COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

N°2024/452

Rôle N° RG 24/04116 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZ2R

[N] [W]

C/

[D] [X] NEE [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Florence ITRAC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 12 Février 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23/05644.

APPELANTE

Madame [N] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003356 du 25/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 07 Septembre 1976 à [Localité 4] (COMORES), demeurant [Adresse 6] – [Localité 2]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Yves-laurent KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Madame [D] [X] née [E]

née le 02 Mai 1948 à [Localité 7] (Tunisie), demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par M^e Florence ITRAC, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller-Rrapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 08 novembre 2011, Madame [E] épouse [X] a donné à bail à Madame [W] un appartement avec une cave sis [Adresse 6] à [Localité 5] moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 630 euros, outre 100 euros de provisions sur charges.

Constatant des défaillances dans le paiement régulier des loyers, Madame [E] épouse [X] a fait délivrer à la locataire le 23 juin 2023 un commandement de payer la somme de 2.972,75 euros, lequel commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 07 septembre 2023, Madame [E] épouse [X] a assigné Madame [W] devant le juge des contentieux de la protection de Marseille aux fins de :

*constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire du contrat et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

*ordonner l’expulsion de Madame [W] et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

*condamner Madame [W] au paiement de la somme de 5.593,19 euros correspondant à l’arriéré locatif dû arrêté au 1er septembre 2023 ;

*condamner Madame [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 824 euros jusqu’à la complète libération des lieux ;

*condamner Madame [W] au paiement de la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner Madame [W] aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 novembre 2023.

Madame [E] épouse [X] demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 5.004,19 euros au 1er novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse.

Madame [W] n’était ni présente, ni représentée.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 12 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*déclaré l’action recevable ;

*condamné Madame [W] à payer à Madame [E] épouse [X] la somme de 3.256 euros correspondant à l’arriéré locatif et aux indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

*constaté la résiliation du bail conclu entre les parties au 23 août 2023 ;

*ordonné à Madame [W] de libérer les locaux d’habitation de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait ;

*dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par elle ou par le commissaire de justice en charge des opérations ;

*rappelé que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

*condamné Madame [W] à payer à Madame [E] épouse [X] la somme de 824 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

*dit que l’indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

*condamné Madame [W] aux dépens de l’instance ;

*débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Par déclaration au greffe du 29 mars 2024, Madame [W] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare l’action recevable ;

— condamne Madame [W] à payer à Madame [E] épouse [X] la somme de 3.256 euros correspondant à l’arriéré locatif et aux indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

— constate la résiliation du bail conclu entre les parties au 23 août 2023 ;

— ordonne à Madame [W] de libérer les locaux d’habitation de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait ;

— qu’à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par elle ou par le commissaire de justice en charge des opérations ;

— rappelle que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

— condamne Madame [W] à payer à Madame [E] épouse [X] la somme de 824 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

— que l’indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

— condamne Madame [W] aux dépens de l’instance ;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024 , auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [W] demande à la cour de :

*réformer le jugement déféré

*ordonner la suspension de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation conclu entre Madame [E] épouse [X] et Madame [W] ;

*dire et juger par voie de conséquence que ledit bail ne sera pas résilié et donc maintenu et qu’il ne sera pas ordonné à Madame [W] de libérer les locaux d’habitation de sa personne, de ses biens et tout occupant de son fait ;

*accorder à Madame [W], s’agissant d’une débitrice malheureuse mais de bonne foi, 24 mois de délai de grâce pour s’acquitter d’une éventuelle dette locative ;

*ordonner par voie de conséquence le maintien dans les lieux de Madame [W] ;

*débouter Madame [E] épouse [X] de ses demandes, fins et conclusions ;

*laisser les dépens à la charge du Trésor Public comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses demandes, Madame [W] expose qu’elle a toujours régulièrement payé ses loyers et qu’elle a simplement connu des difficultés passagères d’où le commandement de payer sollicitant la résiliation du bail et son expulsion.

Elle indique ne pas contester devoir des loyers à ce jour, mais que le décompte produit démontre bien qu’elle procède à des règlements réguliers de 500 ou 600 euros, qui viennent apurer peu à peu sa dette locative de sorte qu’elle est aujourd’hui à jour des loyers courants.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [E] épouse [X] demande à la cour de :

*confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré l’action recevable ;

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties au 23 août 2023 ;

— ordonné à Madame [W] de libérer les locaux d’habitation de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait ;

— dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par elle ou à défaut par le commissaire de justice en charge des opérations ;

— condamné Madame [W] à payer à Madame [E] épouse [X] la somme de 824 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

— condamné Madame [W] aux dépens de l’instance ;

*réformer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [W] à lui payer la somme de 3.256 euros correspondant à l’arriéré locatif et aux indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, alors qu’il était dû à cette date 5.004,19 euros ;

Et statuant à nouveau, :

*condamner Madame [W] à lui payer la somme de 5.082,83 euros correspondant à l’arriéré locatif et aux indemnités mensuelles d’occupation dus au 22 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation initiale du 07 Septembre 2023 ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour ferait droit aux demandes de Madame [W] de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement ;

*condamner Madame [W] à lui payer la somme de 5.082,93 euros correspondant à l’arriéré locatif dû au 22 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation initiale du 07 septembre 2023 ;

*statuer ce que de droit sur la demande de délai de paiement ;

*rappeler que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

*suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

*juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [W] et de tous occupants de son chef, des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

— Madame [W] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, soit 849 euros à ce jour ;

En tout état de cause, :

*condamner Madame [W] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamner Madame [W] à lui payer les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers du 23 juin 2023.

