COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 464

Rôle N° RG 22/15323 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKK3Z

[J] [N]

C/

S.A. GENERALI FRANCE ASSURANCES

S.D.C. RESIDENCE PRINCESS PALACE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nino PARRAVICINI

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de NICE en date du 06 Octobre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/04935.

APPELANTE

Madame [J] [N], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.A. GENERALI FRANCE ASSURANCES poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée M^e David VERANY de la SELARL CABINET DAVID VERANY, avocat au barreau de GRASSE,

S.D.C. RESIDENCE PRINCESS PALACE demeurant [Adresse 3]

Assignée le 04.01.23 à personne habilitée

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [N] est propriétaire d’un appartement et d’un garage (situé au deuxième et dernier sous-sol) au sein d’un immeuble organisé en copropriété.

Elle s’est plainte d’infiltrations affectant son garage depuis l’année 2009.

Une expertise diligentée par l’expert d’assurances de Mme [N] est intervenue en juillet 2011.

Par arrêt du 05 juillet 2012, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, infirmant une décision de référés, a ordonné une expertise. M.[L] a été désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 30 janvier 2014.

Des travaux, sur l’initiative du syndicat des copropriétaires, sont intervenus en août 2014.

Par acte d’huissier du 07 août 2015, Mme [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [9] sis [Adresse 2] à [Localité 5] aux fins de le voir condamner à l’indemniser d’un trouble de jouissance.

Par acte d’huissier du 24 mai 2019, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SA GENERALI ASSURANCES IARD aux fins de garantie.

Par jugement contradictoire du 06 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PRINCESSE PALACE sis [Adresse 2] à [Localité 5] responsable des dommages causés à Mme [J] [N] par le vice de construction identifié par l’expert judiciaire M.[L], soit l’absence de la gestion d’évacuation des eaux d’infiltration provenant du mur contre terre à la verticale de l’accès au rez-de-chaussée,

— condamné le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PRINCESSE PALACE à payer à Mme [J] [N] la somme de 5000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— débouté Mme [J] [N] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PRINCESSE PALACE à payer à Mme [J] [N] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PRINCESSE PALACE et la compagnie d’assurance GENERALI de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la compagnie d’assurance GENERALI devra garantir le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PRINCESSE PALACE de l’ensemble des condamnations prononcé à son encontre,

— condamné le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PRINCESSE PALACE aux entiers dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, soit la somme de 8277, 46 euros, distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

S’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire, le premier juge a relevé que des venues d’eau avaient affecté le garage de Mme [N] depuis le mois de février 2009. Au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenue des désordres affectant ce lot, la cause étant l’absence de la gestion d’évacuation des eaux d’infiltration provenant du mur contre terre à la verticale de l’accès au rez de chaussée qui s’analyse en un vice de construction.

Il a estimé que le préjudice de jouissance avait été important de 2009 à juillet 2011, date au-delà de laquelle les infiltrations étaient peu importantes et tolérables pour un garage.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts sollicitée par Mme [N] au titre de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires, l’estimant non étayée.

Il a condamné l’assureur à garantir le syndicat des copropriétaires, écartant l’exclusion de garantie et notant que les désordres étaient dus à un défaut de construction et non à un défaut d’entretien ou à la vétusté.

Par déclaration du 18 novembre 2022, Mme [N] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser 5000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat.

La SA GENERALI FRANCE ASSURANCES a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 janvier 2023 et à l’intimé défaillant le 06 janvier 2023, Mme [N] demande à la cour :

— d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires à lui verser 5000 euros de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et en ce qu’elle a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— de la confirmer pour le surplus,

statuant à nouveau,

— de condamner le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PRINCESSE PALACE à lui verser 16.696, 64 euros au titre de ses pertes financières,

— de condamner le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PRINCESSE PALACE à lui verser 5000 euros au titre des préjudices résultant de la résistance abusive de ce dernier, déployée dans le cadre de diverses procédures et au titre de l’article 1382 du code civil,

— de condamner le syndicat des copropriétaires RESIDENCE PRINCESSE PALACE au versement de la somme de 7000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’expertise et des constats, soit 8875, 26 euros.

Elle soutient que les désordres affectant son garage relèvent de la responsabilité du syndicat des copropriétaires puisqu’ils ont pour origine une non-conformité des parties communes.

Elle explique avoir averti le syndicat des copropriétaires dès l’année 2009.

Elle reproche au syndicat des copropriétaires :

— d’avoir, dans un premier temps, refusé de faire des travaux,

— d’avoir effectué des travaux très insuffisants avant l’audience de référé, dans le seul objectif d’obtenir un rejet de ses demandes,

— d’avoir mis 68 mois pour faire travaux dont le coût ne s’élevait qu’à 5000 euros et dont la durée n’excédait pas deux semaines, selon les conclusions expertales.

