COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 MAI 2025

N° 2025 / 136

N° RG 22/06954

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJMSM

Syndicat des copropriétaires

[4]

C/

[N] [L]

[D] [I] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maeva BINIMELIS

M^e Roméo LAPRESA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de DIGNE-LES-BAINS en date du 20 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00075.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires [4] sis à [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, la SAS AMMIRATI dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Maeva BINIMELIS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

Madame [N] [L]

née le 10 Septembre 1978 à [Localité 1] (83), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [D] [I] [W]

demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [L] et M.[W] sont propriétaires indivis du lot numéro 4 de la copropriété [4].

Par acte du 10 mars 2020 enregistré le 29 mai 2020 les co-indivisaires et copropriétaires [L] [W] assignent le syndicat des copropriétaires [4] devant le tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS aux fins de voir :

Annuler l’assemblée générale du 16 août 2019 et le procès-verbal notifié le 14 février 2020.

Annuler les résolutions 10 à 25 et 29 à 32 de l’assemblée générale.

Outre 3000 ' au titre des frais de justice sans participation des demandeurs.

Considérant que le syndic était en possession de la délégation initiale et de la sub délégation désignant un mandataire commun à l’indivision [L] [W] en la personne de Mme [R] pour la représenter à l’AG, dont le procès verbal donne absent et non représentée l’indivision [L] [W] alors que le mandataire qui s’y est présenté en a été évincé, par jugement rendu le 20 avril 2022, le Tribunal:

Annule l’assemblée générale des copropriétaires du syndicat des copropriétaires [4] en date du 16 août 2019 et le procès-verbal notifié le 14 février 2020 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [4] à payer à Mme [N] [L] et M.[D] [I] [W] la somme de 3000 ' en application de l’article 700 du CPC

Condamne le syndicat des copropriétaires [4] à supporter les entiers dépens de la procédure qui comprendront le cas échéant les frais d’exécution forcée par huissier ;

Sans participation des demandeurs en qualité de copropriétaires aux frais de justice ;

Ordonne l’exécution provisoire de la décision ;

Par déclaration au greffe en date du 12 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

JUGER l’appel recevable ;

JUGER l’appel bien fondé ;

INFIRMER le jugement rendu le 20 avril 2022 par le Tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS;

DEBOUTER Mme [L] et M. [W] de l’ensemble de leurs prétentions ;

CONDAMNER Mme [L] et M. [W] au paiement d’une somme de 2.000 ' conformément à l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que le deuxième pouvoir donné à une Mme [R] est irrégulier, en effet le pouvoir est donné à Mme [V] et signé par Mme [R] sans que rien ne permette de déterminer que Mme [R] est Mme [V], de sorte que l’indivision n’était pas valablement représentée à l’AG du 16 août 2019,

— qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne vise l’absence de notification du procès verbal comme cause de nullité, d’autant que M.[W] n’avait pas communiqué sa nouvelle adresse,

— que seul un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical peuvent demander l’inscription d’un projet de résolution à une AG de copropriété, or le père de Mme [L] n’est pas copropriétaire et ne pouvait demander une telle inscription,

— que les pièces justificatives des charges étaient consultables comme indiqué dans la convocation,

— que les résolutions 10 à 17 sont parfaitement régulières et concernent le quitus,

— que les résolutions 18 à 25 afférentes à l’approbation des comptes ont comme le quitus fait l’objet de votes séparés et sont parfaitement régulières,

— que les résolutions 29 à 32 concernent des travaux affectant les parties communes, conforment à la destination de l’immeuble réalisés par une autre copropriétaire, adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires et ne sont donc pas annulables.

Mme [L] et M.[W] concluent:

A titre liminaire,

Constater l’absence d’effet dévolutif de l’appel du syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] représenté par son syndic,

Dire n’y avoir lieu à statuer sur l’appel.

Au fond,

Confirmer le jugement rendu le 20/04/2022 par le Tribunal Judiciaire de DIGNE LES BAINS en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] à payer à Mme [L] et M. [W] la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Dire que Mme [L] et M. [W] ne participeront pas aux frais de justice auxquels le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] sera condamné.

Ils soutiennent:

— que dans la déclaration d’appel, le syndicat des copropriétaires ne sollicite pas l’infirmation ou la réformation du jugement mais se contente d’énoncer ses griefs à l’encontre de ce dernier, de sorte qu’il y a absence d’effet dévolutif de ce dernier,

— que le procès-verbal mentionne que sont présents ou représentés 5 copropriétaires sur 6 et que sont absents et non représentés 1 copropriétaire sur 6 à savoir l’indivision [L] [W], pas de mandataire unique pour représenter l’indivision.

