COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° [Immatriculation 6] DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/00919 – N° Portalis DBV7-V-B7I-DXN7

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, du 22 août 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 23/00649.

APPELANT :

M. [M] [B] [J] [P]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par M^e Claudel DELUMEAU de la SELARL JUDEXIS, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 44)

INTIMÉE :

S.A.R.L. TIP TOP GESTION

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Véronique MARTIN-ZENONI, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint-Martin/Saint-Barthélemy (Toque 31)

COMPOSITION DE LA COUR :

M^me Judith DELTOUR, président de chambre

M^me Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

M^me Rozenn LE GOFF, conseiller

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt du dossier au greffe de la chambre le 20 octobre 2025. Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé publiquement par sa mise à disposition au greffe de la Cour le 11 décembre 2025.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et lors du prononcé : M^me Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, signé par M^me Judith DELTOUR, président de chambre et par M^me Yolande MODESTE, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 9 août 2022 reçu par M. [Y] [E], notaire à [Localité 12], M. [M] [P] a conclu en faveur de la SARL Tip Top Gestion une promesse unilatérale de vente portant sur deux parcelles cadastrées sous les références AY [Cadastre 2] [Adresse 14] 11ha 15a 00ca et AY [Cadastre 3] [Adresse 14] 24 ha 52 a 50 ca situées à [Localité 11] en contrepartie du prix de 100 000 euros, la levée de l’option devant avoir lieu avant le 9 novembre 2022. Faisant valoir la carence de M. [P] à signer l’acte authentique de vente malgré le paiement du prix convenu, par assignation du 4 avril 2023, la société Tip Top Gestion l’a fait assigner pour obtenir l’exécution forcée de la vente.

Par jugement contradictoire du 22 août 2024, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a en substance :

— déclaré parfaite la vente par M. [P] des deux parcelles cadastrées sous les références AY [Cadastre 2] Tambour Monplaisir 11ha 15a 00ca et AY [Cadastre 3] Tambour Monplaisir 24 ha 52 a 50 ca au prix de 100 000 euros à la société Tip Top survenue le 1er septembre 2022, date de la levée de l’option par l’acquéreur,

— débouté M. [P] de sa demande d’annulation de la vente,

— déclaré l’action en rescision pour lésion de M. [P] recevable,

— ordonné une expertise, réalisée par un collège de trois experts, de la valeur des deux parcelles cadastrées sous les références AY [Cadastre 2] Tambour Monplaisir 11ha 15a 00ca et AY [Cadastre 3] Tambour Monplaisir 24 ha 52a 50ca situées à [Localité 11],

— commis pour y procéder Mme [V] [X], M [W] [U], Mme [S] [N], inscrits sur la liste des experts de la cour d’appel de Basse-Terre avec notamment mission de se déplacer sur les lieux et décrire sommairement les immeubles visés, les évaluer de façon circonstanciée suivant le prix du marché à la date de la levée d’option, soit le 1er septembre 2022, en tenant compte de la localisation du bien situé en zone II ND, espace naturel à protéger dépendant du patrimoine forestier de la forêt domaniale et du Parc National Naturel, et du prix de terrains similaires environnants,

— fixé à 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération des experts à consigner par M. [P] avant le 1er octobre 2024, à peine de caducité,

— sursis à statuer sur le reste des demandes,

— réservé les dépens,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 17 octobre 2024 pour vérification de la consignation du demandeur,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision.

Selon déclaration reçue au greffe de la cour le 9 octobre 2024, M. [P] a relevé appel de cette décision déférant les chefs du jugement critiqué à la censure de la cour à l’exception de celui rappelant l’exécution provisoire dont est assorti ce dernier. La société Tip Top a constitué avocat le 3 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2025. Les parties ayant donné leur accord pour que la procédure se déroule sans audience, le dépôt des dossiers a été autorisé le 20 octobre 2025 et l’affaire mise en délibéré au 11 décembre 2025, date de son prononcé public par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions au fond, notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, M. [P], appelant, demande en substance à la cour, de :

— déclarer M. [P] recevable et bien fondé en son appel de la décision rendue le 22 août 2024 par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a déclaré parfaite la vente par M. [P] des deux parcelles cadastrées sous les références AY [Cadastre 2] [Adresse 14] 11 ha 15 a 00 ca et AY [Cadastre 3] [Adresse 14] 24 ha 52 a 50 ca au prix de 100 000 euros à la SARL Tip Top Gestion survenue le 1er septembre 2022, date de la levée de

l’option par l’acquéreur, débouté M. [P] de sa demande d’annulation de la vente, ordonné une expertise à réaliser par un collège de trois experts, de la valeur de ces deux parcelles et commis pour y procéder Mme [V] [X], M. [W] [U] et Mme [S] [N], sursis à statuer sur le reste des demandes, réservé les dépens, renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 17 octobre 2024 pour vérification de la consignation du demandeur et rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision,

