COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 29 AVRIL 2025

N° 2025/ 197

Rôle N° RG 21/04239 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHE4B

[H] [M]

C/

[P] [J]

[L] [Y] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Patrick CAGNOL M^e Claude RAMOGNINO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/04255.

APPELANTE

Madame [H] [M]

née le 26 Mai 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, et assisté par M^e Sylvain DONNEVE, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMES

Monsieur [P] [J]

né le 04 Février 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

Madame [Y] [E] [L] épouse [J]

née le 28 Octobre 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

Tous deux représentés et assistés par M^e Claude RAMOGNINO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Février 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Louise DE BECHILLON, conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique du 27 juillet 2017, M. [P] [J] et Mme [Y] [L] épouse [J] (les époux [J]) ont acquis de Mme [H] [M] dans un ensemble immobilier situé à [Localité 5], une maison individuelle moyennant le prix de 350 000 euros.

Après avoir commencé les travaux d’aménagement du bien et procédé à la recherche d’une entreprise de piscine, les époux [J] ont été informés lors d’une réunion avec leurs voisins, que la surface privative du jardin n’était pas de 130 m² mais de 52 m², la majeure partie du terrain se situant après la terrasse étant une emprise sur un terrain communal.

Par assignation du 20 août 2018, les époux [J] ont fait citer Mme [M] devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins d’obtenir le paiement notamment de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier constitué par la moins-value pour moindre surface du jardin du bien vendu, la somme de 30 000 euros en réparation de la perte financière de dévalorisation du terrain non exploitable et la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice de moral et de jouissance, sur le fondement des articles 1104, 1112-1, 1197, 1604 et suivants et 1641 du code civil.

Par jugement contradictoire rendu le 15 janvier 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— dit que Mme [M], en sa qualité de vendeur, avait engagé sa responsabilité contractuelle pour non respect de son obligation d’information,

— condamné Mme [M] à verser aux époux [J] en réparation de leurs préjudices, la somme de 45 166 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir conclu le contrat ou de l’avoir négocié à des conditions plus avantageuses et la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [M] à verser aux époux [J] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord considéré que le bien vendu était conforme aux stipulations contractuelles au regard des mentions du compromis de vente puis de l’acte de vente ainsi que du règlement de copropriété mais qu’il était également conforme à sa destination normale, l’existence d’un terrain piscinable n’ayant pas été érigée en un élément essentiel de la conclusion du contrat par les acquéreurs.

Toutefois, le tribunal a ensuite retenu que Mme [M] avait manqué à son obligation d’information dès lors qu’elle avait une parfaite connaissance du bien et de ses limites privatives pour l’avoir occupé pendant une douzaine d’années, ce qu’elle a reconnu, alors que les acquéreurs pouvaient légitimement penser que les clôtures du terrain correspondaient aux limites privatives du bien, eu égard à l’accès à l’extérieur s’effectuant par la partie non privative, à l’annonce de vente, au compromis et à l’acte de vente ainsi qu’au règlement de copropriété qui ne mentionne pas l’existence de parcelles appartenant à la commune.

Sur les demandes indemnitaires, le tribunal a considéré que les époux [J] rapportaient la preuve d’un préjudice de perte de chance de pouvoir acquérir le bien à des conditions plus avantageuses eu égard aux deux évaluations du bien, qui devait être évalué à la différence entre le prix d’achat et l’évaluation du bien avec un jardin correspondant à la surface privative réelle outre l’application d’un coefficient de réduction de 5 % correspondant aux incertitudes relatives au marché.

De plus, le tribunal a alloué aux époux [J] une somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance en retenant qu’ils avaient établi que l’aménagement de l’extérieur était une condition essentielle pour eux et que la jouissance du jardin pouvait être remise en cause à tout moment par la commune à laquelle il appartenait.

Toutefois, il a rejeté leur demande d’indemnisation du préjudice résultant de la perte financière du bien, relevant d’une part que le manquement à une obligation d’information ne s’étend pas à la perte d’une chance d’obtenir les gains attendus du contrat et d’autre part qu’il était déjà indemnisé par les dommages et intérêts déjà alloués au titre de la perte de chance.

Par déclaration transmise au greffe le 22 mars 2021, Mme [M] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a ordonné l’exécution provisoire.

Par conclusions transmises le 17 décembre 2024 au visa des articles 1641 et suivants du code civil, l’appelante, Mme [M], demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris et ce faisant,

A titre principal,

— constater qu’elle ne disposait pas de plus d’informations que les époux [J] sur la surface réelle du jardin,

— constater que les époux [J] n’ont jamais formulé de demande au titre de la perte de chance de ne pas contracter.

En conséquence,

— juger qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information,

— déclarer irrecevable toute demande indemnitaire fondée sur la perte de chance de ne pas contracter.