— que cette analyse est inexacte et ne correspond pas à la réalité des événements, puisque l’indivision [L]-[W] était représentée par Mme [V] [R] épouse [L] qui était présente à l’Assemblée Générale et ayant signé la feuille de présence,

— que bien que Mme [R] ait remis au syndic lors de ladite assemblée le pouvoir rédigé et signé qu’elle détenait de Mme [N] [L] coindivisaire, elle s’est vue purement et simplement exclue de cette assemblée générale,

— que tant que le mandataire commun n’a pas été désigné, le syndic doit convoquer tous les titulaires de droits sur le lot et la notification du procès-verbal d’assemblée générale doit être effectuée à tous les titulaires de droits, ce qui n’a pas été la cas en l’espèce aucune notification n’ayant été faite à M.[W],

— que le syndic n’a pas porté à l’ordre du jour les questions qui lui avaient été régulièrement soumises,

— qu’en outre certaines résolutions sont irrégulières raison pour laquelle Mme [L] et M. [W] ont sollicité leur nullité,

— qu’en effet concernant les documents comptables permettant à tout propriétaire de se prononcer sur les votes en toute connaissance de cause et surtout de manière éclairée, ils doivent pouvoir être consultés au siège du cabinet du syndic ou bien mis à la disposition d’un copropriétaire dans un lieu pas trop éloigné de celui où se trouve la copropriété, or en l’espèce le local de consultation se situe à plus de 150 km,

— que les résolutions 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 et 18 sont affectées d’irrégularités puisqu’il ne peut être demandé à un copropriétaire de donner quitus au syndic pour une gestion qui a eu lieu à une époque où il n’était pas propriétaire et surtout en l’absence d’éléments fiables et probants tant sur un plan social que comptable,

— qu’il en est de même en ce qui concerne l’approbation des comptes pour la période 2012 à 2018 et concernant les résolutions18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 et 25,

— que les résolutions 29, 30, 31 et 32 sont également affectées d’irrégularités, puisque le syndic ne peut demander à l’assemblée générale de cautionner des travaux entrepris sans autorisation préalable par un copropriétaire et concernant la pose d’une cheminée extérieure donc en façade et l’ouverture de fenêtres,

— qu’en tout état de cause cette résolution n’a pas été adoptée à la majorité requise pour des travaux concernant la structure et l’esthétique de l’immeuble.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’effet dévolutif de l’appel

L’article 901 du code de procédure civile dispose que la déclaration d’appel est faite par un acte contenant, à peine de nullité, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

L’article 562 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Les intimés considèrent que la déclaration d’appel de l’appelant ne contenant pas l’objet de l’appel à savoir la réformation ou l’annulation et se contentant de contenir un appel totale contre le jugement dont elle rappelle les chefs ne produit pas d’effet dévolutif.

Pour autant, aucune disposition applicable à la date de l’appel en question n’exigeait que la déclaration d’appel mentionne s’agissant des chefs du jugement expressément critiqués qu’il en est demandé l’infirmation, de sorte que la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires n’est pas privée de son effet dévolutif et la demande sur ce point est rejetée.

Sur la nullité de l’assemblée générale du 16 août 2019

Il résulte de l’article 22 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Il résulte des pièces versées aux débats que M.[W] a donné pouvoir à Mme [L] [N] pour représenter l’indivision lors de l’assemblée générale du 16 août 2019, pouvoir dont il n’est pas contesté qu’il a été transmis au syndic par Mme [L].

Un pouvoir en date du 14 août 2019 tendant à la subdélégation de la représentation a été régulièrement donné par Mme [L] [N] à Mme [R], dont le nom apparaît sur ce pouvoir comme étant la personne acceptant ce pouvoir avec signature manuscrite, quand bien même le corps du pouvoir ne reprend que son prénom, à savoir [V].

Il n’est pas davantage contesté que le syndic était en possession de cette subdélégation, qui désignait comme mandataire commun la personne de Mme [R] pour représenter l’indivision à l’assemblée générale du 16 août 2019, or le procès verbal de cette dernière donne absente et non représentée l’indivision [L] [W], alors qu’il n’est pas contesté que Mme [R] était présente, a émargé la feuille de présence, mais a été évincée de l’assemblée générale au motif que rien ne permettait de déterminer que Mme [R] était Mme [V].

En conséquence c’est à juste titre que le premier juge a retenu que cette éviction de l’assemblée générale du 16 août 2019 du mandataire commun de l’indivision [L] [W] est irrégulière et porte atteinte à au droit fondamental de cette dernière de participer aux assemblées générales avec un nombre de voix correspondant à sa quote part des parties privatives et communes et a annulé de ce chef cette assemblée générale et le procès verbal notifié le 14 février 2020, qui en découle.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires est condamné à 3000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens de l’appel, sans que Mme [L] et M.[W] ne participent à ces frais.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REJETTE la demande de Mme [L] et de M.[W] consistant à voir constater l’absence d’effet dévolutif de l’appel du syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] représenté par son syndic en exercice la SAS AMMIRATI,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 avril 2022 par le Tribunal judiciaire de DIGNE LES BAINS,

Y ajoutant

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] représenté par son syndic en exercice la SAS AMMIRATI à régler à Mme [L] et M.[W] la somme de 3 000' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] représenté par son syndic en exercice la SAS AMMIRATI aux entiers dépens de l’appel,

DIT que Mme [L] et M.[W] ne participeront pas aux frais de justice auxquels le syndicat des copropriétaires de la copropriété [4] représenté par son syndic en exercice la SAS AMMIRATI est condamné.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE