Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 26 novembre 2025, n° 22/11479

CA Aix-en-Provence 27 avril 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation 26 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Justification des travaux effectués
La cour a considéré que les travaux étaient indispensables compte tenu de l'état des lieux laissé par le locataire, justifiant ainsi le remboursement des sommes versées.
Rejeté
État des lieux de sortie
La cour a estimé que les frais de ménage étaient justifiés, mais a révisé le montant à payer, le limitant à une somme inférieure.
Rejeté
Frais de justice
La cour a décidé qu'il n'y avait pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 26 nov. 2025, n° 22/11479
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/11479
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 27 avril 2022, N° 21/2377
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Charles TOLLINCHICaroline BRUMM-GODETCécilia CABRIMaud DAVAL-GUEDJ
Cabinet(s) :	SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	anciennement dénommée SA RESOLUTION, S.A.S. APRIL IMMOBILIER, S.A. APRIL PARTENAIRES, SAS SPE SOUS FORME DE SAS IMPLID

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2025

N° 2025 / 323

N° RG 22/11479

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4LG

[S] [V] [I]

S.A.S. APRIL IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Charles TOLLINCHI

Décision déférée à la Cour :

Arrêt de la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE en date du 27 Avril 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/2377.

APPELANT

Monsieur [S] [V] [I]

né le 12 Décembre 1981 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Cécilia CABRI, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

S.A. APRIL PARTENAIRES

anciennement dénommée SA RESOLUTION, le changement de dénomination étant inscrit au PV des délibérations de l’AGE du 02.11.2007, venant aux droits de la Compagnie DAS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Caroline BRUMM-GODET, membre de la SAS SPE SOUS FORME DE SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES, avocat au barreau de LYON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [U] [L] a donné à bail à M. [S] [V]-[I] un appartement sis à [Adresse 4], par acte sous seing-privé du 25 mai 2005.

Un état des lieux a été réalisé de façon contradictoire le 2 février 2017 et un état des lieux de sortie non contradictoire a été dressé par procès-verbal d’huissier de justice le 10 octobre 2018.

Mme [U] [L] a souscrit par l’intermédiaire de son mandataire la société LANCELOT GESTION une assurance loyers impayés et risques locatifs auprès de la Mutuelle d’Assurance de BOURGOGNE dont la gestion des sinistres est assurée par la société APRIL IMMOBILIER devenue la société APRIL PARTENAIRES.

Cette dernière a ainsi réglé à la société LANCELOT GESTION la somme de 4 698,38€ correspondant au solde du compte liquidatif de M.[S] [V] [I], au titre des travaux effectués suite à son départ.

Les versements ont donné lieu à la régularisation d’une quittance subrogative en date du 17 décembre 2018.

Par assignation du 20 octobre 2020, la SASU APRIL IMMOBILIER a fait citer M.[S] [V]-[I] devant le Tribunal de Proximité près le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins d’obtenir le remboursement des sommes payées et diverses sommes au titre de dommages et intérêts et frais irrépétibles.

Par jugement du 26 Janvier 2021, le Tribunal de Proximité près le Tribunal Judiciaire de GRASSE a condamné M. [S] [V]-[I] au paiement de la somme de 420 euros au titre de prestations de ménage, rejetant toutes autres demandes.

Le tribunal a retenu qu’en dehors des salissures relevées, le procès verbal de constat de sortie n’est pas en contradiction avec l’état des lieux d’entrée et que des factures pour une rénovation totale d le’appartement seules sont justifiées les prestations de ménage de 420€ et de débarrassage du sommier non déterminable.

Par arrêt au fond rendu par défaut le 27 avril 2022, la présente Cour:

Confirme le jugement rendu le 26 janvier 2021 par le Tribunal Judiciaire (Pôle Proximité) de GRASSE en ce qu’il a retenu le principe de la condamnation de M. Hicham[V]-[I] à régler les prestations de remise en état après son départ et l’a condamné aux dépens ;

Le réforme en toutes ses autres dispositions

Statuant à nouveau et y ajoutant

Dit que les sommes versées au propriétaire doivent être remboursées à la SASU APRIL IMMOBILIER dans leur intégralité ;

Condamne M. [S] [V]-[I] à payer à la SASU APRIL IMMOBILIER la somme de 4.698,38 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2020 ;

Autorise la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière,

Condamne M. [S] [V]-[I] à payer à la SASU APRIL IMMOBILIER la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Le condamne aux dépens d’appel.

La cour a considéré que les sommes versées au propriétaire devaient être remboursées dans leur intégralité comme correspondant à des travaux rendus indispensables compte tenu de l’état des lieux laissé par le locataire et constaté par le procès verbal d’huissier du 10 octobre 2018.

M. [S] [V]-[I] a formé opposition à l’arrêt rendu le 27 Avril 2022 par la Chambre 1-8 de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE par déclaration auprès du Greffe de ladite Cour en date du 3 août 2022.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 janvier 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions il sollicite:

RETRACTER l’arrêt du 27 Avril 2022 en ce qu’il a condamné le concluant au paiement de la somme de 4698,38 Euros.

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE (Pôle Proximité) rendu le 26 Janvier 2021 en ce qu’il a :

Condamné M. [S] [V]-[I] à payer à la SASU APRIL IMMOBILIER la somme de 420 euros au titre de la prestation de ménage effectuée après sa sortie des lieux donnés à bail par Mme [U] [L] et concernant l’appartement sis à [Adresse 4].

Débouté la société SASU APRIL IMMOBILIER de toutes ses autres demandes, plus amples ou contradictoire.

Dit, n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Et statuant à nouveau :

CONDAMNER M. [S] [V]-[I] à payer à la SASU APRIL IMMOBILIER la somme de 420 euros au titre de la prestation de ménage effectuée après sa sortie des lieux donnés à bail par Mme [U] [L] et concernant l’appartement sis à [Adresse 4].

DÉBOUTER la société SASU APRIL IMMOBILIER de toutes ses autres demandes, plus amples ou contradictoires.

CONDAMNER la SASU APRIL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer à M. [S] [V]-[I] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SASU APRIL IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO ' DAVAL GUEDJ sur son offre de droit

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que le Tribunal Judiciaire (Pôle Proximité) de GRASSE a fait une exacte appréciation des faits en retenant que :

— le procès-verbal de l’Huissier de Justice du 10 Octobre 2018 établi de manière non contradictoire, contenait peu de mentions et surtout qu’en dehors des salissures relevées, le procès-verbal n’était pas en contradiction avec l’état des lieux d’entrée,

— les traces d’humidité sous la fenêtre du mur du séjour y étant, par exemple, déjà présentes.

— que le Tribunal Judiciaire (Pôle Proximité) de GRASSE a fait une exacte appréciation des faits en rejetant les diverses factures présentées par APRIL IMMOBILIER pour une rénovation totale de l’appartement qui n’apparaissaient pas justifiées en dehors des prestations de ménage.

La SA APRIL PARTENAIRES venant aux droits de la société APRIL IMMOBILIER conclut:

CONFIRMER l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence du 27 avril 2022 en toutes ses dispositions,

Et en conséquence,

INFIRMER le Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE du 26 janvier 2021 en ce qu’il a limité la condamnation de M. [S] [V] [I] au paiement de la somme de 420 euros.

RECEVOIR comme régulière et bien fondée la demande de la société APRIL IMMOBILIER devenue la société APRIL PARTENAIRES,

DIRE que les sommes versées au propriétaire devront être remboursées à la société APRIL IMMOBILIER devenue la société APRIL PARTENAIRES dans leur intégralité,

CONDAMNER M. [S] [V] [I] à payer à la société APRIL IMMOBILIER devenue la société APRIL PARTENAIRES la somme de 4.698,38 €, outre intérêts légaux, frais et accessoires.

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1154 ancien (1343-2 nouveau) du Code Civil,

Y ajoutant,

CONDAMNER M. [S] [V] [I] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNER M. [S] [V] [I] aux entiers dépens en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Elle soutient:

— que la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître que les travaux de remise en état mis à la charge de M.[V] [I] étaient justifiés,

— qu’elle dispose d’une créance à l’égard de ce dernier,

— que le logement était dans l’ensemble en bon état lors de la prise de possession des lieux par M.[V] [I] et a été rendu dans un état d’usage voir un mauvais état seulement un an après.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025 et mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Il résulte de l’application des articles 3-2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’annexe 1 du décret du 26 août 1987 listant les réparations locatives, que ces dernières résultent de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le 2 février 2017.

Un état des lieux de sortie a été réalisé par huissier de justice en date du 10 octobre 2018. Il est précisé au procès verbal que le locataire, convoqué par LRAR , est ni présent, ni représenté et qu’il a fait savoir qu’il ne pourrait être présent et a remis les clés à l’agence.