Et statuant à nouveau,

— déclarer bien fondé l’ensemble des prétentions de M. [P],

En conséquence,

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des prétentions émises par la société Tip Top Gestion,

— juger que M. [P] est atteint de troubles amnésiques et cognitifs depuis au moins deux ans, période durant laquelle il a signé le document litigieux,

— ordonner l’annulation de la promesse unilatérale de vente conclue le 9 août 2022 entre M. [P] et la société Tip Top Gestion pour défaut d’un consentement libre et éclairé de M. [P],

— juger le caractère dérisoire du prix de vente de la cession,

— ordonner l’annulation de la promesse unilatérale de vente conclue le 9 août 2022 entre M. [P] et la société Tip Top Gestion en raison du caractère dérisoire du prix de cession, – débouter la société Tip Top Gestion de l’ensemble de ses fins et prétentions,

A titre subsidiaire,

— prononcer la rescision pour lésion de la promesse de vente conclue entre M. [P] et la société Tip Top Gestion,

— juger nulle la promesse de vente conclue entre M. [P] et la société Tip Top Gestion en raison de la lésion affectant le prix de la cession,

En tout état de cause,

— condamner la société Tip Top Gestion à verser à M. [P] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code civil,

— condamner la société Tip Top Gestion aux entiers dépens.

M. [P] soutient en substance qu’il souffre de troubles amnésiques depuis près d’une dizaine d’années et connaît une dégradation constante de son état de santé pour être atteint de la maladie d’Alzheimer, pathologie neuro-dégénérative, qui l’a rendu inapte à donner un consentement libre et éclairé au moment de la signature de la promesse de vente du 9 août 2022 et dans l’incapacité de répondre aux demandes de réitération de l’acte authentique de sorte que l’acte ne peut être considéré comme valide, d’autant plus qu’il a fait l’objet d’une mesure de protection judiciaire suite à une requête adressée au juge des contentieux de la protection le 30 janvier 2023 et est donc recevable à bénéficier des dispositions de l’article 464 du code civil. Il fait état de la valeur des parcelles en cause d’une superficie de plus de 35 hectares estimées à dire d’expert en 2013 à la somme de 285 000 euros et leur mise en vente fixée à la somme de 280 000 euros dans le contrat d’apporteur d’affaires conclu en 2021 avec M. [C] [F], de sorte que le prix de vente retenu à hauteur de 100 000 euros est dérisoire.

Dans ses ultimes conclusions au fond notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample informé sur ses moyens et prétentions, la société Tip Top Gestion, intimée et appelante incidente, demande en substance à la cour, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré parfaite la vente par M. [P] des deux parcelles cadastrées sous les références AY [Cadastre 2] Tambour Monplaisir 11 ha 15 a 00 ca et AY [Cadastre 3] Tambour Monplaisir 24 ha 52 a 50 ca au prix de 100 000 euros à la Sarl Tip Top Gestion survenue le 1er septembre 2022, date de la levée de l’option par l’acquéreur et débouté M. [P] de sa demande d’annulation de la vente,

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action en rescision pour lésion et en ce qu’il a ordonné une expertise à réaliser par un collège de trois experts, de la valeur de ces deux parcelles et commis pour y procéder Mme [V] [X], M. [W] [U] et Mme [S] [N], sursis à statuer sur le reste des demandes, réservé les dépens, renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 17 octobre 2024 pour vérification de la consignation du demandeur et rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision,

Par conséquent, statuant à nouveau,

— débouter M. [P] de toutes ses demandes, fins, moyens et prétentions,

— déclarer les demandes de la société Tip Top Gestion recevables et bien fondées,

— constater que la société Tip Top Gestion a payé le prix de vente et les frais, soit la somme de 108 935 euros,

— déclarer parfaite la vente promise au profit de la société Tip Top Gestion par M. [P] sur deux parcelles cadastrees sous les réferences AY [Cadastre 2] [Adresse 14] 11 ha 15 a 00 ca et AY [Cadastre 3] [Adresse 14] I 24 ha 52 a 50 ca,

— débouter M. [P] de sa demande d’annulation de la vente,

— ordonner, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, à M. [P] de se rendre chez Me [Y] [E], notaire à [Localité 12], pour la rédaction et la signature d’un acte authentique sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— déclarer à défaut d’obtempérer dans le délai de deux mois de la signification, que la décision à intervenir vaudra acte de vente définitif et titre de propriété entre M.[P] et la société Tip Top Gestion des parcelles cadastrées sur les références AY [Cadastre 2] [Adresse 14] 11 ha 15 a 00ca et AY [Cadastre 3] [Adresse 14] [Cadastre 4] ha [Cadastre 5] a 50 ca,

— ordonner la publication de la présente décision au service de publicité foncière,

— autoriser la société Tip Top Gestion à se prévaloir du jugement pour procéder à toutes formalités de droits nées de la vente,

— débouter M. [P] de sa demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 9 août 2022,

— débouter M. [P] de sa demande de rejet des prétentions de la société Tip Top Gestion,

— déclarer irrecevable et mal fondée l’action de M. [P] en rescision de la vente,

— débouter M. [P] de sa demande en rescision du prix de vente,

— condamner M. [P] à payer à la société Tip Top Gestion la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de maître Martin-Zenoni.

La société Tip Top Gestion soutient en substance que l’insanité d’esprit de M. [P] au moment de la conclusion de la promesse de vente du 9 août 2022 ou antérieurement n’est pas rapportée par les pièces médicales du dossier, toutes postérieures à cet acte. Elle souligne qu’il a d’ailleurs signé le procès-verbal de rapprochement du 9 août 2022 annexé à cet acte et commandé au cabinet Simon géomètre-expert et a même corrigé l’erreur s’y trouvant, affectant son état-civil. Elle ajoute que le prix a été fixé en tenant compte de la situation des parcelles, en zone naturelle avec risque fort d’inondation, de sorte qu’il ne peut être considéré comme dérisoire ou lésionnaire, ces terrains agricoles étant inconstructibles et les estimations évoquées ne tenant pas compte de leur valeur vénale véritable.

MOTIFS

Sur la validité de la promesse

Selon les termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette dernière disposition étant d’ordre public.

L’article 1128 du même code précise qu’est notamment nécessaire à la validité d’un contrat, le consentement des parties, l’article 1129 ajoutant que conformément à l’article 414-1, il faut être sain d’esprit pour consentir valablement à un contrat.

En l’espèce, au soutien de son argumentaire, si M. [P] produit divers compte-rendus médicaux (du 15 novembre 2022 du service de gériatrie de la polyclinique de [Localité 12], du 26 décembre 2022 du CHU [Localité 10], du 6 décembre 2022 de l’hôpital [13] ) concluant tous à l’existence chez l’intéressé de troubles cognitifs d’origine mixte (vasculaire et neuro-dégénérative par maladie d’Alzheimer), ils sont tous postérieurs à la signature de la promesse de vente du 9 août 2022 et insuffisants à rapporter la preuve d’un consentement qui n’aurait pas été libre et éclairé lors de la conclusion du contrat contesté.

L’épisode d’errance évoqué qui serait survenu en 2020 n’est pas documenté tout comme la datation de l’origine mixte de la pathologie en cause, l’appelant faisant d’ailleurs état d’une crise amnésique du 15 novembre 2022 soit postérieurement à la conclusion de l’acte litigieux. Il sera souligné de plus que le 8 juillet 2021, l’office notarial instrumentaire, prenant acte de la volonté de M. [P] de vendre lesdites parcelles indiquait à ce dernier de se rapprocher d’un géomètre pour l’établissement d’un certificat de concordance de celles-ci, ce qu’il a fait, que le projet d’acte lui a été envoyé le 29 juillet 2022, qu’il a été conclu en la forme authentique par devant notaire, qu’il n’est pas contesté qu’il a été signé en présence de Mme [P], épouse et désignée depuis le 31 août 2023 par le juge des contentieux de la protection en qualité de personne habilitée à représenter son conjoint. Aussi, vu l’ensemble de ces éléments, y a-t-il lieu de considérer qu’au moment de la signature à l’étude notariale de cette promesse de vente unilatérale, en dépit de l’âge certain de M. [P], il n’est pas démontré que ce dernier ne disposait pas de ses facultés intellectuelles pour valablement s’engager. Il n’est pas davantage rapporté, ainsi que l’ont explicité les premiers juges au visa dispositions de l’article 464 du code civil, que l’altération des facultés de M. [P] était notoire ou si elle existait au moment de la conclusion de cet avant-contrat, était connue de la société Tip Top Gestion.

Dès lors, c’est à juste titre que la juridiction de premier ressort a retenu que le consentement de M. [P] lors de la conclusion de la promesse de vente du 9 août 2022 était valide. Le jugement querellé sera confirmé de ce chef.

