COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 02 OCTOBRE 2025

Rôle N° RG 21/15651 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BILEV

S.C.I. MAINTIEN

C/

S.A.R.L. OLYDRI

Copie exécutoire délivrée

le : 2 Octobre 2025

à :

M^e Danielle DEOUS

M^e Christophe DELMONTE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de TOULON en date du 20 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02654.

APPELANTE

S.C.I. MAINTIEN

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Danielle DEOUS, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

S.A.R.L. OLYDRI

représentée par son gérant, Monsieur [J] [U]

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe DELMONTE, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Maintien a consenti à la société Olydri, qui a une activité commerciale d’éditeur de livres, les trois baux commerciaux suivants portant sur des locaux situés [Adresse 4], à [Adresse 3] (Var) dont elle est propriétaire :

— un premier bail à effet au 3 mai 2013 concernant deux locaux situés au 1 er étage porte à droite et à gauche d’une superficie d’environ 25 m² chacun pour un loyer mensuel HT de 550 € et 657,80 euros TTC,

— un deuxième bail à effet au 1er novembre 2013 portant sur un local situé au 1 er étage porte au fond, pour un loyer mensuel HT de 650 euros et 777,40 euros TTC (ledit bail portant sur un bureau de 71 mètres 2 et une réserve de 12 mètres carrés),

— un troisième bail à effet au 1er mars 2016 portant sur un local situé au 1 er étage 2 ème porte à gauche, d’une superficie d’environ 25 m² pour un loyer mensuel HT de 250 € et 300 euros par mois TTC (ledit bail portant sur un bureau).

Par deux courriers recommandés des 11 juillet et 3 août 2018, la SARL Olydri a donné

congé au bailleur, pour l’ensemble des baux commerciaux, à l 'expiration de la période triennale

Les baux prenaient fin aux dates suivantes :

— le 3 mai 2019 pour le bail du 3 mai 2013,

— le 1 er novembre 2019 pour les baux du 1 er novembre 2013 et du 1 er mars 2016

La preneuse déménageait des locaux commerciaux appartenant à la concluante du 22 au 24 août 2018.

Par courrier recommandé daté du 2 mai 2019, réceptionné le 10 mai 2019, la SCI Maintien mettait vainement en demeure la société Olydri de lui payer la somme de 30.435,96 euros correspondant à des reliquats impayés de loyers et de taxes foncières.

Par acte d’huissier en date du 27juin 20.19, la SCI Maintien assignait la société Olydri devant le tribunal de commerce de Toulon aux fins de paiement.

Par jugement en date du 13 novembre 2019,celui-ci s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le tribunal de grande instance de Toulon.

Par jugement rendu le 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Toulon s’est prononcé en ces termes :

— condamne la SARL Olydri à payer à la SCI Maintien la somme de avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation, le 27 juin 2019 ; (sic)

— rejette le surplus de la demande au titre des loyers et la demande au titre de la taxe foncière ;

— condamne la SCI Maintien à payer à la SARL Olydri la somme de 5000 euros a titre de dommages et intérêts ;

— rejette les demandes au titre des frais de déménagement et remboursement de loyers payés ;

— rejette les demandes au titre de 1'article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Le 5 Novembre 2021, la SCI Maintien formait un appel en intimant la société Olydri.

La déclaration d’appel est ainsi rédigée :'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce qu’il a :

— condamné la SARL Olydri à payer à la SCI Maintien la somme de avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation le 27/06/2019 sans mentionner dans le dispositif du jugement le montant de la condamnation.

— rejeté le surplus de la demande au titre des loyers et la demande au titre de la taxe foncière,

— rejeté la demande de condamnation de la SARL Olydri à payer à la SCI Maintien la somme 21.490,20 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— rejeté la demande de condamnation de la SARL Olydri à payer à la SCI Maintien la somme 10.789,70 € au titre des taxes foncières assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— condamné la SCI Maintien à payer à la SARL Olydri la somme de 5000 €à titre de dommages et intérêts,

— rejeté la demande de condamnation de la SARL Olydri à payer à la SCI Maintien la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens,

L’instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 3 juin 2025.

CONCLUSIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2022, la SCI Maintien demande à la cour de :

vu l’article 1355 du code civil,

— infirmer le jugement rendu dans toutes ses dispositions critiquées,

— condamner la SARL Olydri à payer à la SCI Maintien la somme 21.490,20 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance,

— condamner la SARL Olydri à payer à la SCI Maintien la somme 10.789,70 € au titre des taxes foncières assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— infirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la SCI Maintien à payer à la société Olydri la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts au titre d’un prétendu trouble de jouissance ;

— rejeter l’intégralité des demandes formulées par la SARL Olydri dans le cadre de son appel incident;

— condamner la SARL Olydri à payer à la SCI Maintien la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en 1ere instance et en appel.

— condamner la SARL Olydri aux entiers dépens, de 1ere instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2022, la société Olydri demande à la cour de :

vu les articles 1103, 1156 alinéa 2, 1719, 1217 et 1353 du code civil,

à titre principal :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL Olydri à payer à la SCI Maintien un rappel de loyer à hauteur de 8.394€ et rejeté les demandes de la société Olydri au titre des frais de déménagement, de remboursement de loyers payés depuis le 16 avril 2018,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté le surplus de la demande de la SCI Maintien au titre des loyers et sa demande au titre de la taxe foncière, et l’a condamnée à payer à la SARL Olydri la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

et, statuant de nouveau,

— constater que les locaux loués à la société Olydri sont inexploitables depuis le 16 avril 2018,

— constater que la société Maintien a manqué à ses obligations contractuelles résultant de l’article 1719 du code civil lui incombant en sa qualité de bailleur à compter du 16 avril 2018,

— constater que la demande en paiement des loyers formulée par la société Maintien est infondée,

— constater que le loyer des locaux donnés à bail le 1 er novembre 2013 est de 598€,

— constater que les loyers de mars et avril 2016 ne sont pas dus,

— constater que les taxes foncières ne sont pas dues par la société Olydri,

en conséquence :

— débouter la société Maintien de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Maintien à payer la somme de 13 172,44 € à la société Olydri, en remboursement des loyers payés par la société Olydri depuis le 16 avril 2018 et jusqu’à fin janvier 2019 à la société Maintien,

— condamner la société Maintien à payer la somme de 40 446,78 € à la société Olydri, en remboursement des frais dépensés par la société Olydri pour se reloger,

— condamner la société Maintien au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dommages et intérêts en raison du comportement fautif du bailleur.

subsidiairement,

— confirmer le jugement entrepris,

en tout état de cause,

— condamner la société Maintien au paiement de la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIFS

1-sur les taxes foncières

Concernant la taxe foncière, les trois baux commerciaux des 3 mai 2013, 1ernovembre 2013 et 1er mars 2016 prévoient en page 3 à l’article VI intitulé 'impôts-taxes-réglementation’ : « d’acquitter régulièrement et notamment à l’expiration des présentes et avant tout déménagement, ses taxes, contributions et impôts lui incombant et dont le bailleur pourrait être responsable à quelque titre que ce soit ».

En l’espèce, les termes des baux commerciaux ne permettent pas de considérer, sans ambiguité, que la taxe foncière peut être refacturée à la preneuse par la bailleresse, le bail faisant référence aux taxes qui incombent à la locataire, ce qui n’est pas le cas de la taxe foncière

En conséquence, confirmant le jugement, la cour rejette toutes les demandes en paiement de la SCI Maintien contre la société Olydri au titre des taxes foncières.

2-sur les loyers et charges impayés

La bailleresse appelante sollicite la condamnation de la preneuse intimée à lui payer la somme de 21.490,20 € au titre des loyers impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance.

2-1 sur le moyen en défense tiré de l’exception d’inexécution

L’article 1719 du code civil dispose:Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Pour s’opposer à la demande en paiement de l’appelante, l’intimée estime être fondée à obtenir une suspension de son obligation de payer les loyers depuis le 16 avril 2018 et jusqu’à juin 2019, invoquant l’exception d’inexécution prévue à l’article 1217 du code civil.

La société Olydri fait en effet valoir qu’elle n’a pas pu jouir des locaux donnés à bail, sur la période litigieuse indiquée ci-dessus alors qu’en vertu de l’article 1719 du code civil, la bailleresse était tenue de délivrer la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et qu’elle avait également l’obligation de la faire jouir paisiblement des locaux pendant toute la durée du bail.

Sur la méconnaissance de ses obligations de délivrance et de jouissance paisible par la bailleresse, la preneuse précise, dans les faits, que :

— le gérant de la société bailleresse s’est permis d’entrer inopinément dans les locaux pour réaliser des travaux, à compter du 16 avril 2018 et jusqu’en juin 2019,

— les locaux loués étaient dans un état de chantier et de dangerosité flagrant,

— ce sont bien dans les locaux loués par la société Olydri qu’ont eu lieu les travaux tels que photographiés et indiqués dans les constats d’huissier,

— les locaux n’avaient pas de sortie de secours, les fils électriques sortaient des murs et des plafonds, plusieurs prises électriques ont été cassées, la pose des fenêtres n’a pas été terminée et les stores ont été arrachés, des trous ont été percés dans les murs des toilettes,

— dès le début des travaux inopinés imposés par le bailleur (le 16 avril 2018), la société Olydri s’est donc retrouvée dans l’impossibilité de poursuivre son activité commerciale.

— les stores ont été arrachés des fenêtres, laissant entrer la lumière et abîmant ainsi les stocks de livres,

— les locaux étaient remplis de poussière et les salariés de la société Olydri suffoquaient,

— la société Olydri étant éditeur de livres, la possibilité de maintenir les lieux protégés du soleil est particulièrement importante pour son activité de stockage de livres,

— c’est notamment pour préserver ses marchandises que la société Olydri a dû rapidement trouver d’autres locaux.

— dès juillet 2018, elle a donc été contrainte de donner congé au bailleur pour les trois baux commerciaux . Devant se reloger en urgence, elle a conclu un nouveau bail commercial le 1 er août 2018 avec la société Lisba,

— la société Olydri a tout de même continué à régler ses loyers à la société Maintien jusqu’en février 2019 (, alors que les locaux étaient encore en état de chantier et qu’elle était en droit de ne plus régler ces loyers depuis le 16 avril 2018).

La bailleresse appelante s’oppose au moyen de l’intimée tiré de l’exception d’inexécution rétorquant :

— la société Olydri a quitté les lieux en raison de la nécessité qu’elle avait de louer une surface plus grande,

— la résiliation est intervenue sans que le locataire n’élève aucun conflit, et le paiement des loyers quoiqu’incomplet, s’est poursuivi les premiers mois,

— elle n’a effectué aucun travaux dans les locaux loués, à l’exception du changement des fenêtres pour des fenêtres neuves en double vitrage, ces travaux ayant été réalisés en une seule et même journée,

— la société Olydri en était très satisfaite,

— si effectivement des travaux ont été menés par la SCI Maintien afin de rénovation, ils ne l’ont jamais été, sur les locaux loués par Olydri, tant que les baux n’étaient pas résiliés. Ainsi, quand l’huissier s’est présenté en juin 2019, deux des trois locaux n’appartenaient plus à la société Olydri.

Il est de principe que le bailleur doit faire jouir paisiblement le locataire des locaux loués pendant toute la durée du bail et conformément à leur destination. L’exception d’inexécution opposée par le locataire ne peut être admise que si en raison des manquements du bailleur aux obligations du bail lui incombant, les locaux loués sont rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés.

En l’espèce, les éléments fournis aux débats par la société Olydri, pour tenter de démontrer qu’elle était dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués et qu’elle est donc fondée à invoquer le bénéfice de l’exception d’inexécution, à compter du 16 avril 2018, sont insuffisants. Il n’est pas établi que les locaux loués auraient été rendues impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés par la faute de la bailleresse.

Si des témoins attestent de l’existence de travaux en cours dans lieux loués et de défauts de ces derniers (absence de faux plafond, câbles pendant, peintures vétustes), il ne ressort toutefois pas suffisamment de leurs dires une impropriété des locaux à l’usage auquel ils étaient destinés.

S’agissant des photographies produites par la société Olydri , rien ne permet de s’assurer de leur authenticité et de leurs dates. Quant au constat d’huissier de justice du 25 janvier 2019, établi à la requête de la preneuse, celui-ci corrobore une partie des défauts et désordres constatés par les témoins, mais sans lui non plus établir que les locaux étaient impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.En outre, ce constat d’huissier de justice témoigne seulement de l’état des lieux loués sur quelques heures seulement et ne renseigne pas sur l’état des lieux pendant la durée du bail, et en particulier sur la période au titre de laquelle la suspension des loyers est réclamée (du 16 avril 2018. à juin 2019).

La cour ne retiendra pas le moyen tiré de l’exception d’inexécution.

Les loyers convenus entre les parties sont donc bien dus et la cour, confirmant le jugement, ne peut que rejeter la demande de la société Olydri en remboursement de loyer ainsi qu’en paiement des sommes dépensées pour se reloger.

2-2 sur les loyers réclamés au titre du bail commercial du 1 er novembre 2013

Vu les articles 1315 et 1134 anciens du code civil,

La preneuse intimée soutient qu’aucun rappel de loyer n’est dû au titre du bail du 1er novembre 2013 et que le jugement du tribunal judiciaire sera confirmé sur le montant du loyer et en ce qu’il a débouté la société Maintien de sa demande de rappel de loyer à ce titre. Elle précise :

— la bailleresse a été dans l’incapacité de lui délivrer la réserve de 12 m2 pourtant prévue au bail commercial et de lui en faire jouir paisiblement compte tenu de son état et étant donné les travaux qu’avait dû faire la société Olydri en entrant dans les lieux,

— il avait été convenu , entre les parties, que le montant du loyer serait diminué en conséquence, de 777,40 euros TTC par mois à 598 euros TTC par mois,

— alors que la société bailleresse n’a jamais contesté ce montant de loyer pendant 5 ans, c’est à l’occasion de la naissance du conflit entre les parties qu’un autre montant a été revendiqué,

— la SCI Maintien, débitrice de ces obligations de délivrance et de jouissance paisible des locaux,ne rapporte donc pas la preuve de l’exécution de ses obligations,

— en conséquence, elle devra être déboutée de sa demande tendant à réclamer l’augmentation du loyer à 777,40 € par mois, puis 780 € par mois à compter du 1 er février 2014, pour le bail commercial du 1 er novembre 2013,

— le loyer sera maintenu à 598€.

La bailleresse appelante demande l’infirmation du jugement, estimant que ce dernier a réduit, à tort, le loyer à la somme de 598€ TTC .Elle précise que :

— la réserve est un escalier bouché grossièrement représentant 2 mètres carrés qui n’ont pas été comptabilisés dans les surfaces,

— aucun accord de quelque nature que ce soit n’a été conclu,

— la réserve existe, est matérialisée sur le plan, sa surface y figure, le locataire a visité les lieux, les connaissaient parfaitement lorsqu’il a conclu le nouveau bail.

En l’espèce, le bail commercial du 1er novembre 2013 prévoit un loyer, à la charge du preneur, d’un montant de 777,40 euros par mois, pour des locaux comprenant un bureau de 71 mètres carrés et la réserve de 12 mètres carrés. Le bail commercial litigieux prévoit donc expressément une obligation de délivrance, à la charge de la bailleresse, d’un bureau et d’une réserve de 12 mètres carrés.

Selon le décompte produit aux débats par la bailleresse elle-même, la locataire s’est acquittée de la seule somme de 598 euros pendant des années (et non celle de 777,40 euros mentionnée au bail), depuis la date de son entrée dans les lieux en novembre 2013 et ce jusqu’en octobre 2018 au moins.

Or, il l ne résulte aucunement des pièces et des débats que la bailleresse se serait plainte d’un quelconque défaut de versement du loyer prévu au bail, alors même que, pendant 5 années, la locataire ne s’est aucunement acquittée de ce dernier, ayant versé constamment un loyer fixe bien inférieur et ce à hauteur de 598 euros. Ce n’est que le 2 mai 2019, que la société Maintien a réclamé à la preneuse le reliquat de loyer non réglé pendant des années. L’absence de toute réaction de la bailleresse pendant plus de 5 années au défaut de paiement d’une partie du loyer inscrit au bail est un premier élément en faveur de l’existence d’un accord entre les parties pour réduire le loyer à 598 euros (au lieu de 777,40 euros comme stipulé au bail commercial). En outre, alors qu’il existe un débat sur le point de savoir si la réserve stipulée audit bail a bien été délivrée à la preneuse, la bailleresse n’établit pas suffisamment avoir bien satisfait à cette obligation de délivrance pendant la durée du bail.

Aucune somme n’est due par la preneuse au titre du bail commercial du 1er novembre 2013.

2-3 sur les loyers dus au titre du bail commercial du 1er mars 2016

Concernant la demande de la bailleresse appelante, en paiement de loyers pour le bail commercial du 1er mars 2016 (prévoyant un loyer de 300 euros par mois TTC), la société Olydri estime ne pas être redevable des loyers de mars et avril 2016, invoquant l’existence d’un accord conclu avec la bailleresse qui la dispensait du paiement de ces deux mois de loyers, eu égard à la présence , sur cette période, dans les lieux loués, de l’ancienne locataire, qui n’avait pas encore déménagé.La preneuse intimée soutient qu’il n’y a d’ailleurs jamais eu de réclamation, par la bailleresse appelante, au titre des loyers impayés pour cette période de deux mois.

Pour dire que les loyers de mars et avril 2016 sont bien dus, concernant les locaux objets du bail commercial du 1er mars 2016, la SCI Maintien conteste avoir consenti à dispenser la preneuse du paiement desdits loyers, qui lui sont bien dus en conséquence. Elle précise que les allégations de la preneuse sont fantaisistes.

Contrairement à ce qu’affirme la preneuse, il n’est pas possible de considérer qu’il y a bien eu un accord, entre les parties, pour dispenser la preneuse du paiement des loyers de mars et avril 2016 au titre de ce bail. Seuls deux mois de loyers sont restés impayés et on ne peut exclure un défaut d’attention de la part de la bailleresse sur ce défaut de paiement, ce qui peut expliquer le fait qu’elle ne les a pas réclamés pendant des années.Tous les loyers réclamés par la société Maintien, au titre du bail commercial du 1er mars 2016 sont donc bien dus.

Infirmant le jugement, la cour condamne la société Olydri à payer à la société Maintien la somme de 5 404 euros outre intérêts au taux légal à compter de cet arrêt (2112 euros + 900 euros + ( 4 x 598 euros)).

3-sur la demande la preneuse intimée de dommages-intérêts pour défaut de jouissance paisible

Selon l’article 1719 du code civil :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

La preneuse intimée sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné la bailleresse à lui payer la somme totale de 5 000 € au titre des dommages et intérêts.

Elle précise que la bailleresse a manqué à son obligation de jouissance paisible, en ayant pénétré en son absence dans les lieux loués, à plusieurs reprises, pour effectuer des travaux d’ampleur, sans jamais les terminer, et laissant les locaux loués dans un état de chantier, particulièrement dangereux l’ empêchant de poursuivre son activité commerciale.

Si les pièces produites aux débats par la preneuse ne caractérisent pas une impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination, il en résulte en revanche que cette dernière a bien souffert de vraies nuisances générées par les travaux effectués par la bailleresse.

