COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 06 MAI 2026

N° 2026 / 199

N° RG 23/12401

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL7IB

[V] [R]

C/

[X] [Z]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Stéphane PAILHE

M^e Marion WACKENHEIM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de NICE en date du 07 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02799.

APPELANTE

Madame [V] [R]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphane PAILHE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Madame [X] [Z]

née le 25 Juin 1984 à [Localité 1] (06), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marion WACKENHEIM, membre de la SELARL N&W AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026.

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant contrat du 1er janvier 2021, Mme [V] [R] a donné à bail à Mme [X] [Z] un logement meublé de type 3 de 65 m² sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1 000 €, outre 150 € de provision sur charges.

La provision sur charges de 150 € correspondait au paiement des charges récupérables de copropriété.

Le contrat de fourniture d’électricité est resté au nom de la bailleresse.

L’échéancier EDF était fixé à la somme de 24 € par mois.

Mme [Z] a réglé la somme de 2 000 € au titre du dépôt de garantie, somme encaissée en cinq mensualités dont la dernière a été perçue en octobre 2021.

Mme [Z] a quitté le logement donné à bail le 27 novembre 2021.

Durant l’occupation du logement, la mensualité EDF est passée de 24 € à 57 € à compter du mois de septembre 2021.

Suivant requête déposée le 29 juillet 2022 devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de NICE, Mme [Z] a sollicité la restitution du solde du dépôt de garantie, outre 600 € à titre de dommages intérêts.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 7 juillet 2023, le Tribunal:

Rejette la demande de réouverture des débats formulée par Mme [V] [R] par courrier adresse au greffe de la juridiction le 5 juin 2023 ainsi que l’ensemble des documents joints ;

Condamne Mme [V] [R] à payer à Mme [X] [Z] la somme de 800,00 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 ;

Condamne Mme [V] [R] à payer à Mme [X] [Z] la somme de 600,00 euros au titre de dommages et intérêts;

Condamne Mme [V] [R] aux entiers dépens ;

Rappelle que le présent jugement est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que, bien que l’état des lieux de sortie soit conforme à celui d’entrée, la locataire n’a pu récupérer l’intégralité de son dépôt de garantie, de sorte que la bailleresse est condamnée à lui payer la somme de 800€, outre des dommages et intérêts à hauteur de 600€ (10% du loyer mensuel brut sur 6 mois).

Par déclaration au greffe en date du 4 octobre 2023, Mme [R] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions elle sollicite:

REFORMER le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

DEBOUTER Mme [Z] de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTER Mme [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Mme [Z] au paiement de la somme de 1 265.16 €.

CONDAMNER Mme [Z] au paiement de la somme de 1 500 € à titre de dommages intérêts pour exécution déloyale et fautive du contrat de bail ;

CONDAMNER Mme [Z] au paiement de la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

A l’appui de son recours, elle fait valoir:

— que les charges de copropriété comme le coût de l’électricité ont largement outrepassé le montant des charges provisionnées,

— que lors du départ, elle a constaté des dégradations dans la chambre d’enfants nécessitant une intervention à hauteur de 651€,

— que c’est pour cela qu’elle n’a restitué que 1200€ sur les 2 000€ du dépôt de garantie,

— qu’en effet, la locataire a payé 1650€ de provisions pour charges alors que les charges récupérables de copropriété relatives au logement se sont élevées à la somme de 2010,89€ sur les 11 mois d’occupation, la locataire reste donc redevable de la somme de 360,89€,

— qu’au titre de l’électricité, la locataire n’a pas voulu de compteur à son nom et n’a réglé que les 24€ par mois, elle reste devoir la somme de 253,27€,

— que suite à l’état des lieux de sortie des dégradations locatives ont été constatées, reprise à hauteur de 651€,

— qu’au total elle reste devoir la somme de 1265,16€,

— que la pénalité de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 n’est due que si le locataire a donné sa nouvelle adresse ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— que la locataire n’ayant pas respecté ses engagements contractuels, elle sollicite des dommages et intérêts.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et prétentions Mme [Z] conclut:

CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le service de proximité près le Tribunal Judiciaire de NICE du 7 juillet 2023

En conséquence,

CONDAMNER Mme [R] à payer la somme de 800 € à Mme [Z] assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021,

CONDAMNER Mme [R] à payer la somme de 1400 € (600 € + 800 €) à Mme [Z] à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021,

DEBOUTER Mme [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Mme [R] à payer à Mme [Z] la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNER Mme [R] à payer à Mme [Z] la somme de 4.500 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient:

— que l’état des lieux d’entrée a été établi le 1er janvier 2021 et qu’elle a donné congé pour le 27 novembre 2021,

— que l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée,

— qu’elle a sollicité en vain le devis concernant les réparations locatives qui est subitement versé en cause d’appel, de sorte qu’il n’a aucune valeur probante,

— qu’il est interdit au propriétaire de refacturer l’électricité au locataire sans autorisation préalable du fournisseur d’énergie, article 1 de l’annexe du décret du 23 décembre 1994,

— qu’en outre rien ne démontre cette consommation électrique sur la période considérée,

— qu’en ce qui concerne les charges récupérables la bailleresse n’en a pas fait état dans son mail en réponse à la demande de restitution du solde du dépôt de garantie,

— qu’en outre, elle a versé un forfait les concernant ce qui exclut toute régularisation,

— que la demande de dommages et intérêts de la bailleresse est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel, et en tout état de cause infondée,

— qu’elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 février 2026 et mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie respectivement établis les 1er janvier 2021 et 27 novembre 2021 sur un même document, qu’ils sont identiques.

Plus précisément, en ce qui concerne les chambres, où des dégradations locatives sont alléguées par la bailleresse pour un montant de 651€, les mentions relatives à l’état sont identiques et seules des mentions de 'petites tâches’ et de 'traces de salissures’ sont inscrites dans les commentaires, sans que rien n’établisse si ces commentaires ont été faits lors de l’entrée dans les lieux ou à la sortie, les deux états des lieux ayant été faits sur le même document avec une seule case commentaire.

En tout état de cause, ces commentaires ne sauraient justifier le devis de 651€ versé aux débats relatif au détapissage et à l’application de deux couches de peinture.

Quant aux régularisations sur charges, la bailleresse ne pouvait retenir que 400€ mais non 800€.

Par ailleurs, cette dernière ne peut valablement soutenir que l’absence de restitution complète du dépôt de garantie serait due au défaut de communication par la locataire de sa nouvelle adresse.

En effet une partie du dépôt de garantie a été restituée, des échanges de mails et de sms dès janvier 2022 montrent que les parties sont restées en contact, sans aucune demande de la bailleresse sur la communication de la nouvelle adresse de la locataire, et une tentative de conciliation a eu lieu en mars 2022, à l’initiative de cette dernière, dont le constat de carence contient cette nouvelle adresse.

Ainsi, face à ces états des lieux d’entrée et de sortie identiques, la bailleresse avait à restituer, dans le mois de la remise des clés, le dépôt de garantie, après une déduction maximale de 20% pour permettre la régularisation des charges, ce qu’elle n’a pas fait et ce qui justifie l’application de la pénalité de 600€.

Cette dernière ne saurait être actualisée depuis le jugement dont appel, qui a condamné la bailleresse à cette restitution.

Quant au compte entre les parties, la bailleresse ne saurait davantage obtenir la condamnation de la locataire à payer une somme supplémentaire de 253,27€ au titre de la consommation électrique, en se basant sur une facture EDF pour une consommation du 4 décembre 2020 au 4 décembre 2021, alors que l’occupation de la locataire a eu lieu du 1er janvier 2021 au 27 novembre 2021.

Par ailleurs, contrairement à ce que prétend la locataire, le bail prévoit une provision sur charges (avec régularisation annuelle le cas échéant) de 150€ et non un forfait.

La bailleresse justifie, par le compte individuel de charges qu’elle verse aux débats, un montant de charges récupérables de 2193,70€ pour le logement objet du bail sur l’année 2021, soit sur les 11 mois de l’occupation de la locataire de 2010,89€.

Cette dernière n’a versé que 1650€ de provisions de charges, soit une différence de 360,89€, qui doit être déduite des 800€ de dépôt de garantie à restituer.

En conséquence, la bailleresse est condamnée à verser à son ancienne locataire 439,11€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre 600€ de pénalité de retard.

Sur les demandes indemnitaires

La bailleresse ne justifie nullement d’une exécution déloyale et fautive du contrat de bail et doit être déboutée de sa demande indemnitaire, qui, bien que formulée pour la première fois en appel, peut être considérée comme un complément nécessaire à ses prétentions au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

Etant fait partiellement droit à la demande de la bailleresse, il ne saurait être retenu que sa procédure est abusive, de sorte que la demande indemnitaire de la locataire à ce titre est rejetée.

Sur les autres demandes

La bailleresse est condamnée à 1500€ d’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 7 juillet 2023 par le Tribunal judiciaire de NICE, pôle de proximité,

[Localité 2] en ce qu’il a:

Condamne Mme [V] [R] à payer à Mme [X] [Z] la somme de 800,00 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 ;

Statuant à nouveau et Y ajoutant

CONDAMNE Mme [V] [R] à payer à Mme [X] [Z] la somme de 439,11€ assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2021 ;

CONDAMNE Mme [V] [R] à régler à Mme [X] [Z] la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Mme [V] [R] aux entiers dépens de l’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT