COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 JANVIER 2026

N° 2026 / 010

N° RG 25/04730

N° Portalis DBVB-V-B7J-BOWXW

Syndicat des copropriétaries de la communauté immobilière OLIVERAIE DE BELLET

C/

S.N.C. [Adresse 2]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérôme LACROUTS

M^e Elie MUSACCHIA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de la mise en état de [Localité 8] en date du 31 Mars 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/00757.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaries de la communauté immobilière OLIVERAIE DE [Adresse 5] sis à [Adresse 9]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L CABINET NARDI JEAN JAURES, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Jérôme LACROUTS, membre de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

S.N.C. [Adresse 2]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et plaidant par M^e Denis DEUR, membre de l’association ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société en nom collectif dénommée [Adresse 2] a acquis en 2014 un terrain à bâtir sur le territoire de la commune de [Localité 8], confrontant celui de la copropriété de l’Oliveraie de Bellet.

Elle a ensuite obtenu un permis d’aménager en vue de la création d’un lotissement, contre lequel le syndicat des copropriétaires a exercé un recours en excès de pouvoir devant les juridictions administratives, définitivement rejeté par un arrêt du Conseil d’Etat rendu le 29 juillet 2020.

Deux autres procédures ont opposé les parties devant le tribunal judiciaire de Nice :

— l’une ayant trait au bornage de leurs propriétés respectives, terminée par un jugement rendu le 20 septembre 2018,

— l’autre relative à une demande de 'désenclavement sanitaire’ de la parcelle de la société [Adresse 2], ayant donné lieu à un jugement rendu 13 septembre 2022 contre lequel le syndicat des copropriétaires a interjeté appel, la procédure étant actuellement pendante devant la cour de céans.

Aux termes de cette dernière décision, le syndicat a été notamment condamné à payer à la société [Adresse 2] une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Arguant de ce que 'l’acharnement procédural’ du syndicat des copropriétaires l’avait empêchée de mener à bien son projet immobilier, la société [Adresse 2] l’a assigné le 13 février 2023 à comparaître de nouveau devant le tribunal judiciaire de Nice pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 977.430 euros en réparation de son préjudice économique.

Par conclusions incidentes du 5 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’une fin de non-recevoir fondée sur l’autorité de chose jugée. Subsidiairement, il demandait à ce magistrat d’ordonner un sursis à statuer sur le fond dans l’attente de l’arrêt à intervenir.

Par ordonnance rendue le 31 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir, considérant que la nouvelle demande soumise au tribunal était fondée sur des fautes différentes de celles examinées dans le jugement du 13 septembre 2022. Il a omis en revanche de se prononcer sur la demande subsidiaire de sursis à statuer.

Le syndicat a interjeté appel de cette décision le 16 avril 2025, et l’affaire a reçu fixation à bref délai.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 10], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Nardi Jean Jaurès, soutient que l’action introduite par la société [Adresse 2] se heurte doublement à l’autorité de chose jugée attachée :

— d’une part au jugement rendu le 4 mai 2017 par le tribunal administratif de Nice, ayant rejeté la demande fondée sur l’article L 600-7 du code de l’urbanisme,

— et d’autre part au jugement rendu le 13 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nice, ayant liquidé le montant des dommages-intérêts à la somme de 50.000 euros.

Il ajoute que celle-ci est contraire au principe de concentration des moyens, faisant observer que la demanderesse ne poursuit pas la réparation de préjudices dont le fait générateur serait postérieur audit jugement.

Il demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

— de déclarer irrecevable l’action de la société [Adresse 2],

— subsidiairement, d’ordonner un sursis à statuer sur le fond jusqu’à l’issue de l’appel interjeté contre le jugement du 13 septembre 2022,

— en tout état de cause, de condamner la société [Adresse 2] aux entiers dépens de l’incident, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réplique notifiées le 22 juillet 2025, la société [Adresse 2] soutient pour sa part :

— que le juge administratif ne s’est pas prononcé sur le bien-fondé de sa demande en dommages-intérêts, mais l’a rejetée pour une question de forme,

— que la première demande indemnitaire formée devant le tribunal judiciaire se rapportait aux dommages occasionnés par l’aménagement de la voie d’accès à la copropriété, tandis que celle introduite par l’assignation du 13 février 2023 concerne le préjudice subi du fait de l’obstruction au projet de lotissement,

— et que le principe de concentration des moyens n’implique pas la concentration des demandes.

Elle conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée et au rejet de la demande subsidiaire de sursis à statuer, considérant qu’une telle mesure ne serait pas conforme à une bonne administration de la justice. Elle réclame enfin paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

DISCUSSION

En vertu de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

L’article 1355 du code civil précise que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Sur l’autorité de chose jugée attachée au jugement du tribunal administratif :

Suivant l’article L 600-7 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager est mis en oeuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner son auteur à lui verser des dommages-intérêts.

Aux termes de son jugement rendu le 4 mai 2017, le tribunal administratif de Nice a rejeté la demande en paiement de la somme de 100.000 euros présentée sur ce fondement par la société [Adresse 2], au motif qu’elle n’avait pas été formée par un mémoire distinct de son mémoire en défense.

Cette décision, qui ne s’est prononcée que sur une exception de procédure, n’a pas autorité de chose jugée au fond.

Sur l’autorité de chose jugée attachée au jugement du tribunal judiciaire :

Le principe de la concentration des moyens ne se confond pas avec la concentration des demandes, de sorte qu’une partie n’est pas tenue de présenter au cours de la même instance toutes les prétentions fondées sur les mêmes faits.

Ainsi, l’action tendant à la réparation d’un chef de préjudice qui n’avait pas été inclus dans la demande précédente, et sur lequel il n’avait donc pu être statué, a un objet différent de celle ayant donné lieu au premier jugement.

En l’espèce, il est précisé en page 10 de l’assignation délivrée le 13 février 2023 que la demande en dommages-intérêts est fondée :

— d’une part sur l’abus du droit d’agir en justice imputable au syndicat des copropriétaires à l’occasion des deux procédures judiciaires en bornage et en 'désenclavement sanitaire',

— et d’autre part sur l’article L 600-7 du code de l’urbanisme précité.

La société [Adresse 2] ne produit pas aux débats les conclusions déposées le 30 novembre 2021 devant le tribunal judiciaire par lesquelles elle demandait paiement d’une somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts.

En revanche, les motifs du jugement rendu le 13 septembre 2022 au soutien de la condamnation du syndicat au paiement de ladite somme énoncent que ce dernier a tenté de s’opposer, par tous les moyens, à la revendication légitime des propriétaires successifs de la parcelle [Cadastre 6] [Cadastre 4] ; qu’il s’est ainsi opposé à toute demande amiable de bornage, ce qui a contraint la société [Adresse 2] à intenter une action en bornage judiciaire qui a duré plusieurs années ; qu’il a tenté de nier l’existence du problème (causé par l’aménagement de sa voie d’accès) pendant plus de douze ans ; qu’il s’est encore opposé au permis d’aménagement en exerçant tous les recours possibles. Le tribunal ajoute qu’il en est résulté un préjudice important pour la société [Adresse 2], laquelle a acquis le terrain en 2014 pour le prix de 1.200.000 euros alors qu’elle n’a toujours pas pu réaliser son projet immobilier.

Il convient en conséquence de considérer que la demande dont est actuellement saisi le tribunal judiciaire de Nice ne présente pas un objet différent de celui ayant donné lieu au jugement susdit, de sorte qu’il doit être fait droit à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance déférée, et statuant à nouveau :

Déclare irrecevable l’action introduite devant le tribunal judiciaire de Nice par la société [Adresse 2] suivant assignation délivrée le 13 février 2023,

Condamne la société [Adresse 2] aux entiers dépens, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT