Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 4 décembre 2025, n° 23/08237

CA Aix-en-Provence
Confirmation 4 décembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Manquements à l'obligation d'user paisiblement des locaux
La cour a constaté que les preuves fournies par le bailleur étaient insuffisantes pour établir les manquements reprochés à la locataire, rendant ainsi la demande de résiliation du bail infondée.
Rejeté
Troubles de voisinage justifiant l'expulsion
La cour a jugé que les éléments de preuve n'étaient pas suffisants pour justifier l'expulsion de la locataire.
Rejeté
Indemnité d'occupation due par la locataire
La cour a rejeté cette demande en raison de l'absence de résiliation du bail.
Rejeté
Frais irrépétibles engagés par le bailleur
La cour a débouté le bailleur de sa demande de remboursement des frais irrépétibles, considérant que la partie perdante doit supporter ses propres frais.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 4 déc. 2025, n° 23/08237
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/08237
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine FAIN-ROBERT
Cabinet(s) :	SCP ROBERT & FAIN-ROBERT
Parties :	S.A. SOCIETE ANONYME D' ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [ Localité 4 ] c/ Société UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2025

N° 2025/ 475

Rôle N° RG 23/08237 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLPUS

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 4]

[M], [D] [K] veuve [P]

Société UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Antoine FAIN-ROBERT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 01 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 23/01008.

APPELANTE

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION D E [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Madame [M], [D] [K] veuve [P]

née le 01 Octobre 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

assignation en étude d’huissier le 17/08/2023

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

Société UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DU VAR (UDAF)

en sa qualité de tuteur de Madame [M] [P] suivant ordonnance du 06 juillet 2023 rendue par le juge des tutelles prés le TJ de [Localité 4], association déclarée dont le siège social est prise en la personne de son représentant légal domiciliée audit siège en cette qualité, demeurant [Adresse 1]

Assignée en intervention forcée le 26 décembre 2023 à personne habilitée Mme [R] [Y], responsable secteur

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 décembre 2019, la SA SAIEM DE CONSTRUCTION a donné à bail à Madame [K] un appartement situé à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 273,68 € hors charges.

Par courrier du 28 avril 2022, la SA SAIEM DE CONSTRUCTION adressait à sa locataire un courrier lui demandant d’agir dans son logement aux fins de maintenir les lieux en bon état d’entretien, en vain.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2022, la SA SAIEM DE CONSTRUCTION délivrait à Madame [K] un commandement d’avoir à cesser les troubles de voisinage dans le délai d’un mois , lequel commandement demeurait infructueux.

Suivant exploit de commissaire de justice du 23 janvier 2023 la SA SAIEM DE CONSTRUCTION assignait Madame [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, d’ordonner son expulsion, de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 372 €, de la condamner au paiement de cette indemnité ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire était évoquée à l’audience du 5 avril 2023.

La SA SAIEM DE CONSTRUCTION demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Madame [K] n’était ni présente, ni représentée.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 1er juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

*débouté la SA SAIEM DE CONSTRUCTION de sa demande de résiliation du bail en date du 5 mars 2020 la liant avec Madame [K] pour défaut de preuve.

* débouté la SA SAIEM DE CONSTRUCTION de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.

*condamné la SA SAIEM DE CONSTRUCTION aux entiers dépens de l’instance.

Suivant déclaration au greffe en date du 22 juin 2023 , la SA SAIEM DE CONSTRUCTION a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute la SA SAIEM DE CONSTRUCTION de sa demande de résiliation du bail en date du 5 mars 2020 la liant avec Madame [K] pour défaut de preuve.

— déboute la SA SAIEM DE CONSTRUCTION de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.

— condamne la SA SAIEM DE CONSTRUCTION aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2023 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, la SA SAIEM DE CONSTRUCTION demande à la cour de :

*infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau :

*juger que Madame [K] a manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués.

*prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date de l’arrêt à intervenir.

*ordonner l’expulsion de la requise de tout occupant de son chef des lieux loués au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 150 € par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir.

*fixer l’indemnité d’occupation à compter de la décision jusqu’au départ effectif de la requise et de tout occupant de son chef à une somme mensuelle correspondant au montant du loyer en cours majoré de 20 % soit 372 € (273,68 € outre 20 % de majoration outre provision sur charges de 44 €) et en tant que de besoin la condamner à payer cette indemnité jusqu’à la date de départ effectif.

*condamner Madame [K] à payer la SA SAIEM DE CONSTRUCTION la somme de 1.250 € au titre des frais irrépétibles.

*condamner Madame la SA SAIEM DE CONSTRUCTION au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer à hauteur de 119,97 €.

Au soutien de ses demandes, la SA SAIEM DE CONSTRUCTION fait valoir que sa locataire ne respecte pas l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, cette dernière causant des troubles à des tiers, incommodant ses voisins par des bruits, des tapages divers et présentant un comportement agressif.

De plus le manque d’hygiène de Madame [K] est à l’origine de la présence d’excréments dans les lieux, lesquels sont infestés de cafards.

Aussi elle s’estime fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail tenant ces manquements.

******

La SA SAIEM DE CONSTRUCTION a fait signifier la déclaration d’appel à Madame [K] suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 août 2023.

La SA SAIEM DE CONSTRUCTION a fait signifier les conclusions à Madame [K] suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023.

La SA SAIEM DE CONSTRUCTION a assigné en intervention forcée et dénonce de procédure devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence l’ UDAF du Var en sa qualité de tuteur de Madame [K] suivant exploit de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

L’ UDAF du Var en sa qualité de tuteur de Madame [K] n’a pas constitué avocat.

******

SUR CE

1°) Sur les obligations de Madame [K]

Attendu qu’il résulte de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au cas d’espèce que «  le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

Que l’article 1728 du code civil dispose que « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Que l’obligation d’user paisiblement des locaux loués est également reprise à l’article 6 intitulé -occupation des lieux ' des conditions générales du contrat de bail signé entre les parties.

Attendu que l’appelante soutient que sa locataire a commis des manquements à son obligation de jouissance paisible des locaux loués, cette dernière causant des troubles à des tiers, incommodant ses voisins par des bruits, des tapages divers et présentant un comportement agressif.

Qu’il convient d’observer que la SA SAIEM DE CONSTRUCTION ne verse aux débats aucun élément à l’appui de ces prétendus manquements.

Qu’elle fait également valoir que le manque d’hygiène de Madame [K] est tel qu’il justifie le prononcé de la résiliation du contrat de bail et verse à l’appui de ses dires les éléments suivants :

— un courrier du 28 avril 2022 de SA SAIEM DE CONSTRUCTION adressé à Madame [K] lui demandant de bien vouloir « agir rapidement dans le logement sur le nettoyage et la désinfection (urine, excréments d’animaux de compagnie') »

— le commandement d’avoir à cesser les troubles du voisinage en date du 12 décembre 2022.

—  6 photos.

— un courrier de la société BRUNEL 3D, gestion des nuisibles, en date du 29 novembre 2022.

— les factures de la société BRUNEL 3D en date du 7 janvier 2022,11 mars 2022, 29 juin 2022, 31 octobre 2022 et 30 novembre 2022

— des courriels de locataires ( Monsieur [G], Madame [J] , Madame [N], Madame [B])

— un courriel du lieu d’accueil enfants parents municipal « Minute papillon » du 6 mars 2023.

— une attestation de Madame [B] du 9 mars 2023 ainsi que de Madame [T] du 7 mars 2023.

Attendu qu’il convient d’observer que les photos versées aux débats ne sont pas datées et qu’il n’existe aucun moyen d’identifier les lieux où elles ont été prises.

Qu’elles ne sauraient dés lors fonder la demande de la SA SAIEM DE CONSTRUCTION.

Que si effectivement il est constant que des traitements pour nuisibles ont été effectués durant l’année 2022, il n’est pas possible de vérifier si ces traitements n’ont concerné que l’appartement de Madame [K] et surtout si la présence de ces nuisibles chez les autres locataires provenaient de l’appartement de cette dernière.

Qu’en effet sur les 5 factures produites, une seule mentionne un passage supplémentaire chez Madame [K] n°20

Que d’ailleurs Madame [T], responsable du lieu d’accueil enfants parents municipal « Minute papillon » signale dans son courriel du 6 mars 2023 ainsi que dans son attestation le présence de blattes à l’intérieur de l’appartement n°23, sans tenir pour responsable de ce fait Madame [K].

Que les courriels de Monsieur [G], de Madame [J] , de Madame [N] ou de Madame [B] dénonçant la présence de punaises de lit ou de cafards ne permettent pas d’incriminer Madame [K].

Que dès lors en l’état de ces éléments, il convient de constater que les preuves sont insuffisantes pour voir prononcer la résiliation du bail pour manquement de Madame [K] à son obligation de jouissance paisible des lieux loués.

Qu’il y lieu par conséquent de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter la SA SAIEM DE CONSTRUCTION de ses demandes.

2° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner la SA SAIEM DE CONSTRUCTION aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de débouter la SA SAIEM DE CONSTRUCTION de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 1er juin 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT,

DÉBOUTE la SA SAIEM DE CONSTRUCTION de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE la SA SAIEM DE CONSTRUCTION au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,