COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/455

Rôle N° RG 24/11713 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNXJ7

S.C.I. [Adresse 5]

C/

Société LA SOURCE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX [Localité 3]

M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 04 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/03826.

APPELANTE

S.C.I. [Adresse 5]

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise BOULAN substituée par ME CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Reynald BRONZONI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIME

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 1],

représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Sandra JUSTON substituée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assisté de M^e Laurent LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteure

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière (SCI) [Adresse 5] est propriétaire des lots n° 2 et 3 au sein de la copropriété [Adresse 7], à Grimaud.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, le [Adresse 8] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Foncia Grand Bleu, a fait assigner la société [Adresse 5], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation à :

— remettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de trente jours après la signification de la décision à intervenir, les documents concernant les travaux d’édification d’un mur porteur, à savoir :

— les autorisations administratives ;

— l’étude de faisabilité technique par le bureau d’étude ;

— l’étude de structure ;

— l’étude de l’ingénieur béton ;

— l’assurance décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux ;

— l’assurance dommages ouvrage ;

— remettre, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de trente jours après la signification de la décision à intervenir, le mur en état ;

— lui verser :

— la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au vu des préjudices subis ;

— la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 4 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— ordonné à la société [Adresse 5], dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, de produire au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice Foncia Grand Bleu, les documents suivants : autorisations administratives de travaux, étude de faisabilité technique par le bureau d’étude, étude de structure, étude de l’ingénieur béton, assurance décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux et assurance dommages ouvrage ;

— dit que, passé ce délai et faute pour elle de s’exécuter, la société [Adresse 5] serait condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice Foncia Grand Bleu, une astreinte de 100 euros par jour de retard et ce, dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— condamné la société [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice Foncia Grand Bleu, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— rejeté toutes les autres demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice Foncia Grand Bleu.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— la facture de la société Massilia Rénovation Menuiserie, en date du 17 juillet 2023, établissait que la société copropriétaire avait fait réaliser des travaux de maçonnerie et la « pose d’un IPN sur un mur porteur ouvert depuis plus de 30 ans » dans ses lots ;

— la solidité structurelle de l’immeuble était remise en cause par les travaux réalisés par la société [Adresse 4], ce qui justifiait la demande de communication de pièces.

Par déclaration transmise le 25 septembre 2024, la société [Adresse 5] a interjeté appel de la décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dument reprises sauf en ce qu’elle a rejeté toutes les autres demandes syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice Foncia Grand Bleu.

Par conclusions transmises le 21 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [Adresse 5] conclut à l’infirmation de l’ensemble des dispositions déférées de l’ordonnance entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice Foncia Grand Bleu, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion ;

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice Foncia Grand Bleu, au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appel distraits au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL LX Aix en Provence, Avocats associés, aux offres de droit ;

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dans le cadre de la répartition de leur charge entre les autres copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 5] expose, notamment, que :

— le syndicat des copropriétaires ne produit ni le titre de propriété de la copropriétaire assignée ni le règlement de copropriété de sorte que l’intérêt à agir et le caractère bien-fondé de sa demande n’ont pas été vérifiés par le premier juge ;

— la facture de travaux émise par la société Massilia Rénovation Menuiserie concerne des travaux intérieurs à l’exclusion de tous travaux susceptibles de toucher la structure de l’immeuble ou une partie commune, s’agissant de travaux de mise en peinture, d’aménagement d’étagères, de rénovation de la cuisine, à l’exclusion de travaux de démolition ;

— la ligne IPN de la facture ne mentionne ni métrage ni prix de la fourniture de sorte qu’il n’est pas démontré l’existence de travaux structurels sans autorisation ;

— par lettre en date 21 juillet 2023, elle a demandé au syndicat des copropriétaire de mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la validation d’une situation de fait existant depuis plus de 30 ans concernant l’ouverture du mur porteur entre les lots n°2 et 3 ;

— les travaux d’ouverture ont été réalisés par les précédents propriétaires et datent de plus de 30 ans, ce qui pose la question de la prescription ;

— elle est dans l’incapacité de produire les documents afférents à des travaux réalisés par un tiers et ne peut exécuter l’ordonnance déférée ;

— le plan de composition des lots n°2 et 3 en annexe de son acte d’achat fait apparaître les lots comme étant réunis et leur surface est présentée comme celle d’un seul lot ;

— la demande de communication de document doit ainsi être rejetée en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ou l’absence d’un trouble manifestement illicite ;

— le syndicat des copropriétaires procède par affirmation sans établir les faits invoqués.