La créance, que la société APRIL IMMOBILIER prétend détenir contre M.[V] [I] se décompose de la manière suivante :

— Remise en peinture des murs de l’entrée : 219,78 euros TTC

— Remise en peinture des murs du séjour : 1.574,10 euros TTC

— Fourniture et remplacement d’une planche sous l’évier de la cuisine : 79,20 euros TTC

— Remise en peinture des murs de la chambre 1 : 950,40 euros TTC

— Remise en peinture des murs de la chambre 2 : 950,40 euros TTC

— Remplacement d’un filtre de hotte cuisine : 104,50 euros TTC

— Remplacement d’un fond de meuble cuisine : 93,50 euros TTC

— Démontage de l’installation sur le robinet d’alimentation des toilettes : 29,70 euros TTC 6

— Pose d’un robinet d’alimentation d’eau standard : 118,80 euros TTC

— Remplacement meuble lavabo : 528 euros TTC

— Nettoyage de l’appartement : 420 euros TTC

— Enlèvement des encombrants : 420 euros TTC

— Déduction faite du dépôt de garantie : – 790 euros

Soit un total de 4.698,38 euros.

Quant à la remise en peinture des murs de l’entrée, ils sont retenus en bon état, tant dans l’état des lieux d’entrée que de sortie, de sorte qu’aucune somme n’est due à ce titre.

Quant à la remise en peinture des murs du séjour, ils sont retenus en état d’usage dans l’état des lieux d’entrée et en mauvais état dans l’état des lieux de sortie, du fait de multiples salissures et de deux traces de dégât des eaux au droit des fenêtres existant déjà à l’entrée, de sorte qu’aucune somme autre que des frais de nettoyage ne saurait être mise à la charge du locataire à ce titre.

Quant à la fourniture et au remplacement d’une planche sous l’évier de la cuisine et d’un fond de meuble cuisine, il est précisé dans l’état des lieux d’entrée que les éléments bas présentent deux portes et une tablette en bon état alors que l’état des lieux de sortie retient un meuble sous évier dégradé par l’humidité, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de 79,20€ TTC + 93,50€ TTC à ce titre factures à l’appui.

Quant à la remise en peinture des murs de la chambre 1, il est précisé dans l’état des lieux d’entrée comme de sortie un état d’usage, de sorte qu’il ne saurait être fait droit à cette demande.

Quant à la remise en peinture des murs de la chambre 2, il est précisé dans l’état des lieux d’entrée comme de sortie un état d’usage, de sorte qu’il ne saurait être fait droit à cette demande.

Quant au remplacement d’un filtre de hotte cuisine, il est précisé dans l’état des lieux d’entrée que le filtre de hotte est neuf, pour autant rien n’est indiqué à ce sujet dans l’état des lieux de sortie, de sorte qu’aucune somme ne peut être attribuée à ce titre.

Quant au démontage de l’installation sur le robinet d’alimentation des toilettes et la pose d’un robinet d’alimentation d’eau standard, rien n’est indiqué à ce titre ni dans l’état des lieux d’entrée ni dans celui de sortie, de sorte qu’il ne peut être fait droit à ces demandes.

Quant au remplacement du meuble lavabo, il est retenu un bon état dans l’état des lieux d’entrée et un mauvais état, du fait de l’humidité dans l’état des lieux de sortie, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande de 528€ TTC, facture à l’appui.

L’état des lieux de sortie mentionne à plusieur reprise la saleté constatée de l’appartement, de sorte qu’il convient de faire droit aux frais de nettoyage à hauteur de 420€ TTC facture à l’appui.

En revanche, si la présence d’un sommier a bien été relevée par l’état des lieux de sortie, la facture de débarrassage des encombrants comprend, certes, l’enlèvement d’un sommier, mais aussi des encombrants du garage et le nettoyage du sol de ce dernier, sans que rien de soit dit à ce titre dans l’état des lieux de sortie et sans qu’il soit possible d’isoler le coût de la prestation relative au sommier. Aussi, il ne peut être fait droit à cette demande.

En conséquence, l’arrêt de la présente cour d’appel du 27 avril 2022 est rétracté en ce qu’il a condamné M.[V] [I] au paiement de la somme de 4698,38€ et en ce qu’il a condamné le même à 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu le principe de la condamnation de M.[V] au titre des réparations locatives, mais réformé quant au montant, qui est fixé à la somme de 1120,70€, de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie de 790€ (comme cela résulte des conclusions de la société APRIL IMMOBILIER), de sorte que M.[V] est condamné à payer à cette dernière la somme de 330,70€, avec la capitalisation des intérêts sollicitée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[V] est condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

RETRACTE l’arrêt de la présente cour d’appel du 27 avril 2022 en ce qu’il a condamné M.[V] [I] au paiement de la somme de 4698,38€ et en ce qu’il a condamné le même à 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement rendu le 26 janvier 2021 par le Tribunal judiciaire pôle de proximité de GRASSE en ce qu’il a retenu le principe de la condamnation de M.[V] [I] à régler les prestations de remise en état après son départ et l’a condamné aux dépens,

LE REFORME en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant

CONDAMNE M.[V] [I] à payer à la SASU APRIL IMMOBILIER la somme de 330,70€ outre intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2020,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE M.[V] [I] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT