COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 02 JUILLET 2025

N° 2025/ 346

Rôle N° RG 21/05771 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHJPB

S.A.R.L. AGENCE VICTOR HUGO

C/

[I] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Nino PARRAVICINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 3] en date du 22 Mars 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 16/04362.

APPELANTE

S.A.R.L. AGENCE VICTOR HUGO

demeurant [Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [I] [R],

demeurant [Adresse 2]

représentée et assistée par M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Luc FEBBRARO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SARL Agence Victor Hugo, agence immobilière, a régularisé avec Mme [I] [R] deux mandats exclusifs de vente, le 16 décembre 2015 portant sur un appartement à [Localité 3] et le 29 janvier 2016 portant sur le garage de cet appartement.

Ces actes ont prévu la rémunération de l’agent immobilier à hauteur de 5 % hors taxes à la charge du vendeur pour l’appartement et de la somme forfaitaire de 1 500 euros pour le garage.

Le 18 février 2016, Mme [J] [B] a transmis une offre d’achat refusée par Mme [R] qui n’a pas signé le compromis de vente et a dénoncé le mandat selon courrier du 10 mars 2016.

Par assignation du 8 août 2016, la SARL Agence Victor Hugo a fait citer Mme [R] devant le tribunal de grande instance de Nice afin de constater le refus de cette dernière de signer le compromis de vente de son appartement dans les termes du mandat conclu malgré l’offre concordante et de la condamner en conséquence en paiement de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire rendu le 22 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté la SARL Agence Victor Hugo de ses demandes,

— débouté Mme [R] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— condamné la SARL Agence Victor Hugo à payer à Mme [R] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que rien n’établissait que Mme [R] ait consenti à une baisse de prix qui supposerait l’apposition d’une nouvelle signature ou l’inscription du nouveau prix de sa main de sorte que la SARL Agence Victor Hugo ne démontrait pas avoir reçu mandat de procéder à la vente du bien de Mme [R] sur ses instructions au prix modifié qu’elle indiquait.

Il a en outre débouté Mme [R] de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts, estimant qu’elle n’établissait pas qu’elle aurait pu procéder à la vente du bien à un prix supérieur à celui proposé par l’agence ni qu’elle aurait subi un dommage du fait de travaux non accomplis au sein de son appartement à raison des fautes commises par cette dernière.

Par déclaration transmise au greffe le 19 avril 2021, la SARL Agence Victor Hugo a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté Mme [R] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Par conclusions transmises le 17 janvier 2022 au visa de l’ancien article 1382 du code civil, l’appelante, la SARL Agence Victor Hugo demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et fondée en son appel,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Statuant à nouveau,

— dire et juger que Mme [R] est mal fondée en son appel incident,

— débouter Mme [R] de l’intégralité de ses prétentions,

— condamner Mme [R] à lui payer la somme de :

' 12 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice subi du fait de la faute de Mme [R], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance du 8 août 2016,

' 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— condamner Mme [R] à lui verser la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient que la révision du prix a été effectuée d’un commun accord par un avenant pour lequel il n’est d’ailleurs exigé aucune formalité particulière, ce qui est démontré par :

— le paraphe des deux parties en marge de la modification manuscrite,

— le courrier du conseil de Mme [R] du 19 mars 2016,

— le fait que le prix de vente déterminé préalablement de 190 000 euros comprenait le montant des travaux d’environ 20 000 euros, or le bien a été vendu sans que les travaux n’aient été réalisés, raison pour laquelle le prix a été diminué à 170 000 euros.

Dès lors, elle fait valoir que Mme [R] a commis une faute en refusant de signer l’acte de vente alors qu’une offre d’achat conforme au mandat lui avait été transmise avant qu’elle le résilie, de sorte qu’elle est bien fondée à obtenir l’indemnisation de la perte de chance de percevoir sa commission d’un montant de 12 000 euros. A ce titre, elle fait valoir que sa commission était acquise dans la mesure où l’acquéreur n’entendait pas recourir à un prêt pour financer cette acquisition.

Par conclusions transmises le 15 octobre 2021 au visa des articles 1101, et 1134 du code civil et 6 et suivants de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, l’intimée, Mme [R] demande à la cour de :

— dire et juger que le mandat exclusif de vente n° 949 était consenti pour le prix de 190 000 euros,

— dire et juger que la SARL Agence Victor Hugo n’a pas réalisé d’avenant au mandat exclusif de vente portant une baisse du prix valablement consentie entre les parties,

— dire et juger que la SARL Agence Victor Hugo a commis une faute engageant sa responsabilité en barrant manuscritement le montant du prix plancher sur la convention souscrite en violation des dispositions librement acceptées entre les parties,

— dire et juger que la SARL Agence Victor Hugo n’a pas recueilli sa mention manuscrite du prix ni sa signature,

— dire et juger que le mandat n’a pas été redaté et qu’en réalité aucun avenant n’a été réalisé.

Et en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Agence Victor Hugo de ses demandes,

— condamner la SARL Agence Victor Hugo au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— infirmer le jugement pour le surplus.

A titre reconventionnel,

— dire et juger que la SARL Agence Victor Hugo a commis une faute engageant sa responsabilité,

— condamner la SARL Agence Victor Hugo au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SARL Agence Victor Hugo au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction.

Elle soutient que le mandat de vente a été unilatéralement modifié par l’appelante qui est à l’origine des écritures et ratures, et ce, sans son consentement. Elle ne conteste pas la présence d’un paraphe en marge de la modification mais considère qu’il ne permet pas de régulariser l’acte.

Elle considère ainsi qu’un nouveau mandat aurait dû être réalisé ou qu’une nouvelle date et signature auraient dû être apposés dès lors qu’une modification substantielle nécessite la recherche du consentement de l’autre partie.

Dès lors, elle soutient que l’opération projetée n’a pas été réalisée aux conditions convenues dans le mandat qui ont été violées par l’appelante, manquant ainsi à son obligation de bonne foi et de loyauté.

Sur la demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que l’agence ne peut se prévaloir de la clause pénale d’un acte nul modifié en fraude de ses droits alors que cette dernière ne démontre aucun manquement fautif de sa part.

Sur sa demande reconventionnelle, elle sollicite la somme de 15 000 euros, arguant du caractère abusif de la procédure engagée par l’agence, de la dégradation et l’abandon du chantier par les ouvriers suite aux relations houleuses avec cette dernière qui lui fait subir une perte de chance de voir les travaux achevés et la vente se réaliser au prix fixé dans le mandat.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 avril 2025.

MOTIFS

Sur le droit à indemnisation de l’agence Victor Hugo

L’article 72 alinéa 3 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose que lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.

Le mandat exclusif de vente signé le 16 décembre 2015 par Mme [R] d’une part, et M. [Z], représentant de l’agence immobilière Victor Hugo, d’autre part, stipule que le mandat 'charge le mandataire d’établir tous actes sous seing privé aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement des présentes et recueillir la signature de l’acquéreur ; notamment, autorise le mandataire à présenter en son nom une offre de vente du bien désigné, au prix indiqué au recto, et qu’il accepte expressément, conformément à l’article 72 alinéa 3 du décret de 1972, d’être engagé par cette offre au cas où elle ferait l’objet d’une acceptation pure et simple par un acquéreur'.

Le paragraphe relatif au prix et aux modalités de paiement est ainsi libellé : 'le mandataire ne pourra vendre sauf accord ultérieur des mandats, à un prix inférieur à cent quatre vingt dix mille euros (190 000 euros)'. Cette somme est barrée et il est ajouté manuscritement 'cent soixante mille euros (160 000 euros)' et en marge, '7 mots nuls’ ainsi que les initiales de deux personnes.

L’avenant contractuel, selon la qualification revendiquée par l’agence immobilière, se définit comme la convention par laquelle les parties, liées par un contrat antérieurement conclu entre elles, apportent une ou plusieurs modifications aux termes et conditions dudit contrat.

Si la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite Hoguet ou le décret susvisé ne prévoient pas spécifiquement la forme d’un tel avenant, il est néanmoins acquis que celui-ci doit être formalisé par un écrit, et notamment, être antérieur à la finalisation de l’opération d’entremise.

Au cas d’espèce, comme décrit plus avant, le mandat de vente confié à l’agence immobilière Victor Hugo contient deux paraphes en marge de la modification du prix.

Aucune nouvelle signature n’y est apposée, ni date de la modification invoquée. Il n’est pas non plus démontré que la modification du contenu de ce mandat, en l’absence d’avenant formellement distinct, a été apposée sur l’exemplaire du mandat remis à Mme [R].

De surcroît, en l’absence de date, l’on ignore si cette modification a eu lieu concomitamment à l’offre d’achat ou antérieurement à celle-ci.

La circonstance qu’à l’occasion d’un courrier rédigé par le conseil de Mme [R], l’apposition de ce paraphe par l’intimée à son domicile ait été admise est sans emport sur la validité de cette modification du prix, en ce qu’un tel paraphe est en tout état de cause insuffisant à consacrer un consentement antérieur à l’offre, celui-ci ne mentionnant pas la date d’effet de cette baisse.

Il n’est ainsi pas démontré que Mme [R] a consenti à cette baisse de prix, la seule présence d’un paraphe, sans date ni signature de celle-ci, étant insuffisante à rapporter la preuve de son consentement à cette modification du prix de vente.

Il s’en déduit que le refus de Mme [R] d’accéder à l’offre d’achat présentée par l’agence immobilière ne peut s’analyser comme une inexécution fautive engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard de l’agence, l’engagement de la mandante ne visant, comme stipulé entre les parties, que les offres faites au prix du mandat.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté l’agence Victor Hugo de sa demande indemnitaire.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Cette demande, fondée sur les dispositions anciennes de l’article 1134 du code civil, suppose la démonstration d’un manquement contractuel de la part de l’agence immobilière Victor Hugo.

Mme [R] invoque des pressions et menaces ainsi, que l’abandon des travaux en cours qui lui auraient permis de valoriser le bien en vente. Ces agissements et ce préjudice ne sont pas démontrés par les pièces versées au dossier.

Quant au grief tiré de la présente procédure, traditionnellement sanctionné par les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, il ne se déduit pas de la seule position procédurale de l’agence immobilière que celle-ci a entendu abuser de son droit d’agir en justice.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande indemnitaire.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, la société Agence Victor Hugo sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à Mme [R] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et nécessairement sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Agence Victor Hugo aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Agence Victor Hugo à régler à Mme [I] [R] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Agence Victor Hugo de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président