Elle soutient n’avoir pu louer son garage pendant plus de 5 ans. Elle fait état de pertes financières liées à la stérilisation de son patrimoine immobilier et à la résistance abusive du syndicat des copropriétaires. Elle chiffre sa perte à hauteur de 220 euros par mois sur 65 mois (de juin 2009 à octobre 2014), à laquelle s’ajoute les charges qu’elle a dû acquitter (968, 40 euros), outre les taxes d’habitation et les ordures ménagères.

Elle argue d’une résistance abusive du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux nécessaires. Elle en sollicite réparation.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 avril 2023 signifiées à l’intimé défaillant le 17 avril 2023, la SA GENERALI FRANCE ASSURANCE demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— de juger que les infiltrations observées dans le garage, propriété de Mme [N], ne sauraient être considérées comme un dommage accidentel ou comme un risque aléatoire,

— de juger que les infiltrations résultent d’un défaut caractérisé d’entretien et de réparation des parties communes.

En conséquence,

— de juger que la police d’assurance GENERALI n’a pas vocation à financer les travaux de réparation et d’entretien de l’immeuble vétuste,

A titre subsidiaire, si la Cour estime que les désordres sont dus à un vice de construction,

— de juger que les conditions générales applicables à la présente espèce excluent la garantie en cas de dommages et responsabilités relevant de l’assurance construction obligatoire,

Dans ces deux hypothèses,

— de juger que la Compagnie GENERALI n’a pas à garantir le Syndicat des Copropriétaires PRINCESSE PALACE des condamnations prononcées à son encontre,

— de mettre hors de cause la Compagnie GENERALI,

— de débouter Mme [N] et le Syndicat des copropriétaires PRINCESSE PALACE de l’intégralité de leurs demandes,

A titre infiniment subsidiaire et par impossible,

— de juger que le préjudice de Mme [N] [J] ne saurait excéder la somme de 5.000 euros,

— de débouter Mme [N] [J] de toutes ses demandes,

— de condamner tous succombants au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens

Elle refuse sa garantie en raison d’un défaut d’aléa. Elle ajoute que son contrat exclut le défaut d’entretien de l’immeuble, qu’elle soutient être la cause des infiltrations subies par le lot de Mme [N].

Elle estime également que sa garantie est exclue dans le cadre d’un vice de construction, s’agissant d’un dommage qui relève de l’assurance construction obligatoire. Elleconsidère que les vices de construction relèvent de l’assurance décennale.

Enfin, très subsidiairement, elle conclut à la confirmation du jugement déféré qui a fixé à la somme de 5000 euros le préjudice de jouissance de Mme [N].

L’ordonnance de clôture a été prononcée le premier octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Dès le mois de mai 2009, le conseil de Mme [N] écrivait au syndic pour évoquer les désordres affectant le garage de cette dernière en raison d’infiltrations et d’écoulements depuis le mois de janvier 2009.

L’expert judiciaire, lors de ses visites (novembre 2012, juillet et décembre 2013), a constaté des infiltrations d’eau sur le mur des parties communes au droit du garage de Mme [N] ainsi que des venues d’eau dans la même pièce, au bas d’un coffre maçonné. Il a indiqué n’avoir jamais constaté l’inondation du sol du garage. Il a estimé que la cause des désordres résidait dans l’absence de la gestion d’évacuation des eaux d’infiltration provenant du mur contre terre à la verticale de l’accès au rez-de-chaussée.

Les désordres subis par Mme [N] sont donc causés par un vice de la construction dont le syndicat des copropriétaires est responsable.

Le jugement déféré qui a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sera confirmé.

Sur les préjudices subis par Mme [N]

Les photographies prises par un huissier de justice le 13 août 2009 établissent l’existence de taches d’humidité et de salpêtre sur les murs du garage. Dans un constat du 12 février 2010, l’huissier a constaté un écoulement d’eau abondant et une inondation du sol. Le 21 février 2011, un huissier constatait un ruissellement dans le garage ; il notait que différents éléments en bois, disposés dans le garage, étaient complètement moisis.

M.[P], dans une attestation du 07 octobre 2011, expliquait avoir 'eu recours à Mme [N] à titre gracieux, ' afin de 'mettre en sécurité sa moto depuis le premier juillet 2011". Il notait avoir constaté des infiltrations d’eau au travers des parois du garage ainsi que la partie commune et relevait que 'cette eau stagnante générait (…) la présence de champignons sur les matériaux présents'. Il soutenait que le garage ne pouvait être utilisé normalement et que 'la couverture recouvrant [sa moto] avait moisi en l’espace de quelques semaines'. Il faisait état de travaux qui avaient été effectués mais déplorait la survenue d’une tâche d’humidité à travers le mur.

Le 12 août 2011, l’assureur de Mme [N], AXA ASSURANCES, écrivait à cette dernière en relevant que son expert avait constaté que des eaux se répandaient sur le sol et pénétraient à l’intérieur du garage. Il relevait qu’elle ne pouvait utiliser normalement le garage.

L’expert judiciaire, lors de ses visites (novembre 2012, juillet et décembre 2013), a constaté des infiltrations d’eau sur le mur des parties communes au droit du garage de Mme [N] ainsi que des venues d’eau dans la même pièce, au bas d’un coffre maçonné. Il a relevé 'une stagnation d’eau provoquée par une humidité excessive affectant ce qui y est entreposé'.

Il est ainsi établi que le préjudice de jouissance a été très important de 2009 à juillet 2011 puis plus modéré à compter de cette date. Si une relative humidité peut être tolérée pour un garage, il apparaît toutefois que le garage pouvait être difficilement utilisé par la suite (stagnation d’eau et humidité excessive constatées par l’expert) ; en effet, si la remise d’un véhicule était possible, il n’était pas possible d’utiliser le garage pour tout autre stockage.

Mme [N] a subi en conséquence une perte de chance d’avoir pu louer ou utiliser son garage pendant la période de juin 2009 à octobre 2014. Cette perte de chance s’élève à 90% pour la période de juin 2009 à juillet 2011 puis à 50% pour la période d’août 2011 à octobre 2014. Elle ne justifie pas de la valeur locative de ce garage. Il convient de la fixer, compte tenu de son emplacement, à la somme mensuelle de 180 euros.

En conséquence, le préjudice subi par Mme [N] s’élève à la somme de 7650 euros.

Mme [N] ne peut solliciter du syndicat des copropriétaires le montant des charges et des taxes qu’elle a acquittées, en lien avec ce lot. En effet, il s’agit de frais qu’elle doit acquitter, liés à la propriété du bien, que celui-ci soit ou non utilisable.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à Mme [N] la somme de 7650 euros en réparation du préjudice de cette dernière. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par Mme [N]

Mme [N] a été indemnisée au titre de son préjudice lié aux infiltrations subis dans le garage dont elle est propriétaire. Elle ne justifie pas d’un autre préjudice qui n’aurait pas été réparé par les dommages et intérêts précédemment alloués. Le fait que le syndicat des copropriétaires ait mis du temps à agir a eu pour conséquence d’allonger la durée pendant laquelle son lot était difficilement utilisable; or, ce préjudice est déjà réparé.

En conséquence, elle sera déboutée de cette demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la garantie de l’assureur GENERALI

Selon l’article 1964 du code civil dans sa version alors applicable, le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l’une ou plusieurs d’entre elles, dépendent d’un événement incertain.

Tels sont :

Le contrat d’assurance, (…)

Le contrat d’assurance a pris effet au premier janvier 2014.

Le dommage subi par Mme [N] était connu du syndicat des copropriétaires depuis le mois de mai 2009. Le syndicat des copropriétaire a même effectué des travaux en 2011 qui se sont révélés insuffisants. Aucune contestation n’avait été élevée concernant l’origine des désordres qui se situait dans les parties communes, comme en témoignent les lettres du syndic de copropriété dès l’année 2010.

Dès lors, il convient d’infirmer le jugement déféré qui a condamné l’assureur GENERALI à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées contre lui, en raison d’une absence d’aléa. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge, ni de Mme [N], ni de la SA GENERALI FRANCE ASSURANCES, les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits en première instance et en appel.

Le coût des constats d’huissier exposé par Mme [N] ne fait pas partie des dépens mais entre dans les frais irrépétibles.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire et en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [N] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de la SA GENERALI FRANCE ASSURANCES au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser :

la somme de 3800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel de Mme [N]

la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel de la SA GENERALI FRANCE ASSURANCES.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires la [Adresse 10] dans la survenue des désordres affectant le garage de Mme [J] [N], en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [J] [N] au titre de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire et en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [J] [N] la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles ;

INFIRME pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires La résidence Princesse [Adresse 8] à verser à Mme [N] la somme de 7650 euros en réparation de son préjudice ;

REJETTE l’appel en garantie formé par le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à l’encontre de la SA GENERALI FRANCE ASSURANCES ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 8] à verser à la SA GENERALI FRANCE ASSURANCES la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] [Adresse 8] à verser à Mme [J] [N] la somme de 3800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires La résidence Princesse Palace aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,