Par conclusions transmises le 22 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaire La Source, représenté par son syndic en exercice Foncia Grand Bleu, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société [Adresse 5] à remettre sous astreinte les documents concernant les travaux d’édification du mur porteur, à savoir : autorisations administratives de travaux, étude de faisabilité technique par le bureau d’étude, étude de structure, étude de l’ingénieur béton, assurance décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux et assurance dommages ouvrage ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en ses chefs de jugement critiqués qui ont :

— fixé à 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois après la signification de la décision à intervenir la remise des documents litigieux ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à remettre le mur litigieux en état et ce sous astreinte ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur ses préjudices ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— prononcer la recevabilité l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires ;

— condamner la société [Adresse 5] à remettre sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de trente jours après la signification de la décision à intervenir les documents concernant les travaux d’édi’cation du mur porteur, à savoir :

— les autorisations administratives ;

— l’étude de faisabilité technique par le bureau d’étude ;

— l’étude de structure ;

— l’étude de l’ingénieur béton ;

— l’assurance décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux ;

— l’assurance dommages ouvrage ;

— condamner la société [Adresse 5], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de trente jours après la signification de la décision à intervenir, à remettre le mur en état ;

— condamner la société [Adresse 5] au paiement de :

— la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au vu des préjudices subis ;

— la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires La Source, représenté par son syndic en exercice Foncia Grand Bleu, fait, notamment, valoir que :

— la question fondamentale et la problématique pour la copropriété sont la solidité structurelle de l’immeuble ;

— son intérêt à agir découle de la nature des travaux réalisés par la société [Adresse 5] ;

— la société copropriétaire a fait réaliser des travaux affectant les parties communes puisque l’entreprise mandatée a réalisé « la pose d’un IPN sur un mur porteur » ;

— un mur porteur est une partie commune de sorte que les travaux devaient être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— la réalisation de travaux avant sa prise de possession des lots ne dispense pas la société copropriétaire de fournir les éléments nécessaires lorsqu’elle entreprend des travaux affectant les parties communes.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 mai 2025.

Par soit transmis en date du 2 juillet 2025, la cour a informé les conseils des parties qu’elle entendait soulever d’office la question de la recevabilité de la demande de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros, au vu des préjudices subis, présentée par le [Adresse 8] [Adresse 6] Source, représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Foncia Grand Bleu, formulée à titre définitif et non provisionnel, comme il se doit dans le cadre d’une procédure de référé. Elle leur a donc imparti un délai, expirant le 9 juillet 2025, à minuit, pour lui faire parvenir leurs observations sur ce point de droit, par le truchement d’une note en délibéré.

Par note transmise le 9 juillet 2025, le conseil du [Adresse 9] explique que l’instance étant en référé, les demandes sont 'nécessairement à titre provisionnel'. Il précise que le dispositif des conclusions comporte une demande d’infirmation du débouté de sa demande de dommages et intérêts à titre provisionnel, que sa demande de dommages et intérêts ne peut avoir été faite qu’à titre provisionnel et qu’en application des articles 12 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sollicite une condamnation à titre provisionnel.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande de production de pièces :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande tant en son principe qu’en son montant, s’agissant d’une provision, ou ses modalités d’exécution s’agissant d’une obligation de faire.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En l’espèce, il doit, tout d’abord, être relevé que le syndicat des copropriétaires fonde sa demande de communication de pièces sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile mais sans se référer à un dommage imminent, un trouble manifestement illicite ou une obligation de faire.

Au regard de cette disposition légale, la production de pièces ne peut être analysée que sous l’angle de l’obligation de faire du copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Au soutien de sa prétention, ce dernier fait état de désordres, sans en préciser la nature, affectant un mur commun et la solidité structurelle de l’immeuble, suite à des travaux réalisés par la société copropriétaire dans ses lots. Cependant, l’existence de désordres ne résulte nullement des pièces de son dossier. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce afférente à des désordres affectant l’immeuble.

S’il se réfère à une facture de travaux qui lui a été transmise par la société appelante comportant la mention « pose d’un IPN sur un mur porteur ouvert depuis plus de 30 ans », il convient de constater que ce libellé n’est suivi d’aucune somme de telle sorte qu’il ne peut être retenu la réalisation de tels travaux. Le montant facturé correspond d’ailleurs aux autres prestations mentionnées, à savoir des travaux de peinture, pose de plinthe, aménagement d’étagères, habillage de poteaux, remplacement d’une cuisine et fourniture de panneaux wood vibes.

La mention dans le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 août 2023 relative à la dénonciation du contrat d’assurance multirisque et de la protection juridique par l’assureur en raison de travaux sur les murs porteurs par la société [Adresse 5], évoquée par le premier juge, n’est pas probante de la réalisation de tels travaux par la société appelante ni de désordres.

