COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUILLET 2025

N° 2025/ 280

Rôle N° RG 24/09920 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNQJA

[H] [R] NÉE [L]

C/

S.A. HABITATIONS DE HAUTE PROVENCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Dounia AZERINE

M^e Corinne SANTIAGO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MANOSQUE en date du 01 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 11-23-134.

APPELANTE

Madame [H] [R] NÉE [L]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-009286 du 17/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]),

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Dounia AZERINE, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

INTIMEE

S.A. HABITATIONS DE HAUTE PROVENCE, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne SANTIAGO de la SELARL BAYETTI SANTIAGO REVAH, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant sous seing privé en date du 4 septembre 2015, la société anonyme (SA) Habitations de Haute-Provence (H2P), a donné à bail à madame [H] [R] et monsieur [W] [R], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], à [Localité 5] (04), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 344,10 euros, hors charges.

Monsieur [W] [R] est décédé le 12 avril 2021 à [Localité 3] (13).

Se prévalant que les loyers n’avaient pas été réglés, la SA Habitations de Haute-Provence (HHP) a fait signifier le 31 mars 2023, par acte d’huissier à Mme [R], un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 2405,41 euros, en principal.

Considérant que les causes du commandement de payer étaient restées infructueuses, la SA Habitations de Haute-Provence a, par exploit de commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, fait assigner Mme [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Manosque, qui par jugement contradictoire du 1er juillet 2024, a :

— constaté la résiliation du bail liant les parties en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, au 31 mai 2023 ;

— débouté Mme [R] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— ordonné l’expulsion de Mme [R], dans les quinze jours de la signification de la décision et à défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, en application des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement était prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [R], au paiement de la somme de 4 120,21euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, (décompte arrêté au 10 avril 2024, mensualité de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, sur la somme de 3 812,34 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— condamné Mme [R] à payer à la SA Habitations de Haute-Provence une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, qui aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 10 août 2023, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux;

— ordonné la transmission du jugement au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

— condamné Mme [R] à verser à la SA Habitations de Haute-Provence

la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Ce magistrat a notamment considéré qu’en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et malgré les efforts importants de Mme [R] en vue de solder sa dette, il ne pouvait pas lui être octroyé des délais de paiement.

Selon déclaration reçue au greffe le 31 juillet 2024, Mme [R] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 6 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme le jugement entreprise et, statuant à nouveau, qu’elle :

— lui accorde les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative ;

— suspende les effets de la clause résolutoire ;

— déboute le bailleur de ses demandes amples ou contraires ;

— déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— laisse à chaque partie la charge de ses frais et dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— qu’elle a effectué des démarches pour améliorer sa situation financière et apurer sa dette locative ;

— elle a mis en place un virement automatique et la somme de 100 euros correspondant au reliquat du loyer déduction faite des aides, versé tous les mois au bailleur ;

— après déduction des aides, le loyer résiduel est de 430,29 euros ;

— elle a repris le paiement du loyer courant et est en capacité de régler sa dette ;

— elle a effectué une demande de FSL et son dossier est en cours d’examen ;

— elle a également déposé un dossier MDPH afin de bénéficier d’une allocation pour son handicap et d’augmenter ses ressources constituées de sa retraite personnelle et de la pension de réversion de son époux ;

— son fils est revenu vivre à son domicile et s’engage à verser une somme de 500 euros par mois, jusqu’à apurement de la dette locative ;

— la dette a diminué et est de 1 992,42 euros au 26 mars 2025 alors qu’elle était à 4 120,21 euros au 10 avril 2024 ;

— sur sa demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire ;

— elle justifiait le jour de l’audience avoir repris le règlement du loyer courant et avait effectué un virement de 500 euros le 13 avril 2024 en sus du règlement de 1550 euros le 20 février 2024;

— par note en délibéré du 29 avril 2024, le bailleur a confirmé ce virement ;

— le tribunal n’en a pas tenu compte ;

— la dette locative a diminué ;

Par dernières conclusions transmises le 25 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Habitations de Haute Provence sollicite de la cour qu’elle confirme le jugement entreprise et qu’elle :

— condamne Mme [R] à lui payer la somme de 2 817,45 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 22 novembre 2024, avec intérêts à taux légal à compter du 31 mars 2023 à hauteur de 2 405,41 euros et à compter de l’assignation du 18 juillet 2023 pour le surplus ;

— autorise Mme [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 24 mensualités de 117,39 euros chacune ;

— dise que la dette sera échelonnée sur 24 mois au taux légal et assortie de l’obligation selon laquelle à défaut de paiement d’une seule mensualité, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible et que la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets ;

— précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la décision ;

— suspende les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dise que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

— rappelle qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie ans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

— dise qu’en revanche, toute mensualités qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Mme [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les 2 mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Habitations de Haute Provence, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ,avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement es prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures d’exécution ;

*que Mme [H] [R] soit condamnée à verser à la SA Habitations de Haute Provence une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date bailleur ou à son mandataire;

— dise qu’en sus de ces mensualités, il appartiendra à Mme [R] [H] de régler les loyers qui seront échus ultérieurement ;

— condamne Mme [R] [H] à verser à la SA Habitations de Haute Provence, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’est pas opposée à la suspension de la clause résolutoire.

L’instruction de l’affaire a été ordonnée close par ordonnance du 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application de ces dispositions, s’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel.

Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs du jugement entrepris qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’il a rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions.

Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

Cependant l’objet du litige étant déterminé par les prétentions respectives des parties en application de l’article 4 du code de procédure civile, et au vu de l’accord expresse de l’intimé pour l’infirmation du jugement entrepris et l’octroi de délais de paiement à Mme [R], bien qu’elle n’ait pas repris le paiement des loyers avant l’audience devant le premier juge, la cour considère qu’elle est saisie de cet accord, visant d’octroyer à Mme [R] des délais de paiement sur un montant de dette locative inférieur à celui retenu par le premier juge.

Sur le constat de résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers :

En l’espèce, aucune des parties ne critique la décision du premier juge en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 31 mai 2023. Par conséquent la cour confirmera le jugement entrepris sur ce point.

Sur la demande en paiement portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation:

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire.

Elle suit ainsi le régime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef. Il convient de préciser qu’elle sera fixée 513,73 euros.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur verse aux débats un décompte faisant état d’une dette locative de 1992,42 euros au 26 mars 2025, terme de février 2025 inclu.

Ce décompte inclut le paiement dont Mme [R] justifie en date du 11 février 2025 de 400 euros.

Par conséquent, au vu de l’évolution du litige, des dernières demandes dont la cour est saisi il conviendra d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [R], au paiement de la somme de 4 120,21euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, (décompte arrêté au 10 avril 2024, mensualité de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, sur la somme de 3 812,34 euros et à compter de la décision pour le surplus.

Mme [R] sera condamnée au paiement la somme de 1992,42 euros, selon décompte arrêté au 26 mars 2025, terme du mois de février inclu, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative …

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application des dispositions de ces textes, des délais de paiement peuvent donc être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative, en reprenant le versement intégral du loyer courant avant l’audience, et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’octroi de délais de paiement sur 24 mois et la suspension de la clause résolutoire pendant les délais accordés.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, et ordonné son expulsion.

Mme [R] devra s’acquitter de sa dette de 1992,42 euros sur 24 mois, soit 83,02 euros par mois pendant 23 mois et la dernière mensualité correpondra au solde restant dû, en sus du loyer et des charges courants.

A défaut, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et Mme [R] sera expulsée selon les dispositions légales. Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive des lieux, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [R] aux dépens de l’instance, incluant le coût du commandement de payer et l’a condamnée à payer au bailleur, la somme de 200 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses frais et dépens en cause d’appel, étant précisé que Mme [R] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Mme [R], au paiement de la somme de 4 120,21euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, (décompte arrêté au 10 avril 2024, mensualité de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2023, sur la somme de 3 812,34 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— débouté Mme [R] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— ordonné l’expulsion de Mme [R], dans les quinze jours de la signification de la décision et à défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, en application des dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

CONDAMNE Mme [R] au paiement la somme de 1992,42 euros, selon décompte arrêté au 26 mars 2025, terme du mois de février inclu, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Mme [R] à s’acquitter de sa dette par 24 acomptes successifs et mensuels de 83,02 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité etant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELLE que ces sommes doivent être versées en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT QUE si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT QU’À défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

* la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;

* faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [R] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local serait réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* Mme [R] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit, la somme de 513,73 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,