisant valoir que la réparation des canalisations sous dallage incombe à Mme [W] et qu’il a déjà fait procéder aux travaux de reprise du balcon.

Il est justifié au dossier que les travaux de réparation de la canalisation sous dallage ont été effectués en avril 2023, une recherche de fuite du 5 juillet 2023 confirmant l’efficacité de ces réparations.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a fait procéder à une vérification par la société VISA BTP de l’étanchéité du balcon, en août 2022, sans qu’aucun désordre ne soit alors constaté.

Il apparaît donc que les demandes d’injonction à travaux maintenues par Mme [E] en cause d’appel sont devenues sans objet et injustifiées.

Mme [E] sera donc déboutée de ses demandes.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement de première instance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

L’équité justifie par ailleurs que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], Mme [W] et la MACIF, qui succombent en appel, soient condamnés in solidum à supporter les frais irrépétibles exposés par Mme [E].

Une somme de 5 000 euros est allouée à ce titre à Mme [E].

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées par la MACIF, Mme [W] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] au titre des frais irrépétibles.

La MACIF, Mme [W] et le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] sont condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par décision contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement prononcé le 24 novembre 2022 par le tribunal de judiciaire de Caen, sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la MACIF, en sa qualité d’assureur habitation, et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS Cabinet Gilbert Pierre Immobilier, à payer à Mme [Z] [E] la somme de 2 717,66 euros TTC au titre des travaux de reprise des embellissements résultant des infiltrations trouvant leur origine dans le défaut d’étanchéité du balcon,

Condamne in solidum la MACIF, en sa qualité d’assureur habitation, et Mme [W] à payer à Mme [Z] [E] la somme totale de 3 766,82 euros au titre des travaux de reprise des embellissements et de la mise en sécurité d’un interrupteur résultant des infiltrations trouvant leur origine dans la fuite des canalisations sous dallage,

Condamne in solidum la MACIF pour l’intégralité, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS Cabinet Gilbert Pierre Immobilier, à hauteur de 20%, et Mme [W] à hauteur de 80%, à payer à Mme [Z] [E] une somme de 5 800 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS Cabinet Gilbert Pierre Immobilier, et Mme [W], chacun pour les désordres ressortant de leur responsabilité, à garantir intégralement la MACIF des condamnations prononcées au titre des travaux de reprise, et des condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS Cabinet Gilbert Pierre Immobilier, à garantir la MACIF au titre du préjudice de jouissance indemnisé, à hauteur de 80%, et Mme [W] à garantir la MACIF à hauteur de 20%,

Déboute Mme [Z] [E] de ses demandes en injonction de travaux,

Condamne in solidum la MACIF, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS Cabinet Gilbert Pierre Immobilier, et Mme [W], à payer à Mme [Z] [E] une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties,

Condamne in solidum la MACIF, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS Cabinet Gilbert Pierre Immobilier, et Mme [W] aux entiers dépens de la procédure d’appel

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL Hélène BARTHE-NARI