A titre subsidiaire,

— constater que la surface réelle de la parcelle figurait, à plusieurs reprises, tant dans la promesse de vente du 18 mai 2017 que dans l’acte authentique de vente régularisé le 27 juillet 2017,

— constater que la surface réelle du jardin apparaît dans le règlement de copropriété remis aux époux [J] dès la régularisation du compromis de vente le 18 mai 2017,

— dire que le bien immobilier livré est conforme au bien immobilier décrit dans la promesse synallagmatique de vente.

En conséquence,

— rejeter l’intégralité des demandes formées par les époux [J].

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que la surface réelle de la parcelle figurait, à plusieurs reprises, tant dans la promesse de vente du 18 mai 2017 que dans l’acte authentique de vente régularisé le 27 juillet 2017,

— constater que la surface réelle du jardin apparaît dans le règlement de copropriété remis aux époux [J] dès la régularisation du compromis de vente le 18 mai 2017,

— dire et juger que le vice invoqué était apparent et décelable.

En conséquence,

— rejeter l’intégralité des demandes formées par les époux [J].

A titre encore plus infiniment subsidiaire,

— constater que l’acte authentique contient une clause d’exonération de garantie, sauf à démontrer la connaissance effective du vice par le vendeur,

— constater que les époux [J] ne démontrent pas sa connaissance du vice allégué.

En conséquence,

— rejeter l’intégralité des demandes formées par les époux [J].

A titre encore plus infiniment subsidiaire,

— constater que ni l’annonce parue sur internet, ni les actes notariés successifs ne font état d’un terrain « piscinable »,

— constater que la valeur d’achat du bien immobilier correspond au prix du marché,

— constater que le défaut de réalisation de plus-value sur le bien immobilier ne peut constituer un préjudice certain,

— constater que le préjudice résultant de la prétendue perte de plus-value fait doublon avec le préjudice découlant de la prétendue diminution de valeur du bien,

— constater que les époux [J] ont acquis une parcelle de 83,85 m2,

— constater qu’ils jouissent paisiblement de l’intégralité du bien acquis.

En conséquence,

— dire et juger les demandes indemnitaires des époux [J] infondées et injustifiées et les rejeter.

En tout état de cause,

— condamner solidairement les époux [J] à lui verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Sur le manquement à l’obligation d’information, elle soutient qu’elle n’était pas informée qu’une partie du jardin empiétait sur le domaine public, l’acte établi au terme de sa propre acquisition reprenant les mêmes mentions et documents que celui établi le 27 juillet 2017 et le terrain comportant la même configuration, de sorte que rien ne vient démontrer qu’elle en ait eu connaissance.

Sur la garantie de conformité, elle soutient que le bien est conforme à celui déterminé dans le compromis de vente et dans l’annexe relatif au règlement de copropriété de l’acte authentique de vente qui mentionne bien la surface de la parcelle complète.

Sur la garantie des vices cachés dont l’application est sollicitée à titre subsidiaire, elle fait valoir que :

— le vice était apparent dès lors que la superficie de la parcelle de 83, 85 m² et celle du jardin de 52 m² étaient mentionnées aux termes des actes et documents transmis lors de la vente,

— à titre infiniment subsidiaire, la clause d’exonération de la garantie des vices cachés s’applique dans la mesure où les intimés ne démontrent pas qu’elle avait connaissance de la superficie réelle de la parcelle, ce qui est nécessaire en sa qualité de vendeur non professionnel alors qu’au demeurant, elle conteste en avoir été informé par M. [O], aucune preuve n’étant apportée à cet effet.

Sur les demandes indemnitaires, elle soutient à titre infiniment subsidiaire qu’elles sont injustifiées et précise, en premier lieu, qu’aucune demande n’a été formée par les intimés sur la perte de chance de ne pas contracter, de sorte que toute demande à ce titre est irrecevable.

Cependant, en second lieu, elle fait valoir que cette demande serait infondée, dans la mesure où la valeur du bien ne peut être fixée à 301 027 euros au regard des autres évaluations de valeur qu’elle produit et de l’offre d’achat de M. [O] au montant de 345 000 euros qui a attesté connaître la surface réelle du jardin.

De plus, s’agissant :

— du préjudice résultant de la différence de valeur du bien avec un jardin piscinable, d’une part cet élément n’était pas entré dans le champ contractuel et d’autre part, le prix de vente payé correspond à la valeur réelle du bien immobilier au regard des pièces qu’elle produit,

— du préjudice résultant de la perte de valeur du bien après construction d’une piscine, il s’agit d’une demande qui indemnise le même préjudice que celui allégué précédemment alors qu’en outre, il n’est pas justifié, d’autant que le défaut de réalisation de plus value sur un bien immobilier n’est pas considéré comme un préjudice,

— du préjudice de jouissance et moral, il est injustifié dès lors que les intimés jouissent du bien qui leur a été vendu dans son intégralité et au surplus de la partie communale du jardin.

Par conclusions transmises le 13 septembre 2021au visa des articles 1104, 1112-1, 1197, 1604 et suivants et 1641 du code civil, les intimés, M. [J] et Mme [L] épouse [J], demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que Mme [M], en sa qualité de vendeur, a engagé sa responsabilité contractuelle pour non respect de son obligation d’information et en ce qu’il l’a condamnée à réparer les préjudices subis par eux,

— infirmer le jugement entrepris sur le montant des indemnisations et le rejet de la demande indemnitaire au titre de la perte financière de dévalorisation du terrain non exploitable sollicitée à hauteur de 30 000 euros et en ce qu’il a limité l’indemnisation de leur préjudice de jouissance et moral à la somme de 10 000 euros.

Statuer à nouveau des chefs infirmés,

— condamner Mme [M] à leur payer la somme de :

' 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier sur la moins value pour moindre surface du jardin du bien vendu,

' 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte financière de dévalorisation du terrain non exploitable,

' 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices de jouissance et de leur préjudice moral.

— débouter Mme [M] de ses demandes, fins et conclusions formulées au titre de son appel,

— condamner Mme [M] à leur payer la somme de 8 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de Mme [M] sur le fondement des dispositions de l’article 1112-1 du code civil.

Sur la garantie de conformité, ils soutiennent que le bien n’était pas conforme à la présentation faite dans l’annonce par Mme [M] et qu’ils ne pouvaient pas s’apercevoir que le jardin vendu n’était pas de 130 m² dans la mesure où, ni le compromis ni l’acte authentique de vente ne mentionnaient la surface de l’emprise bâtie et du jardin de manière séparé.

Ils considèrent que la seule mention de la surface de 83, 85 m² pouvait légitimement leur faire croire qu’il s’agissait uniquement de celle de la surface habitable dès lors qu’elle correspondait à la mesure loi Carrez établie le 10 avril 2017.

En outre, ils exposent que le règlement de copropriété leur a été transmis mais était illisible pour un profane alors qu’en tout état de cause, le calcul de la surface totale à l’aide des superficies mentionnées ne correspondait pas à la surface de la parcelle mentionnée de 83, 85 m².

De plus, ils font valoir qu’ils sollicitent la confirmation du jugement sur le principe de la responsabilité contractuelle de Mme [M], le tribunal ayant retenu par des motifs pertinents qu’elle avait violé son obligation d’information, dès lors qu’elle connaissait la surface réelle de sa parcelle.

Sur la garantie des vices cachés, ils soutiennent que :

— le bien est impropre à l’usage auquel ils le destinaient dans la mesure où ils ne peuvent jouir du jardin et y construire une piscine,

— Mme [M] avait connaissance de la surface réelle du jardin, ce dont il ressort de la sommation interpellative délivrée aux précédents acquéreurs potentiels du bien ayant indiqué à Mme [M] l’emprise communale.

Sur les demandes indemnitaires, ils sollicitent la réparation :

— du préjudice financier de moins value de leur bien du fait d’une surface réelle de jardin moins importante évalué à la somme de 50 000 euros, correspondant à la différence de valeur du bien avec celui d’un jardin de 130 m² piscinable,

— du préjudice financier lié à la perte de la plus value que la construction d’une piscine aurait pu leur rapporter à hauteur d’un montant de 30 000 euros en comparant la valeur du bien comportant une piscine outre déduction du prix de la construction, d’autant qu’ils auraient pu faire fructifier cet investissement par la location saisonnière,

— du préjudice de jouissance et moral correspondant à la privation de la piscine et à l’absence de jouissance légitime du jardin sur lequel ils ne peuvent rien entreprendre, évalué à la somme de 20 000 euros.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 27 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la responsabilité contractuelle de la venderesse pour non respect de son obligation d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Cette disposition, applicable aux contrats passés postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, crée ainsi un devoir d’information autonome, consistant à délivrer à l’autre partie toute information ayant une importance déterminante pour son consentement lorsque celui qui la détient en a lui-même connaissance, et que l’autre partie l’ignore légitimement.

Au cas d’espèce, Mme [M] affirme ne pas avoir eu connaissance de cet empiétement de son jardin sur le domaine public, exposant l’avoir acquis alors que la clôture du jardin était située au même emplacement, identique à tous ses voisins.