La bailleresse admet d’ailleurs elle-même avoir effectué des travaux dans les locaux loués, tout en concédant avoir uniquement réalisé un 'changement des fenêtres pour des fenêtres neuves en double vitrage, ces travaux ayant été réalisés en une seule et même journée'.

Sur les nuisances générées par les travaux effectuées par la bailleresse, la preneuse produit plusieurs attestations instructives.

Mme [L] [M] mentionne : 'Lors de ma visite, au début du mois de juillet 2018, au local de la société Olybri (…)je fus fortement suprise de l’état des lieux. En effet, dés l’entrée du local, tout était en chantier. J’ai pu voir des câbles qui pendaient mais également des câbles sur le sol du couloir, j’ai d’ailleurs trouvé cela très dangereux. Les murs avaient été poncés , il y avait de la poussière blanche de partout. Cela sentait fortement la peinture. Des outils traînaient un peu de partout. Il y avait un gros problème de propreté , avec des mégots de cigarettes sur le sol du couloir (…) Cela faisait un peu insalubre, en tout cas en plein chantier de rénovation(…'

M. [V] [D] indique : 'étant amené à visiter régulièrement les locaux d’Olydri (…) Dans le cadre de mes activités professionnelles (…) J’ai pu constater le départ des travaux au mois de juin 2018. A rythme de mes visites j’ai pu être le témoin de l’avancée progressive desdits travaux et leur impact sur l’activité de la société. En effet, les stores ont été retirés et jamais remis en place, le faux plafond a été arraché et des câbles électriques pendaient au point d’être à portée de main, la sorte de secours n’a jamais fini d’être réinstallée et par voie de conséquence, 'n’était pas utilisable, les toilettes ont également été laissées à l’abandon après le début des travaux (…) Plus problématique en ce qui me concerne furent les conséquences sur la gestion des stocks. L’une des zones de stockage prévue n’a jamais été utilisable à cause d’un problème de plancher, puis l’absence de store a dégradé nos stocks à cause du soleil'.

Les constats d’huissier de justice des 25 janvier et 18 juin 2019, faits à un moment où tous les baux n’étaient pas encore résiliés, corrobore l’existence de travaux au sein des lieux loués ou à proximité de ces derniers, avec diverses nuisances pour la preneuse (interrupteur cassé, câblage apparent et à portée de main, absence de protection des prises, absence de sortie de secours, travaux non achevés, etc…)

Ces éléments établissent que la bailleresse a bien effectué des travaux, quels qu’ils soient, dans les lieux loués ou à proximité de ces derniers, au point de générer d’importantes nuisances pour la preneuse qui n’a pas pu jouir paisiblement des lieux loués, pendant au moins quelques semaines.

L’intimée preneuse caractérise l’existence d’un réel trouble à sa jouissance paisible, qui sera entièrement indemnisé par une somme de 5000 euros.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il condamne la SCI Maintien à payer à la société Olydri la somme de 5000 euros de dommages-intérêts pour violation de son obligation de jouissance paisible.

4-Sur les frais du procès

Au regard de la solution apportée au litige, la cour confirme le jugement du chef de l’article 700 et des dépens (rejet des demandes au titre de l’article 700 et dépens laissés à la charge de chaque partie).

A hauteur d’appel, au regard des montants réciproques des créances des parties (quasiment identiques), la cour rejette les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que chacune d’elles supportera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement :

— confirme le jugement du chef de l’article 700 et des dépens et en ce qu’il :

— rejette la demande de la SCI Maintien en paiement de taxes foncières,

— rejette les demandes de la société Olydri au titre des frais de déménagement et en remboursement de loyers payés,

— condamne la SCI Maintien à payer à la SARL Olydri la somme de 5000 euros de dommages-intérêts (au titre du préjudice de jouissance),

— infirme le jugement pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamne la société Olydri à payer à la société Maintien la somme de 5 404 euros outre intérêts au taux légal à compter de cet arrêt (au titre des loyers et charges impayés),

— rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens exposés à hauteur d’appel.

Le Greffier, La Présidente,