Au soutien de ses demandes, Madame [E] épouse [X] fait valoir qu’aucune attestation d’assurance n’a été communiquée par la locataire malgré une sommation de communiquer les attestations de souscription délivrée le 23 mai 2024, ce manquement contractuel lui permettant de soutenir la résiliation judiciaire du bail et donc la confirmation du jugement.

Elle expose que Madame [W] ne règle jamais, depuis quatre ans, avec exactitude les sommes dues, rappelant qu’elle a déjà accepté des délais et échéanciers de paiement via un plan d’apurement mis en place par la CAF qui n’a pas été respecté par la locataire.

Elle indique que Madame [W] n’a jamais réagi aux multiples relances qu’elle lui a faites, à l’occasion desquelles elle aurait pu faire valoir ses difficultés, bien qu’elle ne les justifie pas.

Elle expose qu’est produit un décompte actualisé au 22 octobre 2024 dans lequel il est justifié du détail de la somme de 1.599,75 euros qui correspond à des impayés accumulés sur les années 2020 et 2021, de sorte qu’au 1er novembre 2023, Madame [W] était bien débitrice de la somme de 5.004,19 euros et qu’au 22 octobre 2024, elle est redevable de 5.082,93 euros.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 13 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

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SUR CE

1°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Attendu qu’il résulte de l’article 1728 du code civil que ' le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.'

Attendu qu’il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en son alinéa I que 'tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Attendu que Madame [W] ne justifie pas de ce que les loyers ont été apurés dans les deux mois du commandement de payer délivré le 23 juin 2023.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties au 23 août 2023 , ordonné à Madame [W] de libérer les locaux d’habitation de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait et dit qu’à défaut de départ volontaire des lieux deux mois après notification du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son fait avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par elle ou par le commissaire de justice en charge des opérations avant de rappeler que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

2°) Sur l’indemnité d’occupation

Attendu que l’appelante est sans droit ni titre pour occuper le bien appartenant à Madame [E] épouse [X] à compter du 23 août 2023, date de résiliation du bail

Que dés lors il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que Madame [W] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur.

3°) Sur le montant de la dette locative

Attendu que l’article 1353 du code civil énonce que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Attendu que Madame [E] épouse [X] demande à la Cour de condamner Madame [W] à lui payer la somme de 5.082,83 euros correspondant à l’arriéré locatif et aux indemnités mensuelles d’occupation dus au 22 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation initiale du 07 Septembre 2023.

Qu’elle verse à l’appui de sa demande le décompte des loyers dus par cette dernière au 13 juin 2023 annexé au commandement de payer , un décompte actualisé de la dette locative arrêté au 8 novembre 2023 ainsi qu’un décompte de février 2020 à octobre 2024

Qu’il s’en suit que Madame [W] était redevable à la date de résiliation du bail, soit le 23 août 2023, de la somme de 4.769, 19 euros selon décomptes joints dont il convient de soustraire la somme de 130,25 euros et la somme de 148,44 euros correspondant aux frais d’huissier, l’arriéré locatif s’élevant donc à la somme de 4.490,50 euros.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [W] à payer à Madame [E] épouse [X] la somme de 3.256 euros correspondant à l’arriéré locatif et aux indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement et de condamner Madame [W] à payer à Madame [E] épouse [X] la somme de 4.490,50 euros correspondant à l’arriéré locatif du au 23 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation initiale du 07 Septembre 2023.

4°) Sur la demande de délai de paiement

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en son alinéa V que 'le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Attendu que Madame [W] ne conteste pas devoir des loyers mais soutient qu’elle procède à des règlements réguliers de 500 ou 600 € en complément de ce que verse la CAF afin d’apurer peu à peu sa dette locative, rappelant qu’elle est totalement à jour de ses loyers courants.

Qu’ainsi elle s’estime légitime à solliciter 24 mois de délai de grâce pour régler l’éventuel arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire.

Attendu qu’il résulte du décompte arrêté au 22 octobre 2024 produit aux débats par l’intimée que Madame [W] régle, en sus de son loyer qu’elle verse régulièrement depuis Janvier 2024, un petit complément .,

Que cependant des délais de paiement peuvent être accordés par le juge à condition que non seulement le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ce qui est le cas en l’espèce, mais aussi à condition que ce dernier soit en situation de pouvoir régler la dette locative.

Qu’en l’état, force est de constater que la situation financière de Madame [W] ne permet pas de rembourser l’arrière locatif, cette dernière ne disposant pour unique ressource mensuelle que du RSA de 499 euros.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Madame [W] de cette demande.

5°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [W] aux dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [W] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Marseille du 12 février 2024 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné Madame [W] à payer à Madame [E] épouse [X] la somme de 3.256 euros correspondant à l’arriéré locatif et aux indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Madame [W] à payer à Madame [E] épouse [X] la somme de 4.490,50 euros correspondant à l’arriéré locatif du au 23 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation initiale du 07 Septembre 2023.

DÉBOUTE Madame [W] de sa demande de délai de paiement.

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [W] à payer à Madame [E] épouse [X] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

CONDAMNE Madame [W] aux dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,