Elle ne conteste pour autant pas les termes de la sommation interpellative effectuée le 5 décembre 2018 à la requête des acquéreurs à M. [O] et Mme [D], candidats à l’acquisition de ce même bien immobilier avant les époux [J]. M. [O] y déclare notamment avoir visité la maison et son extérieur, et précise avoir interrogé le voisinage, et avoir ensuite 'indiqué à Mme [M] qu’un morceau de jardin appartenait à la mairie de [Localité 1]'. Il ajoute ensuite que lorsqu’il lui a indiqué qu’il était 'en possession de cette information, Mme [M] n’a pas réagi’ et qu’elle ne lui avait jamais déclaré qu’une partie du jardin ne lui appartenait pas et enfin, indique qu’elle a refusé l’offre d’achat que sa compagne et lui-même lui avaient formulée, prenant en compte cette circonstance.

Il est ainsi établi que Mme [M], au plus tard lors de cet échange avec M. [O], nécessairement antérieur à la vente du bien aux époux [J], a eu connaissance des limites réelles de sa propriété et de l’emprise du jardin sur le domaine public de la commune.

Quant à l’ignorance légitime des acquéreurs, lesquels sont tenus à une obligation de s’informer, l’observation des photographies prises par commissaire de justice lors du constat effectué le 8 novembre 2017 établit que ceux-ci ne pouvaient que penser que les clôtures apparentes du terrain correspondaient à la réalité des limites privatives du bien. En effet, ces clôtures visuelles correspondaient à la description du bien effectuée par Mme [M] dans l’annonce parue sur le site 'Le Bon Coin', évoquant un jardin de 130 m² avec une belle terrasse ; il apparaît par ailleurs que l’accès à l’extérieur du lot se fait par un portail implanté sur la parcelle appartenant en réalité à la commune, et enfin, le jardin possède nombre d’aménagements au sol laissant penser, légitimement, à une occupation privative de cet espace.

Certes, l’état descriptif de division, dont il est établi par la promesse puis par l’acte de vente, qu’il a été remis aux acheteurs, mentionne les superficies réelles du bien acquis. Pour autant, la superficie du jardin n’est pas expressément mentionnée dans ces deux actes, et il a été justement relevé par le premier juge que l’état descriptif de division n’évoque pas l’existence de parcelles appartenant à la commune, ajoutant ainsi à la confusion.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que l’information de la venderesse était essentielle, de sorte que Mme [M], en ne délivrant pas cette donnée aux acquéreurs, a engagé sa responsabilité contractuelle.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’indemnisation du préjudice subi par les acquéreurs

En pareille matière, le préjudice indemnisable consiste nécessairement en une réparation de la perte de chance de ne pas contracter, ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

A cet égard, Mme [M] démontre, par la production de l’offre d’achat de M. [O], faite en connaissance de cause comme celui-ci l’a indiqué en réponse à la sommation interpellative effectuée par les époux [J], qu’elle aurait été en mesure de vendre le bien à 345 000 euros.

Chacune des parties produit par ailleurs diverses évaluations prenant en compte la situation juridique réelle du bien, variant de 301 000 à 410 000 euros. L’écart entre ces différents avis de valeur rejoint finalement l’offre faite par M. [O], dont l’offre démontre avec certitude que Mme [M] aurait pu vendre son bien à ce prix. Il en résulte que les époux [J] subissent en réalité une perte de chance d’avoir contracté à des conditions plus avantageuses de 5 000 euros.

Le jugement déféré sera donc infirmé et Mme [M] condamnée à leur régler à ce titre la somme de 5 000 euros.

Les époux [J] invoquent par ailleurs une perte financière de dévalorisation du terrain non exploitable, en ce qu’ils ne peuvent y ériger de piscine. Outre le fait qu’ils ne contestent pas avoir procédé à l’installation d’une piscine hors sol sur le terrain, le préjudice subi se trouve en réalité réparé par l’allocation d’une somme au titre de la perte de chance de négocier le contrat de façon plus avantageuse. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de ce chef de demande.

Quant au préjudice moral subi par les acquéreurs, il est exact qu’une jouissance privative du jardin ne peut s’assimiler à une pleine propriété, en ce qu’elle ne permet pas une pleine exploitation de la surface extérieure, dont il ne peut être nié qu’elle constitue, dans un projet d’acquisition d’une maison dotée d’un jardin, un élément central dans une décision d’achat.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué aux époux [J] la somme de 10 000 euros.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, Mme [M] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros aux époux [J] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu’il a condamné Mme [M] à verser aux époux [J] en réparation de leurs préjudices, la somme de 45 166 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir conclu le contrat ou de l’avoir négocié à des conditions plus avantageuses ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne Mme [H] [M] à payer à M. [P] [J] et à Mme [Y] [L] épouse [J] la somme de 5 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir conclu le contrat ou de l’avoir négocié à des conditions plus avantageuses ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [H] [M] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [M] à régler à M. [P] [J] et à Mme [Y] [L] épouse [J] ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [H] [M] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président