Sur la vileté du prix

A l’énoncé de l’article 1169 du code civil, un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s’engage est illusoire ou dérisoire. Selon les termes de l’article 1591 du même code, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. Il est admis en cas de promesse unilatérale de vente que le caractère sérieux du prix s’apprécie à la date de cet acte.

Au cas présent, le prix des parcelles cadastrées AY [Cadastre 2] [Adresse 14] 11ha 15a 00ca et AY [Cadastre 3] Tambour Monplaisir 24 ha 52 a 50 ca situées en zone naturelle a été fixé à la somme de 100 000 euros alors que leur valeur avait été estimée en 2013 à dire d’expert à hauteur de 286 000 euros et fixé en 2021 dans le contrat d’apporteur d’affaires conclu à 300 000 euros. Si ce montant ne peut être qualifié de juste prix, représentant un tiers environ de ces évaluations, il existe bien une contrepartie réelle et ce prix n’est pas illusoire, dérisoire ou vil.

Dès lors, c’est par des justes motifs que les premiers juges ont rejeté cet argumentaire tiré de la prétendue vileté du prix et en application de l’article1589 du code civil, qu’ils ont retenu le caractère parfait de la vente passée le 9 août 2022.

Sur la rescision pour lésion

Les articles 1674 à 1685 du code civil prévoient les régles applicables en matière de rescision de la vente pour cause de lésion et il convient de retenir que le vendeur qui a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble a le droit de demander la rescision de la vente, que pour savoir s’il y a une telle lésion, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente, qu’en cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation, que la demande n’est plus recevable après l’expiration de deux années à compter du jour de la vente, que la preuve de la lésion ne peut être admise que par jugement et dans le cas où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion, cette preuve ne peut se faire que par un rapport de trois experts, tenus de dresser un seul procès-verbal commun.

Au cas présent, il est constant que les parcelles promises à la vente d’une superficie totale de 35ha 67a et 50ca ont été évaluées selon expertise amiable du 19 septembre 2013 par M. [T] [K], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de Basse-Terre, à la somme de 286 000 euros. Pour ce faire l’expert a pris en compte le plan d’occupation des sols de la ville de [Localité 11] les classant en 'zone II ND’ à savoir espace naturel à protéger et un prix moyen de ce type de terrain en forêt domaniale s’élevant à la somme de 0,80 centimes le m². Cette étude sérieuse et argumentée, permet de retenir une valeur vénale correspondant à la situation géographique, à la nature juridique et à la superficie des parcelles en cause, valeur estimée par le contractuellement à 300 000 euros aux termes du contrat d’apporteur d’affaires signé le13 janvier 2021entre M. [P] et M. [C] [F] qui a été l’intermédiaire dans la négociation avec la société Tip Top Gestion. Ainsi, le prix de 100 000 euros prévu par la promesse de vente du 9 août 2022 étant inférieur de plus de sept douzièmes au jour de la levée d’option à cette estimation déjà ancienne, c’est à raison, en l’absence d’établissement d’une intention libérale de la part du vendeur, que les premiers juges ont considéré que la preuve d’une lésion était rapportée. Il sera précisé que la valeur vénale moyenne des terres agricoles telle qu’indiquée dans le document de la Direction de l’alimentation, de l’agriculture et de la forêt versé au dossier proposant une estimation 'à titre indicatif’ selon les termes explicités, à hauteur de 6 250 euros/hectare en 2021 dans la zone du Nord-[Localité 9], ne permet pas de remettre en cause, à ce stade de la procédure, le fait que puisse être présumée, conformément à la lettre de l’article 1677 du code civil, une vente lésionnaire.

Ce faisant, les demandes de la société Tip Top Gestion seront rejetées et le jugement querellé sera confirmé sur ce point ainsi que du chef en conséquence, de l’organisation d’une expertise de valeur confiée à un collège de trois experts et exigée par les articles 1678 et suivants du code civil.

Sur les mesures accessoires

Les dispositions du jugement de première instance réservant les dépens et sursoyant à statuer sur les demandes relatives aux frais irrépétibles seront confirmées.

Vu les circonstances de l’espèce, chacune des parties succombant partiellement, il sera fait masse des dépens de l’instance d’appel qui seront partagés par moitié par elles. Il n’est pas inéquitable que tant M. [P], que la société Tip Top Gestion supportent les frais irrépétibles engagés pour la présente instance. Ils seront donc déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— confirme le jugement en toutes ses dispositions déférées,

Y ajoutant,

— déboute M. [M] [P] et la SARL Tip Top Gestion de leurs demandes plus amples ou contraires comprises celles formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— fait masse des dépens et condamne M. [M] [P] et la SARL Tip Top Gestion à les supporter à hauteur de moitié chacun.

Le greffier Le président