En outre, il ressort de la promesse de vente des lots de copropriété que, suivant le titre de propriété des promettants, M. [L] [S] et Mme [I] [B], du 10 novembre 2001, les lots n°2 et 3 ont été réunis et forment un seul appartement comprenant : corridor d’entrée, cuisine à l’américaine, séjour salon et deux petits salons en véranda, deux chambres et deux salles de bains.

Ainsi, les travaux affectant le mur dans l’appartement de la société copropriétaire ont manifestement été réalisés avant le 10 novembre 2001 et donc bien antérieurement à l’acquisition des lieux par celle-ci.

Subséquemment, d’autant plus que les annexes à la promesse de vente ne portent pas sur les travaux, la société [Adresse 5] ne peut disposer des documents sollicités par le syndicat des copropriétaires.

En l’état, l’obligation incombant à la société [Adresse 5] de communiquer au syndicat des copropriétaires les autorisations administratives de travaux, l’étude de faisabilité technique par le bureau d’étude, l’étude de structure, l’étude de l’ingénieur béton, l’assurance décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux et l’assurance dommages ouvrage ne relève nullement de l’évidence qui est requise en référé.

Dès lors, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a ordonné à la société [Adresse 5], dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, de produire au syndicat des copropriétaires des documents, sous astreinte.

Le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande de ce chef.

— Sur la demande de remise en état du mur :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une remise en état du mur, sans apporter une quelconque précision sauf à invoquer la présences de désordres.

Cependant, de tels désordres ne résultent nullement des débats. Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce en ce sens.

Aussi, aucun dommage imminent ne peut être retenu.

Une remise en état peut aussi être fondée sur le trouble manifestement illicite consistant en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires mais le syndicat des coproriétaires ne produit aucune pièce afférente aux travaux réalisés. S’il est constant que des travaux ont été réalisés, manifestement avant le 10 novembre 2001 au vu du titre de propriété de la société appelante, leur consistance n’est pas connue. Le dossier du syndicat des copropriétaires ne comporte aucune pièce sur les travaux réalisés, pas même un constat de commissaire de justice.

L’état actuel du mur n’est pas établi pas plus que l’état antérieur.

Il est ainsi impossible de déterminer les travaux à réaliser pour procéder à une remise en état.

Par conséquent, l’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a débouté la syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état du mur sous astreinte.

— Sur la demande de dommages et intérêts présentés par la syndicat des copropriétaires :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de la société [Adresse 5] au paiement de la somme de de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au vu des préjudices subis.

S’il vise l’infirmation du débouté prononcé à l’égard de sa demande provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur ses préjudices, le dispositif de ses conclusions mentionne une demande à titre définitif postérieurement au 'statuant à nouveau’ qui comporte les demandes sur lesquelles la cour doit statuer.

La cour ne peut procéder à une requalification de la demande sur le fondement des dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, ces dispositions visant une possibilité de requalification des faits et actes et non de la nature des demandes présentées par les parties.

La demande en paiement de la somme de de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts au vu des préjudices subis est formulée à titre définitif et non provisionnel alors que la cour statuant en référé ne peut qu’accorder des provisions. Elle s’avère donc irrecevable.

Une telle demande ne peut être modifiée, complétée ou amendée par une note en délibéré, sollicitée par la cour, qui ne vise qu’à permettre aux parties de faire valoir leurs observations sur un point de droit soulevé d’office et non à corriger des prétentions formulées par voie de conclusions.

Dès lors, il convient de déclarer la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires irrecevable.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a condamnée la société [Adresse 5] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande présentée sur ce fondement tant en première instance qu’en cause d’appel. En revanche, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’appelante les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés. Il lui sera donc alloué une somme de 1 200 euros.

Le syndicat des copropriétaires devra, en outre, supporter les dépens de première instance et d’appel, ces derniers avec distraction au profit de Maître Françoise Boulan.

Enfin, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société [Adresse 5] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société par actions simplifiée Foncia Grand Bleu, de sa demande de remise en état du mur sous astreinte ;

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute le [Adresse 8] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Foncia Grand Bleu, de sa demande tendant à voir ordonner à la société [Adresse 5], dans un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, de produire les autorisations administratives de travaux, l’étude de faisabilité technique par le bureau d’étude, l’étude de structure, l’étude de l’ingénieur béton, l’assurance décennale de l’entreprise ayant réalisé les travaux et l’assurance dommages ouvrage, sous astreinte ;

Déclare irrecevable la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par le [Adresse 8] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Foncia Grand Bleu ;

Condamne le [Adresse 8] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Foncia Grand Bleu, à verser à la société [Adresse 5] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le [Adresse 8] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Foncia Grand Bleu, de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Rappelle que la société [Adresse 5] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamne le [Adresse 8] [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la société par actions simplifiée Foncia Grand Bleu, aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers avec distraction au profit de Maître Françoise Boulan.

La greffière Le président